본 보고서는 “경남 김해시 아파트 실거래가 하락과 급매물 소량 증가 분석”을 제목으로 김해시 아파트 매매 실거래가가 5년 기준 약 47% 하락했음을 보고한다. 분석 결과 급매물 거래량은 소폭 증가했으나 전반적인 하락 추세는 지속되는 것으로 확인되었다.
주요 거래 사례로 주촌면 김해 센텀Q시티 60㎡ 24,500만원, 구산동 광남백조 61㎡ 11,200만원, 장유동 김해율하시티프라디움 85㎡ 38,950만원 등이 제시되며, 통계는 계약일 기준 실거래가를 기반으로 제공되었다. 독자는 본 자료를 매수·매도 타이밍 참고용 및 시세 확인 자료로 활용하되, 외부 공개나 공식 집계 시에는 신고일 기준 국토교통부 공식 통계를 참조할 것을 권고한다.
시장개요
경남 김해시 아파트 시장의 기본 구조와 최근 변화 요약
그는 경남 김해시 아파트 시장을 하나의 도시적 조직체로 본다. 공급은 신축 중심의 장유 신도시권과 구도심(구산동, 주촌면, 진영 등)으로 나뉘며, 수요는 직주근접을 중시하는 실수요와 수익·투기적 성격을 병행하는 투자수요가 혼재해 있다. 최근 변화는 금리 흐름, 지역 산업·교통 인프라 개선 기대치, 그리고 분양 물량의 지역별 편중이 복합적으로 작동하면서 가격·거래패턴에 차별화를 야기했다. 그는 특히 장유동의 상대적 가격 강세와 구산동 일부 구축 단지의 약세를 주목한다.
분석 대상 기간과 범위: 5년 분석, 55~135㎡ 거래 내역 기준
그는 분석 기간을 최근 5년으로 한정했다. 대상 평형은 55~135㎡로 설정하여 실거래가 통계에서 일반적으로 주거형으로 분류되는 면적대를 포괄했다. 이 범위는 대형 분양·초소형 거래를 배제하고, 중·보편적 수요층의 거래만을 대상으로 해 계절적·시기적 왜곡을 줄이는 목적이다.
데이터 출처 및 제공 방식: 실거래가 신고정보의 계약일 기준 제공 및 가중치 미적용
그는 자료가 실거래가 신고정보를 기반으로 하고 있음을 명확히 한다. 통계는 계약일(계약 체결일)을 기준으로 집계되며, 거래 건수나 금액에 대한 가중치 보정은 적용되지 않았다. 따라서 표본의 구성과 거래 집중도에 따라 평균값과 변화율은 민감하게 흔들릴 수 있다. 신고 지연, 해제·정정 등으로 인한 시점별 차이도 존재한다는 점을 강조한다.
영상 및 보도 요약: 실거래로그의 ‘경남 김해시 아파트 ▼ 47% 하락’ 주장 요점
그는 실거래로그 영상이 주장하는 핵심을 요약한다. 영상은 5년 단위의 동일 평형(55~135㎡) 실거래를 기준으로 집계한 결과 김해시 아파트 매매 실거래가가 최대 47% 하락한 구간이 존재한다고 주장한다. 영상은 일부 단지의 거래 사례(주촌면 센텀Q시티, 구산동 광남백조, 장유동 율하시티프라디움)를 제시하며 급매물 소량 증가와 거래량 둔화를 근거로 하락 지속을 암시한다. 그는 이 주장에 대해 표본·기간·집계기준에 따른 해석의 유의성을 별도로 언급한다.
최근 실거래가 하락 주요 지표
표면 지표: 47% 하락 수치의 의미와 산출 맥락 설명
그는 47%라는 수치가 표면적으로 충격적임을 인정한다. 그러나 그 수치는 특정 기간·평형·표본의 하위집단에서 산출된 변동률일 가능성이 크다고 본다. 평균값의 급격한 변동은 소수의 고·저가 거래에 의해 왜곡될 수 있으며, 계약일 기준 집계와 신고일 기준 집계의 차이도 크다. 따라서 47%는 ‘전반적 하락’을 의미할 수도 있으나, 김해시 전체 아파트시장에 대해 단일한 결론을 내리기에는 표본 편중과 시계열 조정 문제가 존재한다.
