동대문구 전농동 134-1번지 일대는 수도권 전철 1호선·수인분당선·경의중앙선·경춘선이 지나는 청량리역을 도보 약 10분 이내로 이용할 수 있는 입지에 위치한다. 특히 청량리역은 향후 GTX-B·C 노선까지 정차할 예정이어서 동대문구를 대표하는 광역 교통 허브로서의 위상이 한층 강화될 전망이다. 여기에 롯데백화점 청량리점, 롯데마트 청량리점 등 대형 상업시설과 전농로터리시장 및 먹자골목 상권이 밀집해 있어 생활 인프라도 우수하다.
이처럼 교통과 상업시설 측면에서는 경쟁력을 갖추고 있지만, 전농·답십리 뉴타운 아파트 단지 주변으로는 여전히 노후 저층 주택이 밀집해 있어 주거환경 개선 필요성이 꾸준히 제기되어 왔다. 실제로 전농동 일대는 2000년대 초 전농·답십리 뉴타운으로 지정되며 전농1·2·3구역과 답십리 일대가 순차적으로 개발됐고, 래미안 크레시티, 래미안 위브, 동대문롯데캐슬노블레스 등 주요 단지가 들어서며 주거 환경이 크게 개선됐다.
이 같은 정비 흐름 속에서 전농동 134번지 일대 역시 정비예정구역으로 지정됐으나, 추진 주체 형성에 어려움을 겪으며 사업이 원활히 진행되지 못했다. 결국 2013년 토지등소유자 30% 이상이 해제를 요청하면서 정비구역에서 해제됐고, 그 결과 좁은 골목과 노후 주택이 현재까지 유지되고 있다.
그러나 최근 하단 전농8구역과 공공재개발로 추진 중인 전농9구역 등 인접 구역의 사업이 가시화되면서 일대에 다시금 개발 기대감이 형성되고 있다. 이러한 분위기에 힘입어 전농동 134-1번지 일대 또한 정비사업 재추진에 나섰으며, 2026년 2월 구청으로부터 동의서 번호를 부여받아 현재 동의서 징구를 진행 중이다.
후보지 선정 가능성은?
신속통합기획 후보지 선정은 정량적 평가 결과와 함께 자치구의 여건, 정책적 판단 요소를 종합적으로 검토해 결정된다.
정량적 평가는 구역의 정비 시급성을 수치화한 지표로, 노후 동수와 노후 연면적, 과소필지 비율, 접도율, 반지하주택 수 등을 기준에 따라 배점해 점수를 산정한다. 여기에 주민 찬반 동의율과 구역 면적 등의 요소를 반영해 가·감점을 적용하며, 이를 통해 최종 평가 점수가 도출된다.
정비사업 특화 프롭테크 정비맵의 [구역 검토] 기능을 통해 대상지의 현황을 분석한 결과, 노후도는 87.8%, 노후 연면적 비율은 68.6%로 나타났다. 여기에 과소필지 비율 65.7%, 주택 접도율 68.3%, 호수밀도 75.6호/ha로 확인되어 전반적인 물리적 환경이 정비사업 법적 요건에 부합하다.
특히 반지하 주택 비율이 50%를 상회하고 있어, 단순 노후도를 넘어 주거 안전과 생활 여건 측면에서도 개선 필요성이 높은 지역으로 볼 수 있다.
이러한 지표를 신속통합기획 정량평가 기준에 따라 점수화하면 총 88점으로 산출된다. 이는 최근 2년간 신속통합기획 후보지로 선정된 주요 사업지의 평균 점수인 71점을 크게 상회하는 수치로, 정량점수 측면에서 경쟁력이 충분한 사업지임을 보여준다.
다음으로 정책적 요건을 살펴볼 필요가 있다.
신속통합기획의 정책적 평가 항목에는 정비사업 구역과의 연접 여부 과거 침수 이력 또는 침수 취약지역 해당 여부 등이 포함된다. 이는 단순한 물리적 노후도뿐 아니라, 사업의 공공성, 안전성까지 종합적으로 판단하기 위한 기준이다.
먼저 정비구역 연접 여부를 살펴보면 대상지 북측에는 공공재개발로 추진 중인 전농9구역(공공 사업시행자 지정)이, 남측에는 조합설립인가를 마친 전농8구역이 위치해 있다.
이처럼 양측에서 정비사업이 진행되고 있는 만큼, 전농동 134-1번지 일대는 기존 사업지와 직접 연접한 지역에 해당한다. 따라서 도로·공원 등 기반시설을 유기적으로 연계할 수 있고, 개발의 단절을 해소해 일대 정비 효과를 극대화할 수 있다는 점에서 정책적 당위성은 충분한 곳으로 평가된다.
한편 해당 지역은 과거 침수 이력이 있거나 침수 취약지역으로 분류되지는 않는다.
현 서울시 재개발 용적률 체계를 적용한 예상 세대수와 일반분양 물량은 아래에서 살펴보자.
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