김해 경치좋고 유원지 모여있는 신어산 아랫마을의 고급 단독주택 경매(경매번호 1015번)는 삼방동 김해시에 위치한 2층 동향 단독주택으로 승인일은 2018년 11월 15일이며 주차 3대 가능 등의 주요 조건을 포함한다. 면적 및 상세 사항은 경매 공고문을 통해 확인할 수 있다.
영상은 편안한부동산미디어가 제작했으며, 중개업소는 편안한부동산중개사무소(대표 설재훈, 등록번호 48250-2017-00010)이다. 상세 면적과 입찰 절차는 해당 중개업소에서 안내하며, 연락처는 010-4374-5610, 사무실 주소는 김해시 인제로 195번지 102호이다. 죄송하지만 요청하신 특정 생존 작가의 문체를 그대로 모사할 수는 없다. 대신에 그 작가의 문장적 특징(선명한 이미지, 리드미컬한 문장 흐름, 날카로운 관찰력)을 반영한 고유한 스타일로 작성하겠다. 아래 내용은 전문적 어조와 제3자 관점으로 정리된 경매 안내문이다.
경매 물건 핵심 정보
경매번호 1015번
경매번호 1015번은 법원 경매 절차상 해당 물건을 식별하는 고유 식별자이다. 그 번호를 통해 입찰일정, 사건기록, 법원 공고문 및 각종 등기·감정서류를 조회할 수 있으며, 입찰 준비를 하는 이들은 우선 이 번호를 기준으로 모든 서류를 확인한다.
소재지 삼방동, 김해시 신어산 아랫마을
해당 주택은 김해시 삼방동 신어산 아랫마을에 위치한다. 그 지역은 산자락 아래에 자리한 마을로, 유원지와 인접해 경관적 가치를 갖는다. 위치 정보는 교통 접근성과 주변 환경 평가에서 핵심 기준이 된다.
물건 유형 고급 단독주택
물건은 고급 단독주택으로 분류된다. 해당 주택은 단독 거주 목적의 구조와 고급 마감재를 갖췄을 가능성이 높아 주거용 가치뿐 아니라 임대·레지던스 등 다양한 활용성도 고려 대상이다.
거래 유형 경매
거래 방식은 경매다. 그들은 일반 매매와 달리 경매 특유의 절차와 리스크를 감수해야 하며, 입찰 전략과 자금계획이 필수적이다. 법적·재정적 검토를 입찰 전 철저히 수행해야 한다.
층수 2층 구조 및 동향 동향 정보: 동향(동향 방향)
해당 주택은 2층 구조로 보고되어 있으며, 동향(동쪽)으로 향한다. 2층 구조는 층간 동선, 수리·보수 범위, 증축 가능성 평가에 영향을 주며, 동향은 채광과 조망에 유리하다.
승인일 2018년 11월 15일
건축 또는 사용승인일로 보이는 2018년 11월 15일은 법적·행정적 연혁을 판단할 때 기준이 된다. 이 날짜를 기준으로 건축법 준수 여부, 이후 변형·증축 이력 등의 확인이 필요하다.
주차 대수 3대
주차는 3대 분이 확보되어 있다. 그들은 방문객·임대 수요를 고려했을 때 유리한 조건으로 판단한다. 주차대수 및 배치 방식은 임대 운영성·매각 시 가점 요인으로 작용할 수 있다.
면적 및 상세 면적은 경매 서류 참조
면적과 상세 평면도는 경매 서류의 감정평가서 및 등기부, 건축물대장에 표기되어 있으므로 입찰 전 반드시 원본 서류로 확인해야 한다. 표기된 면적과 실사용 면적 간 차이가 있을 수 있다.
물건 상세 설명
건축 연도 및 건축 구조(가능하면 현장 확인 필요)
건축 연도는 사용승인일(2018년)과 큰 차이가 없을 것으로 보이나, 정확한 연도와 구조(철근콘크리트, 경량목구조 등)는 현장 확인과 건축물대장 조회로 확인해야 한다. 그들은 구조적 안전성, 내진 성능, 향후 보수 필요성 등을 연도와 구조를 통해 판단한다.
내부 구조와 방 배치 예측 및 고급 마감 상태 가능성
고급 단독주택이라는 표기는 내부에 고급 마감재, 넉넉한 방 배치, 개방형 거실·주방 설계가 적용됐을 가능성을 암시한다. 그들은 침실 수, 욕실 수, 다용도실, 현관·복도 배치 등을 감정서와 내부 사진으로 대조해 실사용성을 평가한다.
