아파트를 10억에 사서 20억에 팔아도 차익의 1.2%인 1,200만원 정도만 양도세로 내면된다. 이걸 얘기하면 그게 말이 되냐며 못믿는 사람들이 의외로 많다. 라면에도 부가세 10%가 붙는다면서 말이다. 다음과 같은 양도세 계산 과정을 통해 10억 벌고 1.2% 세금 내는게 가능해지는 똘똘한 한채의 위력을 설명하겠다. 시작하겠다. 1. 다음과 같이 가정하겠다. 10억에 매수, 20억에 매도, 취득세 3천5백만원, 중개수수료500만원, 거주기간 10년 2. 이제 계산에 들어가겠다. 1) 전체 양도차익 : '매도가격 20억원-매수가격 10억원-취득세 3천5백만원-중개수수료 5백만원 =9.6억원' 2) 비과세 양도차익 : '9.6억원×(12억원/20억원)=5.76억원' (주택에 대해서만 유일하게 매도가액 중 12억 이하분을 아예 비과세 처리해준다. 그래서 매도가액 20억원에서 비과세분 12억원이 차지하는 비율 (=60%)을 양도차익에 곱한거다. 엄청난 혜택이다) 3) 과세대상 양도차익 '양도차익 9.6억-비과세양도차익 5.76억=3.84억' (앞의 1)에서 계산한 전체 양도차익에서 2)에서 계산한 비과세 양도차익을 차감하여 과세대상 양도차익을 구한거다.) 4) 장기보유특별공제 '3.84억×80%=3.072억' (주택의 경우에 한해 장기보유특별공제를 적용하면 자그마치 차익의 80%(10년 거주)를 없는 걸로 해준다. 그 유명한 고가주택 장특공이다. 그래서 과세대상 양도차익에 80%를 곱한거다) 5) 과세표준 : '과세대상 양도차익 3.84억-장기보유특별공제 3.072억-250만원=7,430만원' (과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제액을 빼줬다. 250만원은 기본공제다. 세법상 기본적으로 250을 빼준다) 6) 산출세액 : '7,430만원×24%-576만원=1,207만2천원' (양도차익 9.6억은 비과세 양도차익 차감과 장기보유특별공제를 거친 후 과세표준 단계에 와서 7,430만원으로 줄어들었다. 이 줄어든 금액에 세율을 적용하여 세금을 매긴다. 이래서 10억을 벌어도 세금이 1,200만원 정도인 1.2%수준 밖에 안되는거다. 혹시 여기서 왜 24%를 곱하고 576만원을 빼는지 모른다면 이건 어쩔 수가 없다. 매우 초보적인 내용이니 인터넷을 뒤져서 직접 공부해보기 바란다. 검색어는 "양도세 세율구간") 3. 이제 결론이다. 1) 소득세 실효세율 : '1,207만2천원 /9.60억원=1.26%' (필요경비를 고려하지 않은 매매차익 10억으로 나누면 1.21%가 된다) 2) 지방세까지 포함할 경우의 실효세율 : '1.26%×1.1=1.38%' (필요경비를 고려하지 않은 매매차익 10억으로 나누면 1.33%가 된다) 엄청나지 않은가? 집값 안정을 부르 짖어온 대한민국에서 세금이 가장 적은 소득은 주택의 매매차익인거다. 대한민국은 라면에도 10% 세금을 붙여서 팔고 초등생이 저축한 코묻은 돈에 붙은 이자 천원에도 세금 15.4%를 에누리없이 원천징수 해버리는 나라다. 이런 나라에서 아파트 팔아서 번 돈 10억에 1.2%의 세금만 떼서는 집값을 잡을 수 없다. 10억에 산 아파트를 20억에 팔아서 번 돈 10억에는 1.2%인 1,200만원의 세금을 떼면서 같은 조건으로 공장을 사고 팔았을 때는 1,200만원의 25배인 3억원을 뜯어가는 나라가 집값을 잡을 수는 없다. 서울의 집값이 지금처럼 터무니 없이 높아진 건 유독 고가의 1주택에만 초현실적일 만큼 혜택을 몰아준 세법의 탓이 크다. 우리나라는 다른 선진국들과는 달리 고가의 1주택에 대해서 만큼은 보유세도 낮고 양도세까지 낮은 매우 역진적인 주택관련 세제를 유지해 왔다. 이게 수요를 끊임 없이 자극하고 가진 집을 차마 팔 수 없게 만들면서 똘똘한 한채라는 괴물이 생겨난 거다. 나는 1주택자니 보유세도 싫고 양도세도 싫다고 하면 그건 억지다. 대한민국처럼 1주택자라고 해서 가액 불문하고 혜택을 몰아주는 그런 나라는 없는걸로 안다.
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