서론 : 재개발의 유형
2026년 매수해야 할 재개발을 알아보기 위해서는 재개발의 단계별 현황 및 해당단계에 속한 재개발의 사례를 살펴볼 필요가 있다.
a. 초기재개발
초기재개발이란, 조합설립인가(혹은 신탁사 선정고시) 이전단계의 재개발들을 의미한다. 대개 2022년 이후 오세훈서울시장에 의해 신통기획 진행구역으로 지정된 곳들이 이에 해당된다. 초기재개발은 정비구역지정단계를 기준으로 이전과 이후로 나눌 수 있다.
1) 정비구역지정이전
정비구역지정이전 재개발이란 신통기획 등을 통해 재개발이 진행될 것으로 예고되었으나 아직 정비구역지정고시가 이루어지지 않은 재개발 예정구역을 의미한다. 2026년 2월 신통기획 진행 예정구역으로 언급된 5호선 아차산역 인근 구의동 46번지 일대가 이 단계에 해당하는 대표적인 사례이다.
2) 정비구역지정이후
정비구역지정이후 재개발이란 자치구 등에서 정비구역지정입안을 한 후 서울시 도시계획위원회 등의 심의를 통해 정비구역지정이 가결되고, 정비구역지정고시가 이루어진 재개발을 의미한다. 정비구역지정고시가 이루어지게 되면, 정확한 구역면적 및 아파트의 용적률, 최고층수, 개략적인 아파트세대수(분양주택, 임대주택, 주요 평형별 아파트세대수 등)가 대부분 정해지며, 정비구역지정과정을 통해 개략적인 추가분담금도 발표되기에 재개발진행의 개략적인 틀을 예상할 수 있다.
서울 광진구 자양4동에 위치한 자양4동A구역의 경우 정비구역지정과정을 통해 산출된 개략적인 추가분담금에 따르면, 단독주택 평당 4,500만원, 공동주택 평당 8,300만원 정도로 종전자산평가금액 추정액이 산정되었으며 이에 따른 조합원분양가는 34평 기준 14.7억원 정도로 책정되었다. 물론 이러한 개략적인 금액은 이후 사업진행과정에서 공사비 등 비용증가에 따라 대부분 상당금액이 상승하지만, 재개발에 대해 개략적인 사업성을 추정할 수 있는 주된 근거가 된다.
b. 중기재개발
중기재개발이란 조합설립인가(혹은 신탁사지정고시)가 이루어진 단계부터 시공자선정, 사업시행인가, 종전자산평가, 조합원분양신청 등 재개발의 주요 진행과정을 지나가며 관리처분인가를 받은 단계까지를 의미한다. 중기단계는 사업시행인가를 기준으로 전과 후로 나누어 볼 수 있다.
1) 사업시행인가 이전
사업시행인가란 정비구역지정을 통해 결정된 대지 및 정비기반시설면적, 용적률, 건폐률 등을 바탕으로 건축심의 및 기타 인허가과정을 모두 통과하고 당장 해당주택의 착공에 들어갈 수 있는 준비가 완료된 것을 의미한다. 시공자산정의 경우 서울에서는 '24년 이전까지는 사업시행인가 후 진행하는 경우가 많았지만, 최근에는 조합설립인가 단계에서도 많이 진행하고 있어 통상 조합설립인가단계에서 시공자선정이 이루어지는 경우가 많다.
중기단계 중 사업시행인가를 받기 이전 단계에 해당되는 곳은 마천3구역이 있다. 마천3구역은 '25년 하반기 사업시행인가총회를 하였고, '26년 초 사업시행인가공람이 이루어진 후 사업시행인가를 기다리고 있다. 통상 사업시행인가 전 추정조합원분양가 및 추정조합원분양가가 발표되는데, 마천3구역의 경우 34평 기준 조합원분양가가 13억원 이상으로 책정되었다.
