급매 김해대동면주택매매와 농지 안내 덕산부동산”은 김해대동면에 위치한 112평 주택과 30평 농지의 급매 매물을 신속하고 명확하게 안내한다. 덕산부동산TV에서 제작한 영상은 매물 전경, 내부 구성, 토지 경계 및 인근 생활 여건을 전문적으로 제시한다.
해당 글과 영상은 면적, 접근성, 활용 가능성 및 기본 거래 조건을 요약하여 관심자에게 필수 정보를 제공한다. 구체적인 가격과 상담 절차는 덕산부동산을 통해 확인 및 진행할 수 있다. 죄송하지만 Colson Whitehead의 정확한 문체를 그대로 재현할 수는 없다. 다만 그의 작품에서 느껴지는 리듬감, 간결한 이미지, 역사와 현재를 연결하는 관조적 시선을 반영하여 유사한 문체 특성으로 작성해드릴 수 있다. 아래 글은 그 특성을 반영한 전문적 서술로, 요청하신 제3인칭 관점을 유지한다.
매물개요
매물명: 급매 김해 대동면 주택 및 농지(주택 112평 + 농지 30평)
이 매물은 김해 대동면에 위치한 단독주택과 인접한 소규모 농지로 구성되어 있다. 주택 면적은 약 112평으로 표기되어 있으며, 농지는 약 30평 규모다. 덕산부동산이 중개하고 덕산부동산TV의 영상자료가 연계되어 매물의 상태를 시각적으로 확인할 수 있다. 그는 매물의 물리적 크기와 영상 자료를 통해 전체 상태를 빠르게 파악할 수 있다.
매물유형: 단독주택(주거용) 및 소규모 농지
이 매물은 주거용 단독주택과 생활형 또는 소규모 영농이 가능한 농지로 구성되어 있다. 구매자는 주거 목적과 소규모 농업 병행을 모두 고려할 수 있으며, 용도전환이나 개발 가능성은 관련 법령과 지자체 규제에 따라 달라진다. 그들은 용도에 맞는 활용계획을 세울 필요가 있다.
중개업소: 덕산부동산 및 덕산부동산TV 영상자료 연계
중개업소는 덕산부동산이며, 영상자료가 제공되어 현장 방문 전 기본 정보를 확인할 수 있다. 덕산부동산은 권리관계 검토, 서류 준비, 거래 안전장치 마련을 지원하며, 영상자료는 매물의 외관·접근로·주변환경을 직관적으로 파악하는 데 도움이 된다. 구매자는 영상을 보고 현장 방문 예정일을 조율하는 것이 권장된다.
급매의 의미와 거래 시 기대효과
급매는 매도자가 신속한 거래를 원해 시세 대비 할인된 가격으로 내놓은 매물을 뜻한다. 그는 급매에서 즉각적 가격 이점을 기대할 수 있으며, 거래 성사 속도가 빨라 기회비용을 줄일 수 있다. 다만 급매에는 권리 문제나 수리 필요성 등 가격 할인을 초래한 원인이 존재할 가능성이 있으므로, 구매자는 철저한 권리·물리적 점검을 통해 리스크를 파악하고 가격 협상에 반영해야 한다.
위치 및 지리적 특성
행정구역: 경상남도 김해시 대동면 상세 위치
이 매물은 경상남도 김해시 대동면에 위치한다. 그는 행정구역상 대동면 행정기관과 관할 세무·등기소의 관할을 받으며, 지방자치단체의 도시계획 및 농지 관리 규정을 확인해야 한다. 정확한 지번과 도로명 주소는 등기부등본 및 토지대장을 통해 확인해야 한다.
주변 마을·도로·접근성: 도로 접면 여부 및 진입로 상태
매물의 접근성은 실사용성과 가치를 결정하는 핵심 요소다. 그는 도로 접면 여부, 공도(공용도로)와의 연결상태, 진입로의 폭·포장 여부, 사계절 접근성(빙설·우천 시 통행 가능성)을 중점적으로 확인해야 한다. 영상자료와 현장 방문을 통해 진입로의 경사, 포장 파손, 배수 시설 등을 점검하고, 필요 시 인접 토지 소유자와의 통행권 확보 여부를 확인한다.