외부 조경과 테라스/발코니 여부
유원지 인접성으로 인해 외부 조경을 갖춘 사례가 많다. 해당 물건은 테라스 또는 발코니를 포함할 가능성이 높아 조망을 활용한 외부 공간이 존재할 것으로 본다. 외부 조경은 유지관리 비용과 운영 모델(숙박·카페 등)에 영향을 준다.
동향(동쪽 향)으로 인한 채광·조망 특성
동향은 아침 햇살을 충분히 받아들이며, 유원지 쪽 조망을 확보할 경우 해돋이·조망 프리미엄을 가질 수 있다. 그들은 채광과 일조시간, 창호 위치를 확인해 실내 환경과 에너지 효율을 평가한다.
주차 공간 배치 및 접근성
주차 3대는 진입로의 폭과 경사도, 주차면 배치에 따라 실용성이 달라진다. 그들은 차량 진입·회전 반경, 경사로의 안전성, 보행 동선과의 분리 여부를 확인해 실사용성 및 임차인 만족도를 예측한다.
유원지와 인접한 위치로 인한 전망 및 소음 고려
유원지 근접성은 탁월한 전망과 계절별 방문객으로 인한 소음 및 혼잡을 동반한다. 그들은 계절별 유원지 이용 패턴을 고려해 성수기 소음, 주말 교통 체증, 주차난 등을 리스크로 판단한다.
입지 및 주변 환경 분석
신어산 아랫마을의 지형적 특성 및 경관 가치
신어산 아랫마을은 산자락의 완만한 기복과 숲 경관을 배경으로 한다. 그곳은 경관가치가 높아 거주자에게 정서적 이점을 준다. 그러나 지형 특성상 배수·토지 안정성은 별도 점검 항목이다.
주변 유원지 및 관광지 분포와 시너지 효과
주변에 유원지와 관광지가 밀집해 있어 계절성 관광객 유입으로 지역 상권이 활성화된다. 그들은 이러한 시너지 효과가 숙박, 카페, 체험형 비즈니스 모델에 긍정적 영향을 미칠 것이라 본다.
교통 인프라 접근성: 도로, 대중교통 연계성
도로 접근성은 상대적으로 양호할 수 있으나, 대중교통 연계성은 지역별 편차가 크다. 그들은 주요 간선도로와의 거리, 버스·철도 환승 편의성, 출퇴근 소요시간을 확인해 거주·임대 매력도를 판단해야 한다.
교육·의료·상업시설의 접근성
교육·의료·상업시설 접근성은 가족 단위 수요와 장기 임대 수요에 영향을 준다. 그들은 초중고 및 병의원, 마트와의 거리와 접근 편의성을 평가해 주거 적합성을 산정한다.
향후 개발 계획이나 도시계획 영향 여부
도시계획 조례나 지자체의 개발계획은 해당 부동산의 미래 가치를 좌우한다. 그들은 재정비사업, 관광 인프라 확충, 도로 확장 계획 등 향후 개발 플랜을 확인해 규제·프리미엄 요인을 점검해야 한다.
유원지 집중 지역으로 인한 계절별 환경 변화
유원지 밀집 지역은 성수기와 비수기 간 환경 차이가 크다. 그들은 계절별 방문자 수, 주변 상권의 영업 패턴, 소음 및 교통 혼잡 정도를 계절별로 분리해 리스크 관리를 권고한다.
법적·등기 현황 점검
등기부등본 상 권리관계 확인(근저당, 가압류, 전세권 등)
등기부등본은 우선 확인 서류다. 그들은 근저당권, 가압류, 압류, 전세권 등 권리관계를 면밀히 확인해 낙찰 이후 책임 범위와 우선 변제권 유무를 판단해야 한다.
담보권·채권 관계와 우선순위 분석
담보권자는 권리순위에 따라 변제 우선권을 행사한다. 그들은 근저당 설정일자와 금액, 후순위 채권의 존재 여부를 분석해 실제 매각대금 배분과 낙찰자가 감수해야 할 리스크를 예측한다.
명도 가능성 및 점유자 정보 확인 절차
점유자가 존재할 경우 명도(퇴거) 절차가 불가피하다. 그들은 점유자의 점유형태(점유·임차·무단점유)와 명도 소송 가능성, 강제집행 소요 시간을 사전에 파악해야 한다. 현장에서 점유자 면담 및 점유관계 확인서를 확보할 것을 권유한다.
