부동산규제가 워낙 강해서, 개인적으로 수도권 주요지역의 15억이하 아파트도 2026년 3분기~4분기 정도까지는 약보합(약간하락)할 수도 있다고는 보지만 큰 하락은 없이 다시 상승 전환할 거라고 예상합니다.
(Feat. 15억이하 추가 규제 가능)
물론 15억이하 아파트가 하락할 이유도 찾아보면 많겠지만,
상승 전환할 거라고 생각하는 이유는 상단이 눌리면서 중하단으로 수요가 몰리는 구조적 이유입니다. 여기에 추가하여 인구수가 아닌 가구수는 10년이상 지속 증가할 것으로 예상되는데(수요증가), 수도권 신규공급감소가 중장기적으로는 절대적 영향을 미칠 수 밖에 없다고 봅니다.
1. 대출 규제 부작용 : 수요증가
부작용 없는 규제는 없다고 생각합니다. 이번 15억초과 부동산 대출감소가 결국, 15억이하 아파트의 수요를 증가시켰습니다.
2. 다주택자 규제 부작용 : 수요증가
매매 전환 수요가 가장 많이 쌓이는 구간입니다. 다주택자가 매도한 주택에 전월세로 거주하던 사람들이 아파트를 매수하기 위해서는 결국 급지를 낮추어 매수해야하고, 연쇄적으로 누적된효과가 0~15억 사이 수요를 증가시킬 것으로 예상됩니다.
3. 보유세 예상 부작용 : 수요증가
1주택자에게 까지 보유세가 부과되면, 실수요 시장 재편이 예상됩니다. 보유세가 부담되는 고가주택 거주자도 급지를 낮추어 거주지를 옮겨야함에 따라, 20억 이하의 수요를 증가시킬 것으로 예상됩니다.
4. 상대적으로 실거주자 중심 : 공급제한
중하급지 매물은 아직도 2025년 10월 토허제 이전 매물수보다 크게 작은 상황이며, 상대적으로 아파트를 팔 수 없는 실거주자 비율이 높기 때문일 것으로 예상됩니다.
5. 갭축소
그 동안 똘똘한 한채의 인기로 초고가주택과 중하급지아파트간 갭이 급격히 커졌습니다. 고가주택의 가격이 하락하더라도 급지간 갭이 크게 벌어져있어서 중하급지까지의 영향 제한적일 것으로 예상됩니다.
6. 과거 하락장 때와는 다른 양상임
가장 최근 대세하락장이었던 2022년도를 보면, 중하급지가 먼저 꺾이고, 먼저 하락전환하였습니다. 반면에 이번에는 강남3구가 먼저 하락전환을 한 양상은 분명 과거 하락장과 다른모습입니다. (왜 모두가 하락장에서 강남이 먼저 꺾이고, 주변으로 하락세가 퍼져나간다고 당연하게들 생각하고 있는지는 모르겠습니다.)
* 한국부동산원 주간아파트가격 동향조사; 중하급지 = 은평, 강서, 안양동안, 성남수정, 용인수지, 수원영통 (임의로 설정했습니다.) |
