당감동 저렴한 양옥 주택 매매는 부산광역시 부산진구 당감동에 위치한 초저렴 급매물로, 토지면적 139㎡(42.05평)와 연면적 179.16㎡(54.20평)의 다세대주택이다. 해당 매물은 남향 구조에 도시가스 난방을 갖추고 지하1층·지상2층으로 구성되며, 매매가는 160,000,000원(실인수가 142,000,000원)으로 상세 조건과 입주 가능일이 명시되어 있다.
이 글은 매물 개요, 토지·건축 개요, 매매 조건(보증금·월세·대출 여부 포함) 및 입주 절차를 간략히 정리하고, 상담 가능한 중개사 연락처와 사무소 정보를 통해 실거래 검토에 필요한 핵심 포인트를 제시한다. 읽는 이는 제공된 정보를 바탕으로 매물의 적합성 평가와 추가 문의 사항 정리를 할 수 있다.
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매물 요약
매물명과 매물번호(당감동 초 저렴한 급매물 2층 주택, 진구4256)
해당 매물은 ‘당감동 초 저렴한 급매물 2층 주택’으로 표기되며 내부 식별을 위한 매물번호는 진구4256이다. 매물은 급매 성격을 띠고 있어 거래 속도와 가격 협상 여지가 주요 변수로 작동한다.
소재지 개요(부산광역시 부산진구 당감동, 상세주소 생략)
소재지는 부산광역시 부산진구 당감동으로, 소유자의 요청에 따라 상세 주소는 공개되지 않는다. 위치는 도심과 인접한 주거밀집지로 분류되며 생활 기반 시설과의 근접성, 대중교통 연결성 등이 매물의 실용 가치를 높이는 요소로 평가된다.
중개대상물 및 구분(다세대주택, 매매)
중개대상물은 다세대주택이며 거래 구분은 ‘매매’다. 다세대주택이라는 주용도는 임대 수익성 검토와 리모델링·용도 변경 가능성 검토 시 중요한 판단 기준이 된다.
핵심 포인트 요약(가격대, 급매성, 매물 특성)
해당 매물의 매매가는 1억6천만 원으로 3.3㎡당 약 380만 원 수준으로 책정되어 있다. 급매 물건으로 가격 협상 여지가 존재하며, 건축 사용승인일이 1987년으로 노후도와 보수 비용을 고려해야 한다. 주차공간은 공식적으로 0대이나 집 앞 주차 가능성은 있어 실사용 시 부분 보완이 가능하다. 교육구역·상권·도로 접근성 등 입지 장점과 함께 상대보호구역 등 규제 요인도 존재한다.
토지 개요
토지면적(139㎡, 42.05평)
토지면적은 139㎡(약 42.05평)로 소규모 다세대주택이 자리하기에 적합한 규모다. 토지 규모는 건물 확장 또는 증축, 주차 확보 계획 등 향후 개발 가능성을 판단하는 기본 지표가 된다.
지목 및 공시지가(지목: 대, 공시가격(㎡): 864,600원)
지목은 ‘대’로 분류되어 있으며 공시가격(㎡)은 864,600원으로 표기되어 있다. 공시지가 수준은 보유세·취득세 산정 및 향후 매매가격 형성에 영향을 미치므로 거래 전 최신 공시지가 조회가 필요하다.
용도지역 및 법정지구(제2종일반주거지역, 상대보호구역)
해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 인근에 상대보호구역 규제가 적용된다. 상대보호구역은 학교나 특정 시설 보호를 위한 규제로, 건축물 증·개축, 용도변경 시 추가 행정 절차 및 제한이 따를 수 있다.
도로접면 및 접근성(곡각으로 2면 접함)
토지는 곡각으로 도로에 2면 접해 있어 접근성과 가시성이 양호하다. 도로접면 형태는 차량 동선 확보, 주차 가능성 및 출입구 배치에 영향을 주므로 설계·리모델링 계획에서 고려되어야 한다.
건축 개요
건축면적 및 연면적(건축면적: 72.36㎡, 연면적: 179.16㎡)
건축면적은 72.36㎡(약 21.89평), 연면적은 179.16㎡(약 54.20평)로 다세대주택 규모에 적합한 내부 공간을 제공한다. 연면적 대비 대지 비율과 실사용 면적을 비교해 내부 효용과 임대 가능 호실 수를 판단할 수 있다.
