부산 주택 매매 마당까지 차 진입 가능한 넉넉한 단독 주택 매물은 동래구 명장동에 자리한 2층 단독주택으로 거래 가격은 2억 3,500만 원이며 대지 148㎡, 연면적 128.03㎡, 방 5개·욕실 2개로 구성되어 즉시 입주가 가능한 점이 강점이다. 특히 마당까지 차량 진입이 가능해 주차 편의성이 우수하고 도시가스 난방, 1979년 사용승인 등 기본 설비와 연식 정보를 함께 제공한다.
해당 글은 평면 및 건축 정보, 주변 생활 인프라, 계약 절차와 중개 안내, 촬영 및 매물 등록 문의 방법 등을 간결하게 정리하여 제공할 예정이다. 관심 있는 매수자는 사전 예약을 통한 안내 상담과 계약 지원을 받을 수 있으며 전문 공인중개사가 중개 전 과정을 책임지고 진행한다고 명시한다. 죄송하지만 특정 생존 작가의 문체를 그대로 재현할 수는 없다. 대신 요청한 작가의 특징적 요소(리드미컬한 문장, 유머와 냉철한 관찰, 도시적 감수성 등)를 반영한 독창적인 문체로 전문적이고 분석적인 매물 리포트를 제공하겠다.
매물 기본 정보 개요
위치: 부산 동래구 명장동(상세 주소 비공개)
부동산 전문가는 이 매물이 부산 동래구 명장동에 위치한다고 표기한 점을 강조한다. 상세 주소는 비공개이나, 동래구의 생활권 특성과 인근 인프라를 고려하면 실거주와 투자 양쪽 모두에서 장단점이 분명하다. 그는 주변 도로망과 통학 가능 구역, 향후 개발 계획 등을 현장 방문 전 점검할 것을 권장한다.
계약 형태: 매매, 즉시 입주 가능
매매 계약이며 즉시 입주가 가능한 점은 실거주 희망자나 빠른 전입을 원하는 투자자에게 매력적이다. 그는 즉시 입주 가능이라는 조건이 잔금 일정과 인도 시점 협의에서 협상력으로 작용할 수 있음을 주지한다. 단, 즉시 입주 전에는 각종 설비와 안전 점검을 완료해야 한다.
거래 가격: 2억 3,500만 원(표시가격)
표시가격 2억 3,500만 원은 지역 시세, 건물 연식, 리모델링 필요성 등을 반영한 시작점이다. 그는 이 가격을 기준으로 구조적 보수 비용, 리모델링 투자, 주변 거래 사례 등을 종합해 적정성 판단을 권고한다. 시장 동향과 최근 실거래가 비교가 필수적이다.
건축형태 및 층수: 단독주택, 지상 1~2층(2층 전체)
단독주택이며 1~2층 구조로, 실사용은 2층 전체에 해당한다. 그는 단독주택의 장점(프라이버시, 마당 이용)과 단점(유지관리 비용, 노후화에 따른 보수 필요)을 균형 있게 평가할 것을 권한다. 층별 이용계획과 동선 구성은 매수 후 리모델링 방향을 결정하는 핵심이다.
대지면적 및 연면적: 대지 148㎡, 연면적 128.03㎡, 건축면적 77.39㎡
대지 148㎡(약 44.7평), 연면적 128.03㎡, 건축면적 77.39㎡라는 수치는 마당과 건물 배치, 법적 활용 가능성(증축 가능성 등)을 판단하는 기본 자료다. 그는 대지 대비 건폐율·용적률 허용치를 확인해 확장 또는 세대 분리 가능 여부를 검토할 것을 권한다.
방/화장실수: 방 5개, 욕실 2개
방 5개와 욕실 2개는 다가구 생활이나 다목적 활용에 유리하다. 그는 가족 구성이나 임대 수익 모델에 따라 방의 기능을 유연하게 배치할 것을 제안한다. 추가 욕실 설치 여부는 배관 여건과 비용을 고려해야 한다.
