2024년 10월. 임대주고 있던 올림픽선수촌 아파트 임차인이 계약만기시 퇴거하겠다는 의사표시를 하였다. 만기일은 2025년 1월. 임차인은 4년을 거주하였다. 나는 두가지 판단을 하여야 했다. 새로운 임차인을 찾을 것인가. 이번기회에 매도하고 새로운 기회를 찾을 것인가. 새로운 임차인을 들이는 경우 4년간 추가보유를 해야할 가능성이 높다. 세입자 거주중에는 집을 보여주는 부분에 있어서 세입자의 원활한 협조를 받는데 제약이 있고, 토지거래 허가구역 지정에 따라 실거주자만 주택을 구입할 수 있다는 제약이 따르기 때문이다. 사람들은 올림픽선수촌 아파트를 매우 좋은 아파트라 한다. 좋은 사유는 쉽게 찾아 볼 수 있기에 여기서 굳이 열거하지 않겠다. 다들 좋은 아파트라고 하는데, 그러면 가격흐름도 탑 수준으로 고공행진을 하고 있었던가? 그렇지 않다. 그동안 한강변과 강남 상급지가 상승한 수준에 비하면 올림픽의 가격 흐름은 지지부진 했다. 누군가는 저평가 상태라 하고, 저평가 되었기에 향후 상승여력이 많다고도 한다. 올림픽은 지난 4년간 잠실엘스 등 한강변 아파트에 비하면 매우 미약한 가격 흐름을 보였다. 왜 그랬을까 고민을 해봤다. 1. 매우 느린 재건축 속도 올림픽선수촌 아파트는 지난 2020년 경 정밀안전진단을 통과한 이후, 아직까지 정비구역 지정이 없는 상태이다. 정비구역 지정이 없으니 조합은 당연히 없다. 장년층 이상이 많이 거주하는 주민의 특성상 재건축을 서두를 필요가 없다는 의견도 있고, 현재도 살기에 쾌적하다는 의견도 있다. 하지만 나의 생각으로는 느려터진 재건축 속도가 영 맘에 들지 않았다. 4년 보유한 상태에서 앞으로 20년은 더 보유해야 새아파트를 구경할 수 있을 것 같다는 생각이 들었다. 2. 재건축 추진 준비위의 잘못된 정책 방향 현재 올림픽선수촌 아파트는 3종일반주거지역에 용적률은 137% 이다. 내가 바라는 재건축은 50층 신축에 용적률 300%를 내심 기대했다. 그러나, 추진 준비위는 조합원을 상대로 신축아파트 세대수, 용적률 등에 대한 설문조사를 하는데, 도무지 이해가 가지 않는 정책을 들고 나왔다. 1. 올림픽 선수촌을 고급 아파트화 하기 위해 임대아파트를 짓지 않겠다. 2. 쾌적한 아파트를 짓기 위해 용적률을 낮게 하겠다. 용적률이 높아지면 쾌적성이 떨어진다. 3. 오세훈 시장이 35층 룰을 폐지하고 50층이 가능한 상황임에도 50층 이상으로 짓겠다는 말이 나오지 않고 있다. 나의 생각은, 현재 3종 주거지역에 용적률 137% 이니, 용적률 300%까지 짓고, 50층 이상을 기대했었다. 다른 단지들은 용적률을 더 높게 받아서 많이 짓기위한 노력을 하는데, 여기는 이상하게 재건축 희망용적률을 묻는 설문조사를 하는데, 정확한 기억은 나지 않지만, 기억을 더듬어 보면, 신축 용적률을, 1) 170% : 쾌적하나 사업성이 다소 아쉽다 2) 200% 3) 220% : 괘적성과 사업성 두마리 토끼를 모두 잡을 수 있다 4) 250% 이상 : 단지 괘적성이 떨어진다. 뭐 이런 말도 안되는 설문조사를 하면서 단지를 저 용적률로 신축하고자 방향을 정하는 것 같아 매우 아쉬웠다. 재건축추진단에서 단지 고급화를 위해 임대아파트를 짓지않겠다고 방향을 잡는것도 실현가능성 희박한 오판이라고 본다. 서울시에서는 어떤 재건축이든 임대를 최대한 많이 넣고자 하며, 용적률 증가와 증가 용적률의 일부를 공공기여 형식으로 임대아파트를 최대한 확보하려고 할것이다. 임대를 넣지 않겠다고 하면 서울시에서 원활하게 협조를 해줄까? 어려워 보인다. 