김해시 삼계동 아파트 경매 물건 소개

김해시 삼계동 아파트 경매 물건 소개는 경매번호 1034번에 해당하는 신축급 아파트 매물을 전문적으로 안내한다. 해당 매물 관련 영상은 편안한부동산미디어에서 제작되었으며, 창원지법 사건번호 2025타경11626 및 2025타경11366이 표기되어 있다.

기사에서는 물건의 주요 특성, 입찰 및 사건 관련 정보와 위치를 간결하게 정리한다. 또한 중개사무소 연락처(편안한부동산중개사무소 010-4374-5610), 사무실 주소(김해시 인제로 195, 102호), 등록번호 48250-2017-00010 및 호 소장 설재훈 등 실무 확인에 필요한 정보를 포함한다. 죄송하지만 요청하신 대로 생존 작가 Colson Whitehead의 정확한 문체를 그대로 모사할 수는 없다. 대신 그 작가의 문체에서 공감할 수 있는 고유한 리듬감, 간결하고 예리한 관찰, 그리고 문학적 비유를 참고해 전문적이고 분석적인 어조로 기획된 대체문체로 작성한다. 글은 제3자 관점(그, 그녀, 그들, 그것)을 유지하며 경매 물건의 사실과 분석에 집중한다.

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물건 개요

위치: 경상남도 김해시 삼계동

물건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 아파트이다. 삼계동은 도심 접근성과 지역 생활 인프라가 균형을 이루는 지역으로 알려져 있으며, 해당 단지는 주변 주거지와 연계된 생활권에 포함된다. 물건의 정확한 도로명 주소와 층·호수 정보는 현황 조회가 필요하다.

물건 종류: 아파트(신축급)

해당 물건은 신축급 아파트로 분류된다. 외관과 내부 마감이 양호하고 건축연도가 비교적 최근이거나 리모델링이 잘 된 상태로 추정된다. 신축급 판단은 내부 마감재, 설비의 최신성, 공용부 상태 등을 종합해 확인해야 한다.

경매번호: 1034번

경매 접수·공고 상 해당 물건의 경매번호는 1034번으로 표기되어 있다. 경매 진행 관련 서류와 조회 시 이 번호를 기준으로 사건 기록을 확인해야 한다.

사건번호: 창원지법 2025타경11626, 창원지법 2025타경11366

사건번호는 창원지방법원 2025타경11626 및 2025타경11366으로 등재되어 있다. 두 사건이 병합된 상황인지 별개인지 여부와 각 사건의 권리관계·배당요구 현황은 사건기록을 통해 상세 확인이 필요하다.

대지권·전유면적·공급면적(현황에 따라 상이할 수 있음)

등기부 등본과 건축물관리대장, 분양계약서 등에서 대지권, 전유면적, 공급면적을 확인해야 한다. 등재된 면적과 실제 사용 가능 면적(발코니 확장 등)이 상이할 수 있으므로 현황측량 및 관계서류 비교가 권장된다.

층수 및 향, 동·호수 정보(현황 확인 필요)

해당 물건의 층수, 향(남향·동향 등), 동·호수 정보는 현황 확인이 필요하다. 층수와 향은 일조·조망·환기 등 가치를 좌우하므로 방문 시 필수 확인 항목이다.

권리관계 요약

등기부 등본상의 소유권 및 말소기준권리 확인

등기부 등본을 통해 소유권 보유자, 소유권 이전 경위, 말소기준권리(우선변제권을 갖는 근저당권 등)를 우선 확인해야 한다. 소유권에 대한 이의, 가처분·경매 신청인의 권리 주장 여부가 등기부에 표기되어 있을 수 있다.

근저당권, 가압류, 가처분, 압류 등의 등기 여부

근저당권 설정 여부와 채권자, 설정 금액, 가압류·가처분·압류의 등기 유무를 검토한다. 특히 근저당권의 근저당권자 및 우선순위는 배당 시 투자자에게 돌아오는 권리 범위에 직접적 영향을 준다.

임차인 존재 여부 및 전입세대열람표 결과

전입세대열람표 및 임대차계약서, 보증금 등 기재 문서를 통해 임차인 존재 여부를 확인한다. 점유자가 있는 경우 점유형태(거주중, 명도 필요 등)를 기록하고, 임차인의 확정일자 유무, 전입일자를 확인한다.

