이 글은 “부산 주택 매매 이런 주택 사서 매주 쉬러가고 싶은 집”의 핵심 정보를 전문적인 관점에서 정리한다. 주요 항목으로는 위치(초량동, 동구), 거래금액(1억5천만원), 건물·대지 면적과 총면적·방·욕실 수, 난방 방식(야간 전기) 및 즉시 입주 가능 여부와 중개·문의 절차가 포함된다.
기사는 매물의 세부 스펙과 영상·사진에서 확인할 감상 포인트, 계약 유형과 가격 협상 시 유의사항, 중개인 안내 절차를 순차적으로 안내한다. 관심자는 사전 예약을 통해 안내를 받을 수 있으며, 연락은 모바일로 해야 하고 통화 시간 제한과 메시지 남기기 관련 주의사항도 함께 설명된다.
부동산 개요 및 핵심 정보
이 매물은 부산 동구 초량동에 위치한 단독주택으로, 상세 주소는 비공개다. 거래형태는 매매이며 거래가는 1억 5천만 원으로 제시되어 있다. 건물은 2층 규모(1–2층)이며 연면적은 119.01㎡, 건축면적은 61.36㎡로 표기되어 있다. 대지면적은 자료에 따라 140㎡ 또는 130㎡로 표기 차이가 있어 정확한 토지 규모는 실사로 확인할 필요가 있다. 용적률은 91.6%, 건폐율은 47.2%로 기재되어 있고, 입주 가능일은 즉시이며 준공(사용)승인일은 1986년 3월 6일이다. 내부 구성은 방 6실과 욕실 2개이며 침실 기준으로 남서향을 띠고, 난방은 야간 전기(전기온돌 등)를 사용한다. 총 주차공간은 표기되어 있지 않아 현장 확인이 필요하다.
지역 분석: 초량동·동구의 매력
초량동과 동구 일대는 부산의 오래된 주거지이자 항만과 도심이 만나는 지점이라는 역사적 맥락을 지닌다. 이 지역은 오래된 상권과 소규모 점포, 재래시장 등이 혼재해 생활 편의가 비교적 양호하며, 골목 골목에 지역적 특색이 남아 있어 주거와 상업이 섞인 혼합적 생활환경을 제공한다.
상권·생활편의: 시장, 슈퍼, 소규모 상점 분포
초량동 주변에는 전통시장과 동네 슈퍼, 소규모 상점들이 분포해 있어 일상적 장보기와 생활서비스 접근성이 높다. 구매자는 대형마트까지의 이동이 번거롭더라도 가까운 재래시장에서 신선식품을 구할 수 있고, 골목형 상점들은 긴급 소비재를 빠르게 충당할 수 있는 이점을 제공한다.
교통노선: 버스·지하철 연계성 및 주요 정류장 접근성
동구는 버스 노선이 촘촘하고 지하철과의 연계성도 갖춘 편으로, 초량동의 경우 주요 정류장과 연계되어 도심권 이동이 수월하다. 구매자와 방문객은 버스 및 인근 지하철을 통해 부산 도심 및 타 지역으로의 접근이 용이하나, 출퇴근 시간대 혼잡과 환승 동선을 사전에 확인하는 것이 필요하다.
관광·문화 자원: 근거리 항만·옛 도시 경관, 관광객 유입 가능성
이 지역은 부산항과 인접한 항만 경관과 근대적 건축이 남아 있어 관광 수요를 기대할 수 있다. 관광객 유입이 일정 부분 이루어질 가능성이 있어 향후 단기 임대나 체험형 공간으로의 전환을 고려할 때 장점으로 작용할 수 있다.
재개발·재생 여지: 동구 지역의 도시정비 계획 여부 점검 필요
동구 일대는 일부 구역에서 도시정비사업 및 재생사업 논의가 이어져 왔으므로, 투자자는 해당 필지의 도시계획과 재개발 계획 여부를 면밀히 점검해야 한다. 재개발 가능성은 장기적 가치 상승 요인이 되지만, 반대로 규제와 보상 문제, 실행 시점의 불확실성이라는 리스크도 동반한다.
치안·주거환경: 낮·밤 생활 환경과 안심 요소 검토
초량동은 낮 시간대 상업활동과 사람 유동이 많은 편이지만, 밤에는 일부 골목이 고요해질 수 있다. 치안 수준은 일반적인 도시주거지 수준이나, 특정 골목의 조명·가로환경·주민 안전 체계는 현장 확인이 필요하며, 밤 시간대의 보행 안전성과 생활 소음 등을 체크할 것을 권장한다.
