부산 주택 매매 단독 주택 새 주인 찾기”라는 제목의 영상과 매물 안내는 사하구 감천동 52-2 산 및 인접 필지에 위치한 단독 주택의 핵심 정보를 명확히 전달한다. 거래가 4,500만 원, 건물면적 47.65㎡, 토지 198㎡(지분 거래), 방 2개·화장실 1개, 1985년 사용승인 등 주요 조건을 간결하게 정리한다.
중개인은 제28회 공인중개사 자격을 보유하고 있으며 상담부터 계약 체결까지 전문적으로 지원한다고 밝힌다. 방문은 사전 예약을 권장하며 입주 가능일은 협의 가능하고, 문의는 모바일로, 문자 상담은 24시간 접수되며 전화 응대는 평일 10:00–19:00임을 안내한다.
부산 단독 주택 기본 개요
이 매물은 오래된 도시의 숨결이 배어 있는 집 하나를 가리킨다. 감천동 산자락에 자리한 단독 주택으로, 토지 일부 지분을 포함한 매매 조건이며 구조와 서류, 권리관계가 얽혀 있는 특수한 거래이다. 가격과 물리적 스펙, 법적 확인 항목을 명확히 제시함으로써 잠재적 매수자와 중개인이 다음 단계로 나아갈 수 있도록 설계된 안내서다.
매물 위치: 부산 사하구 감천동 52-2 산 및 기타 필지
매물은 부산 사하구 감천동 52-2 산과 기타 필지에 걸쳐 있다. 감천동의 지형적 특성상 언덕과 골목, 계단이 혼재해 접근성과 일조, 조망이 현장에 따라 크게 달라질 수 있다. 위치 자체는 지역적 가치와 문화적 맥락을 함께 품고 있어 단순한 주소 이상의 의미를 지닌다.
계약 유형: 매매(토지 지분 거래 포함)
이 거래는 단순한 건물 매매가 아니라 토지 지분을 포함한 매매다. 즉, 대지 전체를 단독으로 소유하는 구조가 아니므로 지분 비율과 공유자 간 권리·의무를 면밀히 확인해야 한다. 지분 거래 특성상 권리관계 정리와 특정 특약이 계약서에 반드시 포함되어야 한다.
거래 가격: 45,000,000원
거래 가격은 45,000,000원으로 책정되어 있다. 이 가격은 지분 형태의 토지 소유, 건물의 노후도, 리모델링 필요성 등 여러 요소를 반영한 결과로 보인다. 매수자는 이 금액을 기준으로 등기부등본 및 건축물대장상 표시와 실물 상태를 대조해 적정성을 판단해야 한다.
건물 유형 및 규모: 단독 주택 / 건축면적 47.65㎡ / 1층
건물은 단층 단독 주택으로 건축면적은 47.65㎡에 해당한다. 단층 구조는 관리와 수선이 비교적 단순하지만, 구조적 안전성과 단열·설비 상태가 중요하다. 내부 구성과 면적 대비 활용성, 증축 가능성 여부를 서류와 현장 점검으로 확인해야 한다.
대지 면적: 198㎡(공유지분 형태)
대지 면적은 총 198㎡이나 공유지분 형태로 소유관계가 나뉘어 있다. 지분 거래는 각 소유자의 의사결정과 향후 개발·매각 과정에서 제약이 따르므로, 지분율, 분할 이력, 공유자 간 합의 내역을 반드시 확인해야 한다.
상세 물리적 정보
이 매물의 물리적 상태는 가격과 향후 수리 비용 산정의 핵심이다. 실측과 서류가 일치하는지, 설비와 구조가 안전한지, 그리고 주거로서의 기본 조건(채광·환기·난방 등)이 충족되는지를 면밀히 점검해야 한다.
방·욕실 구성: 방 2개 / 욕실 1개
내부는 방 2개와 욕실 1개로 구성되어 있으며 소규모 가구나 리모델링을 통해 구조를 최적화하려는 구매자에게 적합하다. 각 방의 면적과 배치, 수납공간 유무를 확인해 거주성과 개조 가능성을 판단해야 한다.
방향 및 채광: 침실 기준 남서향(남서향 채광 특성 설명)
침실은 남서향으로 배치되어 낮과 늦은 오후에 양호한 채광을 기대할 수 있다. 남서향은 겨울철 해의 각도에서 따뜻함을 제공하지만 여름에는 오후 햇볕이 강해 과열과 자외선 차단 대책(차양, 성능 좋은 창호)이 필요할 수 있다. 채광은 에너지 사용과 생활 만족도에 직접적인 영향을 미친다.
