이 매물은 “부산 주택 매매 정겨운 추억 깃든 단독 주택 새 주인을 찾습니다”라는 제목으로 사하구 감천동 52-2 산 외 1필지에 위치한 단독 주택이다. 거래가는 45,000,000원이며 건물면적 47.65㎡, 토지 지분 198㎡(지분거래), 방 2개·욕실 1개, 난방유 방식, 사용승인 1985년으로 입주일은 협의 가능하다.
매물 안내와 계약 진행은 공인중개사 김상대(88공인중개사)가 담당하며 상담은 문자 24시간 접수, 유선은 오전 10시부터 오후 7시까지 가능하다. 영상 콘텐츠는 ‘부부따’ 채널에서 제작되었으며 사진·영상 기록이나 광고 협업 등 추가 서비스 문의는 이메일 mksman2019@gmail.com 또는 전화 010-7153-3080으로 접수된다.
매물 제목 및 한줄 요약
부산 주택 매매: 정겨운 추억 깃든 단독 주택, 새 주인 찾음
그 집은 오랜 세월 가족의 기억을 품은 단독 주택으로, 이제 새로운 주인을 기다리고 있다. 말간 해와 골목의 소음이 스며든 기억들, 오래된 마감재가 남긴 생활의 흔적들이 섞여 있는 이 집은 신축의 매끈함 대신 시간의 결을 선호하는 이들에게 호소한다.
위치: 부산 사하구 감천동 52-2 산 외 1필지(지분 거래)
그 매물은 부산 사하구 감천동의 52-2 산 및 기타 한 필지의 지분으로 등록되어 있다. 지형상 골목과 언덕이 얽힌 감천동의 전형적 풍경 속에 자리해 있으며, 주소와 지번은 등기부와 토지대장에서 최종 확인되어야 한다.
거래 유형 및 가격: 매매, 거래금액 45,000,000원
그 거래는 매매 형태로, 제시된 거래금액은 45,000,000원이다. 다만 해당 가격은 토지 지분 구조, 건물 노후도, 주변 시세와의 비교, 권리관계 부담 여부에 따라 협의와 조정이 필요하다.
건물 유형: 단독 주택(단층), 건축 연식과 특성 간단 요약
그 건물은 지상 1층의 단독 주택이며 사용승인일은 1985년으로 기록되어 있다. 단층 구조와 소규모 건축면적(47.65㎡)은 리모델링이나 보수에 따른 활용 가능성을 제공하지만, 동시에 노후에 따른 구조적·설비적 점검이 필수적이다.
핵심 물리적 정보 정리
대지 면적: 198㎡(여러 소유자와 지분 공유)
그 토지는 총 198㎡로 등기상 여러 소유자가 지분을 나누어 보유하고 있는 형태다. 따라서 실제로 거래되는 것은 토지의 일부 지분이며, 지분 비율에 따른 실제 점유 가능성과 활용 범위는 등기부 확인으로 명확히 해야 한다.
건축면적: 47.65㎡, 총층수: 지상 1층
그 건물의 건축면적은 47.65㎡로 소형 단독 주택에 해당한다. 총층수는 지상 1층으로 간단한 평면 구성을 갖지만, 내부 공간 배치와 구조 상태에 따라 실사용 면적과 가치 판단이 달라질 수 있다.
방/욕실: 방 2개/욕실 1개
그 집은 방 2개와 욕실 1개로 구성되어 있으며, 가구 배치와 생활 동선은 소가족 또는 1인·2인 가구에 적합하다. 방의 크기와 채광, 환기 상태는 거주성 평가에서 중요한 요소다.
방향: 침실 기준 남서향
침실은 남서향을 향해 있어 오후 채광이 상대적으로 유리하다. 그 방향성은 난방 및 일조, 통풍에 영향을 미쳐 실사용 에너지비용과 거주 쾌적성에 직결된다.
입주 가능일: 협의 가능
입주 시기는 매도자와 매수자 간 협의를 통해 결정된다. 그들은 즉시 인도 가능한 상황인지, 또는 잔여 점유·철거·정리 기간이 필요한지를 계약서에 명시해야 한다.