이렇게 1) 재건축의 속도가 지지부진하고, 앞으로도 속도가 빨라질 기미가 보이지 않는 점, 2) 재건축 추진 방향에 있어서 저용적률 정책, 50층 배제 등 나로서는 이해되지 않는 정책 추진, 3) 한강변 아파트가 약진하고 있는 트렌드 등, 올림픽이 인기아파트에서 다소 소외받고 외진곳에 위치하고 있다는 판단에 올림픽아파트를 매도하기로 결정하였다. 24년 10월에 올림픽 아파트를 부동산에 매물로 내놓자 마자 매수할 물것들을 서치하고 다녔다. 5구역에 19평 아파트가 네이버 매물로 27억 매물이 있었다. 부동산과 통화해보면 매도에 딸린 몇가지 조건들을 얘기하는데, 느낌상 실제 거래가 어려운 미끼매물의 느낌이 들었다. 희망고문만 한다. 현재 시세는 40억 압구정 재건축은 한국 서울 재건축의 마지막 피날래를 장식하고, 이것이 마무리되면 서울의 하이엔드 아파트 순위 변동은 더이상 없을 것이다. 압구정 아파트가 완공되기 전까지는 계속 1등아파트의 왕좌의 자리가 변동할 것이다. 용산 나인원한남, 서울숲 아크로서울포레스트 등을 제외한 일반 아파트 기준으로, 반포 아리팍에서 반포 원베일리로 1등 아파트가 이동하였으며, 반디클이 준공되면 당분간 반디클이 1등을 한동안 지킬 것이고, 신반포 2차와 4차가 준공되면 여기도 반디클 못지 않는 위용을 자랑할 것이다. 하지만 이 모든 아파트 들도 압구정이 준공되는 순간 모두 역사의 뒤안길로 왕좌의 자리를 내줄 것이다. 압구정 3구역은 도면 또한 너무 매력적이다. 전용 84임에도 야외 테라스가 있고, 거실에서는 3면이 외부에 노출되어 조망과 채광이 우수해 보인다. 다만 3구역은 서울시와 현대건설 소유 토지문제, 내부 상가 처리문제, 단지별 대지지분 차이로 인한 갈등, 한강변 아파트와 비한강변 아파트의 갈등 등 산적한 문제가 많아 앞구정 중에서도 가장 늦게 준공될 것 같다. 아마 내 생에 신축을 못 볼 수 도 있고, 볼 수 도 있다. 신반포2차에 꽂혔었다. 재건축이 되면 반포의 대장이 되는 아파트다. 여기는 토지거래허가구역이라 매수하는 경우 실거주를 하여야 한다. 단지내부를 차로 한바퀴 돌다 나오면서 차량이 빠지지 않아 식겁했다. 옆에 있던 집사람 눈치만 계속보게 된다. "이런 곳에 나보고 살라고?" 이런 눈치다. 당시 네이버 매물은 30억 정도였으나, 실제 통화를 해보면 진행이 용이하지 않은 상태였다. 당시 강남권 매물의 상당수는 허위매물이 많았다. 매물이 30억에 올라와 있어도 30억에 거래가 되지 않는 시장상황이었다. 부동산에 전화하면 이런 저런 말돌리기를 하고, +2억 정도 더 붙이기를 반복했다. 어쨌거나 지금은 여기 22평이 39억이다. 지금은 성수가 핫하지만, 24년 10월만해도 매우 한가로웠다. 가격도 지금보다 10억정도 빠진 상태에서 살 수 있었다. 허가구역이라 실거주하던가 임대사업자를 내던가 하여야 하고, 상업용 매수시 사업자등록을 하여야 한다. 성수와 한남을 매우 많이 고민했다. 준공후 시세는 비슷할 것 같고, 개인적으로는 초고층 아파트 45층에서, 거실의 대형 우드슬랩 테이블에 앉아 한강을 남쪽으로 바라보면서 와인한잔 하는 로망을 가지고 있다. 여기 앉아 한강과, 압구정 초고증 아파트를 바라보면서 커피 한잔을 하면 좋은 아이디어가 그냥 떠오를 것 같다. 성수전략정비구역의 단점은, 대형 비중이 적다는 점이다. 20% 미만이다. 세대당 주차대수가 작다. 세대당 1.3대이다.(댓글: 성수는 주차대수 2.6대정도 될것입니다 정보 수정 부탁 드립니다) 왜 이런 설계를 하는지 모르겠다. 나중에 설계변경으로 개선이 일부 될 여지는 있지만, 당시 기준으로는 이 부분도 이해가지 않는 부분이었다. 결론은 속도면에서, 시간이 많이 걸릭것 같다는 생각에 성수를 버리고 한남을 선택하기로 했다. 고민결과 한남뉴타운으로 방향을 잡았다. 그 사유는, 1. 매수가능한 가격 수준 2. 실거주 하지 않아도 되어, 소유와 투자의 분리 3. 