안녕하세요.
'아파트 큐레이터' 시크릿브라더입니다.
정부의 2.12 부동산 대책이 나오면서 시장에 매물이 조금씩 쌓이고 있다는 느낌을 받고 있습니다. 물론 조금 더 정확히 이야기하면 이재명 대통령이 개인 SNS에 협박 아닌 협박을 하면서부터 매물이 조금씩 증가하고 있는데요.
오늘은 앞으로 5월 9일까지 어느 지역에 급매가 나올 확률이 높은지, 어떻게 하면 그 지역을 확인하고 급매를 잡을 수 있는지까지 알려드리려고 합니다.
아실에서 매물증감 탭으로 들어가면 아래와 같은 화면이 나오고 여기서 지역별로 매물 증감을 확인하실 수 있습니다. (매매만 선택해서 보시는 게 보기가 좋습니다)
최근 10일 동안의 매물 증가를 보니 우리가 중상급지로 인식하고 있는 곳들의 매물이 많이 늘어난 것을 보실 수 있습니다.
1위인 동작구의 경우 10일 만에 매물이 16% 정도 늘었으니 꽤 많이 늘었다고 볼 수 있습니다. 다만, 이것이 '하락할 정도의 영향인가?'를 생각해 봤을 때 저는 그렇게 생각하지는 않습니다. (아직까지는 그렇지만 이 속도로 계속 쌓이면 하락할 확률이 높습니다)
최근 3년간의 매물을 봤을 때 많았을 때는 3,500개 이상의 매물이 쌓여있었는데도 가격이 많이 올랐습니다. 최근 매물이 너무 없어서 16% 증가가 커 보이긴 하지만 평균을 내보면 1,581개의 숫자가 그렇게 크지 않죠. 조금 더 매물이 쌓여야 하락 전환이 가능할 것으로 보는 이유입니다. 이는 동작구 그뿐만 아니라 다른 지역들도 모두 마찬가지입니다.
하지만 이제 막 발표가 난 시점이고 설 연휴가 끝났기 때문에 아직까지는 본격적으로 매물이 출회되기 전이라고 봅니다. 5월 9일까지 계약을 하기 위해서 아마 3월 정도부터 매물이 조금 더 나올 것으로 보이고 버티다가 4월에 내놓는 다주택자도 있을 것으로 보입니다.
지금부터 매물이 계속해서 쌓이는 곳에 급매가 나올 확률이 높으니 앞으로 매일매일 아실의 매물 증가를 살펴보면서 어느 지역에 매물들이 쌓이고 있는지를 확인하시면 급매 나오는 지역을 선점하는 데 도움이 되실 겁니다.
중요한 것은 단순히 매물이 증가하는 것만 확인하는 것이 아니라, 그 매물들이 급매인지를 확인하는 것이겠죠?
계속해서 동작구를 예시로 들어보죠.
흑석뉴타운에 있는 '흑석한강센트레빌2차'입니다.
최근 실거래가를 보면 직거래를 제외하고 20억 ~ 23억 사이에 형성되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
제가 큐레이팅 때문에 이 단지를 최근에 검색했을 때 기억하는 바로는 중층 호가가 23~24억 정도로 형성이 되어 있었습니다. 22억대 매물은 날짜가 안 맞는 물건이었고요.
그런데 약 2~3주 만에 호가가 많이 내려왔더라고요.
물론 물건이 많은 상황은 아니지만 (중복 매물도 잘 체크하셔야 합니다) 호가가 20.5억까지 내려왔습니다.
지난 1월 같은 동 6층이 22.9억 신고가를 찍은 후에 한 달도 안 돼서 호가가 2억 이상 내린 것이죠.
앞으로 이런 물건들이 하나둘씩 쌓이고 거래가 체결된다면 가격이 20억 언더로 내려올 수도 있을 것으로 보입니다. 물론 이 가격을 5월 이후에는 볼 수 없겠지만요.
급매를 확인하시는 법은 간단합니다.
실거래가 대비 호가를 보시면 됩니다.