주차: 전용 주차 공간 미기재(총 주차수 없음)
그 매물에는 전용 주차 공간에 관한 정보가 제공되어 있지 않다. 감천동의 골목형 지형을 고려하면 도로변 주차 여건이 제한적일 가능성이 높으므로 차량 보유 여부는 매수자 결정에 중요한 변수다.
상세 위치 및 주변환경 분석
정확한 주소와 지번: 감천동 52-2 산 및 기타 필지 정보
그 매물의 표시상 주소는 감천동 52-2 산 및 기타 필지로 등재되어 있다. 정확한 지번과 필지 구성이 등기부등본과 토지대장에 상세히 기록되어 있으므로 거래 전 반드시 원본 확인을 권장한다.
인근 생활 편의시설: 마트, 병원, 학교, 관공서 등 접근성
그 지역은 감천문화마을 인근의 전형적 주거지역으로서 소형 마트, 동네 병의원, 초등·중·고교와 같은 기본 생활 인프라가 반경 내에 존재할 가능성이 높다. 다만 대형마트나 종합병원, 관공서의 접근성은 도로 여건과 대중교통 연결성에 따라 차이가 발생하므로 현장 확인이 필요하다.
대중교통 및 도로 연결: 버스 노선, 지하철(가까운 역) 여부 및 소요시간
그 집 주변은 버스 노선이 주요 대중교통 수단일 가능성이 크다. 근처 지하철 역까지의 도보 또는 버스 환승 소요시간은 현장 확인으로 파악해야 한다. 특히 언덕과 골목 구조 때문에 같은 거리도 이동 시간이 길어질 수 있으므로 통근·통학 경로를 실제로 확인하는 것이 중요하다.
자연환경 및 경관: 마을 경관, 조망, 지형(언덕·산지 여부)
그 위치는 언덕과 골목이 어우러진 감천동의 특성을 반영한다. 마을 경관은 골목 미술과 전통적 집무늬가 혼재해 있어 조망과 분위기가 매력적일 수 있다. 다만 경사지형으로 인한 접근성 문제와 배수·홍수 리스크, 토지안정성은 검토 대상이다.
지역 발전 계획 및 재개발 가능성: 도시계획과 향후 변동 요인
그 지역의 도시계획 지정 현황, 재개발·재건축 혹은 도시재생 예산 투입 계획 등은 향후 가치 변동의 중요한 변수다. 지자체의 도시계획 도면과 용도지역 변경 가능성, 정비구역 지정 여부는 매수자와 매도자 모두가 확인해야 할 핵심 정보다.
토지 지분(공유) 특성 및 유의점
지분 매매의 정의와 본 매물의 지분 구조(여러 소유자 공유)
지분 매매는 토지 전체가 아닌 소유권의 일부 지분을 거래하는 방식이다. 이 매물은 토지 198㎡를 여러 소유자가 나눠 보유하는 구조라서 구매자는 특정 지분율만을 취득하게 된다. 그 결과 실제 사용권과 개발행위에 대한 제한이 발생할 수 있다.
등기부등본에서 확인해야 할 항목: 지분비율, 저당권, 가압류 등 부담
등기부등본에서 그들은 지분비율, 저당권 설정 여부, 가압류 또는 압류 등 금융권리·채권 관련 부담을 확인해야 한다. 또한 소유자 명단과 전매·처분 제한 조항, 근저당의 우선순위 등도 거래 안전성 판단에 필수적이다.
지분 거래 시 발생 가능한 문제: 동의서·명의 분쟁·분할의 어려움
지분 거래는 소유자 간 합의가 없으면 실제 물리적 분할이나 점유 이전이 어려울 수 있다. 공동 소유자 간 동의서 미비, 상속·명의 문제로 인한 분쟁, 지분 비율과 실제 점유의 불일치가 대표적 위험이다.
지분 매입 시 필요한 절차와 권리관계 정리 방법
그들은 지분을 매입하기 전에 공동 소유자들로부터 사용하는 권한을 문서화하거나, 분할 협의서 작성, 점유 현황 확인 등의 절차를 밟아야 한다. 법무사 또는 변호사와 협력하여 명확한 권리관계를 정리하고, 필요한 경우 분할청구나 매도인 보증 등 보완조치를 계약서에 삽입해야 한다.
