#김해촌집 과수원과 넓은 전원생활 가능한 촌집

해당 매물 “#김해촌집 과수원과 넓은 전원생활 가능한 촌집”은 경남 창원시 의창구 대산면 유등리에 위치한 대형 촌집과 과수원 복합 부지로, 전원생활과 영농을 병행하려는 이들에게 적합하다. 토지 총면적은 16,700제곱미터(5,052py)이며 과수원 13,977제곱미터(4,228py), 대지 1,270제곱미터(384py), 임야 1,139제곱미터(344py), 전 314제곱미터(95py)로 구성되어 있다.

용도지역은 대지가 계획관리, 임야·과수원·전은 보전관리로 지정되어 있으며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등 공법상 제약이 존재한다. 거래형태는 매매로 매매가 7억5,000만원이며 김미경공인중개사사무소(대표 김미경, 소속공인중개사 이창엽)가 중개를 담당해 면적·법적제약·개발 가능성·투자 포인트 등을 상세히 안내한다고 정리된다.

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기본 정보 요약

소재지 정보와 주소 표기

그 토지는 대한민국 경상남도 창원시 의창구 대산면 유등리에 위치한다. 광고상 표기는 “경남 창원시 의창구 대산면 유등리”로 명기되어 있으며, 그 위치는 행정구역상 창원시에 속한다. 그 부동산은 주변 행정구역과 연계된 생활·교통망에 연결되는 전형적인 농촌·촌락 지역에 위치한다.

총 면적 요약

그것의 총 면적은 16,700제곱미터, 약 5,052평이다. 수치로 보면 넓이에 있어 단일 가구의 전원주택지 혹은 중소규모 농업·상업 혼합 활용이 가능한 크기 범주에 속한다.

토지 구성별 면적(과수원, 대지, 임야, 전)

그 토지는 용도별로 구성되어 있다. 과수원이 13,977제곱미터(약 4,228평, 1필지), 대지가 총 1,270제곱미터(약 384평, 3필지), 임야가 1,139제곱미터(약 344평, 2필지), 전(밭)이 314제곱미터(약 95평, 1필지)로 구성된다. 그 구성은 과수 중심의 영농 공간과 주거 가능 대지, 산지·녹지 부분이 혼재된 형태다.

거래 형태와 매매 금액

그 매물은 매매 거래 형태로 제공되며, 매매금액은 7억5,000만원(750,000,000원)으로 표시되어 있다. 그 가격에는 토지 일괄 매매 기준이며, 개별 필지 분할 매각 가능성은 추후 협의와 행정적 검토가 필요하다.

중개사무소 및 담당자 연락처

그 매물의 중개사무소는 김미경공인중개사사무소(경남 김해시 진영읍 여래로20번길 45, 101호)이며, 등록번호는 48250-2017-00123이다. 대표는 김미경이며 소속 공인중개사로 이창엽이 표기되어 있다. 그들은 연락처로 010-2950-7890을 제공한다.

위치 및 교통 접근성

인근 도시와 행정구역(김해, 진영, 창원 등)

그 토지는 창원시 의창구 대산면에 위치하지만, 지리적으로 김해시, 진영읍 등 인근 도시와도 접근성이 좋은 편이다. 그 지점은 창원·김해·진영권의 생활권이 중첩되는 지역으로, 상호 접근에 따라 생활·유통 인프라를 이용하기 수월하다. 그는 지역 경계의 이점으로 중소도시권 구매자와 농업 종사자 모두에게 매력적일 수 있다.

도로망과 진입로 조건

그 부지는 지방도 및 군도 수준의 도로망에 연계된 진입로를 통해 접근할 가능성이 크다. 현재 제공된 자료상 구체적 포장도로 상태는 명시되어 있지 않으므로, 현장 답사로 진입로 폭, 포장 상태, 경사 및 제방 유무를 확인할 필요가 있다. 그는 차량 출입과 농기계 이동을 고려해 진입로 보수나 확장 여지를 검토해야 한다.

대중교통 연결성 및 버스 정류장 위치

그곳은 전형적인 농촌 지역이므로 대중교통은 농촌형 버스 노선에 의존한다. 버스 정류장과의 거리는 현장 확인이 필요하나, 창원·김해 중심지로 가는 정기 노선 연결 여부와 시간표는 생활 편의성에 큰 영향을 준다. 그는 정기버스, 마을버스의 운행 빈도와 최종 하차 지점까지의 도보 거리를 점검해야 한다.