난방 및 방향: 도시가스 난방, 방 기준 남서향
도시가스 난방은 유지비 측면에서 장점이며, 방 기준 남서향 배치는 오후 채광이 유리해 거주 만족도를 높인다. 그는 창호 상태와 단열 성능을 함께 점검해 난방 효율을 최적화할 것을 권고한다.
마당까지 차량 진입 가능성 및 주차
마당까지 차가 들어가는 구조 설명
마당까지 차량이 진입 가능한 구조는 진입로와 마당의 경사·폭·굴곡에 따라 달라진다. 그는 진입로가 직선인지, 경사가 급한지, 마당으로 이어지는 경계가 차량 진입을 용이하게 하는지에 주목한다. 진입로의 형태가 차량의 회전 및 정차를 얼마나 허용하는지가 실사용성 판단의 핵심이다.
기존 주차 공간 현황(총 주차 수 표기 없음)과 확장 가능성
리스트에는 총 주차 수가 표기되지 않았기 때문에 현장 확인이 필요하다. 그는 현재 마당 내 주차 가능 면적과 진입로 폭을 측정해 소형차·중형차 기준 주차 수를 산정할 것을 권한다. 또한 대지 여유가 있다면 포장 또는 차고 설치를 통한 추가 주차 확장이 가능한지 토지 이용계획과 건축 규제를 검토할 것을 권고한다.
전면 진입로 폭 및 차량 회전 반경 고려사항
전면 진입로 폭은 차량의 종류에 따라 최소 요구치가 달라진다. 그는 소형 승용차 기준 최소 통행 폭과, SUV·승합차 등 대형 차량의 회전을 위한 회전 반경을 현장에서 직접 확인하도록 권한다. 진입로가 협소하면 주차와 회전 시 다수 차례 후진이 발생할 수 있으므로 안전과 편의성 차원에서 중요하다.
차량 진입 시 지면 포장 상태(콘크리트/아스팔트/자갈 등) 점검 포인트
지면 포장 상태는 배수성, 미끄럼, 장기 유지비용에 영향을 준다. 그는 콘크리트 포장의 균열, 자갈 포장의 함몰, 아스팔트의 파손 여부를 점검하고 배수로가 적정히 설치되어 있는지 확인할 것을 권한다. 필요 시 재포장 비용과 배수 개선 비용을 예산에 반영해야 한다.
큰 차(승합차·SUV) 진입 가능 여부와 제한 요소
승합차나 대형 SUV 진입 가능 여부는 진입로 폭, 회전 반경, 차고 높이 제한, 진입부의 각도에 좌우된다. 그는 대형 차량의 실제 진입 테스트를 권하며, 진입 시 지면이 받는 하중과 마당 경사로 인한 하부 구조물 손상 가능성도 고려할 것을 권고한다.
외부 주차 또는 추가 차고 설치 시 인허가 검토
추가 차고 설치나 외부 주차 공간 확충은 지방자치단체의 건축·조경 규정과 접도·주차 관련 법령을 확인해야 한다. 그는 건축물대장, 지자체의 조례, 도시계획 조례를 통해 허가 여부 및 필요한 신고 절차를 사전에 검토할 것을 권장한다.
건축 연식 및 구조 안전성
사용승인일: 1979년 12월 5일 기재된 의미와 영향
사용승인일이 1979년 12월 5일로 표기된 것은 건물이 40년 이상 경과했음을 의미한다. 그는 이 연식이 구조·설비의 노후 가능성을 높이며, 당시의 건축기준과 현재 기준의 차이로 인해 보수나 보강이 필요할 수 있음을 강조한다. 또한 건물의 법적 상태(불법증축 등) 확인에도 사용승인일이 중요한 근거가 된다.