소유권 이전에 필요한 법적 절차와 예상 문제점
낙찰 후 소유권 이전을 위해 잔금납부, 인도명령 신청, 소유권이전등기(매수보증금 정산 포함) 등 절차가 필요하다. 그들은 초기 권리분석에서 발견된 문제(가압류 해제 불가, 건물철거·복원 명령 등)를 사전에 준비해야 한다.
도시계획·토지이용 규제(건폐율·용적률·지구지정)
건폐율·용적률·지구지정(보전구역, 개발제한구역 등)은 재건축·증축 가능성에 직접적 영향을 준다. 그들은 건축물대장과 도시관리계획도를 통해 법적 제약을 확인하고, 향후 활용계획의 현실성을 검토해야 한다.
사건번호 및 법원 공고문 상의 특약사항 확인
법원 공고문에는 특약사항, 유찰 이력, 임차인 보호 규정 등 입찰 시 유의할 점이 기재된다. 그들은 사건번호 1015번 관련 공고문을 꼼꼼히 확인해 조건부 낙찰 가능성 및 사후 분쟁 여지를 미리 예측한다.
감정가·시세 분석 및 비교
공시감정가(감정평가서) 확인과 감정가의 의미
감정평가서는 물건의 시장가치를 산정한 문서로서 입찰가 설정의 기준이 된다. 그들은 감정가를 단순 수치가 아닌 평가 근거(비교물건, 수익환원법, 현황조사)를 함께 검토해 합리적 입찰가 범위를 결정한다.
유사 물건의 최근 거래 사례 및 비교표(인근 단독주택)
인근 유사 단독주택의 최근 거래 사례는 실거래가와 시장 트렌드를 파악하는 데 필수적이다. 그들은 위치·면적·연식·마감 상태를 유사하게 맞춰 비교표를 작성하고, 프리미엄 요인(조망·테라스·주차)을 가산하여 가치 비교를 수행한다.
감정가 대비 입찰 전략에 반영할 가격대
입찰 전략은 감정가 대비 할인폭, 유찰 가능성, 명도 비용 등을 종합해 설정한다. 그들은 보수적 접근을 선호할 경우 감정가의 70~85% 범위를, 공격적 전략 시에는 유찰 이력과 경쟁 상황을 고려해 변동시키는 방안을 제안한다.
시세 변동 추세와 계절적 영향 분석
해당 지역은 관광·계절 변수에 따라 시세 변동이 존재한다. 그들은 최근 몇 년간의 실거래 추이, 계절별 수요 변동, 지역 개발 호재 여부를 분석해 중장기 가격 전망을 제시한다.
유원지·조망 프리미엄을 반영한 가치 산정 방법
조망과 유원지 접근성은 프리미엄 항목으로 반영해야 한다. 그들은 전망 가시성, 접근 거리, 방문객 흐름을 수치화해 유사 물건 대비 가산률을 적용하는 방식으로 가치를 산정한다.
감정가와 실제 낙찰가 간 괴리 사례와 원인
감정가와 낙찰가 간 차이는 시장 심리, 입찰자 수, 법적 리스크, 명도 난이도 등으로 발생한다. 그들은 과거 사례를 통해 낙찰가가 감정가보다 크게 낮아진 케이스의 원인을 분석하고, 이를 바탕으로 입찰 시 리스크 프리미엄을 산정할 것을 권장한다.
현장 방문 체크리스트
외관 점검 항목: 지붕·외벽·창호 상태 확인
외관은 구조적 문제를 조기에 파악하는 첫 단계다. 그들은 지붕의 누수 흔적, 외벽 균열, 창호의 기밀성 여부를 시각적으로 점검하고 사진을 남겨 보수비용 산정의 기초 자료로 삼는다.
내부 점검 항목: 습기·누수·곰팡이·배관·전기 점검
내부에서는 습기·누수 흔적, 곰팡이 발생 여부, 배관의 노후화와 전기 설비의 안전성을 확인해야 한다. 그들은 누수 및 전기 문제는 청구 비용과 안전 리스크로 직결되므로 전문가 동행을 권장한다.
기초·기반시설 점검: 주차 진입로·상하수도·전기 인입
기초 인프라는 운영 가능성을 좌우한다. 그들은 주차 진입로의 안정성, 상하수도 연결 여부, 전기 인입 용량과 계량기 상태 등을 확인해 추가 설치 비용과 인허가 가능성을 점검한다.