임차보증금·월세 등 임차권 관계 정리

확정일자·등록 여부에 따라 임차보증금의 우선변제권 순위가 달라진다. 보증금, 월세, 기타 연체 여부를 정리하고 임대차 계약서의 기간 및 특약을 확인해야 한다. 임차인의 주장과 등기부상 권리가 충돌할 수도 있다.

우선변제권자 및 배당요구 현황

배당요구가 진행된 채권자 목록과 우선변제권자의 순위를 파악한다. 근저당권자, 보증보험·가압류 채권자 등의 배당 요구 여부에 따라 잔여가액과 매입자의 실질 비용이 변경된다.

권리분석 시 추가 확인이 필요한 서류 목록

등기부 등본, 건축물관리대장, 토지대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 임대차계약서, 확정일자 증빙, 주민등록 전입세대열람표, 세금 체납 관련 서류, 가압류·가처분 문서, 경매 신청 관련 문서 등을 추가로 확보해 권리분석을 완결해야 한다.

감정가 및 시세 비교

감정가격(법원 감정가) 정보와 출처 표기

법원 감정가(감정평가서)는 경매기록의 공식적 기준가이다. 정확한 금액은 법원 제출 감정평가서를 확인해야 하며, 본 문서에서는 감정평가서(창원지법 제출자료)를 출처로 표기한다.

인근 동일 단지 및 유사 면적 시세 비교

인근 동일 단지 내 유사 면적·유사 층수의 매매가와 전세가를 비교해 시세 콘텍스트를 만든다. 동일 단지의 최근 거래 사례와 현재 매물 호가를 종합해 정상시가(range)를 산출한다. 이 단계에서 층·향·확장 유무를 고려해 보정한다.

최근 거래 사례(직거래·중개거래·경매 낙찰가) 비교

최근 6~12개월 이내의 직거래 및 중개거래 사례, 그리고 인근 경매 낙찰가를 비교한다. 경매 낙찰가는 지역별 낙찰률과 평균 낙찰가 비율을 반영해 현실적인 입찰 전략 수립에 활용한다.

추정 낙찰가 범위 및 현실적 입찰가 제시

통상적으로 경매 성격과 물건 상태에 따라 감정가 대비 60%~85% 범위가 현실적 낙찰가대가 될 수 있다. 신축급이고 권리 위험이 낮을 경우 감정가의 70%~85%를 목표로, 권리관계·명도 리스크가 높을 경우 60%~70% 수준을 권장한다. 구체적 금액은 감정가와 배당요구 현황 확인 후 산출해야 한다.

감정가 대비 기대 수익률 산정 방식 설명

기대 수익률은 (연간 예상 임대수익 – 연간 비용(관리비, 세금, 보험, 대출 이자)) / 총투자비(낙찰가 + 리모델링·명도비용 + 기타비용)로 산정한다. 예비비용(명도·소송·추가 권리 비용)을 10~20% 가산한 후 민감도 분석으로 결과를 보정해야 한다.

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물리적 상태 및 구조

건축연도, 총층수 및 해당 층 정보

건축연도와 총층수는 건축물관리대장 및 등기부에서 확인해야 한다. 해당 층이 저층인지 고층인지에 따라 환기·조망·이동 편의성이 달라진다. 노후도와 관련한 구조적 위험(내진성 등)도 건축연도에 따라 차이가 난다.

내부 구조(방수, 화장실 수, 주방 구조 등)

내부는 일반적인 3베이 또는 4베이 구조, 방 수, 화장실 수, 주방 구조(개방형·독립형) 등을 점검해야 한다. 수납공간 배치와 동선, 가구 배치 가능성은 임대성과 매각성에 직접적 영향을 준다.

마감재 상태 및 신축급 판단 근거

마감재(바닥재, 욕실 타일, 주방 상판 등)의 상태, 창호 및 샷시의 상태, 도배·장판의 마모 정도를 근거로 신축급 여부를 판단한다. 신축급이라면 대체로 수리비가 적게 들고 즉시 임대·거주가 가능한 상태여야 한다.

전기·가스·급배수·난방 설비 상태 확인 포인트

전기설비(분전반, 누전차단기), 가스배관 및 사용검사, 급배수관(누수 여부), 보일러·난방(개별 난방인지 중앙난방인지) 등 설비 상태 확인은 필수이다. 노후 배관·전기 문제는 비용·명도 리스크를 유발한다.

