https://blog.naver.com/investinhouses/224213620471국토부 장관의 말을 보면 정부의 방향성이 어디로 가는지 바로 감이 옴. 개인적으론, 대통령 취임 직후 바로 나올 거라 생각했던 부동산규제가 정책 실기로 지연됐고, 그 사이 부동산이 폭등하면서 정부의 스탠스 자체가 훨씬 강하게 잡혔음. 결국 이재명 정권하에서는 부동산 정책기조의 변화는 없을 것으로 보임.
국토부장관의 워딩을 그대로 인용하면, 방향을 해석하기 쉬움.
"집을 가지고 있는 것이 경제적으로 이익이 되지 않는다는 말에 정부 정책의 방향이 함축돼 있다."
"살지도 않으면서 주택을 소유할 이유가 없다. 생활하는 집 외에 투기성, 투자성 주택 보유가 오히려 손해가 되도록 일관된 정책을 추진할 것이다."
"보유세는 늘리는 방향으로 가는 게 좋겠다는 게 개인적 생각이다."
"집값이 크게 올랐는데 이들이 낸 세금을 월급생활자가 부담하는 세금과 비교하면 납득하기 어려운 수준이다. 세제 전반을 손질할 필요가 있다."
"규제 완화 문제는 논의된 바 없다. 토지거래허가구역 해제는 고려하지 않고 있으며, 재건축초과이익환수제 폐지와 용적률 완화도 검토한 적 없다."
취임이후 바로 시행한 토허제 확대에 이어 금융규제, 그리고 마침내 세금규제까지 시작되는 상황임. 거래의 전반적인 단계(취득, 보유, 양도)에 강력한 개입이 들어온 셈임. 보유와 매도 시점에도 규제가 본격화되면서 부담이 가중될 수밖에 없어 보임.
종부세는 매년 납부해야 하는 세금이라 고금리와 맞물려 현금 흐름 압박이 심해질 것이고, 양도세 규제는 매도 시점의 차익 상당 부분을 정부와 나눠야 하는 구조로 가는 것이라 고민이 커질 수밖에 없음. 특히, 12억 비과세에 대한 언급없이, 장특공만 개정하겠다고 하는 것은 의도적으로 초고가를 타겟해서 세금규제하겠다는 의미로 해석됨.
이재명표 세금규제가 시작되기 전 장특공 80%를 채운 고가 부동산, 그중에서도 은퇴한 연령층 입장에서는(보유세 부담이 되는 세대 한정) 매도 타이밍을 볼 수밖에 없고, 최상단 가격대일수록 호가가 더 떨어질 가능성이 커 보임.
종부세도 보유 및 연령에 따른 세액공제가 최대 80% 있으나, 이에 대한 조정도 있을 것으로 추정됨(특히, 보유가 아닌 거주요건으로 바뀔 가능성이 큼, 연령에 따른 감면은 유지될 가능성이 큼)
특히 대통령이 SNS와 국무회의에서 연일 쏟아내는 발언의 수위로 부동산시장을 대입해 생각해보면 이해가 쉬움.
"시장에 맞서지 말라는 말도 있지만 정부에 맞서지 말라는 말도 있다"
"권력은 규제, 세제, 금융, 공급 등 정상화를 위한 막강한 수단을 가지고 있다"
"팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까"
"집을 팔고 사는 것은 개인의 자유지만, 그것이 이익이나 손실이 되게 할지는 정부가 정한다"
주식시장에서 "주가조작=패가망신"을 외치며 과징금과 세무조사를 무기로 시장을 제압했던 방식을 부동산에도 그대로 적용하려는 흐름이 뚜렷함.
무엇보다 지지율이 67%로 취임 후 최고치를 찍었고, 고강도 부동산 규제 발언에도 지지율이 오히려 상승했기 때문에 탄력을 받아 더 강하게 밀어붙일 것으로 추정됨. 국무회의가 공개되는 상황이고 그에 대한 국민의 지지가 상당하기 때문에 국정운영에 전반적으로 자신감을 갖고 있는 상태이며, 대통령의 의도 및 의중을 반대할 세력이 전무한 상황이라고 생각하고 있음.
서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구, 토허제로 묶여있는 상태임. 대출도 LTV가 70%에서 40%로 줄었고, 25억 초과 주택은 대출 한도가 고작 2억 원임. 국무총리 산하에 부동산 불법행위 감독기구까지 신설해서 30억 이상 초고가 거래와 편법 증여를 끝까지 추적하겠다는 것임. 필자가 블로그에서 '이상우' 세무조사에 대해 다룬 바 있음. 개인적으로 해석하기를, 상징성있는 특정인을 타겟해 시장교란에 대한 해석을 폭넓게 하면서, 부동산시장 상승요인을 억제하고자 하는 강한 의도가 있음.
개인적인 생각으론, 보유세와 양도세 개정이 핵심임. 당장은 예측하기 힘들지만 상당폭 증액될 것이 기정사실로 보임. 공시가를 현실화하는 형태와 공정시장가액비율을 조정할 가능성이 크며, 현 정부의 스탠스를 보았을 때 새로운 형태로 보유세 자체를 전면개정할 가능성도 배제할 수 없음. 현재 현실화율은 69%로 동결됐지만, 시세 자체가 급등했기 때문에 공시가격은 수직 상승함. 결과적으로 강남권, 한강벨트 1주택자도 보유세가 전년 대비 30-50% 뛰는 구조임.
그럼에도, 현재 정부는 시세 상승 대비 세금이 현저히 낮다는 기조가 저변에 깔려 있음. 따라서, 장관은 여기서 멈추지 않고 초고가, 비거주 1주택자까지 별도로 과세를 강화하겠다고 예고한 상태임. 일전에 싱가포르 사례를 언급하며 개인적인 생각을 공유한 바 있음.
양도세 쪽은 더 심각함. 사실, 대출이자 및 종부세도 양도차익으로 다 상계처리하겠다는 게 투자자의 마인드임. 문제는 양도세에 대한 개편을 통해 차액이 클수록 세금을 많이 내는 구조로 갈 수 있다는 것임.
다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 끝남. 언론은 여기에 주목하지만 사실 문정부 이후 똘똘한 1채가 훨씬 시장에 자리잡은 상황이기 때문에, 양도세 중과보다는, 장특공 개정이 훨씬 큰 시장반응을 야기할 것으로 보임.
물론, 조정대상지역에서 집을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%, 3주택 이상은 30%가 가산되어 최고 82.5%의 실효세율을 적용받기 때문에 5월 9일 전에 계약하고, 5월 31일까지 잔금을 치러야 하는 상황임. 또한, 6월 1일 기준으로 종부세가 판정되기 때문에, 현재 상황을 봤을 때, 매도자 및 매수자 입장에서는 이 시계열이 중요한 판단의 기준이 될 것으로 보임.
현재, 초고가 부동산 갭투자자들이 가장 불편한 상황이며, 현금흐름이 없는 고령의 경우 매도 압박을 강하게 받을 수 밖에 없는 구조임. 안타깝게도, 민주당 지지기반이 아니기 때문에 정치적으로 해석하더라도 이 흐름은 막기 어려워 보임.
이재명 대통령은, 부동산에서 주식으로의 머니무브가 시장경제를 활성화한다는 철학을 갖고 있고 현재 정부가 코스피 상승의 성과를 체감하고 있는 상황임. 부동산도 같은 맥락으로 읽힘. 고령의 고가 부동산 보유자가 매물을 내놓고 빠져줘야 젊은 세대가 그 자리를 메꾸면서 경제가 탄력을 받는다는 판단이 깔려 있는 것이 아닐까 추정함.
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