난방 방식: 기름보일러(유지·관리 포인트)
난방 방식은 기름보일러로, 설치 연령과 유지 상태에 따라 연료비·정비비 부담이 달라진다. 보일러 연식, 연료 탱크의 유무와 상태, 배관 및 난방 배치, 연통 및 환기 상태 등을 확인하고 필요 시 교체 또는 가스·전기식 대체 방안을 검토해야 한다.
주차 및 외부 공간: 총 주차 공간 정보 미기재(현장 확인 필요)
매물 정보에 총 주차 공간은 기재되어 있지 않으므로 현장 확인이 필수다. 골목·도로여건, 인근 공영주차장 유무, 대지 내 주차 가능 여부를 확인해 실거주 편의성과 임대·매각 시 가치에 미치는 영향을 평가해야 한다.
건축 연도: 사용승인 1985년(노후도 기준)
사용승인은 1985년으로, 건물은 노후도가 상당한 편이다. 구조적 마감재, 전기·배관 설비, 단열 성능 등 전반적 리모델링 필요성이 높을 가능성이 크다. 연식에 따른 안전진단 및 보수 계획을 수립하는 것이 필수적이다.
토지·등기·법적 상태 확인 사항
지분 거래와 노후 주택의 결합은 법적 리스크를 동반한다. 등기부등본부터 건축물대장, 지적도, 도시계획 관련 정보를 종합적으로 확인해 권리적·행정적 문제를 사전에 차단해야 한다.
지분 거래 특성: 대지 공유(지분 매매)로 인한 권리관계 확인 필요
지분 매매는 공유자 간 합의 및 향후 의사결정 과정에서 갈등이 발생할 소지가 크다. 공유자 명단, 지분 비율, 사용·관리 협약, 향후 분할·매각에 대한 합의 여부 등을 확인하고, 필요시 공동관리 협약서를 작성하거나 우선매수권·사용권 관련 특약을 계약서에 반영해야 한다.
등기부등본 확인: 소유권, 근저당, 가압류, 가등기 여부 확인 항목
등기부등본은 소유권 상태와 담보물권(근저당), 가압류·가처분·가등기 등의 권리침해 가능성을 보여준다. 매수자는 근저당 설정 금액과 채무관계, 공유자 중 채권자에 의한 강제집행 가능성 등을 확인해 대금 지급 전 리스크를 제거해야 한다.
건축물대장 및 사용승인서 확인: 연면적·용도·증축 여부 확인
건축물대장과 사용승인서는 건축물의 합법성, 연면적, 용도, 증축·개축 이력 등을 확인할 수 있는 서류다. 현황과 대장상의 표기가 일치하는지, 무단증축이나 용도변경 여부가 없는지 확인해야 향후 인허가 문제와 과태료 등 불이익을 예방할 수 있다.
지목·지적도 확인: 실제 대지 위치와 경계, 분할 또는 합병 이력
지적도와 지목은 토지의 법적 경계와 용도를 규정한다. 실제 점유 경계와 등기상의 경계가 불일치할 경우 경계분쟁으로 이어질 수 있으므로 측량 이력, 분할·합병 기록, 인접 필지와의 경계 상황을 반드시 점검해야 한다.
재건축·재개발 및 도시계획 영향: 향후 개발 가능성 및 규제 확인
해당 필지의 도시계획지역, 재개발·재건축 대상 여부, 용도지역 변경 가능성 등은 장기적 자산가치에 큰 영향을 미친다. 지역의 개발계획과 규제, 공시지가 변동 추이 등을 확인하여 투자성 및 향후 활용 방안을 평가해야 한다.
가격 분석 및 적정성 검토
가격의 적정성 판단은 현장 실사, 인근 시세, 지분 비율, 리모델링 비용 등을 모두 반영한 종합적 분석을 필요로 한다. 단순 비교가 아닌 상황별 조정이 중요하다.
인근 시세 비교: 감천동 및 사하구 유사 단독주택 거래 사례 비교
감천동과 사하구 내 유사 단독주택의 최근 거래 사례와 비교해 시세를 산정해야 한다. 동일 지분 구조의 거래 사례가 있다면 그 사례를 우선 반영하고, 접근성·조망·주차 가능성·건물 상태 등을 기준으로 보정해 적정 가격 범위를 도출할 필요가 있다.
