1. 통화량 대비
파랑선은 kb 주택매매 가격지수다. 검정 점선은 광의의 통화량 m2 (평잔, 계절조정)이다. 쉽게 말해서 통화량대비 서울 아파트 가격이다. 2012~2017까지는 저평가 구간, 2018~2020극초반 까지는 적정구간, 2020늦봄~22년가을까지는 과대평가구간, 22연말~2025초중반까지는 저평가 구간, 최근에는 약간 고평가 구간에 들어왔다. 개인적으로 평균 가격은 18년과 흡사하다고 본다. 난 지금 포트를 가지고 18년으로 간다면 추가 매수를 할까? 이 질문이 필요한 시기다. 그리고 여기서 글로벌 자산배분과 비교해서 생각해야 한다.
검정 점선은 서울 동남권, 초록 점선은 수도권(서울,경기,인천)평균이다. 2018년을 기점으로 1차 양극화가 벌어진다. 22년이 되면서 양극화가 줄어들다가, 다시 23년부터 본격적으로 양극화가 벌어지고 있다. 이제부터 공급부족 - 전세가 상승 - 매가 상승의 사슬이 작동할 시기고, 이럴때는 보통 소외돈 곳(실거주성 높은데 가격은 많이 못오른) 이 키맞추기를 한다. 다음 타자는 9~15억 수준의 단지들이 마용성 주요 신축 대단지와 벌어진 부분에 대한 키 맞추기를 할 것으로 본다. 다만 비율로 맞추더라도 금액 차이는 점점 벌어지기 때문에 장기적으로는 더욱 벌어질 것으로 본다. 다만 중기적으로는 약간 그 격차를 줄일 것으로 본다.
2. 등급별 차별화
우리나라에서 시가총액이 가장 큰 아파트 단지 50개를 기준으로 만든 지수다. 시장에서 가장 우량하고, 상하락이 뚜렸한 단지들만 모아놨다고 보면 된다. 시장 전체의 선행지표이기도 하다. 현재 이 지수는 전고점100을 +30%넘어섰다. 실제로 내가 보유중인 단지 중 하나가 여기에 들어가 있는데, 21년 가을 전고점 대비 정확히 +30%가 더 올랐다. 만약 당신이 보유한 아파트가 전고점 대비 +30%높다면, 최종 주택이 될 수 있다고 보면 된다. 다만 입지의 힘이 적고 신축 버프가 있다면 10년차를 넘어가기 전에 입지의 힘이 더 높은 곳의 개발 사업으로 갈아타는 것이 자산측면에서는 매우 유리할 것이다. 다만 생활의 질이 매우 낮아진다. 세상에 공짜는 없다.
5분위 가격을 봐도 상위20%의 평균(커트라인으로는 5%) 아파트의 평균 가격은 34억으로, 전고점 25억 대비 40%가까이 올랐다. 2분위(커트라인으로는 25%) 17억으로, 전고점 15억 대비 14%정도 올랐다. 3분위(커트라인으로는 50%) 전고점도 11억 4백만원 수준이었고, 현재는 11.2억으로 전고점을 겨우 넘었다. 4,5분위는 서울 아파트라고 하더라도 전고점을 넘지 못했다.
4.5년동안 물가는 대략 15~20%정도 올랐다. 임금은 대략 20%정도 올랐고, m2통화량은 30%이상 올랐다. 물론 21년이 상당히 비싼 가격이었다. 그렇다고 하더라도 4분위 이하는 굉장히 성적이 저조하다. 전고점이 15억, 현재 17억이상 물건들만 조금 재미가 있었을 것이고, 나머지는 저조한 느낌을 받을 것이다.
참고로 글로벌 자산배분도 24년초에 전고점을 넘었고, 이후 20~30%가까이 올랐다. 이게 모든 자산군의 평균이 그정도 올랐다는 뜻이다. 서울 아파트가 평균으로는 그렇게까지 비싸지 않다고 보는 이유다. 물론 모든 자산이 버블일 수도 있다. 하지만 그런경우 글로벌 자산배분의 순간최대 하락률은 대략 -15%내외고 회복도 보통 2년이면 한다.
5분위는 비싸지만 그만큼 이유가 있다(우량함+정책 부작용) / 4분위는 약간 비싸다고 보지만 실거주 메릿이 매우 뛰어나고, 오랜기간 장기보유할 수 있다. / 3분위는 약간 싸지만, 실거주나 장기 보유에서 약간 아쉽다. 4분위 이하는 3기 신도시와 경쟁해야 한다. 그리고 이 경쟁에서 밀릴 단지도 절반 이상으로 본다.
4. 중위가격
서울 아파트 중위가격은 08년 고점이 5억이었다. 그리고 역사상 가장 저렴한 시기인 13년에 4.6억이었다. 이후 14년이 지나 11억이 되었다. 서울 아파트가 10년에 두배 오르는 것이 무리는 아니라고 본다. 14년에 2.5배가 올랐다. 이정도는 버블이라고 보기 매우 어렵다. 짜장면도 두배는 올랐기 때문이다.
중위가격 기준으로는 딱 적정한 상태로 보며, 실거주라면 메릿이 있는 가격으로 본다. 다만 이 정도 아파트가 향후 10년동안 글로벌 자산배분의 수익률을 이기지 못할 확률이 매우 높다고 본다. 다만 아파트는 보통 자기자본을 40~60%정도로 구입하기 때문에 투자금 대비 수익은 글로벌 자산배분과 대등하거나 약간 높을 수 있다고 본다. 중위가격은 이제 전고점을 회복한 모습이다. 4년만이다. 이는 imf97폭락이후 01에 전고점을
회복한 모습과 상당히 흡사하다.
5. 포지션별 차이점
내가 가장인데 무주택자이고, 자금이 4~6억 정도 있다면 이정도 금액대의 아파트를 사서 실거주할듯 싶다. 아니라도 갭으로 적당한거 하나 사두고 추후 실거주를 할듯 하다.
다만 주택이 있다면 갈아타기가 가장 좋은데, 갈아타기는 하락기에 레버리지를 크게 일으켜 가야한다. 그래야 유의미하다. 그러니 지금은 중립형 글로벌 자산배분을 하면서 다음을 노리는 것이 가장 무난하다.
다음 시간에는 지역과 개별 단지로 어디쯤인지 알아보자. 전세가와 전화율, 소득대비, 원리금 대비로도 알아봐냐 하지만 글이 너무 길어질듯 하여, 오늘은 다루지 않는다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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