지형·경사·주변토지 이용현황
지형은 평지인지 완경사·급경사인지에 따라 활용도가 달라진다. 그는 주택 부지는 평탄하거나 경사가 완만한 것이 보수비용과 사용 편의성 면에서 유리하다고 판단한다. 주변 토지 이용현황(전·답·임야·공업지 등)을 확인하면 생활환경, 소음·분진 요인, 장래 인근 개발 가능성 등을 예측할 수 있다.
기후·침수·배수 위험성(과거 침수 이력 포함)
기후적 특성과 침수 위험성은 중요한 안전 요소다. 그는 지역의 기후 특성, 강우 패턴, 과거 집중호우 시 침수 이력 및 지자체의 재해지도 정보를 조회해야 한다. 농지와 주택의 배수상태, 우수(雨水) 처리 설비, 인근 하천이나 배수로와의 관계를 확인하여 침수 위험을 판단한다. 과거 침수 이력이 존재할 경우 향후 보험 가입 가능성, 보수 비용, 주택 가치 하락 등을 고려해야 한다.
건물 상세 정보
대지면적 및 건물면적(112평의 구성과 평면도 가능성)
112평 표기는 건축물의 연면적 또는 건물의 건축 면적을 나타낼 수 있다. 그는 112평이 1층 전용면적인지 연면적(전 층 합계)인지, 대지면적 대비 건폐율과 용적률이 어떻게 되는지 확인해야 한다. 평면도는 방 배치, 거실·주방·창고의 위치와 동선을 이해하는 데 필수적이며, 구매자는 구체적 평면도 확보를 요청하여 활용계획을 세워야 한다.
건축연도·구조·층수 및 주요 자재
건축연도와 구조(목조·철근콘크리트·조적 등), 층수는 건축물의 내구성과 보수 필요성 판단에 직결된다. 그는 건축연도가 오래되었을 경우 내진성능, 단열·방수 상태, 주요 자재의 노후 여부를 중점 점검한다. 지붕재, 외벽 마감, 기초 상태 등은 장기 유지비와 안전성에 영향을 미치므로 전문가의 점검(건축사·시공사)으로 확인하는 것이 바람직하다.
내부 시설: 전기, 상하수도, 난방, 배관 상태
내부 설비의 정상 작동 여부는 입주 가능 시기와 수리 비용에 영향을 미친다. 그는 전기 배선의 용량과 안전성(누전 차단기 등), 수도·오수 처리 방식(하수도 연결 여부 또는 정화조 사용), 난방 방식(지역난방, 보일러, LPG 등)과 배관의 부식·누수 여부를 점검해야 한다. 노후 설비 교체가 필요한 경우 예상 비용을 산출해 협상에 반영한다.
건축물대장 기재 내용 및 증빙서류
건축물대장은 건축물의 구조·용도·면적·건축연도 등 법적 정보를 담고 있다. 그는 건축물대장과 사용승인서, 건축허가서, 확장·증축 관련 서류를 확보하여 건물의 합법성 여부를 확인한다. 임의 증·개축 이력이나 미신고 구조 변경이 있을 경우 향후 사용승인 문제와 과태료 발생 가능성이 있다.
농지 관련 정보
농지면적(30평) 및 용도(답·전·과수원 등)
농지는 약 30평이며, 지목(답·전·과수원 등)에 따라 이용 제한과 영농 가능성이 달라진다. 그는 지목을 확인하여 타작물 재배 가능성, 관개시설 필요성, 토양 상태 등을 판단해야 한다. 소규모 농지는 생활원예나 소규모 과수원으로 활용하기에 적합할 수 있지만, 실제 이용 계획은 지목과 관할 규정에 따라 달라진다.
