가끔 이런 생각이 듭니다.
실거주 1주택자에게 정말 무서운 건 보유세일까요, 아니면 집값일까요?
보유세 얘기가 나오면 대부분 걱정부터 하시는 것 같습니다.
그런데 구조를 보면 보유세는 생각보다 단순한 세금입니다.
결국 집값에 일정 비율로 붙는 세금입니다.
집값이 올라가면 세금도 올라가고,
집값이 내려가면 세금도 같이 내려갑니다.
그래서 지금 사람들이 느끼는 보유세 부담의 본질은 세율이라기보다는 집값 자체가 너무 올라와 있기 때문이라고 생각합니다. 집값이 소득 수준에 맞게 어느 정도 조정된다면 보유세 부담도 자연스럽게 같이 낮아질 겁니다.
뉴욕의 맨하탄이라는 곳이
서울의 반포와 강남구 사이즈보다 작은 사이즈인데, 반포나 강남 아파트보다 싼 곳이 천지입니다.
정말 비싼 곳은 센트럴 파크에서도 뷰가 잘 나오는 펜트 하우스 몇채 정도 이지, 우리나라 소득수준보다 2~3배가 높은 뉴욕에서 가장 소득수준이 높은 맨하탄 조차 서초구 반포구 아파트 가격보다 주택 가격이 싸다면 말 다했지 싶습니다.
이런 미국에서도 요즘 집값이 너무 올라 애들 소득수준으로 집을 살수가 없다는 말이 나옵니다. 우리보다 소득수준이 2~3배가 높고, 집값은 더 낮은 미국에서도 이런 소리가 나옵니다.
출산율 0.7이 괜히 나왔겠습니까.
그런데 정책 얘기를 보면 항상 이런 말이 나옵니다.
충격을 주면 안 된다.
천천히 올려야 한다.
적응할 시간을 줘야 한다.
겉으로 보면 합리적인 말처럼 들리지만, 시장 입장에서는 메시지가 단순합니다.
버티면 된다는 신호가 됩니다.
사람들은 결국 가격이 크게 조정되기보다는 시간이 해결해 줄 거라고 생각하게 됩니다. 그러면 가격은 잘 안 내려갑니다.
차라리 목표하는 세율이 있다면 처음부터 그 방향으로 가는 게 맞다고 봅니다. 그래야 시장도 그 기준에 맞게 가격이 조정됩니다.
그리고 여기서 중요한 건 투자 관점이 아니라 실거주 관점입니다.
많은 분들이 집값이 내려가면 무조건 손해라고 생각하지만,
실거주 기준에서 보면 꼭 그렇지만도 않습니다.
집값이 낮아지면 생각보다 여러 가지가 유리합니다.
우선 보유세 자체가 줄어듭니다.
가격이 기준이니까요.
또 하나 은근히 큰 게 건강보험료입니다.
우리나라 건강보험료는 자산 영향을 받기 때문에 집값이 높을수록 부담이 커집니다.
그리고 나중에 증여나 상속을 생각해 보면 차이가 더 커집니다.
부동산 가격이 높을수록 이전 과정에서 발생하는 세금이 훨씬 커지기 때문입니다.
결국 같은 동네에서
같은 인프라를 누리면서
같은 집에 살면서도
훨씬 낮은 비용으로 그 생활을 유지할 수 있는 구조가 됩니다.
그래서 저는 똘똘한 한 채라는 말을 조금 다르게 생각합니다.
진짜 똘똘한 한 채는
가격이 계속 올라가는 집이라기보다,
내가 오래 살면서 안정적으로 생활할 수 있는 집 아닐까 싶습니다.
이젠 투자가 아니라 본인 소득수준에 맞는 안정적인 지역을 찾아서 살아야 하는 시대가 오고 있고
오는게 맞습니다. 또 해외는 이런게 자연스럽습니다.
그런 관점에서 보면
집값이 조금 내려가는 것이 꼭 나쁜 일만은 아닙니다.
같은 집에서 살면서
보유세 부담은 줄어들고
건강보험료 부담도 줄어들고
나중에 증여나 상속 부담도 줄어든다면
오히려 삶의 비용은 내려가는 구조가 됩니다.
부동산을 투자 자산으로만 보면 집값 하락은 두려운 일이지만,
평생 거주할 집 한 채라는 관점으로 보면 또 다른 그림도 보입니다.
보유세를 욕하는 분들은 아마 집을 거주할 집이 아니라 투자자산으로 보고 있기 때문에 욕을 할 겁니다.
다만 실거주 1주택을 똘똘한 한채로 정의하여 구매하여 거주를 하셨다면
무작정 욕할 건 아닙니다.
진짜 상속할때나 자식할 때 증여할 때 좋아요. 같은 집을 세금 훨씬 적게해서 줄 수 있습니다.
그래서 문득 이런 생각이 듭니다.
진짜 똘똘한 한 채는
가격이 비싼 집일까요,
아니면 오래 살기 좋은 집일까요?
다른 분들은 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.
박정희 시대 처럼 다시 우리나라가 부흥을 하려면
사업을 하는 사람들이 많아져야 합니다. 그리고 일자리를 만들어내야 합니다.
그런데 지금 사업한다면 뭐라 합니까. 미쳤다고 합니다.
아파트를 사두면 오르는데 왜 사업을 하냐고 합니다. 또 문재인 이후 결과를 보면 실제 그랬고요.
나라가 이렇게 가서 되겠습니까?
그리고 집값이 내려가면 비싸게 산 사람들의 피해가 너무 크지 않겠냐고 하겠지만
강남 아파트들 실거래를 확인해보세요.
근 10년간 가격이 4배가 오르는 동안 실거래된 수량은 전체 수 대비 많지 않습니다.
가격이 30%, 50% 조정을 받아도 실제 그 이상의 가격에서 거래한 사람은 전체 세대수 대비 거의 없다 시피한 수량이고
본인이 매수한 가격대비 이익 수준에서 기대이익이 조정되는 수준일 겁니다.
정말 많이 올랐다고 생각하는 아파트를 하나 정하시고, 10년간 실거래 수와 세대수를 비교해 보세요.
그리고 지금 호가의 50% 이상에서 거래가 된 수를 비교해 보시면 왜 이런 말을 하는지 이해하실 겁니다.
한국 아파트는 실거래로 올라가는 가격이 아닙니다. 정보 소통이 용이하고, 가격 비교가 용이하다 보니
아파트 한 채가 거래되면 수천채 호가가 동시에 오릅니다.
어떻게 보면 그 구 아파트 전체의 호가가 한번에 오르는 현상도 있기도 합니다.
가격이 조정되어도 생각보다 본인이 구매한 가격보다 가격이 낮아지는 사람을 찾는게 힘들 수 있습니다.
계속 상급지 갈아타기로 이익을 실현해 가며 구매하 사람 수를 제외하면 더 찾기 힘들 수 있습니다. |
