부산상가주택 부산대학교 인근 이전보다 낮은 가격에 만실인 건물은 부산 금정구 장전동에 위치한 상가주택 매물로, 매도 희망가격 13.5억에 만실 상태라는 점이 특징이다. 대지 286㎡(86.5평), 연면적 758.5㎡(229.4평), 철근콘크리트 구조 지하1층~지상4층으로 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있다.
해당 글에서는 6년 전 매입가와의 가격 비교, 보증금 7,000만·월세 413만 등 임대 수익성, 사용승인일(1990-11-02)과 주차·대출 유무 등 투자 판단에 필요한 핵심 정보를 요약한다. 또한 중개 절차와 상담 가능한 담당 공인중개사 안내를 포함해 실무적 확인 사항을 제시한다.
매물 한눈에 보기
소재지: 부산광역시 금정구 장전동, 부산대학교 인근
이 건물은 부산광역시 금정구 장전동, 부산대학교 인근에 위치한다. 대학가의 특성이 명확히 드러나는 위치로서 학생과 교직원 수요가 상주하는 상권 중심에 놓여 있다. 그는 이 위치가 장기적 임대 수익과 공실률 관리에서 유리한 요소로 작용한다고 본다.
거래형태: 매매
거래는 매매로 제시되어 있다. 매수자는 현금 또는 금융을 통한 인수 방식을 검토해야 하며, 매매 계약 시 등기 이전, 사용승인 이력 및 임대차 관계 확인을 우선순위로 두어야 한다. 그는 매도 희망가와 실거래가 간의 간극을 면밀히 따져볼 필요가 있다고 판단한다.
대지면적 및 건축면적: 대지 286㎡(86.5평), 건축면적 168.35㎡(50.9평)
대지는 286㎡(약 86.5평)로 비교적 소규모지만 대학가 상업수요를 고려하면 효율적인 부지 구성이다. 건축면적은 168.35㎡(약 50.9평)로 건물의 지상·지하 면적 활용도를 판단할 때 기초 수치로 활용된다. 그는 대지 대비 연면적 비율과 건축밀도를 통해 향후 리모델링이나 용도전환 가능성을 검토한다.
연면적 및 층수: 연면적 758.5㎡(229.4평), 지하1층~지상4층
연면적 758.5㎡(약 229.4평), 지하1층부터 지상4층까지의 총층 구성은 다층적 임대 포트폴리오 운영에 적합하다. 그는 이 건물의 층별 분할 가능성과 상업·주거 혼합 운영이 수익성을 어떻게 좌우하는지 분석해야 한다고 본다.
구조 및 사용승인일: 철근콘크리트 구조, 사용승인일 1990-11-02
주구조는 철근콘크리트(RC)이며 사용승인일은 1990년 11월 2일로 건축 연식이 30년을 넘는다. 그는 RC 구조의 내구성과 구조적 안정성은 양호하지만, 설비 및 마감의 노후화로 인한 보수 필요성이 크다고 평가한다.
임대조건 요약: 만실 상태, 보증금 7,000만 원/월세 413만 원(표기), 매도희망가 13.5억 원
임대 조건은 만실 상태로 표기되어 있으며, 표기된 임대료는 보증금 70,000,000원, 월세 4,130,000원이다. 매도 희망가는 13.5억 원이다. 그는 표기된 임대료를 기준으로 단순 수익률을 계산하고, 실제 계약서와 임차인별 보증금·월세 구조를 실사로 확인할 것을 권한다.
위치 및 입지 분석
부산대학교와의 거리 및 학생·교직원 수요 영향
건물은 부산대학교 인근에 자리해 학생과 교직원 수요의 직접적 영향을 받는다. 그는 대학가의 수요는 학사 일정에 의해 계절적 변동이 있지만, 장기적으로 안정적이라고 본다. 학생 밀집 지역 특성상 원룸·투·스튜디오·학원·카페·편의점 등의 임대 수요가 꾸준하다.