건물구조(철근콘크리트 구조 및 세멘트벽돌조)
건물은 철근콘크리트 구조와 세멘트벽돌조의 조합으로 지어져 있으며, 구조적 안정성은 상대적으로 양호하나 외장·내장 보수 및 설비 현대화가 필요한 부분이 있을 수 있다. 구조적 안전성 여부는 건축사 또는 구조기술사의 정밀 점검을 권장한다.
층수 및 사용승인일(지하1층·지상2층, 사용승인: 1987-09-03)
층수는 지하 1층·지상 2층 구조이며 사용승인일은 1987년 9월 3일이다. 사용승인 연월일은 건물 노후도 판단의 핵심 자료로, 설비 교체 시기나 전기·배관·난방 설비의 교체 필요성을 예측하는 데 사용된다.
건폐율·용적률 현황 및 주용도(다세대주택)
건폐율·용적률은 현황을 확인해야 하나 제시된 자료에는 상세 수치가 포함되어 있지 않다. 주용도는 다세대주택으로 등록되어 있어 현행 용도와 등기·건축물대장 상 용도가 일치하는지 확인이 필요하다.
내부 구조 및 설비
세대별 구성(1층: 방2·화장실1 구조 2가구, 2층: 방3·화장실1)
세대 구성은 1층에 방 2개·화장실 1개 구조의 가구가 2세대 배치되어 있고, 2층은 방 3개·화장실 1개 구조로 구성되어 있다. 다세대주택 형태이므로 세대별 임대 수요 분석과 공간 활용도가 투자 판단에 중요한 요소로 작용한다.
난방 및 취사 방식(도시가스)
난방과 취사 모두 도시가스로 제공되어 일반 가정용 설비와 동일한 연료 환경을 갖추고 있다. 도시가스 기반은 관리와 유지비 측면에서 유리하나 보일러 등 난방 설비의 교체 이력 확인이 필요하다.
주차 여건(주차대수 0대, 집 앞 주차 가능성)
공식 주차대수는 0대로 표기되어 있으나 집 앞 도로에 주차 가능한 공간이 존재한다는 설명이 있다. 이는 실주거자나 임차인 확보 시 불편 요소가 될 수 있으므로, 주차 정책(공유·계약상 제약)과 인근 주차장 이용 가능성도 함께 검토해야 한다.
승강기 유무 및 기타 설비(승강기 없음, 기본 설비 상태)
승강기는 설치되어 있지 않으며 기타 설비는 기본적인 상태로 보고된다. 엘리베이터 부재는 고층 수요가 아닌 해당 건물 구조상 큰 문제는 아니나, 장애인 접근성·화물 운송 등의 측면에서 고려사항이 될 수 있다.
입지 및 교통 분석
대중교통 연계성(버스·지하철 접근성, 주요 환승 노선)
해당 지역은 버스와 지하철 등 대중교통망의 접근성이 양호한 편으로 평가된다. 주요 환승 노선을 통한 도심 접근성이 확보되어 통근·통학 수요가 안정적인 편이다. 구체 노선별 소요 시간과 환승 편의성은 현장 확인을 통해 재확인해야 한다.
도로 및 자가용 접근성(인근 간선도로 연결성)
인근 간선도로와 연결성이 좋아 자가용 이동이 비교적 원활하다. 다만 도로 폭과 출입구 설계, 정체 시간대의 교통 흐름 등은 일상 생활 편의에 영향을 미치므로 실거주자라면 출퇴근 시간대 현장 확인을 권장한다.
상권 및 생활편의시설(마트, 병원, 은행, 시장 등 근접성)
마트, 병원, 은행, 재래시장 등 일상 생활에 필요한 편의시설이 인근에 위치해 있어 생활 편의성은 높은 편이다. 근거리 상권의 활성화 수준은 임대 수요와 주택 유지·관리의 용이성에 긍정적 영향을 미친다.
교육시설 및 학군(초·중·고교와의 거리)
교육시설과의 접근성은 지역 내 초·중·고교와의 거리 및 배정 학군에 따라 차이가 있다. 상대보호구역 규제로 인한 영향과 더불어 학군 정보는 실거주자 및 학부모 수요 파악 시 필수 확인 항목이다.
주거환경 및 향(남향 거실 기준 등 장단점)
거실 기준 남향으로 배치되어 있어 일조·채광이 유리한 편이다. 남향은 주거 쾌적성 측면에서 장점으로 작용하지만, 노후 창호·단열 상태는 난방비와 거주 쾌적성에 영향을 미치므로 점검이 필요하다.