공유지 분할·단독등기 전환 가능성 및 비용/시간 고려사항
공유지 분할이나 단독등기로의 전환은 법적 절차와 시간, 비용을 필요로 한다. 그 과정에는 공동 소유자의 합의, 행정적 절차, 감정평가와 소송 가능성까지 포함될 수 있다. 비용과 소요기간은 케이스별로 다르므로 사전 비용 산정과 리스크 분석이 필수다.
건물 구조·노후도·안전 점검포인트
건축 연식(사용승인 1985년)으로 인한 노후도 평가 기준
그 집은 1985년 사용승인으로 건축 연수가 오래되었기 때문에 외장·내장 재료의 열화, 구조물 피로, 설비 노후 등을 전반적으로 점검해야 한다. 법적 안전기준(내진, 단열 등)의 변화로 보수 공사가 요구될 가능성이 높다.
기초·지붕·벽체 등 구조적 결함 점검 리스트
그들은 기초 균열, 지반 침하, 벽체 균열과 균열 패턴, 지붕 누수 흔적과 처짐, 보의 부식 여부 등을 면밀히 점검해야 한다. 특히 지반침하와 연관된 균열은 구조안전성에 직접적인 영향을 주므로 전문 구조기술자의 검토가 권고된다.
습기·곰팡이·방수 상태와 배수 문제 점검
그 집은 오래된 건물 특성상 습기와 곰팡이 문제가 발생하기 쉽다. 방수층의 손상, 내부 결로, 배수로 막힘 여부, 외부 배수 경로의 확보 상태를 확인해 재발 방지를 위한 보수 계획을 세워야 한다.
전기·배관·가스(난방) 설비의 안전성 및 교체 필요성
전기배선의 노후, 배관의 녹·누수, 가스 배관 및 등유 난방 관련 저장 탱크의 안전성 등은 우선 점검 대상이다. 그들은 안전 인증 여부, 과거 수리 기록, 전기 용량과 누전 차단기 설치 상태 등을 확인하여 필요 시 전면 교체를 고려해야 한다.
필요한 추가 점검 항목: 내진 보강 필요성, 석면 여부 등
내진 설계 기준이 강화된 이후의 건물인 만큼 내진 보강 필요성을 검토해야 한다. 또한 1980년대 건축물에서는 석면 사용 가능성이 있으므로 석면 검사와 제거 계획을 포함한 안전진단을 권장한다.
설비 및 생활편의 관련 상세
난방 방식: 등유(오일) 난방의 장단점 및 관리 요령
그 집의 난방은 등유(오일) 방식으로 운영된다. 장점은 초기 설치 비용이 비교적 낮고 단시간에 난방이 가능하다는 점이다. 단점은 연료 관리와 보관이 번거롭고, 연료비 변동에 따른 운영비 불확실성, 실내 공기질 문제와 안전사고 위험이 존재한다. 그들은 정기적인 탱크 점검, 환기 관리, 난로 주변의 인화물질 관리 등 안전 수칙을 준수해야 한다.
주방·화장실 설비 상태와 개보수 예상 항목
주방과 화장실의 마감재, 배관 연결부, 환기·배수 상태는 개보수의 주요 대상이다. 그들은 싱크대 교체, 타일·방수 보수, 변기·세면대 교체, 환풍기 설치 등을 예산에 포함시켜야 한다.
공급되는 수도·전기 용량과 가능 리모델링 영향
그 매물의 수도·전기 공급 용량은 기존 소형 가구 기준에 맞춰져 있을 가능성이 크다. 대규모 리모델링이나 추가 설비 도입을 계획한다면 전기 용량 증설, 배관 재설치, 계량기 변경 등의 비용이 추가될 수 있다.
인터넷·통신 인프라 가용성
그 지역의 인터넷·통신 인프라는 도시권에 속하므로 기본적인 유선·무선 서비스 제공은 가능하겠으나, 골목과 지형적 특성에 따라 속도나 신호 안정성에 차이가 있을 수 있다. 계약 전 통신사 커버리지와 설치 가능 여부를 확인해야 한다.