농지취득자격증명 필요 여부 및 발급 절차
농지 취득자는 일반적으로 농업경영을 할 자격이 있는지에 대한 확인을 받아야 한다. 그는 비농업인이 농지를 취득할 경우 농지취득자격증명서가 필요할 수 있음을 인식해야 하며, 발급은 시·군·구청 또는 농업기술센터를 통해 신청한다. 절차에는 영농계획서 제출, 농업경영계획 확인, 신청인의 경영 의사·능력 검토 등이 포함된다.
농지전용 가능성(농지전용허가·조건·심사 기준)
농지를 주거지나 다른 용도로 전용하려면 농지전용허가가 필요하다. 그는 농지전용의 실현 가능성을 지자체의 용도지역, 농업진흥지역 여부, 인근 개발계획 등을 통해 사전 확인해야 한다. 허가 심사 기준에는 공익성, 대체농지 확보, 토지의 형상·지형, 환경 영향 등이 포함된다. 농지전용이 불가능하거나 조건부로만 허가되는 경우도 많아 사전 검토가 필수다.
농지원부·토지대장·지목 확인 및 농업경영계획
농지원부는 농지의 경작 이력과 소유자 정보를 담은 문서다. 그는 농지원부와 토지대장, 지적도를 대조하여 소유권·지목·이용 이력을 확인해야 한다. 농업경영계획서는 농지 취득 이후의 영농 계획을 제시하는 서류로서, 농지취득자격심사나 지원금·보조금 신청 시 필요하다.
법률·등기·서류 체크리스트
등기부등본 확인: 소유권, 근저당·가압류·가등기 여부
등기부등본은 거래 안전을 위한 기본 서류다. 그는 소유권자 명의, 근저당 설정 여부, 가압류·가등기·저당권 등의 설정 유무를 반드시 확인해야 한다. 근저당이 설정되어 있을 경우 채무 변제 방식, 말소조건, 잔금 지급 시 채권자와의 정산방식을 사전에 조율해야 한다.
토지대장·지적도·임야도 등 토지 관련 서류 점검
토지대장과 지적도, 임야도가 일치하는지, 지목이 매물의 실제 이용 상황과 일치하는지를 확인해야 한다. 그는 경계표지의 유무, 측량기록, 필지 분할·합병 이력 등을 검토하여 경계 분쟁의 여지를 줄여야 한다. 필요 시 재측량 의뢰를 통해 경계 확정 절차를 진행하는 것이 안전하다.
건축물대장·사용승인·건축허가 기록 확인
건축물대장과 사용승인서의 내용이 실제 건물 상태와 일치하는지 확인이 필요하다. 그는 미허가 증·개축이나 용도변경 기록이 존재하는 경우, 시정명령·과태료·사용 제한 가능성을 염두에 두어야 한다. 사용승인이 없는 건물은 향후 담보대출이나 전입신고 등에서 제약을 받을 수 있다.
특약·권리관계(경계, 통행로, 지상권 등) 검토
거래계약서에 특약을 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄여야 한다. 그는 경계 문제, 인접지 통행권, 지상권 설정 여부, 전용·개량 허가 조건 등을 계약서에 반영하고 필요 시 등기상 권리 설정을 요구할 수 있다. 통행로 관련 구두 약속은 향후 분쟁으로 이어질 수 있으므로 권리화가 권장된다.
가격 및 시세분석
급매가 산정 근거: 시세 대비 할인 요인 분석
급매가는 매도자의 급한 사정, 건물·토지의 결함, 권리 설정, 보수 필요성 등 복합 요인으로 결정된다. 그는 가격 산정 시 주변 시세, 최근 거래사례, 수리·복구 비용, 권리정리 비용, 거래 시한 등의 요소를 고려하여 합리적 할인률을 추정해야 한다. 덕산부동산의 영상자료와 현장점검 결과는 가격 협상 근거로 활용된다.
김해 대동면 인근 유사 매물 시세 비교
그는 인근 유사 매물을 비교하면서 위치·접근성·면적·건물 상태·권리여건 등을 반영해 시세를 산정해야 한다. 동일 행정구역 내에서의 거래 사례, 최근 몇 개월간의 실거래가 공개 자료, 중개업소의 내부 시세 정보 등을 종합하여 비교 분석을 수행한다.