지분 거래 시 가격 산정 방법: 지분율과 실 사용면적 반영 방법
지분 거래는 단순 지분 비율만으로 가격을 나누기 어렵다. 실제 사용 가능한 대지면적, 건물 소유권, 접근 경로, 공유자 합의에 따른 사용 우선권 등을 고려해 실효지분(실사용 가능 면적)을 산정하고, 이를 기준으로 건물가치와 토지가격을 배분하는 방식이 합리적이다.
매물 특성 반영가: 노후도, 리모델링 필요성, 주택의 개성(추억 있는 집) 반영
연식과 노후 상태는 대대적 보수비용을 유도하므로 가격에서 차감 요인이다. 반면 가치를 높이는 요소로는 독특한 건축적 특징이나 지역 내 문화적 의미, 추억이 깃든 집으로서의 정서적 가치 등이 있다. 이런 비계량적 요소는 매수자 유형에 따라 가격 프리미엄으로 작용할 수 있다.
협상 여지 및 적정 하한가 설정: 매도자·매수자 관점에서의 가격 전략
매도자는 빠른 거래를 원할 경우 소폭의 가격 인하와 특약 완화를 고려할 수 있고, 매수자는 등기 정리 비용과 리모델링 비용을 근거로 하한가를 설정해야 한다. 권리관계 정리 비용, 보수·리모델링 예상비용, 법적 리스크를 반영한 협상 여지를 사전에 수치로 준비하는 것이 유리하다.
실사(현장 점검) 체크리스트
현장 실사는 사진과 문서로 확인할 수 없는 문제를 드러낸다. 구조적 안정성부터 주변환경까지 꼼꼼히 점검해 구매 결정의 기초 자료로 삼아야 한다.
구조 안전성: 기초·지붕·벽체 균열 및 침하 여부 확인
기초 균열, 벽체 및 지붕의 균열·침하 여부, 기울어짐 등 구조적 결함은 대규모 보수비용으로 직결된다. 전문가의 구조진단을 의뢰해 안전 등급과 보수 필요 항목을 명확히 파악하는 것이 필수다.
전기·배관·난방 상태: 배선 노후, 보일러 작동 여부, 누수 점검
전기 배선의 단선·과부하 위험, 배관의 부식·누수, 보일러의 작동 상태와 연통 문제 등을 점검해야 한다. 오래된 설비는 교체 시 안전 기준과 비용이 크게 발생하므로 정밀 점검 결과를 바탕으로 보수비용을 산정해야 한다.
방역·위생 상태: 곰팡이·해충·냄새 등
장기간 비거주 또는 노후 주택의 경우 곰팡이, 해충, 악취 문제가 흔하다. 실내 표면 및 구조부위의 곰팡이 발생 여부, 흡연·반려동물 흔적, 해충 피해 등을 확인하고, 필요한 방역·청소 비용을 산정해야 한다.
주변 환경: 소음, 일조, 접근성(도로 및 대중교통), 생활편의시설 위치
주변 소음 수준, 일조 확보 상태, 차량 접근성 및 대중교통 편의성, 슈퍼마켓·병원·학교 등의 생활인프라 거리를 확인해 실거주 가치와 임대 가능성을 평가해야 한다. 특히 감천동의 골목 지형은 접근성에 중대한 영향을 줄 수 있다.
사진·동영상 기록: 매물 기록(판매용 영상 촬영 요청 가능)
현장 점검 시 사진과 동영상을 상세히 기록해 추후 비교자료로 보관해야 한다. 판매자는 전문 영상물 제작(예: 부부따 채널 스타일)을 통해 매물의 장점과 실제 상태를 투명하게 공개할 수 있으며, 매수자는 기록물을 근거로 보수 요청이나 특약을 제시할 수 있다.
리모델링 및 보수 포인트
노후 주택은 보수와 리모델링을 통해 가치 전환이 가능하다. 우선순위를 정하고 효율적인 비용 집행을 통해 투자 대비 가치를 극대화해야 한다.
우선 보수 항목: 누수, 전기·배관, 난방 보수 우선순위
가장 시급한 항목은 누수·방수 문제, 전기 배선과 배관의 안전성, 난방 시스템 보수다. 건물의 기본적 안전과 거주성에 직결되는 항목을 먼저 해결해야 추가 손상과 안전사고를 예방할 수 있다.
리모델링으로 가치 상승 가능한 부분: 주방·욕실 개선, 단열·창호 교체
가치 상승 효과가 큰 부분은 주방과 욕실의 현대화, 단열과 창호 성능 개선이다. 특히 단열 개선은 에너지 비용 절감과 생활 쾌적성 향상으로 직결되며, 주방·욕실은 매수자의 감성과 실용성을 동시에 만족시키는 핵심 요소다.