평균 매매가격 추이: 연도별·분기별 변화 패턴
그는 연도별·분기별 평균 매매가격이 대체로 완만한 상승과 하락을 반복하는 흐름을 보였다고 진단한다. 금리 인상기에는 거래량과 평균가가 동반 하락하는 경향이 있었고, 금리 안정·규제 완화 기대가 높아진 시기에는 일시적 회복이 관찰되었다. 다만 특정 분기에는 일부 고가 거래의 부재나 저가 거래의 집중으로 평균이 급락하는 현상이 나타나 연속적 추세로 보기 어렵게 만들었다.
평형대별·지역별(주촌면, 구산동, 장유동 등) 가격 차이
그는 평형대별로 55~85㎡는 실거주 수요가 강해 가격 방어력이 상대적이라고 본다. 95㎡ 이상 대형 평형은 거래 빈도가 낮아 가격 신호가 왜곡되기 쉽다. 지역별로 장유동은 교육·상권·교통 측면에서 비교우위가 있어 가격 레벨이 높고 하락폭이 제한적이었다. 구산동과 주촌면의 일부 구축 단지는 공급 과잉·노후화·수요 이탈로 하락 압력이 더 컸다.
전세가 및 전셋값 변동과 매매가의 상관관계
그는 전세시장의 안정성 여부가 매매 전환 압력의 핵심이라고 본다. 전세가격이 안정적이면 매수자가 전세에 남아 매수 수요가 약화되고, 반대로 전세가격 급등은 매수로의 전환을 촉진한다. 김해시의 일부 권역에서는 전세가가 상대적으로 안정되어 매매 수요 전환이 약화된 반면, 일부 신축·우수 학군 인근은 전세가 유지로 매매가가 상대적 강세를 보였다.
지역별 사례 분석
주촌면 김해 센텀Q시티 60㎡ 사례: 거래 가격 24,500만원의 의미
그는 주촌면 센텀Q시티 60㎡의 24,500만원(약 2.45억 원) 거래를 지역적 맥락에서 해석한다. 이 가격은 해당 단지의 공급 시기, 층·향·관리 상태, 주변 교통망 개선 기대 등을 반영한다. 주촌면은 신흥 주거지로서 일부 수요가 유입되는 반면, 인프라 개선의 실현 여부에 따라 가격 변동성이 크다. 따라서 단건 거래는 지역 평균의 가늠자이지만, 단독 거래로 전체 동향을 규정해서는 안 된다고 그는 경계한다.
구산동 광남백조 61㎡ 사례: 거래 가격 11,200만원의 배경
그는 구산동 광남백조 61㎡의 11,200만원(약 1.12억 원) 거래를 노후화·입지 약화·수요 감소의 신호로 본다. 상대적으로 낮은 가격은 해당 단지의 구축 상태, 교통 약점, 주변 공급 증가와 연계된 처분 압력 등이 복합적으로 작용했을 가능성이 크다. 또한 일부 급매 성격의 거래가 평균을 끌어내렸을 수 있어, 매도자의 처한 상황(예: 채무·이주 등) 분석이 병행돼야 한다고 그는 지적한다.
장유동 김해율하시티프라디움 85㎡ 사례: 거래 가격 38,950만원 분석
그는 장유동 율하시티프라디움 85㎡의 38,950만원(약 3.895억 원) 거래를 장유동의 상대적 프리미엄을 보여주는 사례로 본다. 장유동은 교육 인프라와 상업시설, 상대적 신축 비율이 높아 수요층의 지불 의사가 강하다. 다만 이 단지의 거래가 전체 장유동의 평균을 대표하는지는 추가 표본 검토가 필요하다. 층·향·주차·관리비 등 정교한 요인들이 가격 형성에 큰 영향을 미친다.
지역별 차별화 요인: 교통, 학군, 재개발·재건축 기대치 비교
그는 지역 간 차별화를 교통망(고속도로·광역철도), 학군, 재개발·재건축 기대치로 규정한다. 교통 접근성이 좋은 지역은 직주근접 수요를 끌어들이고, 우수 학군 인근은 꾸준한 수요층을 형성한다. 재건축·재개발 기대는 미래 프리미엄을 부여하지만, 현실화 불확실성이 크면 단기적으로 가격 변동성을 키운다. 김해시 내부에서도 이 요인들의 분포는 권역별로 크게 달라진다.
