동작구 사당동 77-24번지 일대의 사당19구역은 지하철 4호선·7호선 이수(총신대입구)역 출입구로부터 구역 전체가 반경 약 330m 이내에 위치한 초역세권 지역이다. 또한 대상지 동측을 지나는 동작대로를 통해 용산·반포·강남권으로의 이동이 편리하며, 남측 약 2km 거리에 위치한 사당IC를 이용하면 고속도로 접근도 가능해 광역 교통 여건 또한 우수한 편이다.
사당동은 동작구의 동쪽 끝에 위치해 있으며, 북서측으로 국립현충원과 서달산·까치산이 자리해 지형적으로 다소 단절된 구조를 보인다. 이러한 특성 때문에 동작구 내 다른 동(洞)과의 연계성보다는 동작대로 건너편에 위치한 서초구 방배동과 생활권이 자연스럽게 형성되어 왔다. 실제로 생활·상업 인프라 이용 측면에서도 방배생활권에 속한다고 보아도 무리가 없을 정도다.
그 중 사당19구역이 속한 사당2동은 사당3동과 함께 사당동 내에서 주거 선호도가 높은 지역으로 평가된다. 이는 동작대로를 사이에 두고 방배동과 맞닿아 있어 해당 지역의 주거 환경과 생활 인프라의 영향을 직간접적으로 받아왔기 때문이다. 특히 방배동과 반포 일대에서 성장한 베이비붐 2세·3세 세대가 결혼 이후 인근 지역에 거주지를 마련하는 경우도 적지 않다.
한편 사당동은 강남·용산 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어난 지리적 장점을 가지고 있음에도 불구하고, 노후한 주거지가 많아 그동안 상대적으로 저평가되어 온 지역이다. 그러나 최근 들어 인근 정비사업이 본격화되면서 주거 환경 개선에 대한 기대와 변화의 흐름이 점차 뚜렷해지고 있다.
대표적으로 지역주택조합 방식으로 추진된 힐스테이트 이수역 센트럴은 지난해 1순위 평균 경쟁률 326.7대1을 기록하며 분양에 성공했다. 이어 2024년 10월 신속통합기획 후보지로 선정된 사당17구역은 2026년 1월 정비구역 지정 고시까지 이어지며 이례적으로 빠른 속도로 사업이 진행되고 있다. 이와 함께 우성2·3차·극동·신동아 아파트를 포함한 이른바 우극신 리모델링 사업이 추진되고 있으며, 대상지 북측에는 사당2동 지역주택조합 사업 또한 추진되고 있어 일대에 다수의 정비사업이 동시에 진행되는 분위기다.
이처럼 주변 지역 전반에서 개발 흐름이 강화되면서 사당19구역 역시 정비사업 추진에 대한 필요성과 압력이 높아지고 있다. 이에 따라 사당19구역은 2025년 5월 구청으로부터 연번 동의서 번호를 부여받았으며, 현재 신속통합기획 재개발 후보지 선정을 목표로 주민 동의서 징구를 진행 중이다.
사당19구역의 후보지 선정 가능서에 대해 살펴보자.
후보지 선정은 정량적 점수를 중심으로 자치구 여건 및 정책적 요건을 종합적으로 검토해서 결전된다.
정량적 지표는 정비사업 특화 프롭테크 [정비맵]을 활용하면 해당 구역의 정량적 점수를 한눈에 확인할 수 있어 후보지 경쟁력을 보다 직관적으로 파악할 수 있다.
정비맵 주소: www.jeongbimap.com
https://www.jeongbimap.com/
정비맵 사용 메뉴얼
https://blog.naver.com/jicademy/224187158201
https://blog.naver.com/jicademy/224187158201정비맵의 [구역 검토] 기능을 통해 분석한 결과, 대상지의 노후도는 81.8%, 노후 연면적 비율은 70.9%로 나타났다. 또한 과소필지 비율은 33.1%, 주택접도율은 89.5%, 호수밀도는 69.5호/ha, 반지하 비율은 80.4%로 조사됐다.
이를 종합하면 85점이 산출된다.
최근 2년간 신속통합기획 후보지로 선정된 주요 사업지들의 평균 점수가 약 71점 수준임을 감안하면, 정량적 평가 점수로 보는 사당19구역의 85점은 평균을 훨씬 웃도는 수치로 동의율만 뒷받침 된다면 후보지 선정 가능성이 높다고 할 수 있다.
이 외 정비사업 추진 현황, 침수 지역 여부 등 정책적 요소를 고려해야한다.
사당19구역 일대에는 사당17구역 재개발, 우극신(우성2·3차·극동·신동아) 리모델링 사업이 진행되고 있으며, 대상지 북측에서는 지역주택조합 사업이 추진되고 있다. 이처럼 여러 정비사업이 인접해 동시에 진행되는 구조는 사당19구역이 이른바 정비사업 연접 구역에 해당한다고 볼 수 있으며, 이는 정책적으로 해당 지역의 정비 필요성이 인정될 가능성을 높이는 요소로 평가된다.
한편 서울안전누리를 통해 과거 침수 이력을 확인한 결과, 사당19구역은 구역 동측 일대에 침수 이력이 존재하는 것으로 나타났다. 또한 대상지 내 반지하 주택 비율이 약 80.4%에 달한다는 점도 주목할 필요가 있다. 최근 서울시가 반지하 밀집지역이나 침수 취약 저지대에 대한 주거환경 개선을 정책적으로 강조하고 있다는 점을 고려하면, 이러한 조건 역시 정비사업 추진 과정에서 정책적 가점 요인으로 작용할 가능성이 있다.
종합적으로 살펴보면 사당19구역은 정량 평가에서 85점이라는 평균 이상의 점수를 기록해 기본적인 선정 경쟁력을 갖춘 사업지로 평가된다. 여기에 정비사업 연접성, 침수 취약지역이라는 정책적 요건까지 더해지면서 정비사업 추진의 필요성과 명분 또한 충분히 확보하고 있는 것으로 판단된다.
사당19구역의 예상 사업성, 리스크요인, 매물 분석은 아래에서 살펴보자.
https://blog.naver.com/jicademy/224216005987 |
