부산 연산동 미친 입지의 상가빌딩매매 급매는 연산역에서 도보 10초 거리에 위치한 상가빌딩으로, 연면적 3,072㎡(929평), 대지 683.6㎡(207평), 매매가 130억 원의 매물이다. 지하 1층·지상 5층 구조의 제2종근린생활시설로 일반상업지역에 속하며 주차 14대, 관리비 평당 1만원 등 상업 운영에 적합한 조건을 갖추고 즉시 입주가 가능하다.
해당 글은 거래형태·소재지·면적·용도지역·사용승인일 등 매물의 주요 제원을 정리하고 현장 접근성 및 수익성 검토를 위한 핵심 포인트를 안내한다. 관심자는 부동산형아를 통해 상세 상담과 서류 확인을 요청할 수 있으며, 중개법인의 확인을 바탕으로 신중한 의사결정이 권장된다.
매물 개요
매물명: 부산 연산동 상가빌딩 급매(연산역 도보 10초)
그는 이 매물을 한눈에 파악했다. 매물명은 부산 연산동 상가빌딩 급매(연산역 도보 10초)이며, 시장에 나온 이유는 ‘급매’로 표기되어 있다. 초역세권이라는 문구가 핵심 어조다. 문서상의 정보와 실측치가 일치하는지, 그리고 급매표시의 배경(상속·채무·신속 처분 등)을 확인하는 것이 우선순위다.
거래형태: 매매
거래는 매매로 설정되어 있다. 그는 매수·매도 조건, 잔금 일정, 중개수수료 및 특약사항(인도일, 권리 이전 조건 등)을 계약서 초안 단계에서 명확히 규정할 필요가 있다. 급매라는 특성상 협상 여지가 있으므로 조건부 계약이나 예비적 담보 설정을 검토해야 한다.
매매가: 130억
매매가는 130억 원으로 제시되어 있다. 그는 제시가의 적정성을 다각도로 검토할 것이다. 표면적 수치 대비 평당가, 주변 거래사례, 예상 수익률 및 부대비용을 모두 반영해 실제 인수여부를 판단해야 한다.
대지면적: 683.6㎡(207평), 연면적: 3072㎡(929평)
대지 683.6㎡(약 207평), 연면적 3,072㎡(약 929평)라는 수치는 매물의 물리적 규모를 보여준다. 그는 대지와 연면적의 비율, 건물 활용 가능 면적(공용·서비스 면적 제외), 그리고 향후 개발·용도 변경 시 활용 가능한 공간 등을 정밀히 산정할 것이다.
건축용도: 제2종근린생활시설, 용도지역: 일반상업지역
건축용도는 제2종근린생활시설이며, 용도지역은 일반상업지역이다. 그는 이 조합이 허용하는 업종, 층별 용도 제한, 인허가 절차 및 임대 전략에 미치는 영향을 파악할 필요가 있다. 일반상업지역의 높은 용적률·다양한 상업활동 가능성은 장점이나, 특정 시설에는 별도의 인허가가 필요할 수 있다.
정확한 소재 및 접근성
주소지: 부산시 연제구 연산동(연산역 인근)
주소지는 부산시 연제구 연산동, 연산역 인근이다. 그는 위치가 주는 상징성과 실질적 접근성 두 가지를 분리해 평가한다. 문서상 ‘연산역 인근’은 상업적 문구이므로 실제 출입구와의 거리, 가시성, 횡단보도·보도 폭 등을 현장 확인해야 한다.
지하철 접근성: 연산역에서 도보 약 10초, 환승 및 유입 인구량
지하철 접근성은 최고의 장점이다. 연산역에서 도보 약 10초로 표기되어 있어 초역세권 효과가 기대된다. 그는 유동인구 통계(하루 승하차 인원), 환승노선 유무, 출구별 유입률을 확인해 시간대별 유동 인구량과 주요 고객층(학생·직장인·유동상인 등)을 분류할 것이다.
도로 접근성: 주변 간선도로·버스노선·주차 진출입
도로 접근성 측면에서 해당 건물은 주변 간선도로와 버스노선과의 연계성, 차량 진출입 동선, 화물 및 영업용 차량의 접근 가능성을 확인해야 한다. 그는 주차 출입구의 위치와 주변 교통 혼잡, 피크타임 시 주차 대기 시간 등을 현장에서 점검할 것이다.
역세권 효과: 유동인구 밀집 시간대와 특성
역세권 효과는 시간대별로 다르게 나타난다. 그는 출퇴근 시간대의 직장인 유입, 점심·저녁 시간대의 외식 수요, 주말의 쇼핑·여가 수요 등 유동인구의 성격을 분류한다. 이 분류는 임대 업종 선정과 임대료 책정에 직접적인 영향을 미친다.