대중교통 접근성 및 주요 도로망 연결성
대중교통 접근성은 대학 인근 특성상 대체로 양호하지만, 도로 폭(표기 4m)과 진입 여건을 고려해야 한다. 그는 버스 노선, 지하철 접근과의 연계성을 확인할 필요가 있다고 강조한다. 주요 간선도로와의 연결성에 따라 상업 임대의 집객력이 달라진다.
상권 특성: 상업시설·식당·편의시설 분포
상권은 대학생 수요 중심의 소규모 상업시설과 다수의 식당, 카페, 편의시설이 밀집해 있을 가능성이 높다. 그는 이러한 상권이 낮은 진입장벽과 높은 교체율을 보일 수 있음을 지적하며, 임차인 관리와 테넌트 믹스 전략이 중요하다고 본다.
유동인구·임대수요 계절성(학기·방학 영향)
유동인구는 학기와 방학에 따른 계절성이 명확하다. 학기 중에는 수요가 급증하고 방학 기간에는 감소한다. 그는 단기 공실 위험을 줄이기 위해 계약 기간과 입주 일정 조정, 계절적 프로모션 전략 등을 권장한다.
주거지역·상업지역 인접성에 따른 장단점
주거지역과 상업지역의 혼재는 장점과 단점을 동시에 제공한다. 장점으로는 상시 수요층과 생활편의성이 높아 안정적 수익을 기대할 수 있다. 단점으로는 소음·주차·환경 문제로 인한 규제 가능성과 임대료 상향의 한계가 존재한다. 그는 현장 조사로 인접 토지이용 패턴을 확인할 것을 제안한다.
건축·구조 및 시설 상세
건물 구조: 철근콘크리트(RC) 특징 및 내구성
철근콘크리트 구조는 내진성과 구조적 내구성에서 유리하다. 그는 RC 구조가 장기 보유에 적합하나, 30년 가까운 연식으로 콘크리트 균열, 철근 부식 가능성, 방수 문제 등을 점검해야 한다고 본다. 구조보강 이력이나 정기 안전진단 기록의 확인이 필수다.
층별 구성(지하층 포함)과 용도(상가·주택·근린생활시설)
지하1층부터 지상4층까지의 각 층은 상가와 주택, 근린생활시설로 혼합되어 있다. 그는 층별 임대구성(예: 1층 상가, 상층부 원룸/주택 등)을 확인해 수익구조와 운영비 부담을 분석해야 한다고 권한다. 지하층의 용도와 환기·방수 상태도 임대성에 중요한 변수다.
주거전용 부분 구성: 방4/화3 구성(주택 부분)
주거 전용 부분은 방 4개, 화장실 3개 구성으로 표기되어 있다. 이는 다가구형 주택 또는 가족형 임대에 적합한 설계다. 그는 내부 평면과 동선, 채광 상태를 점검해 리모델링 시 효율적 분할이 가능한지 판단해야 한다고 본다.
편의시설 유무: 엘리베이터 없음, 주차대수 없음 표기
엘리베이터가 없고 주차대수도 표기되지 않았다. 이는 상층부 접근성과 주차 수요 대응에 제약을 준다. 그는 고령자나 짐이 많은 임차인, 상업 고객 접근성 문제를 고려해 운영 전략을 수립할 필요가 있다고 본다.
건축연식에 따른 설비(전기·배관·난방) 노후도 평가 필요성
1990년 사용승인일을 기준으로 설비의 노후도가 예상된다. 전기 용량, 배관 부식, 난방 설비의 효율 저하 등은 보수 비용의 주요 항목이다. 그는 상세 점검과 비용 추정을 통해 매입 후 초기 투자금액을 산정할 것을 권한다.
용도지역 및 법적 규제
지목 및 용도지역: 제2종일반주거지역 관련 규정
대지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이 지역에서는 일정 규모 이하의 상업시설과 근린생활시설이 허용된다. 그는 용도지역 규정에 따라 추가 개발 가능성, 용도변경의 제약, 건축 행위 허가 조건을 검토해야 한다고 본다.
건축물의 주용도와 기타용도(주택·근린생활시설) 호환성
주용도는 상가주택이며 기타용도로 주택·근린생활시설이 겸용되어 있다. 그는 현재 용도와 허가 기록이 일치하는지, 무단 용도변경 여부나 불일치로 인한 행정적 제재 가능성을 확인할 것을 권한다.
