해당 영상 ‘김해 장유지역 경매중인 아파트들이 있는 아파트단지 둘러보기’는 김해 장유 일대의 경매 대상 아파트단지를 실제 임장 활동을 통해 현장감 있게 소개한다. 경매 물건 임장활동, 경매 매수신청 대리 절차, 부동산 매매·임대 중개에 관한 핵심 내용을 간결하게 개요한다.
영상은 편안한부동산미디어에서 제작했으며, 관련 경매 사건번호는 창원 2025 타경 406, 창원 2025 타경 11463, 창원 2024 타경 110544이다. 평안 부동산중개소 연락처 010-4374-5610, 사무소 주소 경남 김해시 인제로 195 102호, 등록번호 48250-2017-00010, 대표 설재훈의 정보도 함께 안내한다.
김해 장유지역 개요
김해 장유지역은 경남 김해시의 북부에 자리한 신도시 성격의 주거지역으로, 산업과 생활이 접합된 지역적 성격을 띤다. 그는 이 지역을 설명할 때 종종 신도시의 계획성과 전원적 요소가 섞인 혼합지라고 언급한다. 행정적으로는 장유동과 율하동 등을 포함하며, 김해시의 행정 구역 안에서 주거·상업·교육 인프라가 집중되는 축으로 분류된다. 지역의 물리적 모습은 계획된 택지개발과 기존 농촌 마을의 잔재가 교차하는 풍경으로, 도시적 편의성과 향후 재개발 잠재력을 동시에 가진다.
이 문서의 맥락에는 경매 관련 사례와 중개업체 정보가 포함되어 있다. 원문으로 제공된 정보는 한국어로 번역되어 다음과 같다. 영상 출처: 편안한부동산미디어. 경매 사건 번호: 창원 2025 타경 406, 창원 2025 타경 11463, 창원 2024 타경 110544. 중개업소: 편안한부동산중개사무소(전화 010-4374-5610, 사무실 주소: 김해시 인제로 195 #102, 등록번호 48250-2017-00010, 대표 설재훈). 그는 이 정보를 경매 현장 분석과 임장 활동의 실무적 참고자료로 활용한다.
지역 위치와 행정 구역 설명
그는 장유지역의 위치를 김해시 북서부, 부산과 창원 축의 중간 지점으로 규정한다. 장유동·율하동·화목동 등으로 구성된 이 지역은 김해시의 주요 간선도로와 연결되어 있으며, 행정적으로는 김해시청 관할 아래 다양한 인허가 업무와 주거 정책의 대상이 된다. 그는 행정구역의 경계 및 토지 이용계획을 확인할 때 도시계획도와 지적도를 우선 확인할 것을 권장한다. 이는 재건축·재개발 가능성, 토지이용 변경에 따른 향후 가치 변동을 가늠하는 기본이다.
인구, 주거 수요와 개발 현황
장유지역은 지난 10여 년간 신축 아파트 공급과 함께 인구가 유입되어 왔다. 그는 인구 증가가 학군 집중과 상업시설 확장을 동반한다고 분석한다. 최근에는 기존 저층 주택지의 재개발·재건축 논의와 신규 택지개발 계획이 병행되어 주거 수요의 구조적 변화를 만들고 있다. 특히 젊은 가구와 직주근접을 선호하는 직장인이 주요 수요층으로 파악되며, 이는 소형·중형 평형대의 전세·매매 수요를 견인한다. 개발 현황은 단지별로 편차가 크므로, 각 단지의 공사 이력과 인허가 기록을 확인해야 한다.
장유지역의 주요 교통축과 접근성
그는 장유지역의 교통을 크게 자동차 중심의 간선도로 축과 버스 중심의 대중교통 축으로 구분한다. 주요 간선도로는 김해IC 및 광역간선도로와 연결되며, 부산·창원·김해공항 접근성이 비교적 양호하다. 다만 출퇴근 시간대의 도로 혼잡과 특정 구간의 병목은 고려해야 할 요소다. 대중교통은 광역버스와 시내버스 노선으로 구성되어 있으며, 김해 시내 및 인근 도시로의 이동이 가능하다. 그는 교통 흐름을 분석할 때 정체 구간과 버스 배차 간격을 체감적으로 검증할 것을 권한다.
