만덕동 단독주택 부산주택매매 월세 수익률 높은 살기 편한 집은 부산시 북구 만덕동에 위치한 다용도 단독주택으로, 대지 173㎡·건축면적 95.73㎡·연면적 176.39㎡의 지상 2층 블록구조이며 방 11개·화장실 7개를 갖추고 있다. 이 매물은 월세 수익률과 관리 편의성이 높아 투자와 실거주에 모두 적합하며, 현재 보증금 1억650만·월90만 조건과 매도 희망가 2.7억이 제시되어 있다.
해당 자료는 매물의 기본 정보, 임대 수익 시나리오, 법적·대출 여건 및 중개 문의처(공인중개사 한상헌 010-7305-2222, 신화합동공인중개사사무소 051-804-3388)를 정리하고, 유튜브 영상의 AI 음성 제작 및 무료 광고 지원 사항까지 안내한다.
매물 개요
소재지: 부산광역시 북구 만덕동
이 건물은 부산광역시 북구 만덕동에 위치해 있다. 만덕동은 주거 밀집 지역과 생활 인프라가 혼재된 구역으로, 대중교통 및 상권 접근성에 따라 세입자 수요가 꾸준한 편이다. 위치 특성상 학생·직장인·단기 근로자를 포함한 다양한 수요층을 타깃으로 할 수 있다.
거래형태: 매매 (단독주택, 다세대주택 포함)
매도는 매매 형태이며, 주용도는 단독주택이나 다세대주택으로의 운영이 가능한 물건이다. 투자자는 주거형 임대 사업을 목적으로 매입해 월세 기반 수익을 창출하거나, 리모델링 후 분양·재매각을 통한 가치 상승을 노릴 수 있다.
주용도 및 기타용도: 단독주택 / 다세대주택
주용도는 단독주택이며, 기타용도는 다세대주택으로 등록되어 있어 세대 분할·임대 운영에 유리한 구조적 유연성을 가진다. 행정적 용도 허가 범위를 확인하면 전환 가능성 및 임대 운영의 법적 리스크를 사전에 점검할 수 있다.
용도지역: 제2종일반주거지역
용도지역이 제2종일반주거지역으로 규제 완화와 주거 밀도 조절 측면에서 안정적인 주거용 활용이 가능하다. 개발 제한이나 용적률·건폐율 등 법적 제약을 검토해 추가 개발 여지를 판단해야 한다.
사용승인일: 1986년 11월 21일
사용승인일이 1986년으로 건물 연식이 상당하므로 구조·설비 노후화 가능성이 크다. 투자자는 연식에 따른 정밀 안전진단, 전기·배관·단열 상태 점검을 우선적으로 계획해야 한다.
주요 제원
대지면적: 173㎡ (52.3평)
대지 면적은 173㎡로 소형 주택용지 범주에 해당한다. 토지 규모는 다세대·원룸형 운영 시 세대 수 최적화와 외부공간(출입·쓰레기·자전거 보관 등) 배치에 영향을 준다.
건축면적: 95.73㎡ (29평)
건축면적 95.73㎡은 건물의 바닥면적을 나타내며, 현행 법규상 주차·동선 확보 등의 물리적 제약을 판단하는 기초 수치다. 건축면적 대비 연면적 구성으로 내부 세대 분할 가능성을 점검한다.
연면적: 176.39㎡ (53.4평)
연면적 176.39㎡는 각 층을 합산한 총 면적으로, 세대별 전용면적 산정 및 임대료 책정의 기준이 된다. 연면적을 기준으로 세대 구성(원룸형·투룸형 등)과 수익성 시뮬레이션을 수행한다.
총층수 및 구조: 지상 2층, 블록구조
지상 2층 규모의 블록구조로, 구조적 안정성은 비교적 양호하나 연식으로 인한 재료 피로, 균열 등을 확인해야 한다. 층수가 낮아 리프트 불필요, 유지비가 상대적으로 적은 장점이 있다.
방·화장실 수: 방 11개 / 화장실 7개
방 11개, 화장실 7개의 구성은 다수 세대·원룸형 임대 운영에 적합하다. 다만 화장실 대비 방 수가 많아 공용화장실 운영 방식, 세대별 전용화장실 여부에 따라 임대 수요와 관리 난이도가 달라진다.
현재 임대·수익 현황
현 세팅: 보증금 1억650만 원 / 월세 90만 원 (1세대 공실 포함)
현 세팅은 보증금 1억650만 원(=106,500,000원)·월세 90만 원이며, 현재 1세대 공실이 포함된 상태다. 이 상태로 유지될 경우 즉시 수취 가능한 월수입과 보증금 잔액을 기준으로 현금흐름을 산정할 수 있다.
