좀 어려운 글일 수 있음
LH = 한국토지주택공사
를 개발공사와 토지은행으로 이원화 한다는 이야기임
이게 무슨말인지 알아보겠음
그리고 정부가 어떤 생각을 갖고 있는지도
알아보겠음
오늘 글은 다른부분 틀린부분이 있을수 있기 때문에
틀린점이 있다면 댓글로 달아주셨으면 함
정말 아파트 프로젝트를 간단하게
그리면 위와 같이 그릴 수 있음
1)
시행사=개발사=조합 은
갖고 있는 토지로 개발을 하고 싶음
2)
미래에 지어질 아파트를 담보로
은행,증권,운용사 등에게 돈을 빌림
3)
이 돈으로 시공,설계,감리 등에게 돈을 주고
아파트를 멋있게 짓게 함
4)
이 아파트를 분양해서
일반 시민들의 돈을 받아
5)
빌린돈을 갚고 남은 돈은 자신들이 갖는 프로젝트임
물론 여기에
신탁사, 대행사, 초과이익환수 등이 뒤섞여 있지만
우선 재끼고 전체적인 방향은 위와 같다고 보면 됨
그럼 LH투자은행과
LH개발공사로 나눈다고 하니
그림은 대략 위와 같음
1)
LH투자은행은 토지를 갖고 있고
개발을 통해 주택을 공급하고 싶음
2)
돈이 없으니 정부한테 빌림
뭐 정부돈은 세금이거나, 국채를 찍겠지
3)
LH개발공사에 돈을 주고
아파트를 지으라고 함
4)
LH개발공사는 아파트를 지어서
분양자시민들에게 제공함
5)
분양자 시민들은
건물 분양가격과
토지 임대료를
LH투자은행에 줌
6)
LH투자은행은 이 돈으로
빌린돈을 갚고?
운영하게 됨
결국 위와 같은 그림이 완성됨
모든 부채가 LH투자은행으로 가게 되고
LH개발 공사는
깔끔한 재무재표를 유지하게 됨
흠, 왜 회사를 둘로 나누는지 알겠는 면모임
또 다른 문제는 바로
토지는 계속해서 국가 소유가 된다는 부분임
이건 옳고 그름의 문제보다는
가치관의 차이겠지만,
일반적으로 모든 회계에서도
토지 = 가치 꾸준한 우상향
건물 = 20년~50년 감가상각
즉 토지의 가치는 영원하지만
건물의 가치는 시간에 따라 줄어드는게 정석임
또한,
토지가 계속해서 국가소유라면
토지임대료를 자유롭게 조정할 수 있음
자 올해는 5% 올리겠습니다
자 올해는 7% 올리겠습니다
물론 제한을 두겠지만,,, 과연?
다음 문제는
LH개발 공사의 전문성임
다 좋은데,
LH개발 공사 입장에서는
공공주택이다 보니 값싼 주택이 되어야 함
그럼?
값싼 자재를 쓸수밖에 없음
이건 정해져 있는 부분임
고급 커뮤니티도 나올 수 없고,
신규 자재 적용이나 신규 공법도 사실상 어려움
이는 건축 기술의 저하, 역량의 저하로 이어짐
만약에 분양이 안되면 어떻게 할까?
민간에서는 분양이 안되면
시행사가 망하고 시공사가 망하고
소송을 하고 금융사 신탁사들이 망하는
절차를 가게 되는데,
공공에서 분양이 실패하면?
뭐 어쩌겠음, 우선 LH토지은행이 다시 사들여서
공공임대주택을 주면 됨
그럼 건물 분양가격도 부채로 찍히고
토지 임대료도 못받게 됨
그럼? 정부 이자도 못내고
세금만 들어가게 되는 꼴이 날 수도 있음
결론 :
정부의 토지임대부 공공주택은 좋은 정책임
언제만? 잘될때만
뭐가 잘될때?
LH공사가 좋은입지에 값싼 돈으로 좋은 자재로
잘 짓고 100년간 토지임대료를 싸게 쭉~ 이어간다는
믿음으로 잘 제공할때
이게 잘 될지 안될지는
여러분들이 잘 판단하셨으면 좋겠음
주말에 다녀온 잠실르엘, 잠실래미안아이파크 : 네이버 블로그
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