주변 상권과 생활 편의시설 현황
장유지역의 상권은 중심 상업지와 이면 상가로 구분된다. 대형마트, 전통시장, 식음료업체가 중심 상권을 형성하고, 소규모 상점과 편의시설이 단지 주변에 산재한다. 그는 생활 편의시설의 밀집도를 주거 선호도의 중요한 지표로 본다. 특히 대형마트와 병원, 학원가의 유무는 전세·매매 지가와 직결된다. 최근에는 생활서비스업과 배달 인프라 발달로 편의성이 개선되었으나, 야간 생활 편의성이나 전문 의료서비스 접근성은 단지별로 차이가 크다.
경매중인 아파트단지 목록 개괄
그는 경매 물건의 분포를 파악할 때 단지별 리스트와 물건 유형을 먼저 정리한다. 김해 장유지역에는 경매로 나온 아파트들이 몇몇 단지에 집중되어 있으며, 각 단지의 공급량과 경매 물건의 유형은 투자 판단의 핵심 자료다. 경매 사건 번호와 중개업소 정보(편안한부동산미디어 및 편안한부동산중개사무소의 연락처와 등록정보)는 실무적 연락 및 권리분석 의뢰에 필요하다.
경매 물건이 나와 있는 단지별 리스트
그는 현재 경매물건이 공고된 단지들을 정리한다. 각 단지명은 공적 경매 공고 및 등기부상 단지 표기를 기준으로 확인되어야 한다. 예비 리스트에는 장유신도시 내 주요 단지들(예: A아파트, B아파트 등 실명은 공고문 확인 필수)이 포함되며, 사례 번호별로 해당 단지와 호수 정보를 교차 확인해야 한다. 그는 경매 공고문, 등기부등본, 건축물관리대장 등의 교차 검증을 권장한다.
각 단지의 대략적인 규모(동수, 세대수)
그는 단지의 규모를 동수와 세대수로 파악하면 단지의 관리 역량과 공동체 특성을 유추할 수 있다고 본다. 예를 들어 중대형 단지는 입주민 구성의 다양성과 관리 조직의 전문성을 갖출 가능성이 높다. 단지 규모는 공용 부지 비율, 주차 수급, 커뮤니티 시설의 규모와 직접 연계되므로 경매 입찰 전 필수 확인 항목이다. 공시된 단지 정보를 바탕으로 대략적인 동수와 세대수를 정리해 비교 지표로 삼는다.
공개된 경매 물건의 타입(전용면적, 평형 등)
그는 경매 물건의 타입을 평형과 전용면적 기준으로 분류한다. 일반적으로 59㎡(약 18평) 이하의 소형, 59~85㎡의 중형, 85㎡ 초과의 중대형으로 구분되며, 물건의 층수와 방향, 구조적 결함 여부 등이 가격 형성에 영향을 준다. 경매 물건의 다수는 소형과 중형 평형에 집중되는 경향이 있어 실수요자 및 소액투자자 관심이 높다.
최근 낙찰·유찰 현황 요약
그는 최근 낙찰과 유찰 패턴을 분석해 현재 경매시장의 온도를 측정한다. 다수의 유찰은 법원의 감정가 대비 높은 감정가 또는 시장 유동성 부족을 반영한다. 반면 낙찰 빈도가 늘어나는 구간은 실수요자 유입 또는 경쟁 입찰이 발생했음을 시사한다. 김해 장유지역은 일부 물건에서 반복적 유찰이 관찰되며, 이는 적정 입찰가 산정에 기회와 위험을 동시에 제공한다.
단지별 세부 정보와 특징
그는 단지별로 준공연도, 시설, 배치, 관리 상태 등 세부 정보를 심층 분석한다. 단지의 물리적 상태와 관리체계는 경매 물건의 실제 가치와 유지비용에 큰 영향을 미친다. 세부 정보는 등기부, 건축물관리대장, 관리사무소 문의, 현장 임장 기록을 종합해 도출해야 한다.
단지별 준공연도 및 건축 연혁
그는 준공연도를 통해 단지의 노후도를 판단한다. 준공 후 10년 이내는 구조적 결함 가능성이 낮지만 설비 노후화가 시작될 수 있으며, 20년 이상 경과한 단지는 대대적 리모델링이나 재건축 가능성이 주거 가치에 영향을 준다. 건축 연혁에는 증축, 리모델링, 외벽 보수 이력 등이 포함되어야 하며, 이는 건축물관리대장과 관리사무소의 공문서로 확인 가능하다.
단지 내 시설(주차, 놀이터, 커뮤니티 등)
그는 주차 확보율, 놀이터·체육시설·커뮤니티 시설의 유무와 관리 상태를 점검한다. 주차는 장유지역과 같은 주거 밀집지에서 가장 민감한 변수 중 하나다. 단지 내 시설의 수준은 관리비에 반영되며, 입주민 만족도와 장기적 자산 가치 유지에 결정적이다. 커뮤니티 시설의 과다·부족 여부는 향후 유지보수 비용과 직결된다.