상권 분석
상주 인구와 유동 인구의 특성(상업·오피스·주거 비중)
연산동은 상업·오피스·주거가 혼합된 지역 특성을 가진다. 그는 반경 500m 내 상주 인구(주거), 주간 인구(오피스), 유동 인구(역 유입)를 구분해 데이터로 정리할 필요가 있다. 상주 인구가 많으면 생활밀착형 업종, 유동 인구 비중이 높으면 패션·외식·편의형 업종이 유리하다.
근린상권 구성: 식음료, 서비스, 편의시설 밀집도
근린상권은 식음료, 카페, 편의점, 병원, 은행 등 기본 서비스가 밀집되어 있을 가능성이 크다. 그는 근린상권의 공실률, 임대 시세, 상권 내 비어 있는 틈새 업종을 분석해 임차인 유치 전략을 구상할 것이다.
경쟁 매장 및 인접 건물 분석(공실률과 임대 시세)
인근 경쟁 매장과 인접 건물의 공실률·임대료 수준은 직접적인 비교 대상이다. 그는 최근 1년 내 거래 사례, 공실 유지 기간, 기존 임차인의 업종 전환 사례를 확인해 현재 표준 임대료 범위를 산정한다.
상권 성장성: 재개발·교통 인프라 계획 영향
상권의 성장성은 재개발 계획, 도시계획 변화, 교통 인프라 확충 여부에 크게 좌우된다. 그는 지자체의 중장기 계획(재개발·재건축, 도로·광장 개선, 버스 노선 개편 등)을 확인해 향후 상권이 확대될지 축소될지를 예측할 것이다.
건물 구조 및 내부 상태
층수: 지하 1층/지상 5층, 층별 면적 및 구조 특성
건물은 지하 1층·지상 5층 구조다. 그는 각 층별 면적, 층고, 입·출입 동선, 승강기 유무 및 크기, 화물용 수단 접근성, 각 층의 독립성(별도 출입구·테라스 등)을 점검한다. 층별 구조가 임대와 활용에 적합한지도 판단 요소다.
방수/욕실 수: 방 0개, 화장실 5개
내부 설비로 화장실이 총 5개 설치되어 있다(방은 없음). 그는 각 화장실의 위치, 남녀 분리 유무, 접근성, 위생 상태 및 배관의 노후도를 확인한다. 업종별 화장실 요구사항(예: 외식업의 경우 손세척대 등 추가 설비)을 검토해야 한다.
주차시설: 총 14대(주차 가능성 및 운영방법)
주차는 총 14대으로 표기되어 있다. 그는 실제 주차 가능 대수와 진출입 동선, 주차장 면적, 기계식 주차 여부를 확인한다. 역세권 상가의 경우 고객용 단기 주차 수요 외에도 임차인·직원 주차 수요를 충족시킬 수 있는지가 중요하다. 부족 시 인근 부설주차장과의 계약 또는 유료 주차 운영 방안을 검토해야 한다.
사용승인일: 2002.11.13 — 연식에 따른 리모델링 필요성
사용승인일은 2002년 11월 13일로, 건물 연식이 20년을 넘긴 상태다. 그는 외장·내장·전기·소방·배관 등 주요 설비의 노후도를 면밀히 점검하고, 리모델링·리노베이션에 따른 비용 추정과 공사 기간을 시나리오별로 산출해야 한다.
법적·행정적 요소 확인 사항
용도지역(일반상업지역)과 건폐율·용적률 한계
용도지역이 일반상업지역인 경우 대체로 높은 용적률과 다양한 용도 허용이 장점이다. 그는 해당 필지의 건폐율·용적률 한도, 대지 내 조경·주차 확보 규정, 용도변경 시 추가 부담금(예: 기부채납, 기반시설 부담금) 여부를 지자체 건축과와 협의해 확인해야 한다.
제2종근린생활시설 관련 허가·제한 사항
제2종근린생활시설은 일부 업종에서 사용 제한이 있을 수 있다(예: 대규모 집객시설이나 특정 영업행위는 별도 허가). 그는 임대 예정 업종이 법적으로 허용되는지, 소방·위생·환경 규정 충족 여부를 확인하고 필요 시 조건부 인허가 절차를 검토한다.
임대차 현황, 권리관계(임차인 계약서·보증금·월임대료)
현재 임대차 현황과 권리관계는 거래의 핵심이다. 그는 등기부등본상의 권리관계, 임차인과의 임대차계약서 원본, 보증금·월임대료·잔존계약기간·권리금·전대 여부 등을 확인해 실질적인 수익 흐름과 권리 승계 가능성을 판단한다.
