CASE 1. "소득 대비 집값이 너무 높다 (PIR 지수 중심의 비관론)"
비관론자: "월급쟁이가 한 푼도 안 쓰고 20년을 모아야 서울 아파트를 산다는 게 말이 됩니까? 이건 분명 비정상이고 폭락해야 합니다."
산파술 적용:
질문: "그렇다면 서울의 아파트 공급이 모든 월급쟁이를 수용할 만큼 충분합니까, 아니면 한정되어 있습니까?"
답변: "당연히 한정되어 있죠."
질문: "한정된 재화의 가격은 '평균 소득'이 결정합니까, 아니면 그 재화를 소유할 수 있는 '상위 소득자들의 지불 능력'이 결정합니까?"
답변: "상위 소득자들이겠죠."
질문: "지난 10년간 화폐 가치가 하락하고 자산가들의 자산 규모가 커졌다면, 그들이 선호하는 핵심지 부동산 가격이 그대로 머물러 있는 것이 오히려 '비정상' 아닐까요? 당신의 소득이 정체되었다고 해서 세상의 모든 자산 가치도 정체되어야 한다고 믿는 근거는 무엇입니까?"
논리적 모순: 본인의 소득(부분)을 시장 전체의 구매력(전체)으로 일반화하는 오류. 자산 가격은 '소득'이 아니라 '통화량'과 '희소성'에 수렴한다는 팩트를 부정함.
CASE 2. "S&P 500 같은 주식이 훨씬 수익률이 좋은데, 부동산에 목매는 건 미개하다"
비관론자: "S&P 500은 연평균 10%씩 우상향합니다. 부동산은 세금 내고 유지비 내면 남는 것도 없는데 왜 비싼 돈 주고 집을 삽니까?"
산파술 적용:
질문: "S&P 500 지수가 우상향하는 근본적인 이유는 기업의 이익 성장과 인플레이션 때문입니까?"
답변: "네, 자본주의가 망하지 않는 한 우상향하죠."
질문: "그럼 주식 가치를 밀어올리는 그 '인플레이션'이 부동산이라는 실물 자산에는 적용되지 않는 특별한 물리 법칙이라도 있습니까?"
답변: "적용되겠지만 부동산은 거품이 심하잖아요."
질문: "주식 수익률이 부동산을 상회한다면, 시장의 유동성은 수익률이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르며 균형을 맞춥니다. 주식이 오르는데 실물 자산인 부동산만 빠진다면 상대적으로 부동산이 저평가되는 셈인데, 그때도 당신은 부동산이 비싸다고 하실 겁니까? 결국 주식의 우상향을 믿으면서 부동산의 우상향을 부정하는 것은 '자본주의의 팽창'을 반쪽만 믿는 모순 아닌가요?"
논리적 모순: 모든 자산은 동일한 통화 시스템(Fiat Money) 위에 있다는 사실을 망각함. 주식의 우상향은 인정하면서 그 바탕이 되는 화폐 가치 하락(부동산 상승 요인)은 부정함.
CASE 3. "인구가 감소하는데 집값이 오를 리 없다"
비관론자: "이제 애도 안 낳고 인구가 줄어드는데, 빈집이 넘쳐날 텐데 부동산이 어떻게 유지됩니까?"
산파술 적용:
질문: "인구는 줄어들지만, 1인 가구 증가로 인해 '가구 수'는 여전히 늘고 있습니까, 줄고 있습니까?"
답변: "아직은 늘고 있죠."
질문: "인구가 줄어들수록 사람들은 인프라가 부족한 외곽에 살고 싶어 할까요, 아니면 모든 인프라가 집중된 핵심지에 살고 싶어 할까요?"
답변: "슬럼화를 피해서 핵심지로 모이겠죠."
질문: "그렇다면 인구 감소는 오히려 핵심지 부동산의 '희소성'을 극대화하는 촉매제가 되지 않을까요? 수요가 집중되는 곳의 가격이 떨어진다는 논리는 경제학 어디에 존재합니까?"
논리적 모순: '전체 인구수'라는 단순 지표에 매몰되어 '수요의 질적 변화(집중화)'를 간과함. 공급이 제한된 핵심지 논리를 전체 인구 통계로 덮으려는 일반화의 오류.
CASE 4. "대체 어디에 투자했길래 아직도 집이 없나" (실행력에 대한 산파술)
비관론자: "지금 집 사는 건 상꼭대기에서 설거지하는 겁니다. 나는 현금을 들고 기회를 기다릴 겁니다."
산파술 적용:
질문: "그 기회를 기다리는 동안 당신의 현금 가치는 안전합니까? 매년 발행되는 통화량만큼 당신의 구매력이 깎이고 있다는 사실을 알고 계십니까?"
답변: "예금 이자도 있고, 주식으로 벌면 됩니다."
질문: "지난 수십 년간 인플레이션을 이긴 자산이 현금이었던 적이 단 한 번이라도 있습니까? 만약 주식으로 부동산 수익률을 압도할 자신이 있다면, 왜 아직 그 수익으로 집을 사지 못하고 '가격이 내려가야 한다'는 당위성에 기대어 계십니까?"
답변: "시장이 비정상이라 기회가 안 온 것뿐입니다."
질문: "시장이 당신의 기준에 맞춰 '정상'이 될 때까지 기다리는 것이 전략입니까, 아니면 변하는 시장의 룰에 적응하지 못한 결과입니까? 당신이 틀린 게 아니라 시장이 틀렸다고 증명할 수 있는 객관적 데이터가 본인의 '느낌' 말고 또 있습니까?"
논리적 모순: 시장을 이기려 하는 오만함. 자산 배분의 실패를 시장의 비정상성으로 치환하여 심리적 위안을 얻으려는 방어 기제.
팩트 체크 결론
부동산 비관론자들의 산파술 끝에는 항상 "나는 사고 싶은데 비싸서 못 산다"는
감정적 결론이 숨어 있습니다.
1. 화폐는 무한히 발행된다.
2. 핵심지 토지는 한정되어 있다.
3. S&P 500 등 타 자산의 상승은 결국 실물 자산 가격의 하한선을 밀어 올린다.
이 세 가지 팩트를 거스르려는 주장은 결국 논리적 파산에 이를 수밖에 없습니다. |
