1. 들어가면서 a. 목동과 잠실의 변화 1970년대 잠실지구가 조성되어 잠실 내 아파트가 지어지던 시점부터 현재시점까지 목동과 잠실의 변화를 살펴보면 아래와 같다. 1) '70~'80년대 : 잠실, 목동의 탄생 잠실지구는 잠실도와 부리도 사이 공유수면매립을 통해 조성된 택지지구이다. 공유수면매립 와중 잔여수면은 석촌호수가 되었으며, 공유수면매립 후 잠실도 및 공유수면매립부지에 주공,시영아파트 등 저밀도아파트 및 잠실고층주공아파트, 민간건설사에서 지은 중.대형평형 위주 고층아파트 등이 어우러져 현재 잠실지구를 구성하게 되었다. 목동지구는 1963년 경기도 김포군에서 서울시로 편입된 지역으로 안양천 서쪽 갈대밭 및 진흙투성이였던 지역이었다. 그래서 이 지역에는 도심에서 밀려난 사람들이 무허가주택 등을 지어 살게 되었는데 1986년 아시안게임 및 1988년 올림픽준비를 위해 김포공항에서 잠실올림픽주경기장으로 가는 길가에 위치한 목동의 전면개발이 이루어지며 기존 철거민들을 몰아내고(당시 목동에서 밀려난 철거민들은 경기도 시흥시 등으로 이주하였다.) 목동신시가지 아파트들이 조성되었다. 2) '90~'00년대 : 목동의 전성기 1990년대에서 2000년대는 목동의 전성기라고 생각해도 될 정도로 목동의 위상이 높았던 시기였다. 최초 조성시점부터 중.대형평형 위주로 구성되었으며, 평균 130%대의 낮은 용적률로 조성되어 상당히 깔끔한 모습을 보인 목동신시가지는 많은 중산층이 정착함에 따라 2000년대 이후 학군지를 이루게 되었으며, 2000년대 중.후반에는 서울 내 강남3구(강남, 서초, 송파)와 더불어 '버블세븐'이라 불리던 지역이었다. 이 시절 국내 3대 방송사 중 하나인 SBS도 여의도에 있던 사옥을 목동으로 옮기면서 방송관련 인력들도 대거 목동으로 이사를 오게 되었고 이해찬세대 이후 대치동에 이은 우리나라 NO.2 학군지를 굳혀나가게 되었다. 3) '10년대 : 갭투자의 성지 잠실 2008년 국제금융위기 및 이명박정부의 강남보금자리주택공급 등을 통해 서울 내 아파트가격이 안정화되어가던 시기 잠실은 과거 저층아파트였던 잠실주공1~4단지, 잠실시영이 재건축이 완료되어 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오(속칭 엘리트레파) 5개 단지 약 24,500세대의 아파트가 거의 동시에 입주하였다. 이에 따라 잠실은 입주직후 상당히 낮은 전세가격(33평 기준 2억원대의 전세가격을 보였다)을 보였으며, 이후 2010년대에는 전세가격은 조금씩 상승하였지만 매매가격은 지지부진해 2010년대 중반 '갭투자의 성지'가 되었다. 이 시기 목동은 여전히 대치동에 이은 학군지로서 위상은 유지하되, 재건축에 대한 이야기가 서서히 언급되었지만 실거주자들이 많아 재건축의 추진은 어려운 시기였다. 4) '20년대 이후 : 1급지가 된 잠실 2017년 문재인정부 등장전후부터 서서히 움직이던 부동산시장은 문재인정부의 반복된 부동산규제에 부동산가격이 큰 폭으로 상승하였으며, 정부역시 규제를 반복하는 모습이 이어졌다. 특히 잠실의 경우 2020년 6월 국제교류복합지구 개발에 따른 투기수요유입 등을 이유로 강남구의 청담동, 삼성동, 대치동과 함께 토지거래허가구역으로 지정되었는데, 이후 잠실동 내 아파트들의 가격은 다소 더디게 움직였다는 이야기도 있지만 토지거래허가구역 지정이 되려 잠실동을 강남구 내에 위치한 청담, 삼성, 대치와 비슷한 선상에서 아파트를 바라볼 수 있게 만들었다. 그리고 2025년 현재 잠실은 고소득전문직 등의 유입이 많아지며 실거주를 하는 사람들이 늘어나게 되었다. 