용적률·건폐율 적용범위 및 향후 개발제한 가능성
용적률과 건폐율은 향후 증축이나 재구성 시 핵심 제약이다. 그는 해당 필지의 법정 용적률·건폐율 및 인근 개발 행위에 따른 비례·환경적 규제를 검토해야 한다고 본다. 추가 개발이 가능한지 여부는 가치 판단에 큰 영향을 미친다.
주차장 관련 법규 및 신·증축 시 요구 조건
주차 대수가 없는 상태인 만큼, 신축·증축 시 법정 주차 요건을 충족해야 한다. 그는 주차 공간 확보가 곤란할 경우 건축 허가와 용도 변경이 제한될 수 있으므로 대체 주차 방안(인근 주차장 임대, 기계식 설치 등)을 사전에 검토할 것을 권한다.
임대 운영에 필요한 인허가·신고 항목 점검
근린생활시설 및 상가 운영 시 별도의 인허가(음식점, 위생업소, 학원 등)와 소방·위생 관련 신고가 필요하다. 그는 임차인이 운영 중인 업종별 허가서와 최근 점검 기록을 확인해 위법 소지를 사전에 제거할 것을 권한다.
임대현황 및 수익성 분석
현재 임대상태: 만실 여부 및 임차인 구성 파악 필요
표기상 만실 상태이나, 그는 ‘만실’ 표기가 실제 계약서·전입세대 정보와 일치하는지 확인해야 한다고 본다. 임차인 구성(학생·자영업자·장기거주자 등)에 따라 임대 안정성이 달라지므로 세부 내역은 필수적이다.
월세·보증금 구조: 보증금 7,000만 원, 월세 413만 원 표기
표준 표기는 보증금 70,000,000원, 월세 4,130,000원이다. 그는 해당 금액이 건물 전체 합인지, 개별 호실 합계인지 확인해야 하며, 보증금 비중이 높을 경우 임대인의 금전적 유연성이 제한될 수 있음을 지적한다.
단순 수익률 예시: 연임대수익(월세*12) 기준 대략적 수익률 계산
표기된 월세를 기준으로 단순 연임대수익은 4,130,000원 × 12 = 49,560,000원이다. 매도 희망가 1,350,000,000원을 기준으로 한 단순 총수익률(연간) = 49,560,000 / 1,350,000,000 ≈ 3.67%이다. 그는 이 수치가 관리비·세금·수리비·공실률을 고려하지 않은 ‘그로스 수익률’임을 명확히 한다.
임대계약 기간·갱신조건·권리금 현황 확인 필요성
임대계약의 남은 기간, 갱신 조건, 권리금 등의 계약상 권리관계는 매매 후 수익 전환성에 큰 영향을 준다. 그는 임차인의 임대차보호법상 권리와 임대료 인상 가능성, 권리금 분쟁 여부를 검토할 것을 권한다.
공실 발생 시 민감도 분석 및 손익분기점
공실 발생 시 고정비(세금·관리비·대출이자 등) 부담이 급증한다. 그는 공실률 시나리오(예: 0%, 10%, 20%)를 적용해 손익분기점을 분석하고, 비상시 운영자금 확보 계획을 마련할 것을 권한다.
가격 비교 및 거래가 변동 분석
6년 전 매입가 대비 현재 가격이 낮은 이유와 배경 분석
매도 희망가가 6년 전 매입가보다 낮다고 알려져 있다. 그는 그 배경으로 지역 경기 약화, 금리 상승에 따른 투자수요 감소, 건물 노후화로 인한 감가, 대학가 특유의 수요 변동성, 또는 매도자의 급매 사유 등을 가능성으로 제시한다. 실거래 기록과 시세 추이를 통해 원인을 규명해야 한다.
주변 유사 매물 시세 비교(근접 지역 상가주택 가격대)
근접 지역의 유사 매물과 비교해 가격 적정성을 판단해야 한다. 그는 평당가격, 임대수익률, 공실률, 리모델링 비용 등을 종합해 비교 평가할 것을 권한다. 대학 인근 특화 수요를 반영한 상대적 프리미엄 여부도 살펴야 한다.