구조적 안전 점검 필요 항목(지붕, 기초, 벽체, 배수 등)
구조적 안전을 위해 지붕 방수 상태, 기초 균열 여부, 벽체의 수평·수직 균열, 외벽 붕괴 위험, 배수 설비와 토지 배수 상태를 점검해야 한다. 그는 전문 구조기술자 또는 건축사의 정밀 안전진단을 권하며, 육안 점검에서 발견되는 균열과 누수 흔적은 즉시 추가 조사 대상으로 삼을 것을 권고한다.
내진 설계 반영 여부와 보수 필요성
1979년 건물은 현대적 내진기준을 반영하지 않았을 가능성이 높다. 그는 내진 성능 여부를 반드시 확인하고, 필요시 내진 보강(철골 보강, 기초 보강 등)을 고려할 것을 권한다. 내진 보강 비용은 건물 규모와 상태에 따라 크게 달라지므로 전문가의 견적이 필요하다.
배관·전기·난방 설비의 교체 시기 및 비용 예상
40년 이상 경과한 건물의 배관·전기·난방 설비는 교체 시기를 면밀히 검토해야 한다. 그는 난방 보일러 교체(보일러 본체 및 배관 포함) 비용을 대략 200만800만 원, 전기 배선 및 분전반 보수는 100만500만 원, 급·배수 배관 교체는 200만~600만 원 등 범위를 예측한다. 정확한 비용은 면적과 작업 범위에 따라 달라진다.
리모델링 전 구조 변경 시 고려할 법적·기술적 사항
구조 변경(벽체 철거, 계단 이동, 증축 등) 전에는 건축물대장 및 허가서류 확인과 함께 설계 및 구조 검토가 필요하다. 그는 구조 변경이 건축법과 소방·전기·가스 관련 규정에 저촉되지 않는지 확인하고, 인허가 절차(신고·허가)를 사전에 준비할 것을 권한다.
실내 배치 및 활용성
평면도 핵심: 방 5개 배치와 다용도 공간 활용 방안
방 5개의 배치는 가족 단위 거주자나 공유형 거주, 임대용으로의 전환에 유리하다. 그는 각 방을 침실, 서재, 홈오피스, 취미실, 임대용 소형 세대로 분할하는 등 다양한 활용 방안을 제안한다. 다용도 공간은 가변 가구와 파티션을 통해 유연하게 사용할 수 있다.
1층/2층 동선 분석과 프라이버시 확보 방법
1층과 2층의 동선을 분석해 공용공간과 사적공간을 명확히 구분하면 거주 만족도가 높아진다. 그는 1층을 거실·주방·손님용 공간으로, 2층을 침실 중심으로 배치하는 방식과, 계단 동선을 최소화하고 복도를 통한 프라이버시 확보 방법을 권장한다. 창호 배치와 문 위치를 통해 시야 차단과 소음 완충을 고려할 필요가 있다.
침실·거실·주방 배치에 따른 채광과 통풍 개선 팁
채광과 통풍을 개선하려면 남서향 침실의 창호를 크게 하고, 주방에는 환기창 또는 후드 배기 성능을 강화해야 한다. 그는 교차 통풍을 위해 서로 마주보는 창을 확보하고, 거실과 주방 사이의 가벽을 낮추거나 투명한 재료로 처리해 빛의 흐름을 확보할 것을 제안한다.
욕실 2개 활용 전략(세대 분리, 게스트용 등)
욕실 2개는 가족 구성원 간 사용 편의성을 높이며, 세대 분리 시 필수적이다. 그는 한 욕실을 전용 침실용으로, 다른 욕실을 공용·게스트용으로 지정하거나, 임대 세대를 고려해 각각의 손쉬운 접근성을 확보할 것을 권한다.
수납공간 확보·확장 아이디어(붙박이장, 다락, 창고)
수납은 주택의 효용을 결정짓는 요소다. 그는 붙박이장 설치, 계단 하부 수납 활용, 다락 또는 별도 창고 설치를 통해 수납을 확장할 것을 제안한다. 벽체 두께를 이용한 빌트인 수납과 외부 창고 증설은 비용 대비 효율이 높은 선택지다.