단지 배치와 조망·일조 상태
그는 단지 배치도를 통해 동 배치, 공지(녹지) 배치, 도로와의 관계를 평가한다. 조망과 일조는 거주 쾌적성뿐 아니라 연간 에너지 비용과 장기적인 매매가에 영향을 미친다. 단지의 고저차, 주변 건물의 고도, 향(남향 여부) 등을 종합해 각 호실의 일조권 및 조망권을 평가해야 한다.
관리 상태와 관리비 수준
그는 관리비의 수준을 관리의 질과 직접 연관시킨다. 관리비가 높지만 공용시설이 잘 유지되는 단지는 일정 부분 프리미엄을 인정받기도 한다. 반면 관리비는 적정하나 시설 노후화가 심하면 추후 큰 보수가 예고될 수 있다. 관리비 내역(난방비, 수도광열비, 경비인건비 비중 등)은 관리사무소로부터 확인하거나 최근 회계자료를 요청해 검토한다.
주변 인프라와 생활환경 분석
그는 주변 인프라의 현황을 종합적으로 검토해 생활 편의성과 매매·전세 수요의 근거를 마련한다. 교육·의료·상업·여가 시설은 주거선호도의 핵심이며, 각 시설과의 거리와 접근성은 실수요자 유입에 큰 영향을 미친다.
교육시설(초·중·고등학교, 학원가)과의 거리
그는 단지별로 인근 초·중·고등학교까지의 도보 시간과 학원가 분포를 정리한다. 학군은 가족 단위 수요자에게 결정적 요인이므로, 통학 동선과 안전 통학로(횡단보도, 보행로 등)를 확인해야 한다. 가까운 학군의 존재는 전세가와 매매가에서 안정적 수요로 작용한다.
의료기관 및 공공시설 접근성
그는 인근의 종합병원, 의원, 약국 등의 분포를 검토한다. 중대한 의료서비스 접근성의 유무는 고령층 수요와 장기 거주 안정성에 영향을 준다. 또한 시청, 주민센터, 경찰서 등 공공시설의 접근성은 행정 서비스 이용 편의성과 안전 인식에 기여한다.
마트·병원·편의점 등 상업시설 분포
그는 대형마트와 편의시설의 분포, 상업지의 활성도를 분석한다. 상업시설의 다양성과 도보 접근성은 단지의 일상 생활 편의성을 나타낸다. 특히 장유지역은 대형 유통채널과 중소 상권이 혼재되어 있어 소비 패턴에 따른 상권 변동성을 확인해야 한다.
공원·녹지 및 여가시설 현황
그는 인근 공원, 산책로, 체육시설의 유무를 평가한다. 녹지와 여가시설의 질은 주거 쾌적성뿐 아니라 단기 임대수요와 가족형 가구의 선호에 영향을 준다. 공원의 크기, 어린이 놀이터의 안전성, 야외 운동시설의 유지상태는 현장 임장 시 반드시 확인할 항목이다.
교통과 출퇴근 동선 검토
그는 교통 동선을 실거주자 관점에서 면밀히 검토한다. 출퇴근 소요시간과 대중교통 편의성은 임대 수요와 매입 결정에 직접적으로 반영된다. 교통 자료는 공공 데이터와 현장 체감 시간을 병행해 산출해야 정확하다.
버스 노선과 정류장 위치
그는 주요 버스 노선과 배차 간격, 환승 편의성을 분석한다. 장유지역은 광역버스 노선이 중요한 역할을 하며 정류장까지의 도보 시간과 수요 시간대의 배차 간격을 체크해야 한다. 버스 정류장의 위치는 도보 접근성을 결정짓는 요소로, 단지 경계에서 정류장까지의 보행 환경도 평가 대상이다.
고속도로·국도 접근성 및 소요시간
그는 자동차 이동 시 주요 고속도로(IC)와 국도로의 접근성을 검토한다. 김해IC, 부산·창원 방면의 간선도로 연결성은 장거리 출퇴근자와 물류 흐름에 중요한 변수다. 실제 소요시간은 교통체증을 반영해 출퇴근 시간대 및 비수기·성수기별로 측정해야 신뢰도가 높다.
지하철 또는 예정된 철도 사업 여부
그는 현재 운행 중인 철도 노선과 향후 예정된 철도 사업 계획을 확인한다. 지하철 연장 또는 광역철도 신설 계획은 지역 가치에 중대한 영향을 미치므로, 주민 설명회 자료와 지자체의 도시계획 문서를 통해 확인해야 한다.
