많은 분들이 강남은 떨어지지만 대출이 나오는 15억 이하 아파트위주로 상승세가 지속되고있다(지역은 서울 강북권 경기 기타등등)
고 말씀하시는데 현상 자체는 매우동의합니다 실제로 전월세시장의 가파른 가격상승이 관찰되고있고
15억이하 아파트들의 가격상승도 유의미하게 관찰되고있는건 사실이거든요
그런데
이게 15억까지는 이른바 키맞추기이후 더 상승하면서 강남도 같이 다시 상승장으로 올꺼다라고 논리를 펴시는거같은데 저는 여기에는 의문점이 있습니다
1. 우선 유동성문제입니다
대통령의 부동산 발언 주식발언등으로 희석되어있지만 저는 이걸 부동산에 몰려있는 유동성을 주식시장으로 돌리는 큰틀로 보이거든요... 우리가 집을 살때 금리니 공급이니 따지지만 사실 저는 제1의 근본적 원인은 유동성이라고봅니다
유동성은 수요와공급 혹은 금리 정부정책등 기타 이유로 결정됩니다
공급은 부족이라는 현상은 부동산에 대한 수요증가로 부동산으로 흘러갈수있는 유동성을 늘리는 요인인것은 분명합니다만 다주택자에 대한 과세 그리고 금리동결 및 정부정책등은 부동산에 흐르는 유동성을 감소시키는 분명한 원인이죠
기억해보시면 09년~13년 까지 큰폭 하락후 지속적으로 부동산이 하락하던 이시기에는 10년대 들어서 저금리 기조가이어지고 서브프라임이후 건설시장이 위축되면서 공급이 부족했던 이 시기에도 부동산은 오히려 하락추세로 굳어져버렸죠(14년 최경환의 초이노믹스전까지) 결론은 유동성문제였습니다. 유동성이 부동산으로 흘러가지못해 시장이 버티지를 못한거죠
저는 5월 중과세 유예 폐지 그리고 지방선거 다른 대외변수가 현재와 동일하다는 전제하에 09~13년시기의 부동산 흐름을 따라갈꺼로봅니다 물론 강도의 차이는 있겠고 어느정도되겠느냐는 저도모르죠
방향성은 그렇게 보이는데 그 지속되는 시기와 강도는 누구도 예측할수없을테니까요
2. 15억 키맞추기는 일시적 현상일 가능성이 높습니다
앞선 1번 요인과 달리 2번은 좀더 지엽적인 문제같은데 강남이 어느정도까지 빠질지는 미지수이나
강남이 빠지는데 15억이하아파트가 오르는건 분명 시장이 왜곡되어있는거죠 저는 이걸 금리와 정책으로인한 왜곡된 시장현상이라고 보는데
정부도 당연히 이러한 흐름을 알고있을겁니다. 저는 6월이후 정부가 이러한 흐름을 조정하기위해 조치를 취할껄로 보입니다(여러가지 정책이 있을수있겠죠 15억 이하 아파트에 대한 대출규제를 더 심화시킨다던지 기타등등)
결론: 저의 정말 근거없고 의미없는 예측으로는 6월 지방선거이후 연말까지 강남의 보합 또는 지루한 하락과 함께 15억 이하 아파트의 상승세도 줄어들껄로 봅니다 일부 단지나 지역에서는 급매에 의한 강남집값이 일부 경기나 강북권에 역전되는 상황도 올수도있구요(이건 잘모르겠네요 개인사정이 너무 다 달라서 사실상 예측하는건 불가능합니다)
이러한 예측할수없는 혼조세가 지속되다가 빠르면 3/4분기 혹은 연말부터는 15억이하 아파트도 강남의 흐름을 뒤쫒아 하락추세로 전환되면서 강남의 하락기가 조금 거세지지않을까 생각합니다
한마디로 말하면 09~13년 상황을 비슷하게 닮아간다 뭐 이렇게 예측합니다
물론 이는 현재 대외변수가 비슷하고 정부정책기조등으로만 분석한것이기에
미국발 인플레,금리 이슈등이나 일본발 채권금리 이슈등으로 인해 부동산 가격의 변동성의 기울기가 달라질수는 있겠죠 |