꾸준히 모니터링하셨던 분들은 1개월 전 호가를 알 수 있지만 이제 막 알아보기 시작하신 분들은 그때의 호가를 알지 못하기 때문에 이게 급매인지를 확인하기가 어렵습니다. 그래서 부동산에 가서 1월에 호가 얼마까지 올라갔었는지를 확인하시는 게 필요합니다. 그때의 분위기는 호가가 내려오지 않는 분위기였거든요.
1월에는 실거래가보다 1~2억 호가가 높게 나와있는 단지들이 많았습니다. 그런데 지금은 1월 실거래가와 비슷한 수준이거나 실거래가보다 호가가 낮은 물건들이 계속 나오고 있습니다. 흔히 말하는 급매들이 나오고 있는 것이죠. 이런 물건들을 잡으시면 됩니다.
예시를 하나만 더 들어볼까요?
상승장에도 하락장에도 시세를 선도하고 있는 잠실의 리센츠입니다.
리센츠의 가격은 대략 35~36억 선에서 움직였습니다. 호가는 35~37억 선이 많았고요 (리센츠는 동, 층에 따라 가격 차이가 크므로 가격 벨트를 좀 넓게 보셔야 합니다)
그런데 지금 호가는 꽤 많이 내려온 모습입니다.
33억대 매물이 계속 나오고 있고 동, 층도 나쁘지 않은 물건들이 33억까지 호가가 내려왔습니다.
불과 2주 만에 매물이 84개가 늘었습니다.
최근 3년 동안 200~250개 정도가 리센츠의 평균 매물수였는데 평균 수준까지 많아진 것입니다. 3,4월이 되면 이보다 조금 더 쌓일 수 있을 것으로 보이고요.
토허제 신고 기간을 고려하면 3월 중순 정도는 되어야 33억 언더 매물들이 실거래로 찍힐 것으로 보이긴 하지만 이렇게 떨어질 경우 작년 6~7월 정도의 가격까지 내려가는 것이기 때문에 꽤 의미가 있을 것으로 보입니다.
일단 가격의 기본은 '많이 오른 것은 많이 떨어지고, 조금 오른 것은 조금 떨어진다'입니다. 그렇기 때문에 많이 오른 상급지가 더 많이 떨어지는 것은 어찌 보면 당연한 것입니다. 그동안 과하게 오른 것을 토해내고 건강한 조정을 받는다고 보시면 되는 것이죠.
사실 노도강이나 금관구처럼 서울 중하급지는 아직까지도 전고점 회복을 못한 단지도 많고 지난 3년간 거의 오르지 못했기 때문에 급매라고 할 것도 없습니다. 워낙 실수요가 강하기 때문에 조금이라도 싼 가격이 나면 바로바로 거래가 되는 분위기고요.
그런데 그동안 상급지는 실거래가도 많이 올랐는데 호가 자체도 너무 비싸다 보니 선뜻 잡기가 쉽지 않았습니다. 대출도 제대로 나오지 않는 상황이니까요. 그런데 이번 중과 유예와 앞으로의 공포감으로 조금씩 매물들이 나오고 있는 것이죠.
다주택자들이 많이 줄기는 했지만, 우리 생각보다 고가 주택을 2주택 이상 보유하고 있는 사람들도 꽤 있습니다. 이분들은 가격이 엄청 쌀 때 사서 보유하고 있었기 때문에 양도세 중과를 피하는 것이 엄청 중요한 분들이고 비거주 주택에 대한 추가 규제가 나오기 전에 던지려고 하는 분들이 꽤 있을 것으로 보입니다.
물론 현재 대출 규제가 계속해서 걸려있고 현금 부자들만 가능한 시장이긴 하지만 만약 매수가 가능한 분들이라면 지금부터 5월까지 이어지는 급매가 나오는 시장이 기회가 될 수 있을 것 같습니다.
앞으로도 실시간 현장 분위기 생생하게 들려드릴 수 있도록 노력하겠습니다.
오늘 포스팅도 도움이 되었길 바랍니다.
오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.
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