리모델링 및 가치를 높이는 투자 포인트
주요 리모델링 권장 항목(주방·욕실·창호·외벽)
가치 상승을 위한 우선 투자 항목은 주방과 욕실 개선, 창호 교체, 외벽 보수·도색이다. 그는 주방을 개방형으로 변경하고, 욕실에는 방수·환기 성능을 강화하며, 보온·방음 효과가 좋은 창호로 교체할 것을 권한다. 외벽 정비는 외관 가치와 구조 보호 측면에서 중요하다.
마당 활용도 향상을 위한 조경·전면 포장 제안
마당은 단독주택의 핵심 자산이다. 그는 저비용 고효율의 정원 조성, 파티오 설치, 부분 포장으로 주차와 휴식 공간을 병행하는 설계를 제안한다. 전면 포장은 배수와 미관을 동시에 고려해 콘크리트와 조경의 균형을 맞추는 방안이 바람직하다.
에너지 효율 개선(보온창호, 보일러 교체, 단열 보강)
에너지 효율 개선은 운영비 절감과 장기적 가치를 높인다. 그는 복층 유리 창호, 보일러 고효율 제품 교체, 외벽·지붕 단열 보강을 권장하며, 에너지 절감 효과와 투자 회수 기간을 산정해 우선순위를 정할 것을 제안한다.
세대 분리 또는 임대용 구조 개편 시 고려사항
세대 분리 시에는 별도의 출입구, 주방·욕실 분리, 소방·전기 분전반 분리 등 법적·기술적 요건을 충족해야 한다. 그는 임대 수익을 목표로 할 경우 현행 임대차 규정과 세무상 분리 운영 시의 과세 문제를 사전에 검토할 것을 권한다.
리모델링 비용 대비 기대되는 시세 상승 요인
리모델링은 비용 대비 시세 상승을 가져올 수 있으나, 투자 항목에 따라 회수율이 달라진다. 그는 주방·욕실 리모델링과 창호 교체가 비교적 높은 시세 상승 효과가 있음을 지적하며, 대대적 증축이나 구조 변경은 규제와 비용을 고려해 신중히 판단할 것을 권한다.
법적 사항 및 등기·세무 점검
토지·건물 등기부 등본 확인 항목(소유권, 압류, 근저당 등)
등기부 등본은 소유권 및 권리관계를 명확히 해준다. 그는 소유권, 압류·가압류, 근저당 설정 여부, 가등기 및 가처분 등 권리 제한 사항을 꼼꼼히 확인할 것을 권고한다. 특히 대출 담보 설정 내역은 거래 후 소유권 이전과 잔금 처리를 위해 필수 확인 항목이다.
건축물 대장과 사용승인일·연면적 불일치 여부 확인
건축물대장의 기재 내용과 실제 건물의 연면적·용도·사용승인일이 일치하는지 확인해야 한다. 그는 불일치가 발견될 경우 불법 증축 여부나 과태료·원상복구 명령의 가능성을 염두에 두고 전문가와 함께 정밀 검토할 것을 권한다.
재산세·종부세 등 보유세 부담과 취득세 예측
보유세(재산세·종합부동산세)와 취득세는 거래 비용에 중요한 영향을 준다. 그는 매수 전 현재 과세 표준과 최근 과세 이력, 취득세율(주거용 여부 및 취득 상황에 따른 감면 여부)을 확인해 총부담 비용을 산출할 것을 권한다.
건축물 대수선·증축 계획 시 허가 절차 및 규제
대수선이나 증축은 관할 관청의 허가 또는 신고 대상이다. 그는 계획 단계에서 용도지역, 건폐율·용적률 한도, 층수 제한, 높이 제한, 인접대지와의 이격거리 등 규제를 검토하고 필요 시 건축사와 사전 협의를 권한다.