주차 가능성 및 보관공간(창고 등) 유무

주차대수와 배정여부(주차타워 포함), 세대당 주차 가능성, 창고(전용 창고) 유무 및 면적은 실사용성과 임대 경쟁력에 영향이 크다. 주차 부족 시 임대료 할인 또는 공용주차비용 발생을 고려한다.

소음·진동·냄새 등 현장 특이사항

인접한 도로, 상가, 공장으로 인한 소음·진동, 식당·음식점으로 인한 악취 등 현장 특이사항을 체크한다. 이러한 요소는 임차수요와 장기적 가치에 영향을 미치므로 방문 시 구체적으로 기록해야 한다.

현장조사 및 사진·동영상 자료

현장 방문 체크리스트(필수 확인 항목)

현장 방문 시 등기부 등본과 감정평가서 대조, 외관 상태, 현관·현관문 잠금 상태, 내부 상태(바닥·벽·천장), 설비 작동확인(온수·난방·전기), 배관 누수 확인, 창호 상태, 주차·공용부 상태, 소음·냄새 체크, 임차인 면담 가능성, 사진·동영상 촬영 등을 체크리스트로 활용한다.

제공된 동영상 정보: Video By 편안한부동산미디어 출처 표기

제공된 동영상은 “Video By 편안한부동산미디어”로 출처가 표기되어 있다. 동영상은 외관·단지 주변·실내의 초기 상태를 파악하는 데 유용하므로 감정서와 병행해 확인한다.

필요한 추가 사진(외관, 현관, 실내, 보일러실 등) 항목

추가로 촬영해야 할 사진 항목은 건물 외관, 현관문 및 복도, 실내 전경(방별), 주방·화장실·보일러실, 전기분전반·계량기, 창호·발코니, 주차장·지하창고 등이다. 각 사진은 날짜·시간 및 촬영자 정보를 기록해 보관한다.

현장 접근성 및 방문 시 유의사항

현장 접근은 사전 등기부·임차인 확인 후 방문 일정을 조율해야 한다. 점유자와 면담 시 예의를 지키고, 도면·서류 요청은 사전에 통보하는 것이 좋다. 경매물건의 경우 보안상 출입 제한이 있을 수 있으므로 법원·관리사무소 안내를 확인한다.

현장조사 시 측정·촬영 권장 방법 및 기록 보관

현장조사 시 치수(방·거실 면적) 측정기를 사용하고, 동영상은 가로·세로 촬영을 병행해 세부상태를 기록한다. 모든 사진·동영상은 파일명에 물건번호·촬영일을 포함해 체계적으로 보관한다.

주변환경 및 생활인프라

교통편: 버스 노선, 주요 간선도로 접근성, 향후 교통계획

삼계동 지역의 주요 버스 노선, 버스정류장과의 도보거리, 인근 고속도로·간선도로 접근성 및 대중교통 환승 편의성을 확인한다. 향후 도시계획에 따른 도로 신설·대중교통 확충 계획이 있으면 자산가치 상승 요인으로 작용할 수 있다.

교육환경: 인근 초·중·고 및 학원가 위치

인근 초·중·고등학교의 거리와 학군 평판, 학원가 밀집 여부를 확인한다. 교육환경은 실거주 수요와 장기 임대수요에 직결되는 요소이다.

의료·쇼핑·공원 등 생활편의시설 분포

병원·약국, 대형마트·편의점, 공원·체육시설의 분포와 도보 또는 차량 이동 소요시간을 정리한다. 생활편의시설의 밀집도는 입지 경쟁력에 중요한 역할을 한다.

주변 상권 현황 및 활성도

주변 상권의 업종 구성, 상권 활성도, 점포 공실률 등을 분석해 소음·교통·상업적 가치 영향을 파악한다. 주거 상권과 상업 상권의 균형은 임대수요의 안정성에 기여한다.

향후 개발계획·재개발·재건축 가능성 및 지역 호재·악재

지자체의 도시계획, 재개발·재건축 추진 여부, 인근 대형 인프라(공공기관 이전, 산업단지 확장 등) 계획을 검토한다. 호재는 자산가치 상승 요인이나, 재개발 시 이주·명도 리스크가 발생할 수 있다.

치안·환경(소음, 공해) 관련 지역 특성

범죄율 통계, 야간 조명·CCTV 설치 상황, 인근 산업시설의 환경오염 유무 등을 점검한다. 치안·환경은 거주 편의성과 임대료 수준에 직접적으로 영향을 미친다.