한남2구역의 경우 관처를 앞두고 있어 상대적으로 짧은 투자기간으로 준공까지 기대 가능 4. 한남뉴타운 2,3,4,5구역이 모두 완공되면 1만세대에 육박하는 거대한 고급 주거단지로 변신하여 한남동의 고급 아파 트 시대 도래 기대. 5. 한남 뉴타운 인근의 고급 아파트 단지 포진 및 신규 개발로 인근 지역의 지속적인 고급화 진행 ** 투자의 큰 방향 1. 대출을 많이 받자. 레버리지를 최대한 활용하자. 2. 재개발이나 재건축으로 들어가 조합원 경험을 쌓자 10월초. 올림픽 매물을 내놓자 마자 찾아간 한남 뉴타운 부동산. 첫 부동산에서 가슴뛰는 물건이 나타났다. "첨부터 이러면 안되는데..." '초기에 이런 매물이 나타나면 안되는데..." #급매 #2구역 #한남뉴타운 ■가장좋은조건(주인전세2억+주인근자당15억)과대출(최대25억가능)로가장적은투자금(1.5억)으로한남뉴타운2구역최대평형59평분양가능급매 ■급매 한남2구역주택 감정40.5억 매가43.5억 주인전세2억+주인근저당15억 대출7~15~25억 투자19.5~11.5~1.5억 *피3억 *59평+상가분양 *최소투자금1.5억필요 ■ 자금계산 매가43.5억 -매도인전세2억 -매도인근저당15억 -대출최대25억 =투자금1.5억 *향후 추가분담금은 없음 감정가 40.5억 - 59평 조합원분양가 35.5억 = 5억 오히려 환급받음 *향후 미래가치는 약100억 예상(평당1.7억시, 현재 반포 35평 60억 ) 지금 봐도 또 가슴이 뛸라 한다. 처음 봤던 물건이지만 범상치 않은 물건임을 직감할 수 있었다. 이 물건을 가지고 부동산에서 한참 브리핑을 받고 있는 와중에 부동산 사장이 한통의 전화를 받았다. "안녕하세요. 매물 올리신거 보고 전화 드립니다. 매가 43.5억짜리 매물 진행 가능한가요?" "네 가능합니다" "내일 아침에 뵐 수 있을까요?" "내일 아침 10시에는 다른 손님 약속이 있는데요' "그럼 아침 9시에 뵐 수 있을까요?" "네 가능합니다." "네 그럼 내일 아침 9시에 뵙겠습니다" 부동산 사장 수화기 건너 들려오는 손님은 목소리로 추정컨대 젊은 사람으로 보였다. 그 사람의 목소리는 다소 긴장되고 떨림이 느껴졌다. 나는 속으로 생각했다. " 저 사람이 내일 저 물건을 낚아 채 갈 것 같다" 목소리에 진지함이 묻어 있었고, 이런 저런 군소리를 하지 않는 것으로 보아 물건에 대한 판단이 모두 끝난것 같은 느낌이었다. * 한남2구역 * 이태원동 17-2, 곧 매매될듯, 향후 등기부 확인할 것, 2024.10.9 확인 => 매매완료 43.3억(2024.10.10 계약) * 토지 종전평가액 : 218*18,460,000 = 4,024,280,000 원 * 권리가액 40.5억은 신뢰 가능. 위 물건은 예상과 같이 전날 전화 통화한 사람이 매수했다. 후에 알고보니 저기 매수한 사람은 장그래 였다. 장그래는 유료로 매수대행을 해주는 부동산 인플루언서. 젊고 착한 사람이다. 처음 접한 물건이 매우 좋은 물건이라 아쉬움이 컷지만 아쉬움을 뒤로 하고 다른 물건들을 찾아다녔다. 속도가 빠른 한남2구역을 주로 보러 다녔는데 당시 프리미엄은 10억~11억 정도였다. 두번째 눈에 들어온 물건은 무허가건물이었다. 매가 12.7억 감정가 1200만원 프리미엄 12.58억원 84타입 조합원분양가 : 19.5억 추가분담금 : 19.38억 총매입가 : 12.7 + 19.38 = 32.08억 당시기준으로 프리미엄이 다소 높긴 하나, 재개발 물건은 원래 물건이 작을 수록 초투금액이 작기때문에 프리미엄이 높다. 장점은, 대출없이 매수하여 금융비용에 대한 고민을 잊어 버릴 수 있다는 점, 단점은 이주비대출 등의 혜택을 받을 수 없다는 점이다. 이 물건은 가계약금을 입금하고 계약날짜까지 잡았으나, 계약 전날 저녁에 매도인의 변심으로 결국 계약에 이르지 못했다. 