주택의 구조와 설계 특징
1986년에 준공된 이 주택은 연면적과 방 수로 보아 다가구 거주나 다목적 사용이 가능한 구조를 지녔다. 건축 당시의 평면과 오늘날의 생활 방식 간 간극을 메우는 리모델링 여지가 크며, 구조적 배치와 동선을 정확히 파악하는 것이 우선이다.
평면 구성: 방 6개 배치와 동선 특징 분석
방 6개는 가족 단위 또는 다용도 활용에 유리하지만 동선이 오래된 주택의 전형을 따를 가능성이 높다. 복도형 배치나 개별 실의 독립성 등에 따라 주거 편의가 좌우되며, 실내 동선은 수리·리모델링을 통해 효율적으로 재구성할 수 있다.
채광·통풍: 남서향 침실 중심의 일조량 및 환기성
침실이 남서향을 향해 있어 오후 시간대 일조가 상대적으로 양호하다. 다만 건물 전체의 창문 배치와 주변 건물과의 간섭에 따라 일부 실의 채광과 통풍이 제한될 수 있으므로 실측을 통한 일조·환기 상태 확인이 필요하다.
외부공간: 마당·테라스 가능성 및 활용 방안
대지면적이 130–140㎡로 표기되는 만큼 작은 마당이나 앞뒤 외부공간이 존재할 가능성이 있다. 이러한 외부공간은 주말 휴식용 정원, 바비큐 공간, 소형 주차장으로의 개조 등으로 활용할 수 있으며, 마당의 토지 경계와 권리관계를 먼저 확인해야 한다.
층별 용도: 1층·2층의 권장 활용(거실·취침·취미공간)
1층은 손님맞이 거실과 주방, 공용 생활공간, 2층은 침실과 개인 휴게 공간 또는 작업실로 활용하는 전형적인 배치가 권장된다. 2층의 프라이버시와 전망을 살려 취미·작업 공간으로 전환하면 주말 별장이나 작업실로서의 활용도가 높아진다.
노후 구조 요소: 1986년 준공 건물의 구조적 취약점 예상
1986년 준공 건물은 내장재와 설비, 배관·전기 등의 노후화가 진행되었을 가능성이 크다. 구조적 균열, 기초부의 문제, 내진 성능 미비, 배수 및 방수 문제 등이 예상되므로 전문 건축사나 구조기술자의 점검이 필수적이다.
리모델링 및 보수 가능성
이 집은 리모델링을 통해 가치를 끌어올릴 수 있는 잠재력이 크지만, 우선순위를 정해 단계적으로 접근해야 예산과 시간을 효율적으로 사용할 수 있다. 전기·배관·난방 등 핵심 설비의 현대화가 최우선 과제다.
우선 개보수 항목: 주방·욕실·전기·보일러(난방)
주방과 욕실은 사용 빈도가 높아 초기 개선 항목으로 권장된다. 전기 배선과 분전반, 누전·과부하 위험 점검은 안전을 위해 즉시 수행해야 하며, 야간 전기 난방을 사용 중이라면 난방 효율과 비용 대비를 고려해 보일러나 대체 난방 도입을 검토해야 한다.
단열·창호 교체 필요성 및 비용 고려
1980년대 건물의 단열 성능은 현대 기준에 못 미칠 가능성이 크다. 외기 차단을 위한 창호 교체, 벽체·지붕 단열 보강은 난방비 절감과 거주 편의성 개선에 직결된다. 창호 교체는 자재와 공사 범위에 따라 비용 편차가 크므로 견적 비교가 필요하다.
외관·지붕 보수 여부(누수·균열 점검)
지붕 및 외벽의 마감 상태는 누수와 단열, 미관에 영향을 준다. 누수 흔적, 외벽 갈라짐, 옥상 방수 상태 등을 점검해 필요 시 보수 또는 재시공을 계획해야 하며, 외관 개선은 매물의 첫인상과 시세 회복에 긍정적 영향을 미친다.
비용 추정: 소규모 개선부터 전면 리모델링까지 단계별 추정
대략적 비용 추정은 다음과 같다(현장 상황에 따라 크게 달라질 수 있음). 소규모 개선(도배·장판·욕실 일부 수리): 300만1,000만 원, 중간 수준 리모델링(주방·욕실 전면 교체, 일부 전기·배관 개선): 1,000만5,000만 원, 전면 리모델링(구조 변경·전면 단열·창호 교체·설비 전면 교체): 5,000만~1억 원 이상. 정확한 견적은 설계 및 시공사와의 협의를 통해 산정해야 한다.
