안녕하세요. 부동산개발업 현업 중인 위시리치 입니다. 부동산 투자 참여자들이 가장 많이 겪는 딜레마가 바로 본인의 가용 자금 내에서 매수할 수 있는 상급지에 갈지.. 너무 무리한 것을 포기하더라도 적절한 중급지, 하급지에 갈지... 고민하게 되는 것이고, 이런 상황에서 현명한 선택을 위해 부동산 공부를 해야합니다. 용의 꼬리가 될 지... 뱀의 머리가 될 지... 쉽게 비유하면 이렇습니다. 특히 많은 사람들이 용의 꼬리를 잡으려고 하는 이유는 바로 신축아파트가 되는 것을 전제할 때 엄청난 기대이익을 얻을 수 있을 것이라는 심리적 안정감에서 기인합니다. 즉, 투자 공부를 깊게 하지 않고 단순히 입지적 요소만으로 판단함으로써 입지가 좋으니 재개발, 재건축 되면 무조건 신축 아파트 대장이 된다는 환상 속에 한방에 인생역전을 노리는 것을 선호합니다. 사실 투자자들의 욕심은 대한민국 국민들만의 특징이라고 보긴 어렵습니다. 최근 코인 투자자들에게 공포를 심어주었던 트럼프의 중국을 향한 100% 관세공격으로 토요일 새벽에 갑자기 시세가 폭락했습니다. 뉴스에서는 이번 대규모 청산이 코인 역사상 역대급 규모였다고 합니다. 수많은 로또를 노리는 투자자들이 비트코인, 이더리움이 아닌 알트코인 선물 거래에 베팅했는데 이들 물량이 한꺼번에 청산 당한 것입니다. 종종 부동산스터디 등에서도 이런 투자를 추천하는 분들이 계신데... 어차피 상승장이니 기왕 코인을 하는 것이면, 기왕 주식을 투자하는 것이면 레버리지를 추천하는 칼럼니스트들이 종종 있습니다. 그러면서 현물 투자자들이나 레버리지가 없는 종목을 투자하는 사람들을 한심하고 겁이 많은 부류로 조롱하기도 합니다. 그러나 이번 청산으로 결과적으로 상승장이더라도 세상을 너무 만만하게 여긴 것에 대한 대가가 얼마나 무서운지 제대로 교훈을 얻어가셔야 합니다. 부동산 투자도 마찬가지입니다. 용의 꼬리가 되는 것은 엄청난 레버리지를 쓰는 투자입니다. 게다가 정부마저도 대출 제한 등의 규제를 거는 등 심판자가 아닌 시장 플레이어가 되어 버리니 지나친 레버리지 투자는 지양해야 합니다. 물론 한남동, 서계동, 청파동과 같은 상급지에서 재개발로 지정되는 순간 시세 폭등은 장위동, 면목동 재개발과 비교하면 엄청난 도파민을 제공합니다. 이 때문에 물려 있어도 상급지에 물리는게 훨씬 낫다는 말도 존재합니다만... 이건 굉장히 결과론적인 이야기일 뿐입니다. 코인 레버리지 투자에 의한 청산은 그냥 시드머니만 날라가는 것이지만 부동산 레버리지 투자에 의한 청산은 가족 구성원 모두에게 빚쟁이가 되어 버립니다. 지금 서계동, 청파동, 창신동 등이 신속통합기획으로 지정 되었지만 지난 2008년에도 재개발 유망주로 알려져 약 15년 이상 애를 먹었다는 사실... 그 기간 동안 어떻게든 살아 있다면 상관은 없지만 충분히 버틸 만한 현금흐름이 되는지 자기 객관화가 필요합니다. 어쩌면 뱀의 머리를 선택한 사람들.... 그때 당시 기준으로는 아현동이나 전농동 재개발에 투자한 사람들이 더 합리적인 결과를 낸 것에서 교훈을 얻어야 합니다. 한강벨트, 정보사부지, 민도가 좋으니까... 이런 것들을 지나치게 신뢰하는 투자가 과연 올바른 투자인지 과거의 사례를 봐야 합니다. 약 15년 전....서계, 청파, 창신 재개발에 투자했던 사람들... 지금 서초, 삼전, 자양동 재개발에 투자하는 사람들.... 용이 되는 것은 상당히 매력적이지만 용이 되기도 전에 꼬리부터 잘리지 않도록 현명한 투자에 대해 곱씹어 보셨으면 합니다. ================ ※ 위시리치 필명을 구독+좋아요 해주시면 이런 귀한 정보를 편하게 보실 수 있습니다. ================ 저의 부동산 투자의 이론적 토대는 도시계획 기반 투자를 확립한 서경파파님을 따르고 있습니다. =========================
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