안녕하세요.
최근 여러 부동산 정책들로 난리인데 제 견해를 몇자 적어봅니다. (새로운 관점으로 뭐라도 고민에 도움이 된다면 좋겠네요^^)
주요 관전 포인트 :
1. 이재명 대통령의 진짜 의도가 무엇인가?
집값 하락? 상승 억제? 단순 쇼잉?
1-1) 먼저 현정부의 진짜 목적이 무엇인지 파악이 필요합니다.
문재인 정부 때는 집값을 잡는척 하지만 사실상 세수확보가 주 목적이라는 얘기가 많았습니다. 하지만 이번엔 대통령 본인 자가를 매각할 정도로 강한 의지를 보여주기도 합니다. 정부의 실제 의지 확인이 진짜 중요한 것이, 현재 국회까지 장악한 상태라 못할 것이 없는 상황입니다. (문재인 때도 그랬는데?) 라고 하실 수 있지만 그 때랑은 다른게 당시 민주당은 친문계vs친명계로 파벌 싸움이 있어 견제가 되었다면 현재 민주당은 비이재명계는 대부분 탈당하고 거의 친명계만 남은 상황이라 사실상 견제 세력이 없는셈이죠. 그리고 현재 추세로면 지방선거도 민주당 압승으로 보이고요(국힘은 힘을 합쳐야할 상황에 아직까지 내부 갈등이 있으니..) 이런 압도적인 세력은 단순 정부기관의 통제뿐만 아니라 은행 등 금융권에서도 확실히 눈치를 볼 수 밖에 없기 때문에 파급효과를 무시할 수 없습니다.
1-2) 그러면 현정부의 진짜 의지는 어떤걸까요?
정치적인 배경을 보면 현 정치계는 전관예우는 찾아볼 수 없고 구속 처벌이 난무하는데, 사실상 이재명도 당선 전에 상당한 논란이 있었죠. 이번 윤석열이 1심에서 무기징역 선고 받은 것을 보고 마냥 편안하게 볼 수는 없었을거라 생각됩니다. 그래서 차기 정부의 정권교체 시 리스크도 생각해야하는데 문재인 > 윤석열로 정권교체된 큰 배경이 부동산 정책 실패였었죠(사실상 박근혜사태 이후로 평균만 했어도 민주당이 계속 우세했을텐데..) 그래서 이번에 부동산은 기를 쓰고 잡으려 할겁니다.
그럼 부동산 잡는게 왜 정권 유지에 유리하냐? 기존의 굳건한 각 여당 야당 지지층(40대이상)을 제외하고 보통 20, 30대초반 지지층이 정책 후보 등에 영향을 많이 받는데 이 층에는 사회초년생으로 무주택자가 대부분이기에 단기 자산 증식이 가능한 주식을 올리고 부동산 잡기는 환영받는 편이죠. 그래서 이번 기조가 영향을 많이 미칠것으로 보입니다.
그럼 정부의 방향이 진짜 부동산 잡기라고 했을때 이게 가능할지 한번 보시죠.
2. 정부 정책의 실효성
시장 이기는 정부가 가능할까?
2-1) 먼저 집값 상승의 주요 원인으로 아래 3가지를 많이들 말씀하시는데, 제 개인적인 생각을 끄적여봅니다
. 첫째, 공급난이 너무 심하다.
> 이건 진짜 문제가 맞습니다. 경제 기본원리에 따라 가격 형성은 수요-공급의 영향이 중요한데, 공급이 갈수록 부족해지는 상황이고 공급안을 부랴부랴 내놓지만 주요 입지는 여전히 부족하고 또 빨라야 5년 뒤에나 반영될거라, 근 몇년간 공급 문제를 해소하긴 힘들어 보입니다. 다만, 최근에 급격히 오른 부동산 가격이 이 부분을 얼마나 반영했는지를 봐야하고 또 공급부족을 수요억제로 얼마나 잡을 수 있는 정책이 나올지를 봐야할 듯 합니다.