가격 및 매매 조건
매매가(160,000,000원, 3.3㎡당 380만원)
표시 매매가는 160,000,000원이며 3.3㎡당 가격은 약 380만원이다. 가격대는 인근 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있으나 정확한 비교를 위해 인근 동종 물건과 동시 비교 분석이 요구된다.
보증금 및 임대 조건(보증금 18,000,000원, 월세 300,000원)
현재 표기된 임대 조건은 보증금 18,000,000원과 월세 300,000원으로 제시돼 있다. 임대수익률 계산 시 이 조건과 공실률, 관리비 등을 고려해 실질 수익률을 산정해야 한다.
실인수가 및 대출 여부(실인수가 142,000,000원, 대출 없음)
실인수가는 142,000,000원으로 제시되어 있으며 현재 대출이 설정되어 있지 않다. 대출이 없는 상태는 권리 관계 단순화와 신속한 소유권 이전에 유리하나, 거래 전 등기부 등본과 근저당 설정 여부를 반드시 확인해야 한다.
협상 여지 및 급매성 고려사항
급매 물건이라는 점에서 가격 협상 여지가 존재한다. 거래 속도에 따라 추가적인 인하 가능성이 있으며, 매수자는 즉각적인 권리조사와 현장 확인을 통해 유리한 조건을 도출할 수 있다. 다만 급매에는 속도와 리스크가 공존하므로 권리·현황 점검을 병행해야 한다.
계약 및 입주 조건
입주 가능일(계약일로부터 2개월)
입주 가능일은 계약일로부터 약 2개월 이후로 제시되어 있어, 거래 종결 및 잔금 납부 일정, 명도 일정 등의 조율이 필요하다. 구매자는 이 기간을 기반으로 이사 계획과 공사·수리 일정을 수립해야 한다.
계약 진행 단계(예약금, 중도금, 잔금 일정)
계약은 일반적인 부동산 매매 절차를 따르며 예약금, 중도금, 잔금 등 단계별 대금 지급 일정을 확정해야 한다. 예약금은 계약 의사 표시 및 중도 이행 보증 수단으로 사용되며 중도금·잔금 일정은 매도인과 협의해 명확히 문서화할 것을 권장한다.
중개수수료 및 비용 분담 항목
중개수수료는 거래 금액에 따른 법정 상한 내에서 정해지며 매수·매도 간 분담 방식은 계약서에 명시해야 한다. 그밖의 비용(취득세, 등기비용, 법무사 비용, 인도 전 보수비 등)은 통상 매수자가 부담하는 항목과 매도자와 협의로 분담하는 항목이 혼재하므로 별도 합의가 필요하다.
특약사항 검토 포인트(소유자 요청에 따른 주소 비공개 등)
소유자의 요청으로 상세 주소가 비공개 처리된 상태이므로 계약 전 권리·현황 확인을 위한 최소한의 정보 제공 범위와 신원 확인 절차를 명확히 해야 한다. 특약에는 명도 조건, 보수 책임 분담, 입주 전 점검 항목 및 문제 발생 시 손해배상 조건 등을 포함하는 것이 안전하다.
권리·등기 및 법적 점검
등기부등본 확인(소유권, 저당권, 가등기 등)
등기부등본을 통해 소유권, 저당권, 근저당, 가압류, 가등기 등 권리관계를 면밀히 확인해야 한다. 현재 대출이 없다고 하나 등기부상 근저당 설정 여부와 제3의 담보 설정 가능성을 반드시 재확인해야 한다.
건축물대장 및 구조·용도 일치 여부 확인
건축물대장과 실제 사용 현황(구조·평면·용도)이 일치하는지 확인해야 하며, 불일치 시 용도변경 절차와 과태료 발생 가능성 등을 검토해야 한다. 용도·구조의 불일치는 향후 재건축·증축 시 규제 요인이 될 수 있다.
제한사항 및 근린제한(상대보호구역 관련 규제)
상대보호구역 지정으로 인한 학교 관련 규제, 시설 제한 등이 존재할 수 있다. 해당 규제가 건축 행위·영업 행위·용도 변경 등에 어떤 영향을 주는지 관할 구청 및 관련 법령을 통해 사전 확인해야 한다.
필요한 행정 절차 및 허가(용도변경, 증·개축 시)
용도변경, 증축 또는 개축을 계획할 경우 건축법 및 지방자치단체의 허가·신고 절차를 준수해야 한다. 특히 노후 건축물의 경우 구조안전 검토, 소방시설 보완 등 추가 요구가 발생할 수 있으므로 전문가의 사전 컨설팅을 권장한다.