2) 사업시행인가 이후
사업시행인가 이후에는 종전자산평가, 조합원분양신청 등을 거쳐 관리처분인가를 준비하게 된다. 최근 기조 상 종전자산평가액 및 조합원분양가를 전체적으로 높게 책정하는 분위기가 있는 가운데 해당 단계에서 조합원들이 예상보다 더 높게 조합원분양가가 책정되어 많은 이야기들이 언급되는 경우가 많다. '25년 9월 사업시행인가를 받은 신길2구역의 경우 현재 감정평가가 진행하고 있으며, 곧 조합원분양신청을 진행할 것으로 예상되는 곳이다. 신길2구역의 경우 34평 기준 조합원분양가가 11.5~12억원에 가까울 것으로 예상되기에 현재 예상 프리미엄(7~8억원)을 합쳤을 때, 총투자금은 19~20억원 정도가 된다.
c. 후기재개발
후기단계를 관리처분인가를 받고 이주 및 철거, 그리고 착공 및 공사진행이 이루어지는 단계를 의미한다. 후기단계의 경우 전체적인 공사비가 확정되는 착공단계를 기준으로 전과 후로 나누어 볼 수 있다.
1) 착공 및 분양이전
후기단계에서 착공이전단계에는 관리처분인가 후 이주 및 철거과정이 주를 이룬다. 그리고 최근에는 이주 및 철거와 함께 정비계획변경(설계변경)도 부분적으로 같이 진행하는 경우가 많은데, 이를 통해 아파트단지 등의 구조 및 연면적 등이 달라지게 되고, 이러한 부분이 공사비로 반영되며 착공이전 공사비협상을 진행할 때, 공사비인상요인이 된다.
청량리8구역의 경우 '25년 10월 관리처분인가를 받고 '26년 2월 이주를 시작하여 이 단계에 해당된다.
2) 착공 및 분양이후
착공이 이루어지게 될 경우 공사비 등 대부분의 비용이 확정되며(물론 최근에는 공사를 진행하는 과정에서도 추가비용 등의 증가가 이루이지는 경우가 빈번히 발생한다.) 이후 일반분양을 통해 대부분의 수익이 확정되어 재개발이 막바지 단계에 접어들게 된다. 착공이후 단계에서는 공사비와 일반분양가, 특히 일반분양가가 얼마로 정해지며 일반분양의 완판여부가 재개발의 수익, 지출구조에 큰 영향을 미치게 된다.
서울 노원구 중계동에 위치한 중계본동재개발의 경우 정비계획변경을 통해 2,437세대에서 3,178세대로 세대수가 크게 증가하였고, 이를 통해 수익금의 증가폭도 크기에 조합원분양가가 거의 변화하지 않은 채(34평 기준 6.7억원) 재개발이 추진될 수 있었을 것으로 예상된다.
이 글에서는 최근 변화된 분위기 등을 감안 서울 내에서 2026년 현재 사야 할 재개발과 사지 말아야 할 재개발을 이야기하겠다.
2026년 어떤 재개발을 사야하는가 ?
1. 사야 할 재개발 사지 말아야 할 재개발
2. 결론
1. 사야 할 재개발 사지 말아야 할 재개발
a. 사야 할 재개발
1) 높은 일반분양가를 받을 수 있는 재개발
사야 할 재개발의 대표적인 유형은 일반분양가를 높게 받을 수 있는 재개발구역이다. 특히 착공 전.후단계의 경우 곧 일반분양이 이루어지는데, 일반분양가를 얼마로 매기느냐에 따라 조합원들의 추가분담금이 달라지게 되고, 이후 아파트가격 역시 일반분양가에 비례해서 이루어지는 경우가 많다.
서울 동작구 흑석동에 위치한 흑석11구역은 평당 8,000만원 내외(34평 기준 27~28억원), 노량진동에 위치한 노량진6구역은 평당 7,500만원 내외(34평 기준 25~26억원)정도로 높게 일반분양가가 책정될 것으로 예상되고 있다. 이는 분양가상한제를 통해 분양가가 억제된 강남 아파트의 분양가(서초동 아크로드서초 기준 일반분양가 평당 7,800만원)에 거의 육박하기에 그 만큼 높은 일반분양가를 받아 조합원분담금의 증가분을 억제하거나 아파트의 입주시 예상가격을 높이는 역할을 할 것이다.
