바쁘신 분은 요약본만 보십시오 “3지역 중 거점의 힘이 가장 강한 곳은 잠실!!” “잠실의 상징인 엘리트가 노후화 되는 것은 함정!!” “서초구이지만 방배는 사실상 동작구!!” 안녕하세요. 부동산개발업 현업 중인 위시리치 입니다. 지난 월요일에 쓴 칼럼에 많은 분들이 뜨거운 관심을 주셔서 감사합니다. 종종 지역에 대한 글을 쓰게 되면 특정 지역을 비하한다고 생각하시는 분들도 있으나 하나의 접근법으로서 이해하시고 폭넓은 토론과 의견 교환을 나누었으면 합니다. [지난 칼럼] “(부록 : 반포 vs 대치) 신축 다신신도시는 왜 노원구를 압도하지 못했을까?” https://cafe.naver.com/jaegebal/5890195 지난 칼럼에서의 핵심은 아무리 잘 조성된 경기도 신도시여도 서로 연접되어 있는 서울시 거점이 어디인지 따져봐야 한다는 것입니다. 따라서 다산신도시 vs 노원구를 사례로 들어 왜 강남접근성이 더 좋은 다산신도시가 노원구 아파트를 압도하지 못하는지 도시계획을 근거로 해석을 했습니다. 한편 이 글에 대해 좋은 의견을 남겨주신 부동산스터디 회원분께서 잠실과 개포, 방배에 대한 저의 생각을 궁금해하셨습니다. 세 지역 모두 잠실주공5단지, 개포자이프레지던스, 디에이치방배 등이 평당 1억 클럽을 돌파했기 때문에 우열을 가리기 어려울 것입니다. 즉, 잠실, 개포, 방배 세지역 모두 각자의 장단점이 뚜렷하고 생활권, 주거에 대한 관점 등에 따라 누군가는 잠실을, 누군가는 개포를, 누군가는 방배를 선호할 것입니다. 통상 잠실(+신천까지 포함한다면)을 상징하는 인프라는 한강변과 롯데월드타워, 석촌호수입니다. 우수한 자연환경과 함께 메가상권을 동시에 누릴 수 있는 입지적 매력을 가지고 있습니다. 또한 삼전동 일대에는 학원가가 형성되어 있고 잠실중학교 등 교육인프라도 양호하나 잠실새내역, 방이동 먹자골목 등 전형적인 유흥가도 혼재되어 있습니다. 한편 개포(+일원동까지 포함한다면)는 대치동과 닮은꼴이며 대치동이 형님이면 개포, 일원동은 아우와 같은 성격을 지녔습니다. 정온한 주거환경과 양호한 학군, 대표적으로 개원중, 중동고 등 선호하는 학교들이 포진되어 있습니다. 흔히 “민도”라고 표현되는 포괄적인 개념… 탄탄한 신축 아파트 단지들과 난잡하지 않은 상권, 유해시설, 거주민들의 소득수준 등 소위 배운 사람들의 도시 같은 느낌을 강하게 주는 곳입니다. 마지막으로 방배는 서초구의 관문 입지로서 방배13,14,15구역 등 정비사업지들이 각광을 받으면서 새롭게 떠오르는 곳이 되고 있습니다. 뿐만 아니라 인접 지역이 반포라는 것도 투자자와 실거주자에게 매력적으로 끌리는 요소 중 하나입니다. 그러나 잠실, 개포에 비해서는 블록별 아파트 지구의 면적이 상대적으로 적고 노후 저층주거지들과 혼재되어 있는 모습입니다. 도시공간구조를 통해서 3개 지역을 좀 더 디테일하게 분석해볼 수 있습니다. 일반적으로 서울의 도시공간구조상 위계는 도심>광역중심>지역중심>지구중심 입니다. 이 위계로만 본다면 잠실>방배>개포로 해석될 수는 있습니다. 그러나 거점지역 및 주변지역이 실제로 개발이 진행되는지, 진행된다면 평당 얼마에 땅값이 책정되는지 살펴봐야 합니다. 잠실 일대의 거점은 잠실광역중심으로 중심지 답게 잠실주공5단지, 장미1,2,3차, 미성크로바(잠실르엘) 등 재건축 기대주들이 포진되어 있습니다. 