가격 협상 포인트: 수리 필요성, 권리문제, 거래기한
협상에서는 눈에 보이는 수리 항목(지붕·보일러·배관·외벽 등)과 권리문제(근저당·가압류) 해결 비용, 빠른 거래를 위한 인센티브(잔금 지급 일정 단축 등)를 포인트로 활용할 수 있다. 그는 긴 거래기한이 매도자에게 부담을 주는 경우 이를 협상 카드로 사용하거나, 반대로 권리정리 완료를 전제로 가격 인하를 요구할 수 있다.
중개수수료·취득세·기타 원가 고려한 총 비용 계산
총구매비용은 매매대금 외에 중개수수료, 취득세, 등록세, 각종 수수료, 보수비용, 이전·말소 비용 등을 포함해야 한다. 그는 취득세율, 중개수수료율(거래가액 기준), 예상 수리비 등을 대입해 총비용을 산출하고 자금조달 계획을 수립한다.
매매 절차와 일정 관리
매수 의사 표현부터 계약체결까지 단계별 흐름
매수 희망자는 우선 서면으로 매수 의사를 표명하고, 매물 확인 후 계약 조건을 협의한다. 그는 계약 체결 전 등기부등본·토지대장·건축물대장·농지원부 등의 서류를 확인하고 필요 시 권리분석 보고서를 요청해야 한다. 협의가 끝나면 매매계약서에 주요 조건(대금, 지급일정, 특약, 위약금 등)을 명기하고 서명한다.
계약금·중도금·잔금 지급 시점과 안전한 결제수단
계약금·중도금·잔금 지급 시점은 계약서에 명확히 기재되어야 하며, 안전한 결제수단으로는 공탁, 은행의 에스크로 서비스, 공인중개사 명의의 보관계약 등이 있다. 그는 잔금 지급 시 등기말소·권리이전 조건을 충족했는지 확인한 후 대금을 이체해야 한다. 특히 근저당 말소·제반 인허가 문제 해결을 선결 조건으로 둘 것을 권장한다.
잔금대비 서류·권리이전 준비 체크리스트
잔금 전까지 등기이전 서류(인감증명서, 주민등록등본, 위임장 등), 근저당 해지서류, 토지이용 관련 인허가 서류 등을 준비해야 한다. 그는 공인중개사와 변호사·법무사를 통해 잔금대비 서류 점검 리스트를 사전에 마련해 거래 지연을 방지해야 한다.
실거래가 신고·명의이전 등 행정 절차
거래 완료 후 실거래가 신고, 등기 이전 신청, 재산세·종합부동산세 대상 여부 확인 등의 행정 절차를 진행해야 한다. 그는 신고 기한과 제출서류를 준수하여 불이익을 피하고, 명의이전이 완료될 때까지의 권리 보호 조치를 확인한다.
세무·금융 고려사항
취득세·등록세·농지 관련 세금 및 감면 여부
취득세와 등록세는 취득 시 발생하는 주요 세금이다. 농지 취득 시에는 농업 목적에 따른 감면 규정이 적용될 수 있으므로, 그는 지자체와 세무 전문가에게 감면 대상 여부를 확인해야 한다. 또한 주거용 부동산인지 농지인지에 따라 세율과 절차가 달라진다.
양도소득세 예비 계산 및 향후 매도 시 고려사항
향후 매도 시 양도소득세는 취득가액·보유기간·양도가액 등에 따라 달라진다. 그는 매수 시 보유기간, 장기보유특별공제 가능성, 비과세 요건(1세대1주택 요건 등)을 고려해 추후 세부담을 예측하고 투자수익성 분석에 반영해야 한다.