2) 위치대비 가격이 저렴한 초기재개발
초기재개발의 경우 위치가 좋으며, 매매가격이 저렴한 곳을 유의깊게 볼 필요가 있다. 9호선 삼전역 인근에 위치한 잠실동329번지 일대 모아타운 예정지역의 경우 약 10,000평 정도의 면적을 보이며, 현재 토지 등 소유자가 500여 명 정도 되는 곳이다. 이 곳의 경우 모아타운을 통해 아파트가 지어지면 약 750~800세대 내외의 아파트가 지어질 수 있을 것으로 예상되지만, 최근까지 2~3억원대의 초기투자금으로 매수할 수 있었던 곳이다.
물론 이러한 지역들의 경우 사업진행이 예상외로 느리거나 추가분담금이 생각보다 더 높아질 가능성도 있지만, 인근에 잠실우성4차('25년 12월 관리처분인가), 잠실동현대(리모델링이 진행중으로 추후 재건축이 진행될 수 도 있음) 등의 아파트가 있어 재개발이 진행될 경우 인근 아파트와 연계성 또한 기대할 수 있다.
이와 같이 투자금이 저렴하면서, 위치 등이 괜찮은 곳 또한 장기투자목적으로 매수하면 좋을 것으로 예상된다.
3) 한강변 - 대단지로 바뀔 재개발
한강변에 대단지 아파트로 바뀔 수 있는 재개발구역 역시 사야 할 재개발에 속한다. 자양4동A구역의 경우 성수동2가와 인접해 성수전략정비구역과 붙어있는 곳이며, 약 3,000세대의 아파트가 지어질 예정이면서 조합원은 약 1,500여 명 정도이기에 사업성 또한 무난한 편이다.
구역 내 신축 다세대주택이 많아 이에 따라 재개발 진행과정에서 갈등 또한 예상되며, 서울시의 인허가기조변화가 예상되어 재개발진행에 난관 또한 예상되지만 현재 단기적 양도차익을 취하고 매도를 생각하는 다주택자 매물이 많아 옥석을 가려 투자를 한다면, 장기적으로 가치있는 아파트를 취득할 수 있는 기회가 되지 않을까 생각된다.
b. 사지 말아야 할 재개발
사지 말아야 할 재개발의 사례는 아래와 같다.
1) 정비구역지정이 이루어지지 않은 극초기 재개발 추진지역
2026년을 기준으로 정비구역지정이 이루어지지 않은 재개발은 이전보다 투자를 하기에 위험성이 높아진 상태이다. 특히 신통기획지정이 되면, 토지거래허가구역으로 지정되어 거래가 용이하지 않으면서 '26년 6월 지방선거 결과에 따라 서울시장 및 주요 자치구의 구청장들이 바뀌어 서울시 및 주요 자치구들의 정비사업진행에 대한 기조가 상당부분 바뀔 가능성이 높아졌기에 최근 신통기획으로 지정되었고 정비구역지정이 이루어지지 않은 재개발구역들의 경우 매수를 조심할 필요가 있다.(특히 위치가 좋지 않은 곳이라면, 단기이슈를 생각해 매수를 생각한다면 더욱 그러하다.)
2) 신탁방식으로 진행하는 재개발구역
재개발을 진행하는데 있어 조합방식이 아닌 신탁방식으로 재개발을 진행하는 곳들의 경우 왠만하면 매수를 덜 생각하는 것이 더 나을 가능성이 높다. 신탁방식으로 재개발을 진행하는 상도15구역, 신림1구역 등의 경우 단지규모는 크지만 위치가 애매한 편이며, 사업추진주체의 능력이 높지 않을 가능성이 크고 신탁사는 신탁수수료를 높이는데 급급한 경우가 많아 생각외로 조합원분양가가 높아져 추가분담금이 늘어나는 경우가 많기 때문이다.
특히 최근 신탁사지정이 이루어진 곳들의 경우 신탁사에서 지나치게 많은 재개발구역들을 관리하는 경우가 많아 개별 구역들의 관리가 거의 이루어지지 못한다는 이야기도 많아 유의할 필요가 있다.
3) 단계별 시간지연이 많이 된 재개발구역
조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 각 단계를 진행함에 있어 지나치게 많은 시간이 소요되는 곳들의 경우 매수를 조심할 필요가 있다.