대안 세팅: 보증금 1억1,000만 원 / 월세 120만 원 가능
대안 세팅으로 보증금 1억1,000만 원(=110,000,000원)·월세 120만 원이 가능하다고 제시되어 있다. 이는 리모델링·관리·마케팅을 통해 임대료를 상향 조정했을 때 기대할 수 있는 수익구조를 의미한다.
관리비: 월세에 포함되어 별도 청구 없음
관리비가 월세에 포함되어 별도 청구가 없는 구조다. 임대자 입장에서는 관리비 간소화가 장점이며, 임대사업자는 관리비 포함 정책으로 임차인 유치에 유리하지만 관리비·공용비용을 실제로 누가 부담하는지 명확히 해두어야 회계·세무상 문제가 없다.
주차: 주차 대수 없음(주차 문제는 임대조건·수요에 영향)
주차 공간이 없어 주차 수요가 높은 세입자에게는 제약이 된다. 이는 임대조건과 수요에 직접적인 영향을 주므로, 주변 유료주차장 임대나 근거리 주차 공간 확보 등의 대체 방안 검토가 필요하다.
월세 수익률 분석
단순 월세 수익률 계산법(연간 임대료 ÷ 매입가)
단순 월세 수익률은 연간 임대료(월세 × 12)를 매입가로 나눈 값이다. 이 계산은 건물 운영의 기초적 수익성을 빠르게 비교할 때 유용하지만, 공실·유지비·세금·대출이자 등 실제 비용을 반영하지 않으므로 보수적 관점에서 추가 분석이 필요하다.
예시 계산: 다양한 보증금·월세 조합에 따른 수익률 비교
예시로 매도희망가격 270,000,000원을 기준으로 계산하면 다음과 같다.
- 현 세팅: 월세 900,000원 → 연간 임대료 10,800,000원 → 단순 수익률 10,800,000 ÷ 270,000,000 = 약 4.0%
- 대안 세팅: 월세 1,200,000원 → 연간 임대료 14,400,000원 → 단순 수익률 14,400,000 ÷ 270,000,000 = 약 5.33% 이 값들은 세부 비용을 배제한 총수입 기준의 ‘총수익률’임을 유의해야 한다.
순수익률 고려 항목: 공실률, 관리비 포함 여부, 유지보수비
순수익률(실제 투자수익률)을 계산할 때는 공실률, 관리비(월세 포함일 경우 운영비 부담자), 유지보수비, 보험료, 세금, 대출이자 등을 반영해야 한다. 예를 들어 공실률 8%, 유지보수·예비비 5%를 가정하면 현 세팅의 순수익률은 대략 3.4% 전후로 떨어질 수 있다. 이 수치는 지역·관리 수준에 따라 달라지므로 다양한 시나리오로 민감도 분석을 수행해야 한다.
CAP rate 및 투자 회수기간 시뮬레이션
CAP rate(자본환원율)는 통상 순영업수입(NOI)을 매입가로 나눈 값이다. 간단한 시뮬레이션:
- 현 세팅(공실 8%, 유지보수 5% 가정): 연간 NOI ≈ 9,396,000원 → CAP rate ≈ 3.48% → 회수기간 ≈ 270,000,000 ÷ 9,396,000 ≈ 28.7년
- 대안 세팅(동일 가정 적용): 연간 NOI ≈ 12,768,000원 × 0.92 – 유지보수 = 약 12,000,000원 → CAP rate ≈ 4.44% → 회수기간 ≈ 22.5년 이러한 수치는 대출 여부, 금리 변화, 리모델링 후 임대료 인상 가능성에 따라 크게 달라진다.
투자비용 및 초기지출
매도희망가격: 2.7억 원
매도희망가격은 270,000,000원이다. 투자자는 이 금액을 기준으로 거래비용, 개선비용, 예비자금 등을 합산해 총 초기투자금을 산정해야 한다.
취득세·등록세·중개수수료 등 거래비용 산정
거래비용은 취득세, 등록세, 지방교육세, 중개수수료 등으로 구성된다. 대략적인 예시는 다음과 같다(정확한 세율은 거래 유형·시점·법령에 따름).
- 취득세 및 부대세금: 1%~3.5% 범위(투자용·다주택 여부에 따라 상이) → 예: 270,000,000 × 0.035 = 9,450,000원
- 중개수수료: 약 0.5%~1.0% 수준 → 예: 270,000,000 × 0.009 = 2,430,000원 총 거래비용은 보수적으로 3%
4.5%(약 812백만 원)로 가정하고 예산에 반영할 것을 권장한다.