에너지 비용과 연간 유지비 예측
그들은 등유 난방의 연료비, 전기·수도 요금, 정기 보수비용(지붕·외벽·배관 등), 세금(재산세 등)을 합산해 연간 유지비를 산정해야 한다. 노후 설비가 많을수록 초기 리모델링 비용이 증가하고, 유지비도 다소 높아질 가능성이 높다.
법적·등기·세무 관련 체크리스트
등기부등본 점검: 소유권, 근저당, 가압류, 임차권 등 권리관계
그들은 등기부등본을 통해 소유권 상태, 근저당 설정 여부, 가압류·가처분·임차권 등 모든 권리관계를 확인해야 한다. 권리관계가 복잡할 경우 매매대금 지급과 소유권 이전에 리스크가 발생할 수 있다.
건축물 대장·토지대장 확인: 면적, 용도, 연혁
건축물 대장과 토지대장은 건물의 면적, 용도, 사용승인 연월일 및 변동 내역을 제공한다. 그들은 대장상의 면적과 현황이 일치하는지, 불법 증축·용도변경 이력은 없는지를 반드시 확인해야 한다.
인접 필지와의 경계·사용권 문제 여부 확인
경계 분쟁 가능성, 도로 점용·통행권, 배수로 사용권 등 인접 필지와의 권리관계는 장기 거주와 개발에 영향을 준다. 그들은 경계 측량 기록과 인접 소유자와의 합의 여부를 확인하고 필요시 측량을 의뢰해야 한다.
취득세·등록세·보유세(재산세·종부세 해당 여부) 및 양도세 예상
그 매매에 따르는 취득세 및 등록세, 이후 재산세와 종합부동산세 적용 여부, 향후 양도 시 과세 요건을 사전에 계산해야 한다. 특히 지분 매매의 경우 과세 기준과 취득가액 산정이 복잡할 수 있으므로 세무 전문가와의 상담을 권장한다.
지분 매매 관련 별도 세무 처리와 상담 권장
지분 매매는 개별 지분의 취득가액 산정, 보유 기간 합산, 상속·증여 이력 반영 등 세무 처리에 특이성이 있다. 그들은 거래 전에 세무사와 상의해 예상 세액과 신고 절차를 명확히 해야 한다.
거래 방식과 계약 체결 절차
매매 절차 개요: 매물 확인 → 실측·감정 → 계약 → 잔금·등기
그 거래는 매물 확인과 권리분석, 현장 실측 및 감정, 계약 체결, 중도금 및 잔금 정산, 소유권 이전 등기 순으로 진행된다. 각 단계마다 문서화와 공증, 전문가 검토를 통해 리스크를 최소화해야 한다.
계약서 작성 시 포함해야 할 핵심 조항(지분 비율, 잔금일, 인도 조건)
계약서에는 거래되는 지분비율의 명확한 표기, 잔금 지급일과 인도일, 점유자 이전 조건, 하자 보수 책임, 근저당·부담의 처리 방법, 위약금 조항 등을 상세히 포함해야 한다. 그들은 지분 특유의 문제를 반영한 특약을 삽입해야 안전하다.
중도금·잔금 관리 및 에스크로(또는 대리인 활용) 권장 여부
중도금 및 잔금 지급은 제3자 예치(에스크로) 또는 신탁 계약을 통해 보안하는 것이 안전하다. 그들은 대리인 또는 공인중개사를 통한 자금관리 방법과 안전장치를 계약서에 명시할 필요가 있다.
소유권 이전 등기 과정과 비용 분담
소유권 이전 등기에는 등기비용, 등록세, 취득세 등 부대비용이 발생한다. 그들은 비용 부담 주체를 계약서에 명확히 규정하고, 등기 절차에 필요한 서류 사전 준비를 권장한다.
특이사항: 대리인(공인중개사) 통한 계약 시 유의점
공인중개사를 통한 거래는 편의성을 제공하지만, 중개사의 권한 범위, 수수료, 중개보수 명시, 중개업자의 확인 의무와 책임 범위를 계약서에 포함시켜야 한다. 그들은 중개사가 제공한 정보의 정확성을 독립적으로 검증해야 한다.