리모델링 후 기대가치 상승 포인트
리모델링을 통한 기대가치는 실내 공간의 현대화, 단열 및 난방 효율 개선, 외관 개선에 집중된다. 특히 주거 편의성 향상과 안전성 보강은 매매·임대 시 환금성을 높이며, 해양관광지와의 근접성을 강조한 연휴형 임대(주말 별장)로의 전환은 부가가치를 창출할 수 있다.
주거 편의시설과 생활 환경
이 매물 주변은 일상생활에 필요한 기본 인프라가 갖춰진 지역으로, 지역 커뮤니티의 활성도와 레저 공간 접근성도 주거 만족도에 영향을 준다. 구매자는 생활패턴에 맞는 시설 유무를 확인해야 한다.
근거리 상업시설: 마트·시장·편의점 접근성
근거리에는 재래시장과 동네 마트, 편의점이 분포해 있어 일상적인 소비와 긴급용품 조달이 용이하다. 대형마트는 차량 이동이 필요할 수 있으나, 소규모 상권의 접근성은 높은 편이다.
의료·교육시설: 병원·약국·학원·학교 위치
동구 권역은 동네 병의원과 약국이 분포하며, 초중고 및 학원 등 교육 인프라도 인접해 있다. 가족 단위 구매자라면 가까운 학교와 학원, 종합병원과의 접근성을 직접 확인해보는 것이 중요하다.
공원·레저: 산책로·공원·해안 접근성(주말 활용)
부산의 해안선과 인접한 지리적 장점으로 인해 주말 레저 활용성이 높다. 인근 공원이나 산책로, 항만 경관은 거주자의 여가 활동과 방문객 유치에 도움이 된다.
식음료·카페 문화: 주변 식당·카페 분포
초량·동구 일대에는 지역식당과 소규모 카페들이 있어 외식과 커피 문화가 자리한다. 이러한 소규모 상권은 지역의 생활문화를 형성하며, 리모델링 후 동네 감성을 살린 공간 운영을 계획한다면 긍정적 요소가 된다.
지역 커뮤니티: 이웃관계·지역행사 참여 가능성
오래된 동네 특유의 이웃관계와 지역행사가 지속되는 경우가 많아 새로운 거주자는 지역 커뮤니티에 빠르게 적응할 수 있다. 그러나 지역 네트워크의 특성과 참여 방식은 사전 탐방을 통해 파악해야 적절한 사회적 관계를 형성할 수 있다.
교통 및 접근성
대중교통과 도로 연결성, 공항 및 항구 접근성은 이 매물의 활용도와 매력도를 가르는 핵심 요소다. 초량동은 부산의 도심과 해양 인프라에 비교적 유리한 위치에 있다.
대중교통: 버스 및 인근 지하철 노선(환승 편의성)
버스 노선망이 촘촘하고 인근 지하철 정거장과의 연결성이 있어 도심권 이동이 편리하다. 다만 특정 시간대 환승 대기와 버스 혼잡도는 고려해야 하며, 방문객이나 임대 수요를 염두에 둔다면 근접 정류장과 소요시간을 명확히 제시할 수 있어야 한다.
도로 접근성: 주요 간선도로 및 고속도로 연결성
주요 간선도로로의 접근성은 비교적 양호해 차량 이동이 용이하지만, 도심 내 교통 체증과 주차 문제는 도심 주택의 일반적 제약이다. 고속도로 접근은 상대적으로 원활하여 타지역 이동 시 편의성이 있다.
공항·항구 접근: 김해국제공항 및 부산항 이용 편의
김해국제공항과 부산항으로의 접근성이 좋아 국내외 이동과 물류 활용 측면에서 이점이 있다. 특히 항만 인접성은 관광객 유입과 물류 관련 비즈니스 기회에 유리할 수 있다.
통근·주말 이동: 도심·해운대 등 주요지로의 소요시간 예측
도심 및 해운대로의 통근 시간은 교통수단과 시간대에 따라 다르나 대체로 대중교통으로 30분에서 1시간 내외를 예상할 수 있다. 통근이 잦은 거주자라면 실측 소요시간을 기준으로 주거 적합성을 판단해야 한다.
주말 별장 활용 시 접근성(주차·짐搬 운반 수월성)
주말 별장 목적으로 활용할 경우 차량으로의 접근성, 짐 운반의 편의성, 주차 가능 여부가 중요하다. 해당 매물은 주차 표기가 없어 마당 개조 또는 인근 주차장 이용 계획을 수립해야 하며, 짐 이동 동선과 계단 유무 등을 고려한 실사용성 점검이 필요하다.