이 물건은 이후 약 몇주간 잠수를 타다가 2025년 초에 프리미엄을 14억 정도로 올려서 시장에 다시 나왔다. 그 이후 에도 계속 프리미엄을 올려 25년 5~6월까지 시장에 나왔으며, 나중에는 프리미엄을 계속 올려 정확하지는 않지만 20억에 근접하는 수준으로 올린 것 같았다. 무허가 물건도 놓치고, 매도만 하고 매수를 하지 못할 수도 있다는 조바심에 한남동 부동산들을 들쑤시고 다녔다. 아무리 들쑤시고 다녀도 다 그 물건이 그 물건이고 새로운 물건이 없었다. 부동산 마다 한정된 물건을 가지고 동일한 브리핑을 하고 있었다. 딱히 이거다 하는 물건도 없었다. 그냥 그런 물건이었다. 빌라이며, 종전평가 11억, 프리미엄 11억, 매가 22억인 물건. 평범한 물건이었는데, 이거라도 계약을 해야 하는지 고민이 되었다. 추가부담금 8.5억이니, 22+8.5 = 30.5억원이 총매입가 이다. 이 물건을 사야하나 고민하면서 결정을 하지 못하고, 매일 매일 스트레스를 받고 있던 중, 놀면 뭐하나 하는 생각에 네이버 매물을 다시한번 서치 했다. 그러던 중, 내눈을 의심케 하는 매물이 하나 있었다. 매가 23억, 권리가 13.8억, 프리미엄 9.2억, 추분 5.7억, 총매입가 28.7억. 시세대비 약 2억원이 싼 금액이었다. 허위매물 아닐까? 혹시나 하는 마음으로 전화를 했다. 부동산에서 거래 가능한 물건이라 한다. 부동산 사장님께 "그 조건으로 거래 가능하다면 그 물건 매수 하겠습니다" 라고 오더를 내렸다. 그날 밤 등기부등 관련 서류를 확인하고, 다음날 아침 바로 현장으로 가서 물건을 확인했다. 단독주택이고, 현장확인 결과 멀쩡한 물건이었다. 당일 부동산에 연락해서 매도인으로 부터 계좌를 받고 바로 계약금을 송금했다. 물건 확인이 전날 저녁 6시. 계약금 송금이 다음날 오전 11시 이니 물건확인부터 계약금송금까지 17시간 걸린셈이다. 가계약금을 송금하고 나서 부동산에 계약서 작성날짜를 조율하려 했는데 나중에 알고보니 이 물건이 상속물건이었다. 즉, 등기부상 소유자가 망자이고, 상속인과 최종 계약을 마무리 하여야 하는 상황이었다. 등기부상 소유자는 1명이었으나, 상속인은 총 4명이었다. 상속세 납부기한이 6개월이니, 상속인들이 이 기한 내 매도와 상속세 납부까지 마무리 짓고자 하는 것으로 보여 매가가 낮은 것 같았다. 가계약 이후 본 계약까지 약 1달이나 시간이 소요되었으나, 그 긴 시간동안 나는 부동산에 보채지 않고 묵묵히 기다렸다. 빨리 계약서를 쓰자고 닥달하면 매도인측에서 계약을 해지 하자고 할 수 도 있는 상황이었다. 아무소리 하지 않고 연락이 올때까지 기다렸다. 다행히 해피엔딩으로 올림픽 매도와, 한남 매수를 탈없이 클로징했다. 올림픽을 1억정도 싸게 매도했지만, 한남을 2억정도 싸게 매수 했으며, 매수 이후 가격 흐름은 두 물건이 비교되지 않는다. 좋은 물건을 소개해주신 한남타운 부동산 박상철 대표님 이자리를 빌러 다시한번 감사표시 드립니다. https://blog.naver.com/sangch11 한남타운공인중개사무소 / 한남동원주민 : 네이버 블로그 한남타운공인중개사사무소 등록번호11170-2015-00104 ☎ 전화번호 : 02-797-9119. 용산구 대사관로30길11. 대표 박상철 2010년 개업 16년 중개경력 한남동전문 원주민 부동산 한남뉴타운,한남동 건물/빌딩 매매 전문. blog.naver.com https://blog.naver.com/ylswrea/223981556046 https://blog.naver.com/ylswrea/223981556046
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