가격 책정·협상 전략 및 시사점
현재 거래가 45,000,000원에 대한 적정성 판단 요소
그 가격의 적정성은 지분 비율, 건물 노후도, 주변 시세, 권리관계 부담, 보수 필요성 등을 종합해 판단해야 한다. 지분의 실사용 가치가 제한적이면 가격은 추가 할인 요인이 되며, 반대로 개발 가능성이나 위치적 장점이 크면 프리미엄 요인이 된다.
지분 매물 특성에 따른 가격 감가 요인과 개선 요소
지분 매물은 단독등기 전환의 불확실성, 공동 소유자와의 분쟁 가능성, 사용·개발 제한 등으로 가격 감가 요인이 발생한다. 반면 권리 정리가 용이하고, 건물 상태가 양호하거나 리모델링을 통해 임대·판매가 용이하다면 개선 요소로 작용할 수 있다.
매수자·매도자 모두를 고려한 협상 포인트 제안
매수자는 권리 정리 조건, 잔금 유예 기간, 보수비용 반영한 가격 조정, 하자 보수 책임 명시 등을 요구할 수 있다. 매도자는 신속한 잔금 수령, 기존 점유자의 명확한 인도 시점 보장, 일부 권리 정리 비용 분담을 제안할 수 있다. 그들은 상호 리스크 분담을 명확히 하는 협상이 바람직하다.
가격 외 부대 조건(잔금 지급 시기, 인테리어 유무 등) 협상 아이디어
부대 조건으로 잔금 지급 시기 조정, 소유권 이전 시 기존 가전·가구 포함 여부, 인테리어 완료 유무, 보수·청소 책임 등을 협상 항목으로 활용할 수 있다. 그들은 이러한 조건을 통해 현금 흐름과 입주 가능성을 조율할 수 있다.
시장에서 빠르게 팔기 위한 합리적 가격 조정 전략
그들은 지분 매물의 특성을 고려해 투명한 권리관계 공개와 현실적인 가격 조정을 병행하면 거래 속도를 높일 수 있다. 적정한 감정가와 유사 사례 비교, 빠른 권리 정리 계획 제시, 영상·사진을 통한 스토리텔링 마케팅도 효과적이다.
결론
정겨움과 가능성이 공존하는 부산 감천동 단독 주택의 가치 요약
그 집은 골목의 기억과 오래된 시간의 결이 남아 있는 단독 주택으로, 정겨운 주거성과 리모델링을 통한 잠재적 가치가 공존한다. 지분 구조라는 제약 속에서도 위치와 분위기는 특정 수요층에게 매력적인 자산이다.
지분 매물 특유의 법적·실무적 유의사항을 사전 점검할 것
그들은 거래 전 등기부, 토지대장, 공동 소유자 현황, 부담권리 등을 면밀히 확인하고, 필요 시 법률적 자문을 받아 권리관계를 명확히 해야 한다. 지분 특유의 법적 리스크는 사후 분쟁으로 이어질 가능성이 크다.
영상·스토리텔링을 활용한 매물 홍보로 빠른 거래 가능성 높이기
그들은 매물의 감성적 가치를 영상과 스토리텔링으로 전달하면 시장에서의 관심을 높일 수 있다. 감천동 특유의 골목미와 집의 기억을 부각한 콘텐츠는 빠른 매매를 돕는다.
전문가(공인중개사·감정·법률·세무)와의 협업을 통해 안전한 거래 진행 권장
그들은 공인중개사, 감정평가사, 변호사, 세무사 등과 협업해 거래 절차와 위험을 관리해야 한다. 전문가의 검토는 가격 산정, 권리정리, 세무신고 등에서 중요한 방패 역할을 한다.
구매자에게는 개성 있는 주거·리모델링 기회, 판매자에게는 추억의 안전한 이전을 제안
그 매물은 구매자에게는 개성 있는 주거 공간과 리모델링을 통한 가치 상승의 기회를, 판매자에게는 가족의 추억을 정리하고 안전하게 이전할 수 있는 방안을 제안한다. 그들은 신중한 검토와 전문가 협업으로 거래를 완결해 나가야 한다.
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