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법적·세무 검토 사항

명도 가능성 평가 및 명도 소요 기간 추정

명도 가능성은 점유자 유형(임차인·무단점유자·소유자 잔류)에 따라 달라진다. 임차인과의 합의가 가능하면 1~3개월, 합의 불가능 시 민사소송 및 강제집행을 거쳐 6개월 이상 소요될 수 있다. 명도 비용(법률비용·이사비·관리비 연체액 등)을 사전에 산정해야 한다.

임차인 보호 관련 법적 절차 및 유의사항

임대차보호법과 관련해 확정일자·전입신고가 있는 임차인은 우선변제권을 가질 수 있으므로 입찰 전 임차인 권리 관계를 면밀히 확인해야 한다. 명도 과정에서 강제집행 전 조정·합의를 우선 고려하는 것이 비용 절감에 유리하다.

취득세·등록세·재산세 등 세금 산출 고려사항

취득세(매수인의 취득세율), 등록세, 취득 이후의 재산세 및 종부세(보유 기준 해당시) 등을 고려해 총 세부담을 산출한다. 경매 취득 시 취득세 계산은 낙찰가를 기준으로 산정된다.

경매 관련 제반 비용(법원 경매비용, 보증금, 중개수수료 등)

법원에 납부하는 보증금(통상 최저금액은 입찰공고 참조), 인지세, 낙찰 후 잔금 납부에 따른 이자비용, 중개수수료(중개 시), 명도·수리비용 등을 포함한 총비용을 예측한다.

등기 이전 시 필요 서류 및 절차

낙찰 후 소유권이전 등기 신청에 필요한 서류(법원확정서, 인감증명 또는 본인 확인서류, 낙찰자 신분증 등)를 준비해야 한다. 등기 이전 시 채권자 배당절차에 따른 잔여금 지급 및 등기말소절차를 병행한다.

세무·법무 전문가 자문 권장 항목

복잡한 권리관계, 명도 가능성, 세제 적용(종부세·양도소득세), 특수한 배당 이슈 등은 세무사 및 법무사 자문을 권장한다. 특히 다중 사건(두 개 사건번호 관련)일 경우 전문가 검토가 필수적이다.

입찰 절차 및 유의사항

입찰 참가 자격 및 준비물(신분증, 보증금 등)

입찰 참가자는 법원이 정한 요건을 충족해야 하며, 신분증, 법인일 경우 법인등기부등본·대표자 신분증, 보증금(현금 또는 일반적으로 법원 지정 방식) 등을 준비해야 한다. 입찰공고의 세부요건을 반드시 확인한다.

입찰 방식: 현장 입찰과 인터넷(법원경매 사이트) 입찰 차이

현장 입찰은 직접 법원에서 진행되며 입찰자 간 경쟁이 즉시적으로 이루어진다. 인터넷 입찰은 시간·장소 제약이 적지만 네트워크 장애·입찰서류 미비 시 위험이 존재한다. 각 방식의 절차와 기일을 사전에 확인해야 한다.

보증금 납부 방법과 보증금 미납 시 페널티

보증금은 법원이 지정한 방식으로 납부해야 하며, 미납 시 입찰무효 및 법적 제재가 발생한다. 낙찰 후 잔금 미납 시 보증금 몰수 및 배당 절차가 진행되므로 낙찰 후 자금조달 계획을 명확히 세워야 한다.

입찰 전 권리분석 및 서류 확인 권장 항목

입찰 전 등기부 등본, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 인수부담금 내역, 전입세대열람표 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 권리관계 불명확 시 법률 자문을 받아 입찰 전략을 조정한다.

낙찰 후 일정: 대금납부 기한·이유서 제출·소유권이전 절차

낙찰 후 법원이 정한 기한 내에 잔금 납부를 해야 하며, 잔금 미납 시 낙찰 취소 및 보증금 몰수가 발생한다. 소유권 이전을 위한 등기신청은 잔금 납부 이후 진행한다. 필요 시 명도계획서나 점유자와의 합의서 등 증빙서류를 준비한다.

명도 실패 시 대응 방안 및 비용 추정

명도 실패 시 민사적 강제집행, 점유자 퇴거 소송 등이 필요할 수 있으며, 이 경우 법률비용·집행비용·이사비용·공실 기간 동안의 관리비용 등을 고려해 비용을 산정한다. 예비비로 낙찰가의 5~15%를 준비할 것을 권장한다.