한때 잠실의 영광을 이끌었던 엘스, 리센츠, 트리지움 등이 서서히 해가 지고 있지만 현재의 아파트 시세들이 생각보다 경쟁 지역들에 비해 밀리지 않는 것도 광역중심지 다운 디벨롭 사업들 덕분이라고 봐야 할 것입니다. 개포 일대의 거점은 개포지구중심 입니다. 의외로 개포동역세권 일대는 상가재건축(+디벨롭 포함)의 성지로 각광받고 있습니다. 도시계획상으로도 개포주공 아파트 재건축에 걸맞는 상권+일자리를 세팅하는 것이 핵심 과제이기도 합니다. 이 때문에 재건축 움직임이 있는 몇몇 상가의 시세는 평당 1억을 초과하기도 합니다. 그러나 지역적 특징 답게 거점으로서의 확장성은 떨어진다는 한계점이 존재하고 있습니다. 마지막으로 방배동은 동작구의 핵심 거점 중 하나인 사당이수지역중심과 방배지구중심 등 서울시의 핵심 거점지가 서로 밀집되어 있습니다. 역세권 디벨롭 사업지의 평당 가격이 1억을 초과하는 등 거의 서울 외곽 광역중심지인 창동, 상계와 맞먹는 시세를 형성하고 있습니다. 결국 방배는 도시위계상으로 보면 사실상 동작구 생활권인 셈이지만 그게 꼭 나쁜 것은 아닙니다. 오히려 사당이수 일대에 거점개발과 함께 주거지 개발까지 활발하게 이루어진다면 어마어마한 시너지 효과가 발생합니다. 그러나 민선8기 동작구청장 공약에서 사당이수에 대한 관심은 신대방동, 상도동 보다 덜 합니다. 실제 정비구역 지정 동향을 보면 상도동 일대는 역세권까지 광범위하게 지정되었으나 사당역-이수역 일대는 상권이 강한 지역까지 개발 범위에 미치지 못하고 있습니다. 이는 분명히 방배동의 성장을 제약하는 요소로 작용할 것입니다. 아파트의 시세대로만 본다면 잠실 vs 개포 vs 방배 중 잠실에 걸 수 있는 기대가 크고 거점지역의 기능과 영향력 등도 잠실 쪽에 무게가 기울어질 수밖에 없습니다. 그러나 잠실은 소위 누구나 아는 좋은 입지로 여겨져왔기 때문에 저평가 된 가성비 매물을 더 이상 찾는 것은 쉽지 않으며 탄천변의 아시아선수촌 아파트나 소재지상 신천동인 장미1,2차 아파트 등 투자할 수 있는 곳이 한정적이라는 단점이 있습니다. 한편 개포동 일대는 개포지구중심 내 역세권 구분상가가 틈새시장으로 접근하기 용이할 것입니다. 이미 재건축을 진행하고 있는 선행사례들이 있기 때문에 이런 트렌드는 집합건축물 구분소유주 전체에 큰 영향을 줄 것입니다. 방배는 저층주거지도 혼재된 곳이기 때문에 역세권시프트를 포함한 초기재개발 잠재력이 높은 투자처들이 널려 있습니다. 단, 최근 오세훈 서울시장의 행정동향 등을 고려했을 때 지정 자체도 쉽지만 재개발 반대 등 여러 부작용에 의해 해제 또한 빠르게 되는 경향이 있습니다. 따라서 극초기에 선점하지 않는 이상 이미 “가칭 추진위사무실”이라도 개소한 정비구역에 투자하는 순간 상당한 프리미엄이 붙을 수 있으므로 무조건 입지 좋아보인다고 매수하기 전에 주변 다세대주택 시세 등도 꼼꼼하게 체크해야 할 것입니다. ================ ※ 위시리치 필명을 구독+좋아요 해주시면 이런 귀한 정보를 편하게 보실 수 있습니다. ================ 저의 부동산 투자의 이론적 토대는 도시계획 기반 투자를 확립한 서경파파님을 따르고 있습니다. =========================
|