출퇴근 주요 경로별 실제 소요시간 체크 방법
그는 실제 소요시간을 검증할 때 평일 출근 시간대(오전 79시)와 퇴근 시간대(오후 1719시)를 기준으로 현장 운행과 내비게이션 실측값을 비교할 것을 권한다. 또한 주말·공휴일 패턴과 대체 경로(우회로) 소요시간도 함께 측정해 평균값과 변동성을 파악해야 한다.
현장 임장활동(방문) 준비사항
그는 임장 전 준비가 임장 성패를 좌우한다고 본다. 임장 준비는 현장 조사뿐 아니라 문서 확보와 안전 대책까지 포함한다. 사전 준비가 철저할수록 현장에서의 판단력이 날카로워진다.
임장 전 준비물(카메라, 줄자, 필기도구, 플로어플랜)
그는 카메라(고해상도), 줄자, 필기도구, 단지 및 호실의 플로어플랜을 준비할 것을 권장한다. 사진은 외관·내부·주차·공용부 상태를 기록하며 줄자는 실 공간의 치수 확인에 필수다. 플로어플랜은 구조적 이해와 수리비 산정에 도움을 준다.
사전 조사(등기부, 건축대장, 시세, 주변 매물)
그는 사전 조사로 등기부등본, 건축물관리대장, 최근 실거래가 및 주변 매물 현황을 확보해야 한다고 말한다. 등기부는 권리관계를, 건축대장은 구조·용적·용도 변경 이력을, 시세조사는 시장가를 나타낸다. 이 자료들을 엑셀이나 메모로 정리해 임장 시 대조하면 누락을 줄일 수 있다.
현장 방문 시 허가와 안전 유의사항
그는 현장 방문 시 관리사무소에 사전 연락해 출입 허가를 받고, 호실 내부 점검은 권리자 또는 점유자의 동의를 구해야 한다고 강조한다. 안전장비(마스크, 장갑 등)와 비상 연락처를 준비하고, 고층 창호·옥상 등 위험 구역에는 접근하지 않는 것이 원칙이다.
임장 일정표와 우선순위 정하기
그는 임장 일정을 시간대별로 세분화해 우선순위를 정할 것을 권한다. 주요 체크 포인트(외관·주차·내부 구조·관리실 문의 등)를 먼저 확인하고, 예상 질문 목록을 준비해 효율적인 현장 조사를 진행한다.
현장에서 확인할 체크리스트
그는 현장에서의 관찰은 문서로는 드러나지 않는 사실을 드러낸다고 본다. 체크리스트를 통해 감각적 판단을 체계화하면 오류를 줄일 수 있다.
외벽·주차장·단지 공용부 상태 점검 포인트
그는 외벽의 균열, 도색 상태, 우수 배수 상태, 주차면의 마모·침하, 공용부의 청결 및 조경 관리 상태를 점검한다. 이 항목들은 장기적인 유지비와 보수 필요성을 가늠하게 한다.
해당 호실 내부 확인 항목(누수, 결로, 마감 상태)
그는 내부 점검 시 누수 흔적, 곰팡이·결로, 마감재의 손상, 바닥 수준, 창호 개폐 상태 등을 확인해야 한다고 말한다. 또한 설비(보일러, 전기 배선, 환기장치)의 작동 여부는 즉시 검증할 필요가 있다.
층간 소음 및 이웃 소음 확인 방법
그는 층간 소음은 직접적인 체감 조사와 주변 세대와의 대화로 확인할 것을 권한다. 가능하다면 점심·저녁 시간대의 소음 상태를 관찰하고, 관리사무소에 소음 민원 이력을 요청해 과거 문제 여부를 확인한다.
단지 내 보안·관리 시스템(경비, CCTV 등) 점검
그는 경비 인력 상주 여부, CCTV 설치 위치 및 녹화 여부, 출입 통제 시스템(차단기·출입카드)의 운영 상태를 점검한다. 보안 수준은 거주 안정성과 재산 보호 측면에서 중요하다.
권리분석 및 등기사항 확인 절차
그는 권리분석을 통해 법적 리스크를 최소화해야 한다고 강조한다. 등기부등본 해석은 경매물건의 실제 취득가치와 법률적 책임을 결정하는 기초다.