한편 목동역시 2023년 재건축 관련 규제완화와 더불어 재건축의 진행이 이루어지고 있지만 아직까진 목동6단지 정도를 제외하면 의미있게 재건축이 진행된 사례가 많지 않으며 학령인구감소 및 아파트노후화 그리고 마포 등 신축아파트 밀집지역이 늘어남에 따른 대안지역탄생으로 학군지로서의 지위가 점점 흔들리는 모습을 보인다. 이를 보면 한 때 목동은 잠실보다 더 높은 가격을 보이는 지역이었지만, 시간이 지날수록 목동과 잠실의 여건이 변화하는 모습이 이어지고 있다. 이 글을 통해 목동과 잠실의 과거, 현재, 미래 모습을 생각해보자! 2. 인사이트 a. 과거 목동이 잠실을 무시했던 이유는 ? 적어도 2010년대 중반까지는 목동이 잠실보다 우위로 평가받았거나 최소 서쪽의 목동과 동쪽의 잠실이 비슷한 수준으로 평가받던 시절도 있었다. 이러한 모습이 나타난 원인을 생각해보면 아래와 같다. 1) 시영.주공아파트 목동이 잠실을 무시하였던 첫 번째 이유는 잠실은 저밀도아파트지구 중 하나로 잠실지구 내 위치한 저밀도아파트(잠실시영, 잠실주공1~4차)의 경우 총 21,250세대 중 10평대 아파트가 20,740세대로 전체 아파트의 97.6%를 차지하였기 때문이다. 그래서 이들 아파트들은 '연탄아파트' 및 신문 사회면에 '봉천동 산XX번지'등과 유사하게 언급되던 아파트였고 잠실 또한 도매급으로 이러한 지역으로 취급받던 곳이었다. 이들 아파트들은 2006년~2008년 재건축이 완료되어 신축아파트(엘리트레파)가 되었지만 2010년대 중반까지는 매매가격이 지지부진하였기에 목동이 잠실에 비해 더 낫다라는 이야기가 언급되어도 무방한 분위기였다. 2) 학군지 목동이 잠실을 무시하였던 두 번째 이유는 목동이 '학군지'이기 때문이다. 목동은 현재까지도 명맥을 잇고 있는 '서울3대학군지' 중 하나이며 대치동을 제외하면 수도권에서 가장 큰 학원가를 보유한 지역이었던 만큼 차량 및 대중교통 등을 통해 매일 대치동으로 라이딩을 해야되던 잠실에 비해 목동이 학군지로서 위상이 높았기 때문이다. 부동산을 구입할 때 가장 크게 생각하던 요소가 '학군'으로 대표되던 교육환경인 만큼 목동의 면학분위기는 잠실에 비해 목동이 더 낫다는 이미지를 심어주기에 부족함이 없었다. 3) 대형평형비율 또한 목동은 잠실에 비해 대형평형비율이 높은 점 또한 장점이 되었다. 목동 내 아파트들의 주류를 이루는 목동신시가지 14개 단지 약 26,500세대 중 방4,화장실2 이상의 구조를 보이는 38평 이상 대형평형세대수는 총 6,170세대(38평 2,351세대, 45평 2,212세대, 55.58평 1,607세대)로 재건축 이전에도 1/4에 가까운 대형평형비율을 보였기 때문이다. 반면 잠실은 재건축 이전에는 말할 것 도 없었으며, 저층주공 및 시영아파트의 재건축을 통해 지어진 엘리트레파 역시 약 24,500세대 중 대형평형이 4,116세대로 1/6정도에 불과하였으며, 특히 잠실엘스(5,678세대)는 대형평형이 45평 486세대에 불과해 재건축 이전 목동보다 더 적은 편이기에 용적률이 낮아 최소 동일평형은 추가분담금 없이 배정받을 수 있었던 목동입장에선 잠실이 상대적으로 낮게 평가되었을 것이다. b. 현재는 ? 2025년 현재 목동과 잠실의 모습을 비교해보면 아래와 같다. 1) 교통 교통의 경우 목동은 지하철5호선 오목교역 및 목동역 이외 지하철역이 거의 전무한 편이지만,(9호선 신목동역은 급행역도 아니고 목동신시가지 단지 내에서 도보로 이동하기 어려운 경우가 대부분이며, 버스 등 간선교통접근성도 애매하다.) 잠실의 경우 지하철2.8.9호선이 지나고 있으며, 특히 2.8호선의 환승역인 잠실역은 수도권 동쪽에서 서울로 접근하는 관문역할을 하는지역이라 복합환승센터까지 설치되어 있어 교통측면에선 잠실이 목동에 크게 앞선다. 2) 상권 상권의 경우 목동은 목동신시가지 내 수요를 기반으로 한 현대 목동백화점을 중심으로 오목교역 인근에 주요 상권이 형성되어 있다. 