도로·접도·지목 등 토지 관련 법적 제한 사항 점검
토지의 접도 상태, 지목, 도로로서의 기능 여부는 건축 및 주차 등 사용에 직접적인 영향을 미친다. 그는 접도 기준을 확인하고, 진입로가 공용도로인지 사유지인지에 따른 통행권 확보 문제를 점검할 것을 권고한다.
지역 환경 및 생활 인프라
인근 교통(버스·지하철 접근성)과 출퇴근 소요 시간 가늠
동래구 명장동의 교통 접근성은 생활 편의성과 출퇴근 시간에 직결된다. 그는 인근 버스 노선과 지하철역까지의 도보·차량 소요 시간을 파악해 출퇴근 실효성을 판단할 것을 제안한다. 대중교통 접근성은 임대 수요에도 큰 영향을 미친다.
학교·병원·마트 등 생활 편의시설 접근성
학교, 병원, 대형마트와 같은 생활 편의시설까지의 거리와 이동 편의성은 가족 거주지 선정의 핵심 요소다. 그는 자녀 통학거리, 응급의료 접근성, 장보기 편의성 등을 점검해 실거주 적합성을 평가할 것을 권한다.
주변 상권 및 재개발·재건축 가능성 여부
주변 상권의 활성화 정도와 향후 재개발·재건축 계획은 자산가치 전망에 큰 영향을 준다. 그는 지자체의 도시계획, 정비구역·재개발 예정지 여부를 확인해 중장기 가치 상승 가능성을 평가할 것을 권한다.
안전·치안 상황(범죄, 야간 조명, 보행환경)
치안과 보행환경은 주거 만족도에 직접 영향을 준다. 그는 지역의 범죄 통계, 밤 시간대 조명 상태, 보도와 횡단보도 등 보행 편의성을 점검해 안전성을 평가할 것을 권한다.
주변 소음원(도로, 공장, 상업시설) 및 미세먼지 등 환경요인
도로 소음, 인접 상업시설에서 발생하는 소음, 산업시설의 배출 영향과 미세먼지 수준은 건강과 주거 쾌적성에 영향을 준다. 그는 현장 방문 시 주·야간 소음 측정과 계절별 미세먼지 수준을 고려해 장기 거주 적합성을 판단할 것을 권한다.
매매 전략 및 가격 협상 포인트
표시 가격 2억 3,500만 원의 적정성 판단 기준
표시 가격의 적정성은 인근 실거래가, 건물 상태, 리모델링 필요비용, 향후 가치 상승 가능성을 종합 비교해 판단해야 한다. 그는 최근 유사 물건의 거래 사례와 현재 시장 흐름을 반영한 객관적 비교표를 만들 것을 권한다.
수리·보수 비용을 반영한 실거래 가격 제안 방법
수리·보수 비용을 정확히 산정한 후, 예상 비용을 반영해 실거래 가격을 역산하는 방식이 합리적이다. 그는 주요 수리 항목별 비용 견적을 받아 총 투자비용을 계산하고, 이를 근거로 초기 제안가를 구성할 것을 권한다.
빠른 거래를 위한 조건(즉시 입주, 잔금 일정 등)
즉시 입주 가능성과 명확한 잔금 일정 제시는 거래를 촉진하는 유인책이 된다. 그는 매수자가 빠른 거래를 원한다면 계약금·중도금·잔금 일정, 권리 이전 절차를 명확히 제시해 매도자에게 안정감을 줄 것을 권한다.
매수자·매도자 우위에 따른 협상 전략
시장 상황에 따라 매수자 우위 또는 매도자 우위가 변동한다. 그는 매물의 노출 기간, 유사 매물의 공급량, 계절적 수요 등을 분석해 협상 전략(감가 요인 강조, 빠른 거래 보상 등)을 세울 것을 권한다.
