1. 기사의 함의
a. 디에이치 대치 에델루이 조합 사실상 '사망선고' 임박
서울 강남구 대치동에 위치한 '디에이치 대치 에델루이'의 관리처분계획 변경 총회가 재차 부결되었다. 이에 따라 아파트 시공을 담당했던 현대건설이 후속 조치에 돌입하면서, 조합은 추가 대출 제한 및 입주지연 등 이중고에 빠질 전망이다.
디에이치 대치 에델루이 조합은 근린생활시설(추후 운동시설로 용도변경)의 미분양으로 인해 약 1,692억원 규모의 PF대출의 채무가 불이행될 것으로 보이며, 현대건설이 후속조치에 돌입함에 따라 현대건설의 지급보증이 사라지게 될 경우, 이미 만기된 1,692억원 규모의 PF대출에 대한 연체이자지불 및 미 지급된 공사비에 대한 연체이자 6.4%까지 감안하면, 조합에서 매 년 내야 할 이자금액만 최소 수 백만원 이상에 달할 것으로 예상된다. 여기에 대주단은 3월 6일 운동시설 매각 관련 계약금 채권 380억원에 대해 가압류를 집행함에 따라 조합의 자금줄은 완전히 막힌 셈이 되었다. 디에이치 대치 에델루이 조합이 위와 같은 상황에 빠지게 된 과정 및 이유를 생각해보자!
2. 인사이트
a. 디에이치 대치 에델루이가 현재상황까지 간 과정
디에이치 대치 에델루이(이하 대치구마을3지구)가 현재상황까지 간 과정을 정리해보면 아래와 같다.
1) 관리처분인가 총회(비례률 130%)
대치구마을3지구는 2023년 경 관리처분변경인가총회를 통해 비례률 130.5%를 확정지었다. 이렇게 된 배경에는 총 수입을 4,743.3억원, 총 지출을 2,977.4억원으로 책정하였기 때문이다. 하지만 여기에서 관리처분변경인가 이후에도 공사비 및 금융비용 등 지출비용이 증가하게 되었고, 총 수입의 30% 가량을 차지하던 상가(근린생활시설)의 일반분양이 이루어지지 않음에따라 현재와 같은 상황에 다다르게 되었다.
2) 비용 증가
대치구마을3지구의 비용에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 공사비는 아파트의 준공이 이루어진 2025년 6월 최종적으로 약 2,200억원(평당 1,062만원)으로 책정되었다. 이는 최초 시공자 선정시점(2019년) 1,171억원 대비 2배 가까이 상승한 수준이지만, 2023년 경 관리처분변경인가총회 당시 총 비용에 공사비 인상분이 어느정도 반영된 것으로 보이기에 공사비 최종정산에 따른 비용증가는 상대적으로 덜한 편이다.
하지만 아파트 입주를 하게되면서, 상가미분양에 따라 상가분양수익이 들어오지 않음에 따라 공사비 미정산금액이 발생하였고, 현재 공사비 미정산금액에 대한 연체이자(6.4%)의 납부가 이루어지고 있는 현실이다.
특히 대치구마을3지구는 '25년 1,687.4억원 규모의 PF대출을 실행하였는데, 해당 대출은 2025년 10월 상환일이 도래하였지만, 상가분양이 이루어지지 않음에 따라 PF대출 마저 상환이 제대로 이루어지지 않아 상환되지 않은 PF대출에 대한 일부 자금까지 연체이자(15%)를 내야됨에 따라 시간이 지날수록 금융비용에 대한 부담액이 커질 것으로 예상된다.
3) 수익감소
대치구마을3지구의 경우 조합원분양가를 8.73억원에서 15.64억원으로 전체적으로 낮게 책정하였다. 단독주택재건축이기 때문에 기존 보유했던 물건들의 평가금액이 적었기 때문도 있지만, 공사비 및 사업비 인상액을 조합원분양가에 최소한으로만 반영시키기 위해 조합원분양가를 가능한 적게 증가시키려 한 것으로 보인다. 이에 따라 조합원 및 보류지(173세대)에 대한 분양수익합계는 약 2,060억원이다.
2024년 9월 일반분양을 한 디에이치대치에델루이는 평당 6,300만원 정도로 분양가를 책정하였다. 분양가상한제가 적용되었기 때문에 일반분양가를 크게 높이지 못 한 점도 있지만, 분양가상한제 하에서도 일반분양가를 최대한 높이기 위해 일반분양시점을 최대한 늦춤에 따라 일반분양수입의 유입이 지나치게 늦게 이루어져 기 사용비용(조합운영비 및 사업비, 기성고에 따른 공사비)을 PF대출을 받아 지불하였기에 금융비용의 부담이 지나치게 커지게 되었다.
그리고 무엇보다 상가 일반분양분(공급면적 기준 3,535평 중 3,151평)이 코로나19 등을 거치면서 상가분양을 진행하기 어렵게 되어 상가분양수익 예정액(약 1,500억원 내외 추정)이 수입금으로 들어오지 않고 미분양이 발생하였고, 소형(임대)주택의 경우에도 소셜믹스를 피하기 위해 인위적으로 배정하느라 약 30억원 정도의 현금을 기부채납 하는 등 분양수익이 전체적으로 감소하였다.