주요 생활편의시설과의 거리

그 부지는 대도시의 중심지역과는 거리가 있으므로, 장보기(대형마트), 의료시설, 교육시설(초·중·고) 등의 근접성은 중요 변수다. 그들은 인근 읍·면의 중심지까지의 도로 소요 시간(차량 기준, 10~30분 예상)을 바탕으로 생활 편의 계획을 세워야 한다. 구체적 거리는 현장 답사와 네트워크 확인으로 보완해야 한다.

향후 도로·지역개발 계획 영향

그 지역의 향후 도로 확장, 농촌정비사업, 도시계획 변경 등은 자산 가치에 중대한 영향을 준다. 그는 지방자치단체의 도시계획·도로계획 공고를 확인하여 상향된 접근성이나 기반시설 개선 여부를 점검할 것을 권장한다. 개발계획이 확정되면 장기적 가치 상승과 함께 규제 변화가 수반될 수 있다.

토지 구성 상세

과수원 구성과 필지 정보

그 과수원은 전체 면적의 주된 부분을 차지하는 13,977제곱미터(약 4,228평)로, 과수 전용 1필지로 표기되어 있다. 구체적인 품목, 수령, 경영 형태(임대·자경) 정보는 제공되지 않았으므로, 경목 배치, 수목별 수량, 수형관리 상태 등은 현장조사로 확인해야 한다. 그는 기존 과수가 잘 관리되어 있는지, 생산 이력과 병해충 이력이 있는지 점검할 필요가 있다.

대지(주거 가능지) 필지 구성과 면적

대지는 3필지로 합계 1,270제곱미터(약 384평)이다. 그 면적은 전원주택 1채와 부속 창고·농기구 보관 등을 배치하기에 적당한 규모다. 그는 대지의 지형(평탄·경사지), 지목·지번, 용적률·건폐율 적용 여부 등을 확인해 주거 건축 가능성 및 배치 계획을 수립해야 한다.

임야와 산지 부분의 분포

임야는 2필지, 1,139제곱미터(약 344평)로 구성되어 있어 주변의 녹지대와 산림분포를 형성한다. 그 산지 부분은 배수·방풍·조망 확보에 기여할 뿐 아니라 보전관리 지역으로서 개발 제한을 동반할 수 있다. 그는 산림의 경사도, 낙엽·유실 위험, 산사태 잠재성 등을 점검해야 한다.

전(밭)의 위치와 토지이용 현황

전(밭)은 1필지로 314제곱미터(약 95평)이다. 그 땅은 연작·채소·유실수 재배 등 다목적 소규모 경작에 적합하다. 다만 광고상에는 전이 ‘영농여건불리지역(전만 해당)’으로 표기되어 있으므로, 작목 전환이나 농지전용 시 규제와 절차를 면밀히 확인해야 한다.

지목별 필지 수와 경계 관계

그 해당 부동산은 총 7필지(과수원 1, 대지 3, 임야 2, 전 1)로 구성되어 있다. 그는 필지별 지적도와 실제 경계(현황측량)를 비교하여 도면상 면적과 실측 면적의 차이, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성, 진입로 통행권 보장 여부 등을 확인해야 한다.

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용도지역 및 건축 규제

대지의 계획관리 지역 규정

그 대지 필지들은 계획관리지역으로 분류되어 있다. 계획관리지역은 주거·농업·소규모 상업이 혼재할 수 있으나, 건축 시 허용 용도와 건폐율·용적률, 진입로 요건 등을 지방자치단체 규정에 따라 준수해야 한다. 그는 건축계획 전 관할 구청의 허가 기준을 사전 확인해야 한다.

임야와 과수원·전의 보전관리 적용

임야, 과수원, 전은 보전관리지역에 해당한다. 보전관리지역은 자연환경 보전과 농업기반 유지에 초점을 둔 지역으로, 토지 이용 변경과 건축이 엄격히 제한될 수 있다. 그는 농지전용, 산지전용 등 관련 인허가 가능성 및 절차를 면밀히 검토해야 한다.