리모델링 및 수선 예상비용(공용 시설, 내부 리노베이션)
건물 연식과 다수의 화장실·주방을 고려하면 배관·전기·위생설비 보수 비용이 주요 항목이다. 가벼운 내부 리모델링(도배·장판·욕실 보수 등)은 약 1,000만2,000만 원, 중간 수준의 보수(배관 교체·창호 보강 등)는 2,000만5,000만 원, 구조적 보강이 필요하면 그 이상으로 추정된다. 세대별 개선을 통해 임대료를 인상할 경우 ROI를 계산해 우선순위를 정해야 한다.
초기 운영자금(공실 대비 예비비·광고비 등)
초기 운영자금으로 공실 대비 최소 36개월치 임대수입을 확보하는 것이 안전하다. 현 세팅 기준 월수입 900,000원이라면 36개월은 2.7M5.4M원. 광고비·중개수수료·긴급 수선비 등을 포함해 총 1,000만2,500만 원의 초기 운영자금을 권장한다.
금융·대출·세무 고려사항
기본 금융상태: 현재 은행대출 없음(매물 정보 기준)
매물 정보상 현재 은행대출이 없는 것으로 표기되어 있다. 이는 담보 설정 해제 등 추가 비용이 적다는 장점이지만, 대출을 활용해 레버리지를 높일 경우 이자비용과 재무 리스크를 면밀히 검토해야 한다.
대출 활용 시 유의점: 담보인정비율(LTV), 이자비용 계산
대출을 활용할 경우 LTV 한도, 금리 수준, 상환기간에 따른 월별 현금흐름 변화를 시뮬레이션해야 한다. 예를 들어 50% LTV(135,000,000원)를 적용하고 금리 4%·원리금균등 상환 방식으로 20년 상환 시 연간 이자·원금 부담과 월별 순현금흐름을 비교해 투자수익률을 재계산해야 한다.
보증금·전세 자금 운용에 따른 세무 영향
보증금 규모와 구조(전세 vs 월세)에 따라 세무상 과세 방식이 달라질 수 있다. 특히 보증금이 클수록 전세 운영 시 임대소득은 감소하지만 전세보증금 관련 원리금·보증보험 비용 등을 고려해야 한다. 세무 신고 시 전세금 이자·운용과 임대소득 간 상호작용을 전문가와 점검할 필요가 있다.
임대소득 신고 및 세금 절감 전략(비용처리, 감가상각)
임대소득은 과세 대상이며, 합법적인 비용처리(수리비·관리비·감가상각·금융비용 등)를 통해 과세표준을 낮출 수 있다. 감가상각을 적용하면 장기적으로 세부담을 분산할 수 있으나 초기 투자비와 회계처리 규정을 정확히 이해해야 한다. 세무 관련 결정은 반드시 세무사 상담을 권장한다.
임대관리 및 생활 편의성
관리 편의성: 월세에 관리비 포함되어 관리 간편
관리비가 월세에 포함되어 있는 점은 임대 운영의 단순화에 기여한다. 투자자는 비용 실체(수도·전기·공용 청소·수선 예비비 등)를 투명하게 관리해 장기적인 운영 안정성을 확보해야 한다.
세대 구획과 운영: 방 11개 구조를 활용한 다세대·원룸 운영 가능성
방 11개 구성은 원룸·다세대 혼합형 운영에 적합하다. 투자자는 시장수요에 맞춰 세대 유형(원룸·투룸·셰어하우스)과 가격 전략을 다각화할 수 있으며, 세대별 계약 조건(관리비 포함/제외, 계약기간 등)을 표준화해 운영 효율을 높일 수 있다.
주차 부족에 대한 대체 방안(근거리 주차장 임대, 자전거 보관 등)
주차가 없는 단점은 근거리 유료주차장과의 제휴나 장기 임차, 자전거·전동킥보드 보관 공간 제공, 주차 유도금 일부 지원 등으로 보완할 수 있다. 주차 대체 방안은 임차인 모집 시 중요한 마케팅 포인트가 된다.
임대자 만족도 제고를 위한 편의시설(무선인터넷, 보안등)
무선인터넷 일괄 제공, CCTV 및 보안등 설치, 공용 세탁실·건조대 설치, 자전거 보관소 마련 등은 임대료 상향과 공실률 감소에 직결되는 투자다. 초기 비용 대비 세입자 이탈률 감소 효과를 고려해 우선순위를 정하면 효율적이다.