매도희망가격 13.5억 원의 적정성 평가(수익률·시세 기반)
앞서 계산한 단순 수익률 약 3.67%를 기준으로 현재 시장 금리와 지역 유사 물건의 수익률을 비교해야 한다. 그는 이 수치가 낮은 편이라면 가격 조정 또는 리모델링을 통한 수익성 개선 계획이 필요하다고 판단한다.
시장 트렌드(금리, 부동산 수요·공급)와 가격 민감도
금리 인상기에는 수익률이 낮은 상업용 자산의 매수 수요가 위축된다. 그는 최근 금리·대출 규제·청년층의 소비 패턴 변화 등을 고려해 이 건물의 가격 민감도를 평가할 것을 권한다.
가격 협상 여지 및 매도자·매수자 관점의 주요 변수
가격 협상 시 매수자는 설비 보수 비용, 공실 리스크, 주차 문제, 법적 리스크 등을 근거로 가격 인하를 요구할 여지가 있다. 반면 매도자는 만실 상태와 입지 우수성을 강조할 것이다. 그는 매수자가 합리적 근거를 준비해 교섭에 임할 것을 권한다.
금융 및 세무 고려사항
현재 은행대출 유무: 표기상 은행대출 없음
표기상 은행대출은 없다고 되어 있다. 그는 무담보·무대출 상태가 매매 절차를 단순화하지만, 실거래 시 근저당 설정 여부 및 권리관계를 등기부등본으로 확인해야 한다고 강조한다.
매수 시 가능한 대출 옵션과 LTV·DSR 영향
상가주택 매수 시 상업용 대출·담보대출이 가능하나 LTV(주택담보비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)의 영향을 받는다. 그는 투자 목적(자가사용 vs 임대보유)에 따라 대출 구조를 설계해야 하며, 금리·상환조건에 따른 현금흐름 분석이 필수라고 본다.
취득세·등록세·중개수수료 등 초기 거래비용
취득세·등록세, 중개수수료, 법무비용 등 초기 거래비용은 매수 총지출에 포함된다. 그는 특히 상가주택의 취득세율과 감면 여부, 취득 시점의 세법을 확인해 예산을 확보할 것을 권한다.
보유·양도 시 재산세·종합부동산세·양도소득세 고려사항
보유 시 재산세·지방세, 일정 조건에 해당하면 종합부동산세가 부과된다. 양도 시에는 보유기간과 양도차익에 따라 양도소득세가 발생한다. 그는 보유기간 전략과 세부담을 시나리오별로 산정할 것을 권한다.
임대소득에 대한 세무 신고·절세 전략
임대소득은 사업소득 또는 기타소득으로 분류될 수 있으며, 신고 방식에 따라 세율과 공제 항목이 달라진다. 그는 합법적 절세를 위해 경비 처리, 감가상각, 임대비용 증빙 관리 등을 체계적으로 준비할 것을 권한다.
리스크와 주의사항
건물 노후도 및 대대적 수리·보수 필요성
연식에 따른 구조·설비 노후화는 예상 외의 대규모 수리비용을 초래할 수 있다. 그는 정밀 안전진단과 설비 교체 견적을 받아 총 투자비용을 추정할 것을 권한다.
주차공간 부재로 인한 상가 임대 수요 제약
주차공간이 없다는 점은 상가 임대 수요에서 큰 제약 요소다. 그는 테넌트 모집 시 주차 수요가 큰 업종(음식점 등)은 제한될 수 있음을 경고한다.
입주 불가 표기 관련 원인(건축·용도·안전 문제 가능성)
입주 불가 표기는 건축물 안전, 용도 불일치, 소방·전기 문제 등 다양한 원인에서 올 수 있다. 그는 관련 행정처분 내역과 이행계획서를 확인해 즉시 거주·영업 가능한지 판단해야 한다고 본다.