단지별 거래 사례
구산이진캐스빌1단지, 석봉마을7단지부영15차 등 주요 단지 실거래 동향
그는 구산이진캐스빌1단지와 석봉마을7단지부영15차의 최근 실거래 동향을 관찰한다. 구산권 구축 단지는 매도 호가가 낮아지고 거래는 감소했으며, 일부는 급매로 거래가 체결되는 양상이다. 반면 일부 부영·중대형 단지는 전세와 매매가 엇비슷하게 안정세를 보이기도 한다. 단지별로 공급 잔여와 주민 구성의 차이가 거래 패턴에 영향을 미친다.
현대그린파크맨션·월산마을6단지부영1차·진영자이 거래 특성 비교
그는 현대그린파크맨션·월산마을6단지부영1차·진영자이를 비교한다. 현대그린파크맨션은 중대형 위주 구조로 거래 빈도가 낮지만 가격 방어력이 있는 편이다. 월산마을·부영1차는 상대적 노후화와 단지 관리 상태가 가격에 반영되며, 진영자이는 신축·신규 수요 유입으로 다른 패턴을 보인다. 각각의 거래 특성은 세대 구성, 단지 내 커뮤니티, 교통접근성의 차이에서 기인한다.
신규 단지와 구축 단지 간의 가격·거래량 차이
그는 신규 단지가 초기 프리미엄과 함께 거래가 활발한 반면 구축 단지는 거래량 감소와 가격 조정에 취약하다고 분석한다. 신규 단지는 분양가 기준의 상대 비교, 금융 여건에 민감한 반면 구축 단지는 실제 실거주 수요와 노후도에 의해 가격이 더 세밀하게 조정된다.
단지별 급매 출현 패턴과 가격 조정 폭
그는 급매 출현은 주로 개인사정(대출제한·긴급자금 필요 등), 투자성 보유자의 손실 회피, 그리고 시장심리의 악화 시점에 집중된다고 본다. 급매의 가격 조정 폭은 5~20% 범위에서 단지별로 다르게 나타나며, 거래 체결 속도가 빠른 경우 할인 폭이 크고 장기 표류 매물은 단계적 가격 조정이 나타난다.
거래량 및 급매물 동향
총 거래량 변화: 증가·감소 추세와 계절요인
그는 총 거래량이 금리 변동과 계절적 요인에 민감하게 반응한다고 본다. 봄·가을 성수기에는 거래가 늘고, 금리 인상·제한적 대출 환경에서는 거래가 급감하는 패턴이 반복됐다. 김해시는 지역적 특성상 분양물량 투입 시 거래량이 일시적으로 증가하는 양상을 보인다.
급매물 소량 증가의 관찰 소견과 시장 내 영향력
그는 급매물의 소량 증가가 가격 신호를 전달하긴 하지만, 전체 시장을 전복시킬 정도의 물량은 아니라고 본다. 급매 소량은 특정 단지·층·세대에 국한되는 경우가 많아 지역 평균에는 제한적 영향만 준다. 그러나 심리적 파급 효과로 매수 심리 위축을 초래할 수 있다.
급매 거래의 가격 할인 폭과 체결 속도
그는 급매 거래의 가격 할인 폭이 거래의 긴급성에 비례한다고 본다. 즉 단기간 내 매입을 희망하거나 대출회수 압박이 큰 매도자는 더 큰 할인을 수용한다. 체결 속도는 시장 유동성, 금융 조건, 중개사의 네트워크에 의해 좌우된다.
거래 리드타임(계약일 대비 신고일 차이)과 통계 왜곡 가능성
그는 계약일과 신고일 사이의 시차가 통계 해석을 어렵게 만든다고 지적한다. 계약 후 신고 지연, 해제·정정 등은 시계열 분석에서 시점 집계를 왜곡할 가능성이 크다. 특히 계절별 비교나 분기별 추세 분석에서는 신고 기준·계약 기준의 일관성이 중요하다.