건물 상태 및 유지보수 포인트
연식 관련 점검 항목: 전기, 배관, 내·외벽, 지붕 상태
1986년 사용승인을 받은 건물로 전기배선(누전·용량), 배관(부식·누수), 내·외벽 균열, 지붕 방수 상태 등을 정밀 점검해야 한다. 점검 결과에 따라 예상 수선 비용과 공사 기간이 달라지므로 사전 점검은 필수다.
화장실·주방 다수로 인한 설비 점검 우선순위
화장실 7개와 다수 주방 설비는 배관·배수 시스템에 높은 부하를 준다. 우선적으로 배수능력, 환기, 급·배수 밸브, 누수 이력 등을 확인하고, 부족하면 배관 교체나 보강을 검토해야 한다.
안전 점검: 소방·배관 누수, 구조적 안전성
소방 안전(소화기·경보기·비상구 표기 여부), 누수로 인한 내부 피해, 구조적 균열 여부 등 안전 관련 항목은 임대 안정성과 법적 책임과 직결된다. 필요한 경우 전문기관의 안전진단을 의뢰해 보수 계획을 수립해야 한다.
정기 유지보수 계획과 비용 추정
정기적인 유지보수 계획(연 1회 배관·전기 점검, 외벽 방수 점검 등)과 예상 비용을 수립해 운용예산에 반영해야 한다. 연간 유지보수비는 건물 규모·연식에 따라 다르지만, 대략 연간 임대수입의 5~10%를 예비비로 책정하는 것이 보수적이다.
리모델링 및 가치 향상 전략
세대별 리모델링으로 임대료 상향 가능성 분석
개별 세대의 친환경 마감, 욕실·주방 현대화, 수납공간 개선 등을 통해 임대료 인상이 가능하다. 투자자는 개별 수선비 대비 예상 임대료 상승폭(예: 1세대당 월 5만~20만 원)을 산정해 투자회수기간을 계산해야 한다.
공용공간 개선(외관, 출입구, 계단)으로 임차인 유인
외관·출입구·계단 등의 공용공간 개선은 첫인상을 바꿔 유입률을 높인다. 상대적으로 적은 비용으로 브랜드 이미지를 개선할 수 있어 공실률을 낮추는 데 효과적이다.
효율적 공간 재배치(소형 평형화, 공용화장실 최적화)
실측을 통해 비효율적인 공간을 소형 평형화하거나 공용화장실 운영 방식을 재설계하면 가용 세대 수를 늘리거나 세대당 편의성을 높여 수익성을 개선할 수 있다. 다만 구조 변경 시 인허가 요건을 사전에 확인해야 한다.
에너지 효율 개선(단열, 창호, 보일러 교체)으로 운영비 절감
단열 보강, 창호 교체, 보일러·급탕 시스템 효율화는 장기적으로 운영비를 절감하고 세입자 만족도를 높인다. 초기 투자 대비 에너지비 절감 효과와 감가상각을 고려해 우선순위를 정한다.
결론
만덕동 단독주택은 높은 월세 수익률 가능성과 관리 편의성의 장점 보유
이 매물은 구조상 다세대·원룸 운영이 가능한 설계와 관리비 포함 구조로 월세 기반 수익 창출에 유리하다. 위치와 세대 구성으로 인해 안정적 임대수요 확보 가능성이 높다.
투자 전 정확한 수익률 시뮬레이션(공실·유지비 반영) 필수
단순 수익률은 매력적이나, 공실률·유지보수·세금·대출비용을 반영한 순수익률 시뮬레이션 없이는 과대평가 위험이 크다. 민감도 분석을 통해 최악·기준·낙관 시나리오를 준비해야 한다.
리모델링과 마케팅을 통한 임대료 상향으로 투자효율 개선 가능
부분 리모델링과 공용공간 개선, 주차·편의시설 보완, 적극적 마케팅을 결합하면 임대료 인상과 공실률 감소로 투자효율을 크게 높일 수 있다. 비용 대비 효과(ROIC)를 사전에 계산해 우선순위를 정하는 것이 관건이다.
구매·운영·매도 전략을 종합적으로 수립한 뒤 담당 공인중개사와 상담 권장
구매금액·거래비용·리모델링비·운영자금·세무전략을 통합한 투자계획을 수립하고, 담당 공인중개사 및 세무·법률 전문가와 상세히 상담한 후 의사결정하는 것을 권장한다. 투자자는 숫자와 현장을 모두 확인해 안정적 수익을 추구해야 한다.
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