주차 및 부대시설
주차 관련 정보는 매물의 단점이 될 수 있으므로 실제 현장 확인을 바탕으로 대체 방안을 마련해야 한다. 야외 공간의 활용성과 인근 인프라를 고려한 현실적인 주차 계획이 필요하다.
현장 주차 명시 없음: 실제 주차 가능 대수 현장 확인 필요
총 주차공간 표기가 없어 실제로 차량 주차가 가능한지, 몇 대까지 소화 가능한지는 현장 실사가 필수다. 대지 내에 여유 공간이 있다면 마당을 활용해 소수 차량의 주차를 마련할 수 있지만, 이 경우 토지 경계와 건축 규제도 함께 확인해야 한다.
인근 공영주차장·스트리트파킹 정보
인근 공영주차장 및 거리 주차 가능 여부를 조사하면 장기 주차 문제를 완화할 수 있다. 다만 도심권의 주차 요금과 주차 가능 시간 제약을 고려해 비용·편의성 합리성을 계산해야 한다.
추가 주차 확보 방안: 마당 개조 또는 인근 임대
마당을 주차 공간으로 개조하거나 인근 유휴 토지를 임대하는 방법으로 주차를 확보할 수 있다. 마당 개조 시에는 배수와 지반 보강, 경계 허가 여부 등을 검토해야 하며, 임대는 장기 계약의 안정성과 비용을 비교 분석해야 한다.
야외 활용: 테라스·바비큐·정원 조성 가능성
주차 외에도 외부공간은 테라스, 정원, 바비큐 공간 등 여가용으로 재구성할 수 있어 주말 별장 콘셉트에 부합한다. 다만 조경과 시설 설치는 이웃 민원, 소음 문제, 화재 안전 규정 등을 고려해 계획해야 한다.
장비 보관 및 창고 공간 확보 방안
작업 장비나 계절용품을 보관할 창고 공간은 실용성 측면에서 중요하다. 내부의 미사용 공간을 창고로 전환하거나 외부에 소형 창고를 설치하는 방안을 검토하되, 건축법상 증축 규정과 허가 요건을 확인해야 한다.
법적·제도적 점검사항
매수자는 권리관계와 건축 관련 문서를 철저히 검토해야 하며, 등기부등본과 건축물대장 등 공식 문서의 일치 여부를 확인하는 것이 거래 안전의 첫걸음이다.
등기부등본 및 권리관계(저당·가압류 등) 확인
등기부등본을 통해 소유권, 저당권, 가압류·가처분 등의 권리관계를 확인해야 한다. 미확인 상태에서 계약을 체결하면 추후 법적 분쟁이나 인도 지연의 위험이 있으므로 법무사나 변호사의 검토가 권장된다.
건축물대장·토지대장 상 용도 및 면적 일치 여부
건축물대장과 토지대장의 용도·면적·층수 등 기재 사항이 현황과 일치하는지 확인해야 한다. 면적 표기(130㎡ vs 140㎡)처럼 자료상 차이가 있을 경우 정확한 조사로 법정 면적을 확정하는 절차가 필요하다.
용도지역·지구·도시계획 규제 확인(재건축·수리 제한 여부)
해당 필지의 용도지역, 도시계획 규제, 경관지구·보전지구 여부 등을 확인하면 향후 증축·개축·용도 변경 가능성을 판단할 수 있다. 재개발·재건축 규정이나 보존규제는 투자 전략에 중대한 영향을 미친다.
건축물 증·개축 이력 및 무단증축 여부 점검
과거 증·개축 이력과 무단증축 여부를 건축물대장과 실제 현황 대조를 통해 검증해야 한다. 무단증축이 확인되면 보수·철거·과태료 등 추가 비용과 법적 책임이 발생할 수 있다.
인허가·하자 관련 과거 이력 및 소송·분쟁 여부 확인
과거 인허가 문제, 하자 이력, 소송·분쟁 기록이 있는지 확인하면 거래 후 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다. 부동산 거래 시 이러한 리스크는 가격 협상에서 중요한 협상요인이 된다.
가격평가 및 투자 가치
현재 제시된 거래가 1억 5천만 원은 표면적으로 매력적이지만, 투자 가치는 노후도, 보수비용, 지역 시세와 향후 도시계획에 의해 좌우된다. 합리적 판단을 위해 비교 대상 매물과 수리비, 규제 변수를 포함한 총 비용을 산정해야 한다.