세금 및 비용 검토
취득세 및 등록세 산정 방법과 예상 금액
취득세와 등록세는 취득가액·공시지가·지역·주택 수 등에 따라 달라진다. 일반적인 주택 취득세율은 취득 유형과 보유 상태에 따라 차등 적용되므로, 예시로 단순 계산 시 160,000,000원을 기준으로 취득세율을 1%3% 범위로 적용하면 약 1,600,000원4,800,000원 수준의 취득세가 발생할 수 있다(부가되는 지방교육세 등 포함 시 총액은 다소 증가). 정확한 금액은 관할 세무서의 최신 세율과 개인 사정(다주택자 여부 등)을 반영해 산정해야 한다.
보유 시 재산세·종부세 영향
보유 후에는 재산세가 매년 부과되며 재산세는 공시지가 및 세율에 따라 산정된다. 종합부동산세(종부세)는 보유 주택 수와 과세표준에 따라 부과되므로 한 채를 보유한 실거주 목적의 매수자라면 한도 내 비과세 또는 낮은 과세 대상이 될 수 있다. 보유세 영향은 개인별 보유 현황에 따라 달라지므로 세무사 상담을 권장한다.
양도세 예상 시나리오(보유기간별 차이)
양도소득세는 보유 기간, 양도차익, 보유주체(개인·법인), 1주택 여부 등에 따라 크게 달라진다. 단기 보유(1년 미만)는 높은 세율과 원천징수 가능성이 있으므로 단기 투자는 세부적 세무 시뮬레이션이 필요하다. 장기 보유 시에는 장기보유특별공제 등 유리한 요인이 적용될 수 있다.
각종 부대비용 예측(법무사, 중개수수료 등)
법무사 비용, 등기 관련 비용, 중개수수료, 인감증명·등본 발급비용, 필요 시 개보수비용 등이 거래에 부수되는 비용이다. 통상 법무사 및 등기 비용은 수십만 원대부터 발생하며, 중개수수료는 거래금액 구간에 따른 법정 상한 내에서 책정된다. 현장 점검 및 보수 계획 수립 시 예상 견적을 확보해 예비비를 준비해야 한다.
결론
당감동 저렴한 양옥 주택의 구매 메리트 요약(저렴한 가격대, 입지 특성)
해당 매물은 1억6천만 원이라는 경쟁력 있는 가격대로 제시되어 비용 대비 입지·생활편의성 측면에서 매력적이다. 다세대주택 구조와 남향 배치, 대중교통 접근성 등은 실거주자뿐 아니라 임대 수요 확보에도 긍정적 요소로 작용한다.
핵심 리스크와 사전 점검 항목 강조(주차·노후·등기 확인)
핵심 리스크로는 주차 공식 부재, 건물 노후에 따른 보수 비용, 등기상 권리 관계의 잠재적 문제, 상대보호구역으로 인한 규제 등이 있다. 거래 전 등기부등본, 건축물대장, 설비 점검(전기·배관·보일러), 구조 안전 점검을 우선 수행해야 한다.
구매자별 권장 전략(실거주, 임대투자, 리모델링 후 재판매별 권장안)
- 실거주 희망자: 주요 설비(보일러·전기·창호) 점검 후 계약, 입주 전 필요한 보수 항목을 계약 특약으로 명시하여 명확한 비용 분담을 확보할 것.
- 임대투자자: 현재 표기된 보증금·월세 조건을 기반으로 예상 수익률을 산정하고 공실률과 관리비를 고려해 실질 수익을 검토할 것. 주차 문제는 임대 조건 설정 시 할인 요인으로 반영할 것.
- 리모델링 후 재판매: 건축 가능한 범위와 용적률·건폐율을 확인한 후 리모델링 비용 대비 기대 매매가 상승폭을 시뮬레이션할 것. 상대보호구역 규제로 인한 확장 제한 여부를 사전 확인해야 한다.
다음 단계 권유(현장 방문, 권리분석 의뢰, 전문가 상담 추천)
매수 의사가 있는 경우 우선 현장 방문을 통한 실측과 주변 환경 확인을 추천한다. 그 다음 권리분석(등기·가압류·담보권 유무)과 건축·구조 점검을 의뢰하고, 세무사 및 법무사와 상담해 취득세·양도세·등기 절차에 대한 정확한 비용 산정 및 리스크 관리를 진행할 것을 권고한다. 구매 과정은 속도도 중요하지만 철저한 점검으로 리스크를 줄이는 것이 더 중요하다는 점을 명심해야 한다.
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