서울 2군(마포, 성동, 광진, 양천)과 3군 일부(강동, 동작, 영등포)는 물이 급하게 차오른만큼 쉬어갈 타이밍이 된 것 같다. ('25년 10월초 현재 기준) 투자자가 아닌 일반인들도 이제 마포, 성동은 가격이 부담스럽다는 말이 나오고 있다. 시장은 참 정직하고 분위기는 순식간에 바뀔수도 있다는 걸 몸소 체감한다. 예고된 다음 부동산 정책, 특히 토허제나 조정대상지역을 어디까지 묶느냐에 따라 큰 틀에서 정부의 속내를 확인할 수 있을 것 같다. 시나리오 A. 한강벨트와 경기 상급지(마포, 성동, 광진, 양천, 과천, 분당) 등 급등한 지역만 묶는다면 그 다음 레벨의 지역(서울 3,4군)이 흐름을 이어받는다는 걸 정부도 이미 예상하고 있을 것. 이는 집값을 확실하게 잡아 내린다기보다 급하게 오르는 걸 완화하는 취지로 보이고, 이러한 기조가 계속 된다면 수도권 전역에 상승 흐름이 어느정도 퍼진 이후 보유세 세재 강화 정책이 나올 수 있다. 예단하기 어려운건 2026 지방선거일은 6월 3일 예정이고, 보유세 과세 기준일은 6월 1일, 게다가 공시지가 변경일은 1월 1일이기 때문에 공시지가 현실화율을 높이는 정책이 올해 먼저 나온후 내년 상반기 보유세(재산세, 종부세)를 높일지, 공시지가 현실화율은 그대로 두고 보유세 세율만 높일지 모르지만, 확실한건 며칠전 국토부장관님께서 보유세를 강화하신다는 말씀을 하셨으니 상급지 똘 1채 보유자던 중하급지 덜똘 다주택 보유자던간에 세금 부담은 피할 수 없어 보인다. 시나리오 B. 지난번 6억 이하 대출 규제처럼 서울+수도권 전역을 한꺼번에 토허제 또는 조정대상지역으로 묶을 경우, 이는 세수 확보 차원이 아닌 확실하게 집값을 잡겠다는 정부의 강한 의지를 엿볼수 있을 것 같고, 이때부턴 매매가가 아닌 전세 물량이 더욱 줄어들어 전세가가 폭등, 매매/전세 갭은 줄어들고, 투자금 또한 작아질 수 있다. 다만 토허제로 묶는다면 실거주를 해야하므로 투자자들의 손과 발 또한 꽁꽁 묶일테고, 토허제가 아닌 조정대상지역으로만 규제할 경우 취득세 8%, 12%를 불사하고 투자하는 투자자들이 생겨날 수 있다. (높아진 전세가가 취득세를 상쇄해주고, 매매가마저 일부 조정되어 내려와주면 금액 부담이 적은 7~9억대 단지들이 인기를 끌며 또 한칸 상승하는 전개가 예상) 시나리오 A.가 좀 더 현실적으로 보이는 건 아직까지도 마포, 성동이 규제로 묶이지 않았고, '오를만큼 오를때까지 기다리고 있는건가?' 라는 생각까지 들 정도로 뜸을 들이고 있기 때문. (정부 관계자 지인들의 이야기를 들어보면 늘어난 정부 지원금을 비롯한 여러가지 대내외 정책 때문에 나라의 곳간이 확실히 부족한 것 같다.) 내집마련을 비롯한 투자자들의 액션플랜 급등한 곳은 될 수 있으면 피한다. 예를 들어 작년말 15억에서 올해 20억(20~30% 이상 상승)이 된 지역들은 조정을 받을 경우 2~3억(10% 내외)정도는 순식간에 빠질 수도 있다는걸 감안하고, 이를 감당가능하다면 In, 그게 아니라면 눈을 낮춰 한칸 아래 지역을 본다. 지난 상승장 실거래 매매가 전고점('23년 1월 이전)을 넘지 않았다면 여전히 매수 추천이다. 이 구간에 있는 단지들은 많이 빠져봐야 1억 내외이고, 심지어 서울에서 아직까지 바닥을 헤어나오지 못하는 단지들도 많기 때문에 지금이야말로 주의깊게 잘 선별해야 한다. (내집마련은 왠만하면 가능한 가용 금액에서 최선을 하는게 좋다. 떨어져도 어쩔수 없이 살며 버티다보면 장기 우상향하니까) 시나리오 A로 진행된다면 수도권 4군 이하(동대문, 서대문, 강서, 관악, 성북)로 출동, B로 진행된다면 지방광역시로 긴급 출동이다. 지방은, 특히 부산, 대구는 여전히 바닥이다. (어제 오랜만에 지방 시세를 보다가 깜짝 놀랐다) 아무거나(는 아니고.. 상위 3개 구에서 신축 84정도면 안전) 사도 최소 1억이상 벌 수 있는 시장이다. 이 상황에 지방광역시의 취득세 완화 정책이 나온다면? 지방마저 불장 각, again 2017이다. *함께 보면 좋은 글
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