등기부 등본의 주요 항목(근저당, 가압류, 가처분 등) 해석
그는 등기부등본의 갑·을구 항목을 통해 근저당권, 가압류, 가처분 등의 순위를 확인한다. 근저당권은 통상 배당 순위에서 우선권을 가지며, 가처분이나 가압류는 매수 후 즉시 해결해야 할 법적 제약이 될 수 있다. 등기부의 말소기준과 말소 불가 사유를 반드시 검토해야 한다.
임차인 보증금과 배당 우선순위 확인 방법
그는 임차인의 보증금이 있는 경우 배당표 작성 시 우선순위가 어떻게 되는지를 확인해야 한다고 본다. 임대차보증금은 일정 요건을 충족하면 최우선변제권을 가질 수 있으므로 전입일자 및 확정일자, 임대차계약서의 존재 여부를 등기부·주민등록전입일로 검증한다.
권리분석 시 주의할 점(담보 우선순위, 명의신탁 등)
그는 담보 우선순위의 복잡성, 명의신탁 의혹, 근저당 설정 내역의 허위 가능성 등을 주의하라고 경고한다. 특히 명의신탁 의심 사안은 등기부와 실거래 자료, 계약서 등을 통해 실소유주를 확인해야 하며, 필요 시 전문가의 감정·조사를 의뢰해야 한다.
전문가(변호사·공인중개사) 자문 활용 시기
그는 권리관계가 복잡하거나 의문점이 있을 때 즉시 변호사·공인중개사 등 전문가 자문을 받으라고 권한다. 특히 가처분·가압류·담보권 복층 구조가 의심될 때 전문가의 사전 검토는 낭패를 막는 최선의 방어다.
시세분석과 투자성 평가
그는 시세분석을 통해 매수 적정성을 객관적으로 판단한다. 실거래가 비교, 유사 단지 비교, 수익률 산정, 리스크 분석을 종합해 투자 결정을 내린다.
최근 매매·전세·월세 실거래가 비교 방법
그는 실거래가 비교 시 동일 평형대·동·층·향의 거래 사례를 우선적으로 추출해 비교한다. 거래 시점의 시장 상황을 고려해 가격을 조정하고, 전세·월세는 임대수요와 공실률을 반영해 보수적으로 계산한다.
유사 단지와의 비교분석(평균가, 평당가)
그는 인근 유사 단지의 평균 매매가와 평당가를 비교해 대상 물건의 적정가를 산출한다. 단지별 차이는 관리 상태, 리모델링 여부, 일조·조망 차이로 설명되므로 가격 격차의 원인을 명확히 파악해야 한다.
수익형 관점에서의 기대수익률 계산법
그는 투자 수익률을 계산할 때 순수익(임대료 수입-운영비-관리비-비상수리비)을 기준으로 연간 수익률을 산출한다. 초기 취득비용(구입가+취득세+수리비 포함)을 분모로 하여 기대수익률을 계산하고, 다양한 시나리오(보수적·중립·공격적)를 비교한다.
리스크(공급과잉, 재건축·재개발 이슈 등) 분석
그는 공급과잉, 인구유입 둔화, 재건축·재개발로 인한 재편성, 대규모 보수비용 등 리스크를 식별한다. 특히 인근에 대규모 신축 공급 계획이 있는 경우 기존 단지의 수요가 재편될 수 있으므로 중장기 수요 전망을 면밀히 검토한다.
결론
그는 김해 장유지역의 경매 아파트단지 임장과 투자 결정을 준비하는 이들에게 몇 가지 핵심을 요약한다. 경매 물건은 기회와 위험을 동시에 제공하므로 체계적 조사와 보수적 가치평가가 필요하다. 등기부등본·건축물관리대장 등 공적 문서의 교차 검증, 현장 임장을 통한 감각적 확인, 지역의 교통·교육·상권 인프라 분석이 결합될 때 실질적 투자 판단이 가능해진다.
체계적인 권리분석과 현장 점검의 중요성은 다시 강조되어야 한다. 그는 권리분석의 오류가 재무적 손실로 직결된다는 사실을 여러 사례를 통해 확인했다. 따라서 변호사와 공인중개사 등 전문가와 협업해 권리관계와 법적 리스크를 사전에 제거하는 것이 권장된다.
향후 그들은 관심 단지를 모니터링하며 실무적 체크포인트를 반복 확인해야 한다. 정기적인 시세 추적, 경매 공고의 변화 감시, 관리비·보수 이력의 업데이트를 통해 시장 변화에 민감하게 대응할 수 있다. 마지막으로, 경매는 숫자와 서류의 싸움이자 현장의 기록이다. 그는 서류 위의 숫자와 현장의 소리를 모두 들을 때만 안전한 선택을 할 수 있다고 결론짓는다.
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