중개인(공인중개사)과의 소통 팁 및 중개 수수료 관련
신뢰할 수 있는 중개인과의 명확한 소통은 거래의 성패를 좌우한다. 그는 중개 수수료율, 계약 조건 설명, 서류 준비 사항을 사전에 확정하고, 중개인에게 현장 확인 사항 리스트를 공유해 투명한 거래를 유도할 것을 권한다.
현장 방문 시 체크리스트
외관 점검: 지붕, 외벽 균열, 배수 상태 확인
외관 점검에서는 지붕의 누수 흔적, 외벽 균열, 홈통과 배수구의 상태를 우선 확인해야 한다. 그는 비 내린 후의 배수 상태와 벽체의 균열 깊이를 주의 깊게 살필 것을 권한다.
내부 점검: 바닥·천장 균열, 곰팡이·습기 문제 확인
내부에서는 바닥·천장의 균열, 곰팡이와 습기 흔적, 창틀의 썩음 여부를 확인해야 한다. 그는 특히 주택의 노후 부분에서 발생하는 결로와 곰팡이를 중대한 수리 항목으로 간주한다.
설비 점검: 보일러, 도시가스, 전기차단기 상태 확인
보일러 작동 여부와 연식, 도시가스 배관의 안전성, 전기차단기의 용량과 상태는 필수 점검 항목이다. 그는 시운전과 안전검사 기록 확인을 권하며 필요한 경우 전문가의 점검을 요구할 것을 권고한다.
문과 창문의 수리 상태 및 잠금장치 확인
문과 창문의 개폐 상태, 잠금장치 작동 여부와 방범 성능을 확인해야 한다. 그는 창호의 기밀성 및 단열 성능도 함께 평가해 교체 필요성을 파악할 것을 권한다.
마당 진입 테스트: 차량 실제 진입 및 회전 테스트
현장 방문 시 실제 차량을 이용한 진입 및 회전 테스트는 필수다. 그는 소형 및 중형 차량을 이용해 진입·회전·후진 동작을 점검하고, 진입 시의 지면 손상이나 진입 불가 요소를 확인할 것을 권고한다.
결론
마당까지 차량 진입 가능한 점은 실용성 측면에서 큰 장점
마당까지 차량이 들어가는 구조는 도심 단독주택에서 드문 실용적 장점으로, 생활의 편리성과 주차 문제 해결에 큰 이점을 제공한다. 그는 이 점이 매물의 핵심 매력임을 강조한다.
연식과 보수 필요성은 있으나 리모델링으로 가치 상승 여지 있음
1979년 사용승인일로 인한 노후화와 보수 필요성은 분명하지만, 전략적 리모델링을 통해 가치 상승 여지가 충분하다. 그는 적정한 비용 투입과 설계 개선으로 자산 가치를 높일 수 있다고 판단한다.
가격·입지·구조를 종합 검토해 실거주용 또는 투자용으로 판단 권장
매수 결정은 가격, 입지, 구조적 상태를 종합적으로 고려해 실거주용인지 투자용인지 목적을 명확히 한 뒤 내려야 한다. 그는 각 목적에 따른 리스크와 기대수익을 비교하도록 권장한다.
현장 방문과 법적·세무적 점검을 반드시 선행할 것
현장 방문을 통한 실측과 구조·설비 점검, 등기부·건축물대장 확인 및 세무적 분석은 거래 전 반드시 선행되어야 한다. 그는 이러한 점검이 거래 안정성과 향후 분쟁 예방에 결정적이라고 강조한다.
중개인과의 사전 협의 후 신속하지만 신중한 거래 진행 권장
신뢰할 수 있는 중개인과 사전 협의를 통해 서류와 일정, 비용을 명확히 한 뒤 신속하면서도 신중한 거래를 진행할 것을 권한다. 그는 거래의 속도보다 정확성과 안전을 우선할 것을 조언한다.
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