금호두산아파트는 1994년 준공돼 올해로 입주 32년 차를 맞이한 노후 단지다. 지하철 3호선 금호역과 맞닿은 초역세권 입지를 자랑한다.
현재 용적률은 약 249%로 높은 수준이지만, 준비위는 서울시의 정비사업 규제 완화 기조와 역세권 활성화 정책을 활용해 사업성을 최대한 끌어올릴 예정이다. 2027년 정비구역 지정을 목표로 하며, 재건축을 통해 기존 1267세대를 1700세대 규모의 대단지로 탈바꿈시킨다는 계획이다.
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https://www.ajunews.com/view/20260308114116065수도권 단지들이 통합 재건축을 통해 사업성을 제고하고 속도를 높이려는 시도가 이어지고 있다. 공사비 상승과 시공사의 선별수주 기조가 계속되자 사업 규모를 키워서 수익성을 높이려는 전략이다. 다만 단지 간 대지지분에 따른 분담금 차이 등 이견을 좁히는 게 관건이라는 업계 제언이다.
8일 정비업계에 따르면 영등포구 신길동 신길우성1차와 신길건영아파트 조합설립 추진위원회는 지난 1월 각각 승인 고시를 받았다. 두 단지는 각각 추진위를 꾸렸지만 통합 재건축 여부를 두고는 입장이 엇갈린 상태다. 두 추진위와 별개로 통합재건축 추진 준비위원회가 활동 중이다. 지난해에는 준비위를 주축으로 단독 재건축에 반대하는 소유주 30%가 서울시에 연명부를 제출하기도 했다.
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정비 계획안을 확정하는 단계에서 통합 재건축 여부가 판가름날 전망이다. 서울시는 지난해 11월 신길우성1차 정비계획입안 제안 협의회에서 "신길건영 아파트와 직접 접하고 있어 주동 배치·형태, 층수·용적률 등 계획 요소 전반에서 두 단지 간 상호 영향이 매우 클 것으로 판단되므로 합리적인 정비계획 수립을 위해 두 단지의 통합 재건축을 권장한다"고 전하기도 했다.
인근에는 이미 통합 재건축으로 사업을 진행 중인 사례도 있다. 신길우성 2차·우창 아파트 통합 재건축 사업은 2024년 통합 정비계획안으로 사업시행인가를 받고 지난해 말 대우건설을 시공사로 선정하는 등 순항하고 있다. 이 단지는 역세권 용적률 상향 특례로 용적률 360%를 적용받아 통합 설계안을 마련했다. 최고 높이 35층, 13개동, 1212가구 단지로 탈바꿈할 예정이다.
단지 규모가 커질수록 용적률 완화 혜택에서도 유리해진다. 예컨대 서울시는 지난해 '역세권 정비구역 준주거 종상향(규제철폐안 35호)'에 대해 추가 주거 수요를 얼마나 수용할 수 있는지를 평가하는 기준을 마련했다. 구역 면적이 10만㎡ 이상이고 버스 노선이 9개 이상인 지역은 용적률 완화 폭을 더 넓게 받을 수 있다.
특히 강남권에서 소규모 단지들을 통합해 대단지 효과를 노리는 사례가 잇따르고 있다. 상반기 시공 경쟁 '대어'로 주목 받는 강남구 압구정 4구역이 대표적이다.
사업성 낮은 지역 역세권 준주거 적극 종상향을 위한 구체적인 기준(35호)
구역 내에서 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 부분(면적)만큼 종상향한다는 원칙을 담았다.
https://www.kueherald.co.kr/news/curationView.html?idxno=54528
https://www.kueherald.co.kr/news/curationView.html?idxno=545286호
입체공원은 공원면적이 대지로 인정되므로 사업시행자가 분양할 수 있는 총 주택 수가 늘어나 사업성을 높이고 토지를 효율적으로 활용할 수 있다는 장점이 있다.
실제 천호A1-1구역과 태평3구역은 지난해 처음 시공사 선정에 나섰으나 1~2차 모두 유찰됐다. 당시 천호A1-1구역은 3.3㎡(평)당 840만원의 공사비를 제시했다. 이후 20만원 올려 860만원으로 책정해 재공고했고 지난 6일 현장설명회에 대우건설이 단독으로 참석했다. 태평3구역도 3.3㎡당 710만원에서 735만원으로 올려 잡았다.
전문가들도 공공성이 강조되는 사업이고, 사업 속도도 빠르지 않다고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 공공재개발·재건축에서 용적률 인센티를 받아 일반 분양가를 낮추면 그 손실분만큼 주민들의 분담금이 늘어나기 때문에 공사비를 낮추는 방향을 택하고 있는데, 수도권 아파트 품질 저하도 우려된다며 수익성과 품질 사이에서 간극을 좁히지 못하면 공공정비사업도 시공사 선정 및 공급 지연이 불가피하다고 설명했다.
서초구 나루터로4길 60 일대로 구역면적이 9,593.7㎡이다. 재건축을 통해 아파트 142세대 규모와 부대복리시설 등을 짓는다. |