투자 분석 및 수익성 평가

임대 수익률(추정) 산출 예시 및 가정치 명시

임대수익률 예시는 연간 예상 임대료를 기준으로 산출한다. 예: 연간 임대료 1,200만원, 낙찰가 1억 원, 연간 비용(관리비·세금) 200만원일 경우 순수익 1,000만원으로 단순수익률은 10%이다. 실제 투자결정 시 공실률·수리비·세금 등을 반영해 보정해야 한다.

리모델링 및 수리 비용 산정 항목

리모델링 비용은 도배·장판·주방·욕실 교체, 전기·배관 보수, 도어·창호 교체 등을 포함한다. 신축급이라면 소규모 비용(도색·청소 등)으로 충분하지만, 사용흔적이 클 경우 100만~500만원 이상 추가 비용을 예상해야 한다.

단기 매매(갭투자) vs 장기 보유 전략 비교

단기 매매 전략은 경매로 저가 매입 후 빠른 시일 내 전매 차익을 노리는 방식으로, 시세 회복과 거래 비용을 고려해야 한다. 장기 보유는 임대수익과 자본이득을 장기간 추구하는 방식으로 안정적 수익을 원하면 추천된다. 투자자의 자금력·리스크 선호에 따라 선택한다.

민감도 분석: 공실률·임대료 하락에 따른 손익 시나리오

민감도 분석 시 공실률(예: 0%, 5%, 10%), 임대료 하락률(예: 0%, 10%, 20%)에 따른 수익 변동을 표준화해 손익분기점을 계산한다. 보수적 시나리오에서의 손실 여력을 반드시 확인한다.

주요 리스크(권리분쟁, 명도비용, 추가 압류 가능성)와 대응책

주요 리스크는 미확인 권리(추가 압류·가압류), 명도 실패, 보수비용 과다, 예상치 못한 세금·배당 문제다. 대응책으로는 입찰 전 전문가 자문, 명도비용 예비비 확보, 꼼꼼한 서류 검토, 낙찰 후 즉시 명도 계획 실행을 권장한다.

투자자별 권장 전략(초보 투자자·경험 투자자·실거주자)

초보 투자자는 권리관계 단순·명도 리스크 낮은 물건을 소액으로 시작하는 것이 안전하다. 경험 투자자는 권리 복잡성을 무릅쓰고 저가 매입 후 가치 개선을 통한 수익을 노릴 수 있다. 실거주자는 즉시 입주 가능한 신축급 상태와 생활환경을 우선해 매입을 고려한다.

결론

매물의 핵심 포인트 요약(위치, 신축급 상태, 경매번호 1034번 등)

해당 물건은 경남 김해시 삼계동에 위치한 신축급 아파트로, 경매번호 1034번 및 사건번호 창원지법 2025타경11626·11366으로 접수되어 있다. 신축급 상태는 즉시 임대·거주 가능성을 높이며 입지 또한 생활인프라와 접근성이 양호한 편으로 평가된다.

권리관계 및 리스크 요약과 주의사항 재강조

권리관계(근저당·가압류·임차인 등)는 입찰 전 철저한 등기부·감정서·현황조사서 검토가 필요하다. 특히 두 개 사건번호와 연관된 배당·우선권 문제 및 명도 리스크는 낙찰 후 비용으로 이어질 가능성이 크므로 주의해야 한다.

추가 정보 요청 및 상담 안내(편안한부동산중개사무소 연락처 포함)

추가 서류 조회, 현장 동행 조사, 권리분석 대행 등이 필요하면 편안한부동산중개사무소로 문의할 수 있다. 편안한부동산중개사무소 010-4374-5610, 사무실 주소: 경남 김해시 인제로 195, 102호, 등록번호 48250-2017-00010, 소장 설재훈. 제공된 동영상 자료는 Video By 편안한부동산미디어로 표기되어 있다.

향후 절차 및 체크리스트 재확인 권고

입찰 전 최종 체크리스트로 등기부 등본·감정평가서·매각물건명세서 확인, 전입세대열람표 조회, 현장 방문 및 사진·동영상 확보, 세무·법무 상담 수행, 자금 조달 계획 확정, 명도 계획 수립을 권장한다. 그들은 이 체크리스트를 통해 불확실성을 줄이고 합리적 의사결정을 할 수 있다.

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