지금까지 급지도를 통해서 지역별로 25년 신축일 때의 가치를 정했습니다. 일반적으로 등급으로 나누는 급지도는 여러분의 투자에 전혀 도움이 되지 않습니다. 글쓴이의 급지도에서 여러분이 다르다고 생각하는 숫자는 고쳐서 사용하시면 됩니다. 「20억 최고의 서울 투자」 시리즈에서 급지도를 실전에 활용하는 방법을 알려드렸습니다. 내가 가진 자산으로 어디쯤을 투자 할 수 있는지, 안전마진은 어떻게 되는지의 기준으로 활용했습니다. 오늘은 여러분의 ‘갈아타기’ 투자 여정의 최종 종착지, 압구정에 대해 이야기해보려 합니다. 압구정 투자를 이해하기 위해서는 압구정 입문 코스인 압구정 5구역을 먼저 이해해야 합니다. 먼저 압구정5구역의 종전 종후 세대수에 대해 살펴봅니다. 위의 표와 같이 압구정 5구역 조합원은 본인이 가지고 있는 평형과 가장 비슷한 평형으로 배정되도록, 정비계획상 세대수가 치밀하게 계획되어 있습니다. 기존 19평형 조합원은 24평형을, 기존 27평형 조합원은 30평으로, 31평형 조합원은 34평으로 가게 끔 정비계획을 수립하였습니다. 1+1, 현금청산자는 소수이기에 상향지원이 쉽지 않은 구조입니다. 그러나 재건축 후에도 자기평형을 그대로 받기때문에 조합원 끼리 다툼을 줄이는 역할을 합니다. 정비계획상 19A평형에서 24평형을 갈때 추가분담금 3.9억 31평형에서 34평형을 갈때 추가분담금 5.5억 공사비 평당 1200만원 보수적으로 계산 시 19A평형에서 24평형을 갈때 추가분담금 5.5억 31평형에서 34평형을 갈때 추가분담금 8억 재초환4억 가정 시 총투는? 압구정5구역 24평 총투는 39억+5.5억+재초환4억, 48.5억 압구정5구역 34평 총투는 56억+8억+재초환4억, 68억 지금 압구정에 투자하게 된다면 압구정 24평을 48.5억, 34평을 68억에 평당 2억 꼴로 사는 겁니다. 급지도 상 압구정 비한강뷰 국평은 66억 임으로 비한강뷰로 계산시 안전마진은 0입니다. 그러나 한강뷰 확률에 따라서 안전마진은 올라갑니다. 24평과, 34평의 한강뷰 확률을 계산해 봅니다. 24평 한강뷰부터 살펴보면 배치도상 파란색 선이 24평으로 한강뷰가 불가능한 세대는 좌측 하단 동그라미 친 동으로 보입니다. 또한 한강변으로 부터 3열 동은 C급 정도의 사이뷰가 상당수 예상됩니다. 34평의 한강뷰는 대부분 A급으로 투자 측면에서 안전마진을 높이고 마음을 편하게 해줍니다. 국평기준 한강뷰의 질에 따라 최소 10억에서 최대 20억정도의 안전마진이 확보되는 셈 입니다. 같은 아파트라도 평형에 따라 한강뷰 확률에 따라 안전마진이 다르다는 것을 인지하셔야 합니다. 그 밖에 주의사항으로는 압구정5구역 24평에는 조합원 194세대 임대 140세대가 있습니다. 서울시 정책 상 같은 평수로 소셜믹스 된다는 부담감이 존재합니다. 투자 시 자산 가치에 영향을 줄 수 있는 변수로 반드시 고려해야 합니다. 위에서 언급했듯이 압구정에 입성하기 위해 압구정5구역 19평을 매수 시 몇 가지 걸림돌이 있다면 다른 대안투자도 검토해 볼 필요가 있습니다. 상급지 갈아타기의 목적은 자산을 효율적으로 불리기 위함이지 맹목적인 상급지 갈아타기는 지양합니다. 급지도를 40평, 50평버전으로 만들어 보면 최상급지 30평과 상급지 40평, 50평 등 다양한 상황에서의 급지 비교가 가능해 집니다. 결론적으로 최상급지 소형, 중형 투자의 대안으로 상급지 대형 평형 투자도 충분히 고려할 만한 전략입니다. 압구정5구역 19평(초투 39억) 투자와 함께 고려해 볼 만한 곳이 신반포2차 22평, 성수여의도 40평대 배정 매물 압구정5구역 31평(초투 56억)은 압구정3구역 30평대, 신반포2차 30평 및 한남4,5구역 50평 배정 매물 투자를 함께 고려해 볼 수 있습니다. 압구정 투자편을 통해 말씀드리고 싶은것이 부동산 투자라는 것이 단순히 상급지의 아파트를 산다는 개념이 아니라, 정비계획, 안전마진, 입지, 평형 그에 따른 대안투자처, 한강뷰까지 모두 고려한 고차원 전략이 필요하다는 겁니다. 무조건적인 갈아타기보다는, 본인의 자금 상황과 투자 목표에 맞춘 전략적 접근이 중요합니다. 우리집은 정비구역 소통채널을 만들었습니다. 대화 주제는 최상급지, 상급지 투자 입니다. https://open.kakao.com/o/gzWxFpNh
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