하지만 잠실의 경우 잠실역 인근 롯데백화점 잠실점을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 롯데백화점 잠실점은 잠실 인근아파트 뿐 만 아니라 인근지역에서도 많은 사람들이 찾는 장소가 되었다. 그래서 백화점 점포별 매출순위를 기준 잠실에 위치한 롯데백화점 잠실점이 목동에 위치한 현대백화점 목동점에 비해 약 4배 가까이 높은 매출을 보이고 있으며, 격차는 계속 증가할 것으로 예상된다. 이를 보면 잠실의 중심상권이 목동의 중심상권보다 더 고차위 재화를 다루는 상위상권임을 추측해 볼 수 있다. 3) 교육 마지막으로 목동이 잠실에 비해 여전히 비교우위가 있다 여겨지는 교육환경의 경우 학원숫자 등을 보았을 때 목동이 잠실보다 더 많은 학원이 있는 것은 사실이지만 출생아수 감소에 따라 학령인구 감소가 예정되어 있으며, 또한 목동은 재건축이 진행됨에 따라 목동 내 거주하는 학령인구들이 줄어들 가능성이 높아 현재 거주환경이 좋은 대단지 준신축아파트가 주를 이루는 잠실에 비해 교육환경이 계속 좋아질 것이라 장담하기 어려운 상황이 되어가고 있다. 4) 아파트가격 현재 목동과 잠실의 아파트가격을 비교해보면, 엘리트레파를 보더라도 혹은 재건축아파트를 보더라도 동일평형 기준 대부분 목동보다 잠실이 높은 가격을 보이고 있다. 특히 재건축아파트의 가격을 비교해보면, 용적률 110%대의 목동5단지 34평이 용적률 180%대의 잠실장미 32평보다 낮은 가격을 보이고 있어 이제는 가격적인 측면에서 잠실이 목동을 완전히 추월하였다 봐도 무방할 것이다. 결과적으로 잠실과 목동의 현재모습을 보면, 교통, 상권 등에서 잠실이 목동을 크게 압도하고 있으며, 그간 목동이 잠실에 우위였던 교육부분의 격차는 줄어들거나 추월이 예상되기에 잠실이 목동보다 더 높은 아파트가격을 보이는 것으로 보인다. 3. 결론 a. 재건축이 된다면 다시 잠실을 넘을 수 있을까 ? 지금 목동은 재건축을 진행해야되는 낡은 아파트들이 주를 이루고 있으며, 잠실은 준신축 혹은 신축아파트(곧 입주를 앞둔 잠실르엘, 잠실래미안아이파크)가 주를 이루고 있다. 그래서 혹자들은 목동이 재건축이 될 경우 잠실보다 좀 더 신축아파트가 많아지기 때문에 잠실을 넘거나 잠실과 비슷한 가격을 보일 것이란 이야기도 다수에게 언급되고 있다. 하지만 목동 내 가장 대표적인 단지인 목동7단지가 재건축이 된다면, 잠실 내 가장 상징적인 아파트가 될 잠실주공5단지보다 더 높은 가격을 보일까 ? 그리고 목동 내에서 사업성이 좋거나 빠른 5단지, 6단지가 재건축이 된다면 잠실장미재건축, 잠실우성1.2.3차 재건축보다 더 높은 가격을 보일 수 있을까 ? 목동뒷단지가 재건축이 된다면 엘리트레파와 목동뒷단지 재건축 중 사람들은 어디를 선택할까? 조심스럽게 생각해본다면 결과를 예상할 수 있다. b. 재건축이 진행될수록 학군은 쇠퇴한다. 2025년 7월 ICAO(국제민간항공기구)가 공항인근 고도제한에 대한 국제기준 개정안을 발표한 것에 대해 우리나라 역시 2030년 경 이를 적용할 것이라는 이야기가 언급되며 목동 내에서도 2030년까지 최소 사업시행인가신청은 해야 될 것이라는 심리가 확산되며, 재건축진행이 활발해지고 있다. 그리고 이에 따라 목동 내 대부분의 단지들이 신탁사를 선정 재건축 추진을 시도하고 있다. 하지만 신탁방식으로 재건축이 이루어진 곳 중 성공적으로 재건축이 되었다는 사례를 찾아볼 수 없다.(2017년 신탁사선정을 한 여의도시범의 경우 아직도 정비계획변경을 진행중이지만, 2024년 조합설립을 한 여의도대교는 현재 사업시행인가를 받고 시공자선정까지 완료하였다.) 