현재 거래가 1억 5천만 원의 적정성 분석(지역 시세 비교)
초량동의 오래된 단독주택 시장을 기준으로 보면 1억 5천만 원은 상대적으로 저렴하게 보일 수 있으나, 건물 노후와 보수 필요성, 토지 면적의 불확실성 등을 감안하면 실거래가보다 추가 비용이 발생할 가능성이 높다. 유사 매물의 최근 거래 사례와 평당가를 참고해 총투입비용 기반의 적정 매수가를 산정할 필요가 있다.
단기수익성: 주말 임대·에어비앤비 활용 가능성 검토(규제 확인)
주말 별장 콘셉트나 단기 임대(에어비앤비 등)는 수익 가능성이 있으나, 부산시 및 동구의 단기임대 규제와 건물 용도, 소음·주차 문제를 반드시 확인해야 한다. 신고 절차와 공공기관의 허가 요건을 충족하지 못하면 사업 운영에 제한이 생긴다.
장기투자: 재개발·인프라 개선시 가치 상승 가능성
장기적으로는 도시정비사업, 인프라 개선, 관광객 증가 등이 가치를 끌어올릴 수 있다. 특별히 재개발 계획 지역에 포함될 경우 지가 상승의 수혜를 받을 수 있으나, 이는 확정된 계획과 시점에 따라 큰 차이를 보인다.
환금성: 매도 용이성 및 시장 수요 분석
이 매물은 특정 수요층(주말 별장형, 리모델링 후 세대분리·임대 등)에게 매력적일 수 있으나, 일반적 주택 수요층에서의 환금성은 주변 시세와 비교해 판단해야 한다. 노후도와 수리 부담이 큰 매물은 구매자층이 제한될 수 있다.
리스크 요인: 노후도·수리비·시장변동 영향
주요 리스크는 건물 노후로 인한 대규모 수리비, 주차 문제, 단기임대 규제, 재개발 불확실성 등이다. 또한 부동산 시장의 변동성과 금리·수요 변화는 매수 후 기대수익을 축소시킬 수 있다.
결론
이 매물은 부산 도심과 해안 접근성, 골목 상권의 매력, 비교적 저렴한 거래가를 갖춘 대신 노후와 주차 미표시 등 해결해야 할 과제가 명확한 매물이다. 구매 전 철저한 실사와 비용 계획 수립이 구매 성공의 핵심이다.
구매 결정 체크포인트 정리: 위치·가격·구조·법적문제·수리비
구매자는 위치와 대지면적의 정확성, 제시된 가격의 적정성, 내부 구조와 수리 필요성, 등기부·건축물대장 상 권리관계 및 규제 여부, 예상 수리비 등을 종합적으로 점검해야 한다. 특히 면적 표기 차이는 거래가에 큰 영향을 미칠 수 있으니 우선 확인 항목으로 삼아야 한다.
권장 실행순서: 현장 방문 → 실사(전문가) → 견적 → 협상 → 계약
권장 절차는 현장 방문을 통한 실사용성 확인, 건축사·구조기술자·전기·배관 전문가를 동반한 실사, 상세 견적 산출, 이를 바탕으로 한 가격 협상, 그리고 등기·권리관계 확인 후 계약 체결 순이다.
단기 행동계획: 중개인 연락·등기부 확인·현장 사진·리모델링 견적 요청
즉시 실행 가능한 계획으로는 담당 중개인과의 세부 조건 확인, 등기부등본 및 건축물대장 발급·검토, 현장 사진·동영상 확보, 주요 수리 항목에 대한 리모델링 업체 견적 요청을 권장한다. 이들은 협상과 계약 과정에서 실질적 자료로 활용된다.
최종 권고: 주말 별장 목적으로 매력적인 매물이나 실사와 비용계획 철저 필요
이 매물은 주말 별장 또는 소규모 임대형 상품으로 매력적일 수 있으나, 그 매력은 실사에서 드러나는 구조적 상태와 수리비, 주차 및 법적 문제의 해결 가능성에 달려 있다. 따라서 구매를 고려하는 이들은 감정가와 수리비를 합한 총투입비용을 기준으로 합리적 판단을 내릴 것을 권고한다.
(이 글은 매물의 공시자료와 영상 설명을 바탕으로 작성되었으며, 실제 거래 및 투자 결정 전에는 현장 실사와 전문가 상담을 권장한다.)
부산 주택 매매 이런 주택 사서 매주 쉬러가고 싶은 집
✅부산 아파트 분양 현황 보러가기✅ https://분양권실전투자.com/