서울 서대문구 북아현동에 위치한 북아현3구역의 경우 2011년 사업시행인가를 받았으나 조합 내 갈등 및 인허가청(서대문구청)과 조합집행부 간의 갈등, 해임총회 등 지난한 이슈로 인해 사업이 적지 않게 지연되었으며 이 기간동안 공사비 및 사업비의 인상 또한 적지 않을 것으로 예상된다.
서울 노원구 상계동에 위치한 상계2구역의 경우도 2020년 사업시행인가를 받았으나, 2023년 관리처분인가총회 과정에서 조합집행부의 이슈로 인해 관리처분인가총회가 부결되었으며 이후 조합장해임 및 재선출, 관리처분인가총회를 다시 진행하는데 약 2년 이상의 기간이 소요되었다.
이러한 곳들의 경우 대체로 사업진행이 잘 진행되는 곳들에 비해 프리미엄 증가액이 미미한 편이다.(북아현3구역의 경우 현재 프리미엄이 10억원 내외로 1년 전 대비 2억원 정도의 상승에 그쳤으며, 상계2구역의 경우 현재 프리미엄이 1억원 내외로 1년전과 거의 비슷한 모습을 보인다.) 이러한 곳들의 경우 사업지연에 따라 미래 아파트가격 상승분에 준하는 만큼 조합원분양가 증가액이 예상되어 이러한 가격을 보이는 것으로 예상된다.
2. 결론
a. 재개발에는 상당한 변수가 있다.
재개발의 진행과정에서는 계속 상당한 변수가 발생한다. 최근 시공자선정입찰과정이 무효로 결정된 성수전략정비구역4지구의 경우 다시 입찰을 진행하는 경우 시공자선정이 지연될 가능성이 높으며, 경쟁입찰이 다시 진행될 가능성 또한 장담키 어려운 느낌이 드는 등 재개발 진행에 변수가 발생하였다. 그리고 기존 시공자를 해지하지 않은 상태에서 시공자선정입찰공고를 내 타 건설사로부터 입찰보증금을 받은 성남시에 위치한 상대원2구역의 경우 착공을 진행하는데 있어 상당한 사업지연이 예상되며, 사업지연에 따른 금융비용(이주비 및 사업비에 대한 금융비용)은 모두 조합원들이 납부하게 될 가능성이 높아지게 되었다. 이처럼 예상키 어려운 상황에 봉착하는 등 재개발에는 변수가 많아 미래 수익성을 확정하기 어렵다. 그래서 사업지연 및 추가분담금상승에 따른 리스크는 항상 감안할 필요가 있다.
b. 정치이슈에 따라 진행상 변수가 있다.
특히 서울시의 경우 선출직공무원(서울시장 및 자치구청장)의 여부에 따라 재개발의 진행속도 및 진행방향, 그리고 인허가과정까지 세부적으로 통제받을 가능성이 크다. 2022년 이후 서울 내 아파트의 공급부족문제는 2011년부터 2020년까지 서울시장으로 재직한 고 박원순 시장의 역할이 컸었고, 최근 초기단계 재개발구역들이 늘어난 이유는 2021년 취임하여 현재까지 재직하고 있는 오세훈 시장의 역할이 컸었다.
하지만 2026년 6월 지방선거 과정에서 서울시장이 바뀌게 된다면(예를 들어 박원순 시장의 주택정책의 영향을 받은 정당 혹은 후보가 서울시장으로 당선될 경우) 초기단계 재개발을 중심으로 신규구역지정이 늦춰지거나 지연되는 등 재개발진행에 있어 큰 이슈가 될 가능성이 크다.
그래서 초기단계일수록 철저히 입지에 집중하며 장기투자를 할 수 있도록 적은 비용으로 투자하며, 후기단계의 경우 입주예상시기를 감안 입주시점 어느정도의 가격을 보일 지 생각해가며 투자를 할 필요가 있다. 현재 분위기를 본다면, 서울 내 주택공급부족문제는 계속 이어질 가능성이 높으며 특히 대단지 아파트로 지어지는 재개발구역들이 줄어듬에 따라 위치가 좋은 대단지 아파트가 될 곳들의 희소성이 더욱 높아질 것으로 예상된다.
위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다.
https://blog.naver.com/jmd0104/224207578309 |