원인 분석
금리 인상·동결의 매매 심리 영향
그는 금리 인상이 매수심리를 즉각적으로 제약한다고 본다. 대출비용 상승은 구매력 감소로 직결되고, 이는 거래량 감축 및 가격 하방 압력으로 이어진다. 반대로 금리 동결·인하는 기대 심리를 개선하나 즉각적 회복을 보장하지는 않는다.
수요 측 요인: 실수요 위축, 생애주기·유입인구 변화
그는 실수요의 위축을 출산율 감소·청년층의 주거비 부담 증가·유입인구 둔화로 분석한다. 김해시는 산업구조 변화와 교통망 개선 여부에 따라 인구유입이 변동하며, 이는 가구 구성과 주택수요에 직접적 영향을 준다.
공급 측 요인: 착공·분양 물량, 재건축·재개발 이슈
그는 착공·분양 물량의 지역적 집중이 단기간 내 공급과잉을 초래할 수 있다고 본다. 재건축·재개발 기대는 공급 전망을 변화시키며, 실제 사업 진행 속도가 느릴 경우 기대감이 사라져 수요 약화로 이어질 수 있다.
심리적 요인: 하락 기대와 매도 물량 선제화
그는 하락 기대가 자기실현적 효과를 낳을 수 있음을 경계한다. 하락을 예상한 다수의 매도자가 선제적으로 매물을 내놓으면 가격 하락 압력이 증폭된다. 매수자 역시 하락을 기다리며 관망을 지속, 거래의 악순환을 심화시킨다.
정책·규제와 금리 영향
최근 부동산 규제 완화·해제의 지역별 효과 부재 분석
그는 규제 완화가 반드시 지역 실거래 회복으로 직결되지 않는다고 본다. 김해시의 경우 규제 완화가 단기적 심리 개선은 일으켰지만, 근본적 수요·공급 구조 변화 없이는 거래 회복이 제한적이었다. 또한 규제 완화의 수혜가 분양시장에 집중되면 구축 아파트에는 효과가 미미하다.
대출 규제·금리 변동이 매매 수요에 미친 영향
그는 대출 규제와 금리 변동이 실수요의 구매능력과 의사결정에 직접적 영향을 미친다고 강조한다. 대출한도 축소나 신용심사 강화는 젊은층의 초기 구매를 어렵게 하고, 이는 중저가 주택의 수요 감소로 연결된다.
지방정부·중앙정부의 주택정책과 김해시 반응
그는 중앙정부의 정책 의도와 지방 반응 간 괴리를 지적한다. 중앙의 규제 완화·지원책이 지역 실정과 맞지 않으면 효과는 제한적이다. 김해시는 산업·교통 연계 정책, 지역 맞춤형 재정·주택정책으로 보완책을 모색해야 한다.
정책 리스크와 향후 규제 변화 시나리오
그는 정책 리스크를 상존하는 변수로 본다. 금리·대출·세제·재개발 정책의 변화는 시장심리를 빠르게 바꿀 수 있다. 향후 시나리오로는 완화 지속 시 분양시장 회복, 규제 재강화 시 거래 침체 장기화가 가능하다고 전망한다.
수요·공급 구조 변화
인구 유입·유출과 가구 구성 변화가 주택수요에 미친 영향
그는 인구 유입 둔화와 1~2인 가구 증가가 주택 수요의 형태를 바꾸고 있다고 본다. 대형 가구 감소는 중대형 공급에 부정적 영향을 주고, 소형·중형 평형 선호는 시장 재편을 촉진한다.
신규 공급(분양) 물량과 미분양·퇴거 물량의 상호작용
그는 신규 분양 물량과 미분양 잔량이 구축 매물의 유통 및 가격 형성에 영향을 준다고 본다. 과잉 분양은 가격경쟁을 유발하고 구축 단지의 가치 하락을 가속화할 수 있다.
임대시장(전세) 영향: 전세가격 안정 여부와 매매전환 압력
그는 전세가격이 안정적이면 매매 전환 압력이 낮아진다고 재차 확인한다. 전세의 상대적 저렴함은 매수 유인을 약화시키고, 임대시장 변동성은 매매시장으로의 압력 전이를 결정한다.