간단한 비용 절감형 개선안: 페인트, 바닥 보수, 조명 교체
비용 대비 효과가 높은 단기 개선안으로는 내외부 페인트, 바닥재 보수 또는 교체, 조명 교체 등이 있다. 이러한 작업은 상대적으로 저렴한 비용으로 공간의 인상을 크게 바꿀 수 있어 초기 매물 노출 시 유용하다.
공사 시 고려사항: 구조 변경 여부에 따른 인허가, 이웃 지분 영향
구조 변경이나 증축을 계획할 때는 건축 인허가 요건과 공유지분 소유자와의 합의 여부를 반드시 확인해야 한다. 지분자 동의 없이는 불법 증축으로 문제가 될 수 있으며, 이웃 권리와의 충돌 가능성을 사전에 해소해야 한다.
마케팅 및 매물 노출 전략
지분 매물은 설명과 신뢰가 핵심이다. 적절한 콘텐츠와 채널을 활용해 타깃에게 정확히 도달하면서도 법적·현실적 제약을 명확히 고지해야 한다.
영상 콘텐츠 활용: 부부따 채널 형태의 상세 영상 제작 및 활용 포인트
영상은 공간의 분위기와 맥락을 전달하는 데 강력한 도구다. 부부따 채널 스타일의 상세한 영상은 집의 이야기를 담아 정서적 연결을 만들어내며, 지분 거래의 특수성을 설명할 때 서류와 현장을 함께 보여주어 신뢰를 형성할 수 있다.
사진 촬영 가이드: 내부·외부·주변환경을 강조하는 촬영 포인트
사진 촬영 시 내부의 주요 공간, 외부 입구와 접근로, 주차 가능성, 인근 뷰와 생활 인프라를 포함해 매물의 장단점을 균형 있게 보여줘야 한다. 과장 없이 실물을 정확히 전달하는 것이 지분 거래의 신뢰도를 높인다.
매물 설명 문구 작성법: 지분 거래 특성·장점(예: 추억 있는 집, 저렴한 가격) 강조
매물 설명은 지분 거래의 특성을 투명하게 밝히면서도 장점을 강조해야 한다. 예컨대 ‘추억이 깃든 주택’, ‘개조를 통해 가치를 높일 수 있는 저렴한 진입 가격’ 등 타깃의 관심을 유도하는 문구를 사용하되, 법적·실무적 제약은 명확히 표기해야 한다.
타깃 마케팅: 투자자·리모델링 희망자·추억 보존 수요자 대상 채널 선정
타깃은 리모델링 투자자, 저비용으로 주거지를 마련하려는 수요자, 또는 집의 정서적 가치를 중시하는 구매자 등으로 나뉜다. 각 타깃별로 부동산 전문 플랫폼, SNS, 지역 커뮤니티, 리모델링 관련 채널 등을 맞춤형으로 활용해야 한다.
오프라인 노출: 현수막, 지역 부동산 네트워크 활용
지역 주민과 인근 중개사 네트워크를 통한 오프라인 노출은 지분 매물의 특수성을 설명하고 빠른 접촉을 유도하는 데 효과적이다. 현수막과 지역 공인중개사와의 협업을 통해 거래 후보군을 확장할 수 있다.
계약 절차 및 실무 흐름
지분 거래는 표준 매매보다 절차가 복잡하다. 계약서에 포함되어야 할 주요 항목과 실무 흐름을 숙지해 분쟁의 소지를 줄여야 한다.
사전 상담 및 중개인 선정: 신뢰 가능한 공인중개사 확인(자격증, 평판)
신뢰할 수 있는 공인중개사 선정은 거래 성패의 핵심이다. 중개사의 자격증, 거래 실적, 평판 및 지분 거래 경험 유무를 확인하고, 필요 시 변호사·감정평가사의 자문을 병행하는 것이 바람직하다.
계약서 작성 주요 항목: 계약금·중도금·잔금, 조건부 특약(하자 보수 등)
계약서에는 계약금·중도금·잔금 일정, 권리 인도 조건, 지분 정리 방식, 하자 보수 책임, 보수 미이행 시의 처리 절차 등이 명시되어야 한다. 지분 거래의 특수성은 별도의 특약으로 계약서에 상세히 반영해야 법적 분쟁을 예방할 수 있다.