그리고 목동의 경우 ICAO관련 이슈만이 아니더라도 재건축 이후 아파트세대가 약 2배 가까이 증가하기에 도로 등의 확충이 절실히 필요하기에 여러 단지들이 동시에 재건축을 진행해야 될 필요도 있다.(동시에 도로를 확충하기 위해선 여러 단지들이 동시에 재건축이 이루어져야 한다.) 하지만 이렇게 될 경우 현재 목동 내에서 자녀교육을 시키고 있는 사람들의 경우 어디에서 교육을 시키며 학원 등을 보내게 될까? 재건축을 통해 쇠퇴하고 최대 6~7년의 이주 및 철거기간동안 공백상태가 될 학원가가 재건축이후 다시 복구될 수 있을까? 이러한 부분을 생각해보면 목동 내 동시다발적인 빠른재건축이 능사가 아닐 것이라는 생각도 든다. c. 목동이 살아남는 방법은 ? 현재 목동은 중대한 갈림길에 위치해 있다. 한 때 잠실을 넘어 강남에 버금가던 아파트로서의 위상이 내려가 지금은 잠실에게도 밀려 마포, 성동 등 서울 내 신축아파트들이 밀집한 직주근접지역들과 가격비교가 되고 있으며 목동을 매수하는 사람들 또한 재건축에 대한 기대감보다 교육환경안정성 및 장기적 재건축의 관점으로 매수하는 사람들 혹은 경기광명(철산) 등의 아파트를 매도하고 목동으로 갈아타기하는 사람들이 많기 때문이다. 이러한 환경 하 미래 목동이 살아남는 방법은 학군지로서의 지위유지와 지역브랜드구축이 필요할 것으로 생각된다. 1) 점진적 재건축 : 학군지로서의 지위유지 목동은 현재 빠르게 재건축을 추진하려 시도하지만 학군지로서 목동을 생각해고 매수하거나 거주중인 사람들도 적지 않아 6단지 등 몇몇 단지들을 제외하면 현실적으로 빠른 재건축은 어려운 상태이다. 신탁사 등은 수주 등을 위해 장밋빛전망을 각 단지에 이야기하지만 현실은 녹녹치 않은 셈이다. 그래서 최악의 경우 실질적으로 재건축이 진행되지는 않은 채 재건축이 진행된다는 분위기만 이어져 아파트들의 관리가 잘 이루어지지 않으며, 학령기자녀를 가진 사람들이 자녀교육기간 중 이주를 나갈 수 있다는 불안감에 빠져 이탈하게 되어 학군지와 재건축 2마리의 토끼를 모두 놓치게 될 수 도 있다. 그렇기에 목동 내에서도 동시에 재건축을 진행하는 것 보다 점진적으로 재건축이 이루어지게 유도하여 서초구 잠원동과 같이 신축아파트의 입주와 재건축이 순차적으로 이루어지며 교육환경이 유지되면서 신축아파트가 서서히 지어지는 방식으로 개발되어야 하지 않을까 생각된다. 2) 지역브랜드화 지역브랜드화란 잠실의 경우 올림픽, 반포의 경우 한강 등 지역을 상징할 수 있는 브랜드를 만들어야 한다는 점이다. 목동의 경우 그 동안 형성된 가장 큰 지역브랜드는 '학군지', '교육환경' 등이었으나 재건축이 이루어지는 기간 이러한 부분이 퇴색될 가능성이 높으며 출생아수 감소에 따른 학령인구감소, 1위(대치동)을 추구하는 현상, 반포, 잠실, 마포, 성동 등 신축아파트 밀집지역 혹은 직주근접지역을 선호하는 3040의 성향 등이 종합되어 '학군지'라는 것 하나만으로 '목동'이라는 브랜드가치 유지가 한계가 생길 수 있다 느껴진다. 목동의 경우 파리공원, 일방통행도로 등 타 지역에 비해 독특한 모습을 지닌 풍경들을 많이 볼 수 있다. 이러한 부분을 좀 더 개발하여 '목동'의 지역브랜드를 좀 더 갈고닦는다면, 그리고 이를 재건축 및 전체적인 도시계획과 연관시킨다면 '목동'의 지역브랜드가 좀 더 다르게 비추어질 수 있으며, 평지에 위치한 대단지아파트라는 장점이 좀 더 부각되지 않을까 생각된다. 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/224032287465
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