. 두번째는 한국 M2 통화량 증가에 따라 원화하락 및 자산가치 상승
> 이건 반은 맞고 반은 틀렸다고 봅니다. 최근 돈을 뿌려대서 통화량이 최고치를 갱신한 것도 맞고 이러면 통화가치가 떨어져서 상대적으로 자산가치가 상승해 보이는 것이 맞습니다. 다만, 모든 자산이 매번 이에 해당될까요? 일반적으로 주식 부동산이 가장먼저 반영되고 지금까지의 상승에 영향을 준 것도 맞지만 이 늘어난 통화량이 특정 자산(부동산?)으로 흘러가도록/흘러가지 못하도록 통제가 불가능하진 않습니다. 규제/금리 등이 대표적인데, 실제 지금 주담대 받으러 은행을 가보면 생각보다 놀랄겁니다. 주변 고소득자 지인분들도 1금융권에서 4~5%대 주담대 금리가 나온다고 하더군요.(기준 금리는 2.5%인데 말이죠..) 그래서 부동산 자금을 주식으로 가도록 하겠다는 의지를 정부가 계속 보여주는데 주의깊게 볼 필요는 있습니다.
. 마지막으로, "다주택자 양도세 및 보유세 정책은 이미 겪어봤지만 결국 오르더라. 버티면 된다"라고 생각하시는 분들...
> 투자에 있어서 과거 데이터 분석과 학습은 필수지만 맹신은 매우 위험하고 현재/미래 분석도 필수입니다. 과거와 가장 큰 차이점이 현재의 집값입니다. 보유세 1%를 가정했을 때, 이전에는 10-12억하던 집이 현재는 16-18억까지 올랐으니 1000-1200만원의 보유세가 1600-1800만원까지 올려 납부해야합니다. 많은 분들이 얘기하듯 다 오르는데 내 월급만 안오르는 상황에서 이런 보유세는 1주택자 및 매수자에게도 현금흐름상 부담되는 상황이 생길 수 있습니다. 그럼에도 무지성으로 지금까진 홀딩이 답(틀렸다는 얘기는 아닙니다)이었으니 앞으로도 무조건 오를거다 라는 얘기를 하신다면 같은 논리로 나스닥을 사는게 맞겠네요(지금까지 우상향이고 훨씬 많이 올랐으니까요^^)
2-2) 자 그러면 집값이 하락한다고 주장하는 근거를 한번 보시죠
) 이미 집값이 너무 올라서 구매 가능한 수요층이 그렇게 많지 않을거다
> 이 부분은 잘못된 생각인듯 합니다. 매수 수요가 항상 사회초년생 무주택자만 있는게 아니라, 사실상 집값 상승의 많은 거래가 갈아타기 수요에 의해 발생했습니다. 한국의 집값은 단 몇건의 거래로 집값 상승이 쉬운 구조라, 갈아타기의 경우, 이미 상승된 집값을 기준으로 추가금만 얹으면되니 생애최초 매수자에 비해 집값이 올라도 크게 부담이 되지않는 경우가 많습니다. 집값이 하락하려면 이런 틈새 수요들까지 틀어막아야하는데 공산주의처럼 강제로 매매를 제한하지 않는한 규제 정책만으로는 쉽지않은 것이 현실입니다.
) 이재명은 하면 한다!
> 최근 코스피 6000이 넘어가면서 이재명 정부에 대한 신뢰가 상당히 올라간듯 합니다. 상당히 빠른 시간 안에 5천스피를 달성하면서 저도 놀라긴 했습니다만 실상을 정확히 볼 필요는 있습니다. TF출범 및 여러 정책 지원으로 코스피 상승에 정부 역할이 많은 도움이 된건 사실이지만 제 생각에 가장 큰 영향은 AI로 인한 반도체 슈퍼사이클인듯 하네요. 디램/낸드 모두 가격이 급상승하고 공급부족으로 인한 반도체 소부장 투자까지, 이선순환이 국내 대표 주식 삼성전자와 하이닉스 주가를 빠르게 쌍끌이로 올린거죠. (어떻게보면 이 시기를 맞춰서 노린것도 운인지 실력인지 능력이라고 볼 수도 있겠네요) 그래서 부동산 정책에도 이 운?이 따라줄지는 지켜볼 포인트입니다.
우리나라 현 부동산 시장에 대해 너무 낙관적/비관적으로만 보는 글들이 많아서 밤에 주저리부저리 제 생각을 적어봅니다~ 결론적으로 이번 정권 하에서는 부동산 시장 자체 전망보다는 이재명 정부의 능력을 믿는다면 매도 포지션을 과거 정부의 반복이라 생각된다면 매수 포지션을 잡아야겠네요.(단, 매수/매도 시점을 잘모르겠고 다른 투자도 어렵다면, 기본적으로 모든 안정된 자산은 우상향 할 것이니, 부담되지않는 선에서 1주택자는 어느 포지션이든 홀딩이 맞겠네요..^^) |