대금 지급 및 소유권 이전 절차: 잔금일, 등기이전 순서
잔금 지급과 등기이전의 순서를 명확히 하고, 잔금 지급 전에 등기부 특이사항(근저당 해지 등)을 반드시 해결해야 한다. 소유권 이전 등기는 등기소 실무에 따라 일정이 소요될 수 있으므로 일정을 여유 있게 설정해야 한다.
확정일자·전입신고 관련 권리 보호 절차
확정일자와 전입신고는 임차권·주택 관련 법적 보호를 위해 중요하다. 매수자는 잔금 지급 후 확정일자와 전입신고를 통해 우선변제권 등 권리 보호 절차를 즉시 이행해야 한다.
중개수수료 및 기타 거래 비용 정산 방법
중개수수료, 등기 수수료, 취득세 등의 거래 비용 정산 방식을 계약에서 명확히 정해야 분쟁을 예방할 수 있다. 지분 거래의 경우 취득세 산정 방식과 비용 분담 규정도 사전에 합의해야 한다.
세금·부담금 및 비용 산정
거래에 수반되는 세금과 부담금은 거래 비용에 큰 영향을 미친다. 특히 지분 거래는 세무 처리에서 복잡성이 있으므로 전문가 상담을 권장한다.
매수자 부담 세금: 취득세(지분 거래 시 계산 방법), 등록세
매수자는 취득세와 등록세를 부담한다. 지분 거래의 경우 취득세는 매수자가 취득하는 지분 가치에 따라 산정되므로, 정확한 지분율과 거래가액을 기준으로 세액을 계산해야 한다. 등록세와 기타 제세공과금도 함께 고려해야 한다.
매도자 부담 세금: 양도소득세(보유기간 및 취득가 대비 산정)
매도자는 양도소득세를 부담할 수 있으며, 보유기간과 취득가 대비 양도차익에 따라 세율과 가산세가 달라진다. 지분 일부 매각 시에는 지분별로 양도소득세 산정 방식이 적용될 수 있으므로 세무사와의 사전 상담이 필요하다.
거래 관련 기타 비용: 중개수수료, 등기 수수료, 제세공과금 정산
중개수수료, 등기촉탁 수수료, 전입·전출·공과금 정산 등 부대비용이 발생한다. 특히 대금 정산 시 전 소유자의 체납 지방세나 관리비 등 미납 여부를 확인해 정산 항목에서 제외하거나 정산 방법을 명확히 해야 한다.
지분 거래 시 세무 처리 유의점: 지분별 과세·분할 양도 여부
지분 거래는 지분별 과세가 적용될 수 있고, 분할 양도로 간주될 경우 각 지분에 대해 별도 세금계산이 필요하다. 또한 지분 보유기간을 통산할 수 있는지 여부 등 세법상 유불리를 전문가에게 확인해야 한다.
결론
이 매물은 역사와 상황이 얽힌 한 채의 집이다. 감천동이라는 지리적·문화적 맥락과 지분 거래라는 법적 특수성, 그리고 노후 건물이라는 현실적 과제가 복합적으로 작용한다. 따라서 체계적인 검토와 신중한 접근이 요구된다.
매물 요약: 부산 사하구 감천동 위치, 단독 주택, 지분 매매, 거래가 45,000,000원
요약하면 매물은 부산 사하구 감천동의 단독 주택으로 건축면적 47.65㎡, 대지 198㎡(공유지분), 방 2개·욕실 1개, 난방은 기름보일러, 사용승인 1985년이며 거래가는 45,000,000원이다. 지분 거래 특성상 서류·현장 점검이 필수적이다.
다음 단계 권장: 등기·지분 실태 확인 후 현장 실사 및 중개인과 사전 상담 예약
권장되는 다음 단계는 등기부등본과 건축물대장, 지적도 등 서류 확인을 우선으로 하고, 그 결과를 바탕으로 현장 실사를 진행하며 경험 있는 중개인과 사전 상담을 예약하는 것이다. 필요 시 변호사나 세무사, 감정평가사 자문을 병행해야 한다.
최종 제안: 구매 희망자는 등기부등본·건축물대장 등 서류 요청, 판매자는 권리 정비 및 매물 기록 자료 준비
최종적으로 구매 희망자는 등기부등본, 건축물대장, 사용승인서, 지적도, 공유자 현황 등 관련 서류를 요청해 법적·물리적 리스크를 평가하고, 판매자는 권리 정비와 매물의 사진·영상 기록을 정리해 투명하게 제공할 것을 제안한다. 이렇게 하면 거래의 속도와 신뢰성이 동시에 확보될 것이다.
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