재산세·취득세·양도세 관련 세제 고려사항
세제 관련 사항은 거래 비용에 큰 영향을 미친다. 그는 예상 취득세, 등록세, 재산세 납부내역 및 체납 여부, 양도세(보유·양도 시)의 추정 부담을 세무사와 협의해 정밀 계산한다. 상속·급매 배경이 있는 경우 상속세·증여세 문제도 확인해야 한다.
가격 분석 및 적정성 평가
표준시세 대비 130억의 비교(평당가·연면적 기준)
그는 표준시세 대비 현재가를 평단위로 환산해 비교했다. 대지 기준(207평)으로는 약 0.628억/평(약 6,280만 원/평), 연면적 기준(929평)으로는 약 0.14억/평(약 1,400만 원/평)에 해당한다. 이 수치는 동일 입지·규모·용도 건물의 최근 거래사례와 비교해 적정성을 판단하는 출발점이다.
최근 인근 유사 매물 거래 사례 분석
인근 유사 매물 거래 사례는 반드시 비교해야 할 지표다. 그는 최근 12개월 내 연산동·인근 역세권에서 거래된 상가빌딩의 평당가, 거래조건, 공실 여부를 수집해 130억 제시가와의 격차를 분석한다. 특히 동일 연식·유형의 건물과의 비교가 중요하다.
급매물로서의 할인폭·흔히 발생하는 협상 포인트
급매물에는 가격 협상 여지가 존재한다. 그는 급매 표기가 의미하는 실질적 압박(채권자 요구, 상속 정리, 급전 필요성 등)을 파악해 할인폭을 예측한다. 흔한 협상 포인트로는 잔금 기일 연장, 권리 정리 전제의 조건부 할인, 리모델링·하자 보수 비용을 가격에 반영하는 방식 등이 있다.
수익률(예상 임대수입 기준) 및 회수기간 시나리오
그는 임대수입 기반의 수익률 시나리오를 제시했다. 가정: 연면적의 80%를 임대가능면적으로 보고(약 743평), 관리비는 평당 1만원/月(연 12만원), 공실률 10%, 운영비(관리비 외) 15% 가정. 임대료 수준별 시나리오:
- 보수적(월 6만원/평): 연간 NOI 약 3.20억 → Cap Rate 약 2.5% → 회수기간 약 40년.
- 기준(월 12만원/평): 연간 NOI 약 7.29억 → Cap Rate 약 5.6% → 회수기간 약 18년.
- 낙관적(월 25만원/평): 연간 NOI 약 16.16억 → Cap Rate 약 12.4% → 회수기간 약 8년. 그는 이 수치들이 가정에 크게 의존함을 명확히 한다.
투자자 관점의 수익구조 검토
단기 수익 모델: 리모델링 후 임대료 인상 또는 분할 임대
단기 모델로 그는 부분 리모델링을 통한 임대료 인상과 유닛 분할 임대를 제안한다. 입지 특성상 1층·2층의 스트리트형 점포 가치는 높기 때문에 리모델링으로 임대 단가를 끌어올릴 수 있다. 분할 임대는 소형 사업자 다수를 유치해 안정적 현금흐름을 만들 수 있지만 관리비·공용공간 운용 비용은 증가한다.
중장기 수익 모델: 재건축·리테일 믹스 변경 가능성
중장기적으로 용적률 범위 내에서 재건축·용도 변경을 검토할 수 있다. 일반상업지역의 장점을 활용해 리테일 믹스(체험형 매장·오피스·서비스 융합)를 재설계하거나, 일부 층을 사무공간·공유오피스로 전환해 수익 다각화를 시도할 수 있다. 그는 재건축 시 발생하는 행정 절차와 비용을 사전에 산출해야 한다.
비용 항목: 관리비(평당 1만원), 공실·수선비, 세금 등
비용 항목은 명확하다. 관리비는 표기대로 평당 1만원(월), 전기·가스·수도 실비로 기록되어 있다. 그는 추가로 공실비용, 정기적 수선비, 보험료, 재산세·지방세, 법률·회계 수수료 등을 포함해 총비용 구조를 작성한다. 예상 총운영비 비율을 보수적으로 반영해 수익성을 검증해야 한다.
민감도 분석: 공실률·임대료 변동에 따른 IRR
그는 민감도 분석을 수행해 공실률·임대료 변동이 IRR에 미치는 영향을 시뮬레이션한다. 예를 들어 공실률이 10%에서 20%로 악화되거나 임대료가 10% 하락하는 경우 NOI와 회수기간이 크게 악화된다. 레버리지 사용 시 금리 변동은 대출비용 증가로 IRR 하락을 가속화한다는 점을 명확히 한다.
