이번 5차국가철도망에서 대장홍대선 청라연장 가능할까요?
펌글3개 합쳐서 가져왔습니다
[펌글]
계양구랑 검단, 갈산부개 임장다니는 중인데
구축사려면 계산지구가 눈에들어옵니다.
유일하게 A5블록이 분주하게 움직이고 있네요. 맘이 좀 기울었습니다 (의견부탁)
확실히 계산지구내에서 유일하게 고도제한 없는 A5블록이 유리한것같습니다.
인천시에서 계획해놓은 기준용적률만 370% ~ 2구간은 450%라고 하네요.
A5블록을 제외한 A1~A4블록은 사진과 같이 수평으로지어서 닭장우려..
일산은 지자체에서 기준용적률 300%까지밖에 안해줘서 난리인데
인천시는 화끈함. 평촌/분당/연수/계산 뭔가 잘될거같습니다.
https://www.sisajournal.com/news/articleView.html?idxno=362012
분당은 승승장구, 일산은 지지부진사업성이 가른 재건축 양극화 - 시사저널
1기 신도시(경기도 분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 선도지구 사업이 본궤도에 오른 가운데, 지역별로 사업성 판단이 엇갈리면서 극명한 온도차가 나타나고 있다.
www.sisajournal.com
궁금해서 AI에게 전제조건을 프롬프토로 세부사항 찍고
작전현대 2차아파트 통합재건축 예시 만들어봤습니다. (반박시 님말 다 맞음)
(GPT + 제미나이 도움)
전제조건 (작전현대 2-1차 + 2-2차 통합 재건축 가정)
- 작전현대 2차 통합 평균 용적률 236%
- 평균 대지지분: 2-1차 10.5평 / 2-2차 11.7평
- 공사비 평당 950~1,000만
- 일반분양가 평당 2,700~3,000만
(계양 신축급 시세기준 (힐자계와 건너편인 두산제니스 기준)
- 현 시세는 3.5억~4억
- 선도지구 지정 기대 시 5.5억 가정
- 비례율 95~105% 범위 가정했습니다.
기준용적률 370% 적용 시
공공기여 10% 반영 실사용 약 356%
(A5블록은 서운근린공원이 있어서 땅 기부채납 x, -> 임대 기여 추정)
세대수 증가
현재 1,744세대
약 2,500~2,700세대 가능
보수적으로 설계하면
2,200~2,300세대 (일반분양률 약 22%)
효율적으로 설계하면
일반분양 700~900세대 (25~30%대 가능)
분담금 추정 (시세 3.5 5.5억 가정)
2-1차
59 : 6천 ~ 1억
84 : 1.2억 ~ 2억
2-2차
59 : 4천 ~ 8천
84 : 9천 ~ 1.6억
450% 상향 시 (2구간 기여포함)
공공기여 약 46% 부담
실사용 약 403~405%
(계산식 예시)
종전 257, 기준 370, 정비 450일 때
1구간 (370-257)×10%
2구간 (450-370)×41%
총 약 44~46% 수준 부담
실사용 약 404%
세대수 증가
404 ÷ 236 1.71배
현재 1,744세대
약 2,900~3,050세대 가능
일반분양 1,000~1,300세대 가능
3천세대급 브랜드 대단지 형성
단지 가치 자체가 한 단계 상승
분담금 추정
2-1차
59 : 2천~7천
84 : 6천~1.3억
2-2차
59 : 0~5천
84 : 4천~9천
59는 비례율 100% 이상이면 무분담 근접 가능
84도 1억 이하 구간 진입
370%는 안정적 재건축
450%는 수익형 재건축 구조로 바뀜.
교통 변수
대장홍대선 청라연장 + 작전서운역 가시화되면
신축 시세 상단 3,000 초과 가능성 높음.
+계양신도시/대장신도시배후, GTX-D노선, 작전역역세권개발사업 등이 더 있음
일반분양가 상승
사업성 추가 개선
분담금 추가 감소 가능
최종 결론
기준인 370%만 가도 사업성 나쁘지 않음
450% 확보 시 사업성 급상승 구간 진입
현재 3.5억 기준에서
5.5억 형성 + 450% 확보 + 교통호재 현실화되면 꽤나 매력적일것같습니다.
투자금 3억~ 예시
보수적 시세 8억~ (힐자계)
역세권 시세 10억~ (작전서운역)
수익성 3억~5억
보수적인 변수(개인의견)
- 수치와 비례율 가정하고 하다보니 분담금이 생각보다 너무 낮게나왔는데
커뮤니티 시설 / 상가 / 기부채납 시설이 빠져야하므로 일반분양률 10~20%는 빼야할것으로보여서
분담금은 저거보다는 좀더 높을듯함
- 현재까지는 A5블록 계산지구 내 작전현대2차가 최상
- 연수구와 다르게 계산지구 다른블록은 안움직임(경쟁자없어서 좋음)
- A5블록 아예 통합시 태화한진은 소형평수, 대지지분이 낮아 최대한 현대랑 같이하는쪽으로 붙어야할것같음
- 일반분양 시 전용59짜리도 꽤나 섞어야지 사업성 더 좋을듯함
- 고도제한법 개정되기 전에 빠르게 진행해야할 것으로 보임
- 대장홍대선 청라연장에 사활걸어야할거같음
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[펌글2]
노특법 3조를 읽어보시면
1. 노후도시정비사업에 있어선 다른법률보다 우선적용, 다른법률에 완화된 규정이 있으면, 그 완화된 규정 사용.
라고 적혀있습니다.
사실상 최혜국 대우죠. 그리고 노특법은 여타법보다 상위법입니다.
노특법으로 가는 단지들은 1기신도시 특별법에 의한 혜택을 다 받는겁니다.
계양구청 전략사업추진단 팀장 피셜 요약 (합동 공청회 中)
1. A5블록은 서운근린공원까지 기부채납 비율에 포함 시켜줌. 공공기여, 인센 등에 좋은 블록
(즉, 땅으로 기부안하고 임대 등으로 최소 조정가능해서 사업성)
2. 계산택지에서 유일하게 비행 고도제한 안받는 구역으로 수직증축 가능, 수익성 및 사업성 좋을듯함
(타지역은 고도제한으로 수평으로지어짐, 인천재건축)
3. 전체 지역 중에 현재까지 A5블록만 적극적으로 추진 의사 밝힘
(아마 다른단지들은 30년이 안넘어서 그런지 반응 뜨뜨미지근하고, 아직 얘기가 오고가지 않는듯하다함)
(현재 준비위 결성 및 플랜카드 준비단계)
4. 전자투표 도입으로 다음주부터 동의? 빠르게 예정임
(진행자분 같았는데 정확하지는 않지만 까치태화 입주자 대표?같았음)
5. 28년 착공, 31년 입주 계획으로 짜여져있고, 이주대책도 이미 계획짜여져 있다고함
+ 대장홍대선 청라연장도 누가 물어봤는데 대표자분은 5차때 반영된다고 했고,
구청 팀장님은 5차철도망에 적극 건의했고, 하반기쯤 결과 나올거라함
현재 단계 (입주자 카톡 피셜) 추진위구성임박이고 전자동의로한다고함
시청공청회 -> a5블록 합동공청회 -> a5블록 현대2차 스몰토크설명회 -> 추진위 구성 中 -> 홍보 및 전자동의 임박 |