공법상 제한사항(가축사육제한, 공장설립승인, 배출시설제한 등)

그 매물은 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있다. 이로 인해 대규모 축사 신축, 공장 및 배출성 시설 설치는 제한되며, 환경영향평가나 별도 승인 절차가 요구될 수 있다. 그는 계획 중인 활용이 해당 규제에 저촉되지 않는지 사전 검토해야 한다.

건축 가능성 및 건축허가 절차 개요

그 대지에서 주택 신축은 계획관리지역 규정에 따라 가능하나, 보전관리지역(임야·과수원·전)은 원칙적으로 건축 제한을 받을 수 있다. 그는 건축 허가를 위해 건축신고서, 진입로 확보 증빙, 폐수·오수 처리 계획, 상수도·전기 연결계획 등을 구비해 관할 구청에 제출해야 한다. 또한 전원주택 건축의 경우 농어촌특별대책이나 주민의견 수렴이 영향을 줄 수 있다.

농지전용 및 용도변경 필요 여부

전(밭)과 과수원 일부를 주거나 다른 용도로 전환하려면 농지전용 허가가 필요하다. 그는 농지전용 사유(주거·시설용지 등), 대체 농지 확보 계획, 지방자치단체의 영농계획 심의 여부 등을 면밀히 확인해야 한다. 전용은 제한적으로 허가되므로 대체안 검토를 권장한다.

농업 활용 가능성

과수원 현황과 주력 품종 추천

그 과수원은 이미 조성된 과수 중심지이므로, 현지 기후와 관행을 고려할 때 배, 사과, 포도, 감 같은 품종이 적합하다. 그는 기존 식재 품종을 확인한 뒤, 시장성·노동력·유통성 등을 고려해 품종을 최적화할 것을 권장한다. 예를 들어 고소득 품목으로 포도(고급품종), 가공용 사과·배 등 혼합 재배 전략을 제안할 수 있다.

토양 상태, 배수 및 일조 조건 분석

그 토지의 구체적 토양분석 자료는 제공되지 않았으므로, 현장 토양검사(물리성·화학성·유기물 함량)를 우선 권고한다. 그는 배수로 설계, 토심 확인, 현장 일조(남향·그늘 여부) 등을 점검해 품종별 적지 여부를 판단해야 한다. 배수 불량 지역은 배수를 개선하거나 고밀도 재배를 피하는 대책이 필요하다.

관개 시설 및 수자원 확보 방안

그 과수원의 안정적 생산을 위해 관개수 확보(지하수 관정, 저수조, 관로 확충 등)가 필수다. 그는 지하수 허가 여부, 근접 저수지·하천과의 연결성, 빗물 집수 시스템 도입 가능성을 검토해 연중 안정적 관개 체계를 설계할 것을 권장한다.

농기계 접근성과 설비 배치 제안

그 토지는 농기계 진입을 고려한 진입로 확보와 평탄화가 중요하다. 그는 작업동선(수확·운반·보관)을 최소화하기 위해 과수 작업장·저장시설·처리장 위치를 대지와 인접한 곳에 두는 것을 제안한다. 소형 탈곡기·저장고·선별장 등 단계적 설비 투자 계획이 현실적이다.

유기농·가공·브랜딩 등 부가가치화 방안

그 과수원은 유기농 전환, 가공(잼·주스·건과), 체험농장과 연계한 직거래 브랜드화로 부가가치를 높일 수 있다. 그는 초기 인증 비용, 물류·유통 채널 확보, 체험 프로그램 운영계획을 포함한 사업계획서를 만들어 장기적 수익성을 점검할 것을 권장한다.

전원생활 및 주거 활용

촌집 수리·리모델링 가능성 및 비용 고려사항

그 토지 내 대지는 전원주택 수리·신축에 적합하나 기존 촌집의 수리·리모델링 여부는 건물 상태에 따라 달라진다. 그는 구조안전진단, 지붕·기초·전기·배관 점검을 우선 실시하고, 표준적인 리모델링 비용(규모·자재에 따라 상이)을 산정할 것을 권장한다. 비용 절감 방안으로 기존 구조를 활용한 리노베이션을 고려할 수 있다.

주택 배치와 조망·일조 설계 제안

그 대지의 주택 배치는 남향 위주로 배치해 일조와 난방에 유리하게 설계해야 한다. 조망 확보를 위해 고지 쪽에 주택을 배치하고, 과수원과 마당이 연계되도록 동선을 설계하면 생활 만족도가 상승한다. 그는 조용한 생활을 위한 방음·차폐 수목 배치도 함께 고려할 것을 권한다.