주택담보대출·농지담보 대출 가능성과 조건
주택담보대출은 건물과 대지의 감정가를 바탕으로 가능하지만, 농지는 담보 적격성에 제약이 있을 수 있다. 그는 금융기관의 담보·대출 조건(담보인정비율, 금리, 상환기간)을 사전 상담으로 확인하고, 농지의 경우 농지취득자격 여부와 농지전용 가능성에 따라 대출 가능성이 좌우될 수 있음을 인지해야 한다.
자금조달 계획(자기자금·대출·보증금 관리)
안전한 거래를 위해 그는 자기자금 비율과 대출 한도, 필요시 보증금·담보 설정 방안을 명확히 하고, 자금흐름(계약금·중도금·잔금) 일정을 맞춰둬야 한다. 금융기관과 사전 협의하여 대출 승인 가능 여부와 조건을 확인하면 거래 실패 리스크를 줄일 수 있다.
리스크와 주의사항
농업진흥지역·보전지역 등 규제에 따른 이용제한
농업진흥지역, 개발제한구역, 자연보전지역 등 규제가 적용되는 지역에서는 농지전용과 건축 행위에 제한이 있다. 그는 해당 필지가 어떤 규제 지역에 속하는지 지자체에 문의하여 향후 이용 가능 범위를 명확히 해야 한다.
경계 분쟁·사유지권리 문제 발생 가능성
경계 미확정, 통행권 분쟁, 지상권 설정 등은 향후 분쟁의 주요 원인이다. 그는 인접 필지 소유자와의 경계 협의 여부, 기존 통행권 약정서, 과거 분쟁 이력 등을 확인하고 필요하면 측량·법적 권리 설정을 통해 리스크를 해소해야 한다.
건물 안전성·노후·하자에 따른 수리비 산정
건물의 구조적 결함, 누수·기초침하·전기 문제 등은 큰 보수비용을 초래할 수 있다. 그는 전문 진단(건축사, 구조기술자)을 통해 보수 항목과 예상 비용을 산정하고 가격 협상에 반영해야 한다.
환경 위해요인(오염·소음·분뇨시설 등) 확인
인근 축사, 공장, 분뇨 처리시설 등으로 인한 악취·오염 문제는 생활 품질과 농산물 안전성에 영향을 줄 수 있다. 그는 환경영향 조사 및 인근 사업장의 허가·운영 상태를 확인하고 필요 시 환경검사 의뢰를 고려해야 한다.
결론
매물의 장점 요약(위치·면적·급매 메리트)
이 매물은 김해 대동면의 주거용 단독주택(112평)과 인접 소규모 농지(30평)를 한 번에 확보할 수 있는 기회로, 급매라는 점에서 시세 대비 가격적 메리트가 존재한다. 영상자료 제공으로 사전 검토가 용이하며, 주거와 소규모 영농의 복합 활용이 가능하다. 그는 이러한 장점을 바탕으로 빠른 의사결정 시 상당한 이익을 얻을 수 있다.
주요 리스크 및 해결 방안 요약
주요 리스크는 권리관계(근저당·가압류 등), 건물 노후·수리 필요성, 농지 관련 규제, 접근성 문제 등이다. 그는 등기부등본·건축물대장·토지대장·농지원부 확인, 전문진단 의뢰, 재측량 및 권리정리 계획 수립을 통해 리스크를 체계적으로 해소해야 한다.
구매 전 필수 확인 항목 재정리
구매 전에는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 농지원부, 영상·평면도 확인, 현장 방문을 통한 진입로·배수·주변환경 점검, 전문진단(건축·토목·환경) 의뢰, 금융·세무 사전 상담을 필수적으로 수행해야 한다. 그는 이 체크리스트를 통해 거래의 안전성과 합리성을 확보할 수 있다.
덕산부동산을 통한 안전한 거래 및 상담 권장
덕산부동산은 본 매물에 대한 영상자료와 현장 정보, 권리분석 지원을 제공하며 거래 진행에 필요한 중개 및 행정적 지원을 수행한다. 그는 거래 과정에서 덕산부동산의 전문 상담을 통해 서류 준비, 권리정리, 계약 조건 설정 등을 안전하게 진행할 것을 권장한다.
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