리스크 분석 및 해소 방안
구조적 리스크: 노후도·내부 설비·주차 부족 문제
건물 노후도, 배관·전기·소방 설비의 위험, 주차 부족은 구조적 리스크다. 그는 구조·설비 정밀진단을 통해 보수·교체 필요 항목과 비용을 산출하고, 주차 문제는 인근 유휴부지와의 협약이나 유료 주차 운영으로 보완하는 방안을 제시한다.
시장 리스크: 경기 변동·상권 쇠퇴 가능성
지역 경기 침체나 소비 패턴 변화는 시장 리스크다. 그는 상권 다변화(음식·서비스·체험형 업종 혼합), 장기 임차인 유치 전략, 임대료 유연화 조항 도입 등으로 리스크를 완화할 것을 권고한다.
법적 리스크: 인허가·용도 변경·임대차 분쟁
인허가 불확실성, 용도 변경 시 제약, 기존 임차인과의 분쟁 가능성은 법적 리스크다. 그는 거래 전 권리관계를 정밀 검토하고, 필요 시 조건부 해제 조항(예: 특정 인허가 불가 시 계약 해제)과 보증을 계약서에 반영해야 한다.
대응 방안: 실사 체크리스트·전문가 자문·조건부 계약
대응 방안으로 그는 철저한 실사(물리·법률·재무)와 함께 구조·소방·세무·법률 전문가의 자문을 권한다. 급매 특성상 조건부 계약(인허가 확인 조건, 권리 정리 완료 조건 등)과 예치금 제도는 필수적이다.
실사(DD) 체크리스트
물리적 실사: 구조안전·전기·소방·배관 상태 확인
물리적 실사 항목은 구조체 균열, 누수 흔적, 기초 및 옥상 방수 상태, 전기 용량과 배선 상태, 소방 시설(스프링클러·비상구·경보 장치) 작동 여부, 배관·하수 배출 상태 등이다. 그는 전문 업체의 보고서를 받아 예비 수리비를 산정해야 한다.
법적 실사: 등기부등본·건축물대장·임대차계약서 열람
법적 실사는 등기부등본(근저당·가압류·가등기), 건축물대장(용도, 증축 여부), 토지대장, 임대차계약서 원본, 보증금·권리금 내역, 소송·분쟁 관계 기록을 포함한다. 그는 권리 클린티(sclean title) 여부를 최우선으로 확인한다.
재무 실사: 관리비 내역·세금 체납 여부·수익·비용 자료
재무 실사는 최근 3년의 관리비 내역, 수익 및 비용 자료, 세금 체납 여부, 전기·가스·수도 요금 정산 내역 등을 포함한다. 그는 실제 현금흐름을 기반으로 한 재무모형을 구축해 투자 타당성을 검증한다.
현장 실사 팁: 시간대별 유동 인구 조사·주차 이용 실태
현장 실사 팁으로는 시간대별(출근·점심·퇴근·주말) 유동 인구 조사, 주차장 피크타임 이용 실태 관찰, 인근 점포와의 인터뷰, 출입구 가시성·사인물 확인 등이 있다. 그는 현장에서 직접 소음·진입 동선·시야 확보 상태를 체크한다.
결론
핵심 요약: 연산역 초역세권·대형 연면적·상업용도라는 장점
결론적으로 그는 이 매물이 가진 핵심 장점으로 연산역 초역세권 입지, 대형 연면적(929평) 및 일반상업지역이라는 용도 유연성을 꼽는다. 이 조합은 안정적 현금흐름과 향후 가치 상승 가능성을 동시에 제공할 수 있다.
투자 판단 포인트: 가격 적정성·실사 결과·자금조달 가능성
최종 판단 포인트는 제시가의 적정성, 실사(특히 권리·구조·재무) 결과, 그리고 자금조달(레버리지·금리·상환계획) 가능성이다. 그는 급매라는 꼬리표가 의미하는 리스크와 기회를 균형 있게 저울질해야 한다.
권장 액션: 전문가와 함께한 정밀 실사 및 조건 협상
권장 액션은 즉각적인 정밀 실사 착수다. 건축·소방·세무·법률 전문가를 동원해 비용 산정과 리스크 시나리오를 만들고, 그 결과를 바탕으로 조건부 계약과 가격 협상을 전개할 것을 권한다.
마지막 안내: 급매 특성상 빠른 의사결정과 철저한 검증 필요
마지막으로 그는 급매의 속성상 빠른 의사결정이 요구되지만, 결코 검증을 생략해서는 안 된다고 경고한다. 속도와 신중함을 동시에 갖춘 접근으로, 정확한 실사와 합리적 협상이 성공적인 인수의 열쇠가 될 것이다.
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