최근 아서포의 290억 거래(104평형)가 있었습니다. 서울 내 거래가액 중 최고가를 경신하였죠. 전에는 나인원 한남 250억(101평형)이 최고가였습니다. 둘다 펜트하우스이구요. 참고로 1년전이긴 하나 반포 아리팍 펜트가 180억에 거래된 적이 있습니다. 펜트의 경우에는 부르는 게 값이라, 이 가격을 갖고 그 지역의 급지를 추정해보는 것은 적절하지 않아서, 대표적인 아파트를 토대로 그 지역의 재개발/재건축 아파트 가격을 현재 시점 가치로 추정해보려 합니다. 한남 (한남/이촌) - 기준 아파트: 첼리투스 - 첼리투스는 전 평형 모두 50평형으로 구성되어 있으며, 최근 실거래가 기준으로 58억 3천(44층)이 최고가 입니다. - 이 가격을 향후 한남뉴타운의 기준점이라고 보면, 현재 국평 RR 기준으로는 51억 정도 될 것으로 예상됩니다. 근거는 국평으로 전환하면서 80% 적용하였고, 여기에 대단지 프리리엄 10% 상향 보정하였습니다. (사실 한남뉴타운은 층고 제한이 있어, 49층의 첼리투스 대비해서 이 정도 가치가 나오지 않을 수도 있다 봅니다.) - 한남 뉴타운은 대규모 단지라는 장점은 있으나, 현재의 이촌/한남/한강로 일대의 시세를 보면 그 업사이드가 그리 높지 않다고 봅니다. (한뉴의 초투가 높은 것은 미래가치를 반영했다기보다는 재개발 지정 초기 업자들의 장난질로 인한 극심한 쪼개기 영향이 좀 컸다고 생각해요) - 그리고 한남이 입지로 용산공원을 장점으로 내세우는데, 용산공원 최 인접한 용산센트럴파크 가격을 보면, 그 영향 이 그리 크지 않을 것으로 판단되어 집니다. 성수 (성전) - 기준 아파트: 트리마제 - 트리마제 국평 최근 실거래가는 54억 9천(46층)이 최고가 입니다. - 이 가격을 향후 성수전략정비구역의 기준점이라고 보면, 현재 국평 RR기준으로는 60억 정도가 될 것으로 예상됩니 다. 근거는 성전이 더 높고 더 대규모 단지인 점으로 10% 상향 보정하였습니다. 반포 1단지 (디에이치클래스트) - 기준 아파트: 원베일리 - 원베일리 국평 최근 실거래가는 72억입니다. - 이 가격을 향후 디에이치 클래스트의 기준점이라고 보면, 현재 국평 RR기준으로는 79억 정도가 될 것으로 예상됩니 다. 근거는 디에이치 클래스트가 더 대규모 단지인 점으로 10% 상향 보정하였습니다. 대치 우선미 - 기준 아파트: 래대팰 - 래대팰 국평 최근 실거래가는 47억 입니다. - 이 가격을 향후 우선미의 기준점이라고 보면, 현재 국평 RR기준으로는 56억 정도가 될 것으로 예상됩니다. 근거는, 래대팰 대비 더 고층인 점과 이에 따른 양재천 조망권 20% 반영하여 상향 보정하였습니다. 개포 567 - 기준 아파트: 개포 4단지 (개자프) - 개자프 국평 최근 실거래가는 40억입니다. 참고로 디자개는 38억 - 개포 5단지는 개자프 국평 대비 10% 정도 양재천 조망권 가치를 보정하면, 44억 가량 정도가 될 것으로 예상됩니다. 압구정은 논외로 하는게 맞을 듯 하구요. 그럼 대략적으로 압구정>반포>성수>대치>한남>개포 순으로 정리가 될 듯 합니다. 이런식으로 투자 기준점을 잡으면 어떨까 싶네요. 공교롭게도 압구정>반포>성수 순은 아리팍 전 조합장이었던 한형기 씨의 견해와 동일합니다. 참고로, 한형기씨는 성수가 반포랑 나란히 갈거라고는 했지만, 현재 실거래가 기준으로 보면 성수는 반포 밑에 있는 게 맞는 거 같네요.
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