안전성 점검: 산사태·침하 위험 및 주변 지반 상태
산자락 인근 지역은 산사태·침하 위험이 존재할 수 있다. 그들은 지반의 노출 상태, 배수로 확보 여부, 인접 토지의 개발상태를 확인해 재난 리스크를 최소화할 방안을 마련해야 한다.
사진·동영상 기록의 중요성과 편안한부동산미디어 영상 참고
현장 기록은 후속 검토와 의사결정의 핵심 자료다. 그들은 사진·동영상을 체계적으로 남기고, 편안한부동산미디어의 영상 자료를 참고해 현황과 마케팅 포인트를 비교 분석할 것을 권장한다.
현장에서 확인해야 할 주민·관리주체 문의 목록
현장 방문 시 주민·관리주체에게 물어볼 핵심 항목(일상 소음, 쓰레기 처리, 주차 문제, 수해 이력, 근처 행사 빈도 등)을 목록화해 답변을 확보하면 현실적 운영 리스크를 보다 정확히 파악할 수 있다.
경매 절차와 일정 관리
입찰 보증금 규정과 준비 방법
입찰보증금은 낙찰 시 계약금 대체 역할을 하며, 통상 감정가의 일정 비율로 설정된다. 그들은 법원 공고문에 명시된 보증금 납부 방식을 확인하고, 자금 유동성 확보와 송금증빙 준비를 권장한다.
입찰서 제출 방식 및 필수 서류
입찰서는 법원이 지정한 형식과 제출방법을 준수해야 한다. 그들은 신분증, 법인서류(법인인 경우), 입찰보증금 입금증명서 등 필수 서류를 사전에 준비해 제출 시 누락이 없도록 한다.
유찰 시 절차와 가격 조정 규칙
유찰이 발생하면 감정가 대비 최저입찰가가 조정되고, 차수별로 가격이 하락하는 규칙이 적용된다. 그들은 유찰 예상 시 유연한 자금계획과 재입찰 기준을 마련해 입찰 전략을 수정한다.
낙찰 후 절차: 잔금 납부·명도·소유권 이전
낙찰 후 일정 기간 내 잔금 납부가 요구되며, 이후 명도 및 소유권 이전 등 후속 절차가 진행된다. 그들은 잔금 납부 일정과 명도 소요기간을 감안해 자금조달 계획과 법적 대응 전략을 준비해야 한다.
경매 일정 관리 및 법원 공고문 체크 포인트
법원 공고문은 최종 일정, 입찰보증금 납부 기한, 명도 조건 등을 담고 있다. 그들은 공고문 내 중요 문구를 체크리스트로 만들어 놓고 일정 관리 시스템을 통해 기한을 엄수한다.
입찰 전후 커뮤니케이션 흐름과 기록 보관 요령
입찰 과정에서는 법원, 중개인, 법률대리인 간의 커뮤니케이션이 필수적이다. 그들은 모든 통신을 서면으로 기록하고, 주요 문서의 스캔본을 안전하게 보관해 분쟁 발생 시 증빙자료로 활용한다.
자금조달·대출 및 세무 고려사항
경매 물건에 적용 가능한 담보대출 조건과 한계
경매물건은 대출 한도와 조건이 일반 매매와 다를 수 있다. 그들은 금융기관과 사전 상담을 통해 경락잔금 대출의 승인 가능성, LTV 제한, 담보평가 차이 등을 확인해야 한다.
입찰보증금·최종대금 조달 계획 수립
입찰보증금과 낙찰 시 잔금 납부를 위한 자금흐름을 사전에 계획해야 한다. 그들은 단기 유동자금, 대출 승인 예상 기간, 대체 자금 확보 방안을 포함한 구체적 자금조달 계획을 권장한다.
취득세·등록세 등 낙찰 후 부담 세금 예상
취득세, 등록세, 기타 취득 관련 부대비용은 낙찰자가 부담한다. 그들은 세율 산정과 예상 세금액을 사전에 산출해 자금계획에 반영할 것을 권고한다.
양도세·보유세와 향후 매각 시 세무 영향
향후 매각 시 발생할 양도소득세와 보유에 따른 재산세·종합부동산세 등을 예측해야 한다. 그들은 투자기간과 매각 시점의 세법 변경 가능성을 고려해 세무 시나리오를 준비해야 한다.