상업·산업 변화에 따른 지역별 수요 구조 차별성
그는 산업구조 개선이나 대형 고용 유치가 특정 권역의 주택수요를 견인할 수 있다고 본다. 김해시 내에서도 산업단지·물류 인프라 변화는 직주근접 수요를 변화시킨다.
투자자·거래자 행동 분석
급매 등장 배경: 투자성 매물 대출압박 매물 등 유형별 분류
그는 급매를 유형화한다. 첫째, 레버리지에 의존했던 투자성 매물이 금융비용 상승 시 빠르게 처분되는 경우. 둘째, 개인적 자금난이나 이주로 인한 급매. 셋째, 실거주 이슈(전세 만료·가족 변화)로 인한 긴급 처분이다. 각각의 배경은 할인 폭과 거래 속도에 차이를 만든다.
매수·매도 타이밍 선택의 실무적 고려사항
그는 매수자는 금리·세제·공급 스케줄·단지별 장기 수요 전망을, 매도자는 자금사정·세제(양도세)·시장 심리를 고려해야 한다고 제안한다. 타이밍 결정은 데이터뿐 아니라 개인의 리스크 선호와 자금조달 여건에 달려 있다.
중개업소·플랫폼에서 관찰되는 심리 변화와 마케팅 전략
그는 중개업소와 플랫폼의 마케팅이 관찰된 심리 변화를 증폭시키는 경향을 지적한다. ‘급매’·‘즉시입주’ 같은 문구가 심리적 촉발을 야기하며, 중개사는 매수자에게 금융조건·향후 개발 호재를 강조해 매수 결정을 유도한다.
외지인 투자 vs. 지역 내 거래자 행동 차이
그는 외지인 투자자는 단기 수익·투자 회수 속도를 중시하는 반면, 지역 내 거래자는 실거주·장기 보유 관점에서 움직이는 경향이 강하다고 본다. 외지인의 이탈은 단기 거래량 감소를, 지역 내 수요의 약화는 장기적 가격 하방 리스크를 키운다.
결론
요약: 김해시 아파트 실거래가 하락과 급매물 소량 증가는 단일 원인보다 복합 요인에 기인
그는 결론적으로 김해시 아파트 시장의 하락 신호와 급매물 소량 증가는 단일 원인으로 환원될 수 없다고 진단한다. 금리, 수요구조, 공급흐름, 지역별 요인, 심리적 요인들이 서로 얽혀 현재의 표정을 만들었다.
핵심 관찰: 47% 하락 수치의 의미는 표본과 기간에 따라 달라지므로 주의해 해석해야 함
그는 47%라는 수치가 충격적인 지표이지만, 표본·기간·집계 기준에 따라 의미가 달라진다고 재차 강조한다. 정책결정이나 투자판단시에는 해당 수치의 산출 맥락을 면밀히 검토해야 한다.
실무적 메시지: 데이터 한계를 인지한 신중한 거래와 리스크 관리 필요
그는 실무적으로 거래자에게 데이터의 한계를 인지하고 리스크 관리를 강화할 것을 권고한다. 금융 시나리오별 스트레스 테스트, 단지별·권역별 세부 조사, 신고일·계약일 기준의 교차검증이 필요하다.
정책적 시사점: 규제 완화만으로는 즉각적 회복 어려움, 지역 맞춤형 정책과 모니터링 필요
그는 정책적 시사점으로 규제 완화만으로는 즉각적 회복을 담보하기 어렵다고 결론짓는다. 대신 지역별 수급·산업·인프라 여건을 고려한 맞춤형 정책과 지속적 모니터링, 금융지원의 세분화가 병행돼야 한다고 제언한다.
그는 마지막으로, 데이터는 이야기의 일부일 뿐이며 해석은 맥락에 달려 있다고 말한다. 숫자는 무심히 줄을 그으며 진실을 일부 드러내지만, 전체 풍경을 보려면 현장과 정책, 사람들의 삶을 함께 읽어야 한다.
경남 김해시 아파트 실거래가 하락과 급매물 소량 증가 분석
✅부산 아파트 분양 현황 보러가기✅ https://분양권실전투자.com/