전기, 상수도, 통신, 오수 처리 인프라 점검

그는 전기 인입 가능성, 상수도 연결(공공관급수 여부 또는 지하수 관정), 통신(유선·무선 인터넷 커버리지), 오수 처리(정화조 설치 여부) 등을 현장에서 확인해야 한다. 특히 정화조 설치·운영 기준과 전기 인입 용량 증설 여부는 주거화 비용에 직접적인 영향을 준다.

생활 편의 확보 방안(장보기, 의료, 교육 등)

그것이 위치한 지역의 생활편의 시설 접근성은 차량 이동을 전제로 하지만, 읍·면 단위 중심지와의 정기 이동 계획을 세우면 된다. 그는 정기적인 장보기·의료·교육 이용을 위해 차량 동선 및 보관·냉장 설비 계획을 마련하고, 응급 상황 대비를 위해 인근 의료기관 위치를 숙지할 것을 권장한다.

전원생활 시 계절별 생활 팁 및 안전 대책

그는 겨울 난방 계획(난방 연료·난방효율 개선), 여름 벌레·해충 대비, 장마철 배수 대비(우수 배제 설비), 산불·산사태 경계(임야 인접) 등 계절별 안전대책을 마련해야 한다. 또한 이웃과의 공동 방재 체계 구축과 보험 가입으로 리스크를 분산할 것을 권장한다.

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상업적·투자적 가치 분석

현재 매매가 대비 가치 평가 포인트

그 매물의 현재 매매가 7억5,000만원은 과수원 대규모 면적과 대지 포함을 고려하면 경쟁력 있는 가격일 수 있다. 가치 판단 포인트는 과수의 생산성·나이, 대지의 건축 가능성, 인근 개발계획 및 교통 개선 여부다. 그는 현장 실사를 통한 생산량·수익성 확인으로 가격 적정성을 판단해야 한다.

임대수익 모델과 실현 가능성

그는 대지 일부를 전원주택 임대, 농업용 창고 임대, 체험농장 등으로 임대해 안정적 현금흐름을 창출할 수 있다. 그러나 임대수익 실현은 수요(관광·휴양·장기 거주자)에 좌우되며, 초기 설비 투자가 필요하다. 시장조사와 목표 수요층 정의로 임대 모델의 현실성을 검토해야 한다.

분할 매각 또는 개발 후 매각 전략

그것은 필지 분할 매각을 통해 단기 회수를 시도하거나, 인허가를 받아 가치 상승 후 매각하는 전략을 취할 수 있다. 다만 보전관리지역·농지전용 규제 등으로 분할·개발이 제한될 수 있으므로 그는 법적·행정적 한계선을 먼저 확인해야 한다.

지역 수요 분석과 중장기 가치 상승 요인

그 지역의 인구증가, 생활인프라 확충, 도로망 개선 등은 중장기 가치 상승 요인이다. 그는 지역 개발계획, 인근 산업·주거 수요, 관광자원 연계 가능성을 조사해 중장기 수익 예측을 수립해야 한다.

투자 리스크와 민감도 분석

그 투자에는 규제 리스크(보전관리·농지전용), 자연재해 리스크(산사태·홍수), 시장 리스크(농산물 가격 변동), 유동성 리스크(분할 매각의 어려움)가 존재한다. 그는 각 리스크에 대한 민감도 분석을 통해 최저 수익 시나리오와 손실 한계를 명확히 할 필요가 있다.

개발 및 용도 전환 아이디어

노인요양원 부지로서의 활용 가능성 검토

그 대지는 노인요양원 부지로의 전환을 검토할 수 있으나, 보전관리지역과 계획관리지역의 규제, 접근성, 의료 접근성, 소방·위생 인프라 확보 등의 요건을 충족해야 한다. 그는 관련 법규 및 인허가 요건, 주민 수요 조사를 우선 실시할 것을 권장한다.

농촌체험관광, 체험농장, 펜션 등 관광상품화

그 과수원의 특성을 활용해 농촌체험관광, 체험농장, 소규모 펜션, 계절별 체험 프로그램을 운영하면 부가가치를 창출할 수 있다. 그는 숙박업 신고, 위생·소방 요건, 주차·접근성 확보 등의 실무적 요건을 미리 점검해야 한다.