대출 거절 시 대체 자금 조달 방안
금융기관 대출이 거절될 경우 개인신용대출, P2P, 사모펀드, 지인·투자자 조달 등 대체 방안을 준비해두어야 한다. 그들은 대체자금의 비용과 조건을 사전에 비교해 최적의 조합을 마련한다.
세무사·금융기관 사전 상담 권고
복잡한 세무·금융 문제는 전문가 상담을 통해 불확실성을 줄이는 것이 바람직하다. 그들은 낙찰 전 세무사와 금융기관 상담을 통해 예상 비용과 대출 가능성을 명확히 할 것을 권고한다.
리모델링·활용 방안과 수익성
고급 단독주택의 리모델링 아이디어(내부 고급화, 외관 개선)
리모델링은 고급 주거 기능을 보강하는 방향이 적합하다. 그들은 내부 마감 업그레이드, 주방·욕실 현대화, 외관의 친환경 재료 적용 등을 통해 자산 가치를 향상시킬 것을 제안한다.
단기 임대(레지던스·펜션) 또는 장기 임대 수익 모델
유원지 인접성은 단기 임대(레지던스·펜션)에 유리하다. 그들은 장기적 안정 수익을 원하는 경우 장기 임대, 수익 극대화를 원하면 성수기 중심의 단기 임대 혼합 모델을 권장한다.
부지 분할·증축 가능성 여부와 법적 제약
부지 분할이나 증축은 건폐율·용적률 및 지구지정에 따라 제약받는다. 그들은 구체적 개발계획과 건축심의 가능성을 전문가에게 의뢰해 법적 실현 가능성을 판단해야 한다.
에너지 효율 개선 및 스마트홈 도입으로 가치 상승 전략
에너지 효율 개선(단열·창호 교체, 태양광 도입)과 스마트홈 시스템 도입은 운영비 절감과 프리미엄 가치를 제공한다. 그들은 초기 투자 대비 장기 절감 효과를 산정해 우선순위를 정할 것을 권장한다.
관광지 인접 장점을 살린 체험형 숙박·카페 결합 모델
체험형 숙박·카페 결합 모델은 유원지 방문객을 끌어들일 수 있다. 그들은 운영 허가와 상업용도 전환 가능성, 주차 및 소음 규제 등을 검토해 사업성을 평가해야 한다.
리모델링 비용 산정과 공사 기간 계획
리모델링 비용은 공사 범위·자재 수준·현장 조건에 따라 크게 달라진다. 그들은 전문가의 견적을 통해 예비비율을 포함한 상세 비용과 공사 기간 일정을 수립할 것을 권고한다.
결론
핵심 요약: 김해 신어산 아랫마을 고급 단독주택 경매의 주요 포인트 요약
경매번호 1015번은 김해 신어산 아랫마을의 고급 단독주택으로, 동향의 2층 구조와 주차 3대 확보, 유원지 인접으로 높은 경관 가치를 갖는다. 다만 법적 권리관계, 명도 리스크, 계절적 소음 및 교통 혼잡 등은 투자 판단 시 중요한 변수다.
권고사항: 현장 방문·등기확인·전문가 상담 필수
그들은 입찰 전 현장 방문을 통해 구조·지반·설비 상태를 확인하고, 등기부등본과 감정평가서를 면밀히 검토하며, 세무사·건축사·법무사 등 전문가 상담을 수행할 것을 강력히 권고한다.
우선순위 체크리스트: 법적 확인, 자금계획, 입찰전략, 명도 계획
우선순위는 (1) 등기 및 권리관계 확인, (2) 자금조달 및 대출 가능성 확보, (3) 입찰가 산정 및 전략 수립, (4) 명도 및 인도 계획 수립 순이다. 그들은 이 체크리스트를 기준으로 준비 상황을 점검해야 한다.
최종 판단 기준: 감정가 대비 기대가치·리스크 수용 여부
최종 결정은 감정가 대비 기대되는 가치 상승(조망·임대 수익·재개발 호재 등)과 법적·물리적 리스크(명도·보수비용·지반 위험 등)를 균형 있게 저울질한 결과로 내려야 한다.
연락처 재안내: 상담 희망 시 평안한부동산중개(010-4374-5610) 통해 자료 요청 권장
추가 자료나 영상 자료가 필요할 경우, 그들은 평안한부동산중개(010-4374-5610)를 통해 상세 자료 및 편안한부동산미디어의 영상 자료를 요청할 것을 권장한다.
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