관리비 ‘무’ 표기 해석과 실제 관리비 정산 문제
관리비가 ‘무’로 표기되어도 실제 운영에서는 공용 전기, 청소, 소방 점검 등 비용이 발생한다. 그는 관리비 항목과 정산 방식, 현재 누적 비용 여부를 확인할 것을 권한다.
임차인 권리·임대차계약 리스크(전입신고·권리관계)
임차인의 전입신고, 확정일자, 권리금 계약 등은 매매 후 권리 승계에 영향을 미친다. 그는 임대차계약서와 등기부등본, 전입세대열람을 대조해 권리관계를 명확히 해야 한다고 본다.
리모델링 및 가치제고 전략
외관 개선 및 간판 정비로 상가 가시성 향상
외관과 간판은 방문객의 첫인상이다. 그는 간결한 외벽 보수와 통일된 간판 디자인으로 가시성을 높여 상가 공실을 줄일 것을 권한다.
실내 구조 개선으로 효율적 임대면적 확보
내부 평면을 재구성해 임대면적을 효율화하면 수익성을 높일 수 있다. 그는 벽체 변경, 공유시설 도입, 임대 단위 세분화 등으로 임대 수익을 극대화할 방안을 제안한다.
주차 대안 마련: 주변 주차 임대·기계식 주차 도입 검토
주차 부족을 보완하기 위해 인근 주차장 임대 계약이나 기계식 주차 설치를 검토해야 한다. 그는 비용·수익 분석을 통해 최적의 주차 솔루션을 선택할 것을 권한다.
에너지 효율화(단열·조명·보일러 교체)로 운영비 절감
단열 개선, LED 교체, 고효율 보일러 도입은 장기적으로 운영비를 절감한다. 그는 초기 투자 대비 회수기간을 계산해 우선순위를 정할 것을 권한다.
대학 수요 맞춤형 리모델링(원룸·공간 분할 등) 방안
학생 수요를 겨냥한 원룸화, 셰어하우스 변환, 스터디룸·편의시설 추가 등은 공실률을 낮춘다. 그는 규제와 건축법적 제약을 검토한 후 실현 가능한 설계안을 마련할 것을 권한다.
결론
부산대학교 인근의 만실 상가주택은 안정적 임대수익과 입지 장점 보유
이 건물은 대학 인근의 입지적 장점으로 안정적 임대수익 운용이 가능한 자산이다. 그는 만실 상태가 입지의 강력한 증거라고 평가하되, 세부 계약을 통한 확인이 전제돼야 한다고 본다.
건물 연식·주차·입주 불가 등 리스크를 실사로 명확히 확인할 것
연식, 주차 부재, ‘입주 불가’ 표기 등은 재무적·법적 리스크를 내포한다. 그는 정밀 실사(구조·설비·법무)를 통해 리스크의 성격과 비용을 명확히 산정할 것을 권한다.
가격은 6년 전보다 낮게 제시되어 있으나 수익률·보수비용을 종합 판단 필요
매도 희망가가 과거 매입가보다 낮다는 사실은 가격 매력도를 높일 수 있으나, 그는 수익률과 보수비용을 종합해 실질 가치 판단을 권한다. 단순한 시세 비교만으로 결정을 내리면 숨겨진 비용에 의해 수익성이 훼손될 수 있다.
매수 전 감정평가·법적·세무 검토를 필수로 시행할 것
매수자는 반드시 감정평가, 등기·권리관계 검토, 세무 시뮬레이션을 수행해야 한다. 그는 이러한 절차가 거래 안정성과 미래 수익을 보장하는 기본임을 강조한다.
투자 목적에 맞는 리모델링·운영 전략 수립 후 협상에 임할 것
마지막으로 그는 투자 목적(단기 수익 회수 vs 장기 보유)에 맞춘 리모델링과 운영 전략을 사전에 수립한 뒤 가격 협상에 임할 것을 권한다. 제대로 된 전략이 준비된 투자자에게 이 건물은 기회가 될 수 있지만, 준비 없는 접근은 비용의 늪에 빠질 위험이 있다.
부산상가주택 부산대학교 인근 이전보다 낮은 가격에 만실인 건물
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