전원주택단지 또는 소규모 타운하우스 조성

대지 규모와 인근 수요를 고려해 전원주택 단지 또는 소규모 타운하우스 개발을 검토할 수 있다. 그러나 보전관리지역의 비율과 인허가 난이도는 큰 제약이므로 그는 분할 계획과 인허가 타당성 조사를 선행해야 한다.

재생에너지(태양광 등) 설치 가능성

그 토지의 일부를 태양광 등 재생에너지 부지로 활용하는 방안이 있다. 다만 배출시설·환경규제, 경관·임야 보전 규정, 토지용도 제한 등을 검토해야 하며, 태양광 설치에 따른 인허가와 REC 등 수익성 분석이 필요하다.

사회적 기업·공동체 농장 등 비상업적 활용안

그 부지는 사회적 기업형 공동체 농장, 도시민 귀농 지원시설, 교육·체험 프로그램 운영 등 비상업적 활용으로 지역사회 기여와 공익적 가치를 창출할 수 있다. 그는 공모사업·지자체 지원금 활용 가능성을 검토해 초기 투자 부담을 줄이는 방안을 제안한다.

환경 및 보전 이슈

산림 및 임야 보전 필요성 검토

그 임야는 산림경관·생태 축으로서 보전가치가 있다. 그는 산림 훼손을 최소화하는 경영계획과 숲 가꾸기, 산사태 예방 대책을 마련해야 한다. 산림보호 규정 준수는 장기적 토지가치 유지에 필수다.

배출시설 설치 제한지역 관련 환경규제 영향

그 토지는 배출시설 설치제한지역에 해당하므로, 대기·수질·폐기물 관련 시설의 설치가 제한된다. 그는 사업계획 단계에서 배출 규제 영향을 검토하고, 필요한 경우 환경영향평가나 대체 기술 적용을 고려해야 한다.

가축사육제한구역 지정의 실무적 영향

가축사육제한구역 지정은 축산업 계열 사업을 사실상 제한한다. 그는 축사 신·증축 계획이 있다면 해당 규제를 우선적으로 확인하고, 대체 소득원을 모색해야 한다.

생태계 영향 평가와 친환경 관리 방안

그는 생태계 보전과 병해충 관리에서 화학적 방제 의존을 줄이는 통합관리(IPM)와 친환경 영농 방식을 권장한다. 또한 경계 수림대 보전, 유실수 보호, 수질 관리 계획을 수립해 지속 가능한 운영을 도모해야 한다.

홍수·산사태 등 자연재해 대비책

그 지역은 산지와 농경지가 혼재하므로 집중호우 시 침수·산사태 위험을 점검해야 한다. 그는 배수로 정비, 비탈면 고정, 토지복구 계획, 비상대피로 확보 등을 포함한 재해대응 매뉴얼을 마련할 것을 권장한다.

결론

종합 평가 요약과 핵심 체크포인트

그 매물은 과수원 중심의 넉넉한 면적과 별도 대지를 포함한 복합 토지로, 농업적 활용과 전원주거, 소규모 개발 가능성이 공존한다. 핵심 체크포인트는 (1) 필지별 실측·경계 확인, (2) 과수 생산성 및 수목 상태, (3) 진입로·인프라(전기·상수·통신) 현황, (4) 보전관리·계획관리 규제의 세부 내용, (5) 농지전용·건축 인허가 가능성이다.

매수 전 다음 단계(현장답사, 법률·세무검토 등) 제안

그는 매수 전 반드시 현장답사(지적·지형·수목·진입로), 현행 등기부등본·지적도·농지원부 확인, 환경·재해 위험성 조사, 관할 구청의 용도지역·인허가 관련 사전 상담, 세무·법률 자문(양도세·취득세·토지이용 규제) 등을 수행할 것을 권고한다.

문의 및 상담을 위한 연락 권장 사항

그 매물의 중개 창구는 김미경공인중개사사무소이며, 대표 김미경과 소속 공인중개사 이창엽이 연락 담당자다. 그는 추가 자료(정밀도면·생산이력·현장사진) 요청과 현장 방문 일정을 사전에 조율해 정확한 정보를 확보하는 것을 권장한다. 그들은 전화 010-2950-7890을 통해 상담을 제공한다.

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