수인분당선·3호선 도곡역 초역세권에 위치한 개포우성1·2차 아파트는 대치동을 대표하는 대단지로 꼽히는 이른바 우선미(개포우성1·2차, 선경1·2차, 미도1·2차) 중 하나다. 1983년(우성1차), 1984년(우성2차)에 각각 입주했으며, 총 14개 동 1,140세대로 구성되어 있다. 이 가운데 810세대가 40평형대 이상의 대형 평형으로 이뤄져 있어, 과거부터 강남권을 대표하는 고급 주거단지로 자리매김해 왔다.
이 단지의 가장 큰 강점은 단연 입지다. 남측으로 양재천을 접하고 있어 강남권에서는 드물게 수변 조망을 확보할 수 있으며, 단지 앞에는 늘벗공원이 위치해 도심 한복판에서도 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다. 여기에 수인분당선과 3호선이 교차하는 도곡역과 인접한 초역세권 입지를 갖췄고, 동 위치에 따라 2호선 대치역도 도보 4분 내 접근이 가능해 뛰어난 교통 편의성을 자랑한다.
교육 환경 역시 핵심 경쟁력으로 평가된다. 인접한 선경아파트와 함께 대치초등학교를 품고 있으며, 대치중학교 또한 단지 내에 위치한다. 더불어 단대부고, 중대부고, 경기여고, 개포고 등 강남을 대표하는 명문 학군이 밀집해 있어 학부모 수요가 두텁게 형성될 수밖에 없는 구조다.
이처럼 수변·녹지·학군·역세권이라는 네 가지 요소를 모두 갖춘 희소한 입지를 바탕으로, 개포우성1·2차 아파트는 대치·개포 생활권을 대표하는 핵심 주거단지로 자리해 왔다.
대치동 개포우성아파트는 1차가 1983년 12월, 2차가 1984년 12월에 각각 입주했다. 대상지는 1989년 택지개발사업을 통해 사업이 완료됐으며, 이후 2002년 개포택지개발지구 지구단위계획구역으로 지정되면서 도시 및 주거환경정비법 제8조와 제9조에 따라 특별계획구역 21에 포함됐다.
개포택지개발지구는 1980년대 심각했던 주택 공급 부족 문제를 해소하기 위해 조성된 택지개발사업이다. 이는 서민주택의 집단적 공급과 개발이익 환수를 목표로 추진된 국내 최초의 본격적인 택지개발 사례로 평가된다. 현재는 지구 내 다수의 공동주택이 노후화됨에 따라 재건축 사업이 순차적으로 완료되었거나 진행 중에 있다.
이 지구에 속한 이른바 우선미 단지(개포우성·대치선경·대치미도) 역시 모두 재건축 사업을 추진하고 있다. 대치미도아파트는 강남 일대 신속통합기획 1호 단지로 선정되어 2025년 7월 정비구역으로 지정됐으며, 대치선경아파트는 신속통합기획 자문사업을 통해 정비계획을 수립하고 올해 1월 주민공람 절차를 마쳤다.
개포우성아파트 역시 2025년 신속통합기획 자문사업을 신청한 이후 두 차례의 자문회의를 거쳐 사업을 추진해 왔으며, 현재는 재건축 정비계획(안)에 대한 공람 절차가 진행 중이다.
개포우성1·2차 재건축 사업의 전체 사업면적은 9만5,083.2㎡다. 이 가운데 공원과 도로 등으로 조성되는 정비기반시설 면적은 1만1,145㎡이며, 공동주택과 부대복리시설이 들어설 획지 면적은 8만3,938.2㎡로 계획되어 있다.
개포우성1·2차 아파트는 현재 임대세대 없이 총 1,140세대로 구성되어 있다. 재건축이 완료되면 기존보다 472세대가 늘어난 총 1,612세대 규모로 주택이 공급될 예정이며, 이 가운데 265세대는 임대주택으로 계획되어 있다.
기존 단지는 전용면적 기준으로 전용 84㎡가 330세대(약 28.9%)에 불과하고, 나머지 810세대가 전용 85㎡ 초과로 구성된 전형적인 대형 평형 중심의 단지다. 이러한 평형 구조는 개포우성1·2차가 오랜 기간 대치동을 대표하는 중대형 고급 아파트로 인식되어 온 배경이기도 하다.
반면 재건축 이후에는 기존에 없던 전용 59㎡ 평형이 400세대 새롭게 도입된다. 이 가운데 임대주택 265세대를 포함해 전체의 약 24.8%를 차지할 예정이다. 전용 84㎡ 중형 평형은 232세대(14.4%)로 구성되며, 전용 85㎡ 초과 대형 평형은 980세대(60.8%)로 계획돼 오히려 기존보다 세대 수가 증가한다.
이처럼 재건축 이후에는 소형부터 대형까지 평형 구성이 한층 다양해지지만, 여전히 대형 평형이 중심을 이루는 단지 구조는 유지될 전망이다.
총 1,612세대 규모로 계획된 개포우성1·2차 재건축 사업에서 조합원 분양분은 1,140세대, 일반분양은 207세대로 구성되며, 일반분양 물량은 전체의 약 18.1% 수준이다.
한편 종전 용적률 179%에서 법적 상한에 가까운 300%까지 용적률이 상향되었음에도 불구하고 일반분양 비율은 상대적으로 낮은 편이다. 이는 토지등소유자를 대상으로 실시한 평형 희망 설문조사 결과가 사업계획에 직접적으로 반영된 것으로 볼 수 있다. 평형 선호도 조사 결과 다수의 조합원이 전용 40평형대 이상의 대형 평형을 선호하면서, 기존보다 대형 평형 비중을 확대하는 방향으로 세대 구성이 계획됐다.
여기에 평당 분양가가 상대적으로 높은 전용 84㎡ 이하 중·소형 평형을 일반분양 물량으로 집중 배치해, 전체 사업의 분양 수입을 극대화하려는 전략도 반영된 것으로 보인다.
이러한 계획에 따라 조합원에게 공급되는 최소 평형은 전용 84㎡로 설정됐다. 따라서 기존 전용 84㎡ 보유자 가운데 감정평가액이 낮거나 동일 평형으로의 수평 이동을 희망한 160명을 제외한 나머지 조합원들은 대형 평형을 신청할 수 있도록 평형 구성이 설계되었다.
정비사업 특화 플랫폼 정비맵 메뉴얼
https://blog.naver.com/jicademy/224187158201
정비계획에 따른 추정 비례율은 80.38%이다.
이는 총 수입인 종후자산액 5조 3871억에서 총사업비 1조 3254억을 차감한 금액을 종전자산액인 5조 530억으로 나눈 값을 백분율로 환산한 값이다.
비례율에 적용된 평당 공사비는 900만 원이며, 일반분양가는 평균 평당 8,490만 원이다.
비례율 타당성검토와 평형별 분담금은 아래에서 상세히 살펴보자.
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