4) 결론
관리처분인가 대비 현재 수익 및 지출금액을 살펴보면 위와 같다. 수익금액의 경우 약 1,500억원 정도에 달하는 상가 일반분양이 이루어지지 않아 실질적인 수입금액은 3,500억원 정도로 줄어들었으며, 지출금액은 공사비, 금융비용 인상액 등을 감안 관리처분인가추정액(2,977억원) 대비 약 270억원 정도 증가한 3,240억원 정도로 예상된다.
그래서 결국 상가분양수익을 미반영한 상태에서 관리처분변경인가를 통해 추정비례율을 조정하면, 19.6%정도까지 내려가게 된다. 이 경우 이미 입주를 한 사람들의 경우에도 비례율이 조정되는 만큼 추가분담금을 내거나 채무 등으로 책정되게 된다. 하지만 이렇게 추정비례율을 변경하는 관리처분변경인가총회가 부결됨에 따라 건설사 등에서는 신용공여를 끊고 조합 내 남은자산(미분양된 상가)에 대한 채권확보에 나서게 되었다.
b. 디에이치대치에델루이 사례를 통해 배울 점
디에이치대치에델루이의 정비사업 진행과정을 통해 배울 점은 아래와 같다.
1) 분양성낮은 상가는 덜 지어야 한다.
과거 2010년대까지만 해도 아파트단지의 경우 안정적인 수요가 있었으며, 이들이 사용할 수 밖에 없는 근린생활시설이 있었기에 아파트를 지을 때, 단지 내 상가를 어느정도 짓는 모습을 많이 보였다. 하지만 최근에는 공사비 등의 인상과 배달, 소셜커머스 등의 발달로 오프라인상가의 집객력이 예전보다 크게 줄어들어 상가를 많이 지은 경우 상가의 분양부터 쉽지 않은 상황이 많이 발생하고 있다.
심지어 2.8호선 잠실역 바로 앞에 위치해 위치가 상당히 좋으며, 잠실역 지하보도와 직결통로가 있는 잠실르엘상가 역시 현재 일반분양이 되지 않고 상당수가 공실상태로 방치되어 있어 앞으로 정비사업(재개발, 재건축)에서 상가는 이전에 비해 크게 줄여야 할 것으로 예상된다.
2) 수익은 보수적으로 책정할 필요가 있다.
재개발, 재건축 등 정비사업을 진행함에 있어 수익금액은 보수적으로 책정할 필요가 있다. 특히 강남권에 위치한 정비사업구역들의 경우 아파트는 분양가상한제로 인해 일반분양가를 크게 높이기 어려워 상가분양수익을 높게 책정하는 경우가 많았는데, 이와 같이 상가분양수익을 높게 책정해 관리처분인가를 받을 경우 이후 상가분양이 잘 되지 않거나 늦어진다면, 분양지연에 따른 비용증가가 예상되기 때문이다.
예를 들어 대치동 은마아파트 재건축의 경우 2023년 정비계획변경당시 은마아파트상가의 예상분양수익을 연면적 19,500평, 평당 6,700만원으로 책정하였는데, 이는 공급면적 기준 평당 1억원(전용면적 기준 평당 1.6억원)이상으로 상당히 높게 분양수익이 책정되었기에 실제 분양수입과 적지 않은 괴리가 있다. 이러한 금액책정이 실제 관리처분인가까지 이어진다면, 추후 실질사업성을 추정하는데 많은 어려움이 따르게 된다.
3) 수익-지출 시차에 따른 금융비용책정 필요
대개 많은 사람들은 총비용, 총수익만 추정하지만 이보다 더 중요한 것은 수입, 지출의 시차에 따른 금융비용 또한 책정해야 된다는 점이다. 대체로 정비사업에서 수입금액은 조합원분양계약, 일반분양계약 등을 통해 나타나는데, 최근 트랜드상 조합원분담금을 입주시 100%로 지급하는 이야기가 많이 언급된다. 하지만 이 경우 대개 '수요자금융조달'을 통해 추가분담금의 납부가 이루어지게 된다.
'수요자 금융조달'이란 조합원의 추가분담금에 대해 계약금, 중도금, 잔금은 정상대로(계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%)책정되며, 이에 따른 금융비용을 조합 등에서 납부하는 방식을 의미한다. 이 경우 조합원추가분담금 5,000억원, 공사기간 4년, 대출금리 4.5%기준 수요자 금융조달시 조합원추가분담금에 대한 금융비용은 약 350억원 정도이다.
수요자금융조달 이외에도 수입과 지출의 시차에 따라 발생하는 금융비용 역시 생각보다 적지 않다. 이러한 부분도 잘 책정해놔야 디에이치대치에델루이와 같은 상황을 맞이하지 않게 된다.
3. 결론
a. 디에이치 대치 에델루이의 결말은 ?
디에이치대치에델루이의 경우 분양이 이루어지지 않은 상가(공급면적 기준 3,151평, 전용면적 기준 약 2,000평)를 프리미엄 피트니스 센터 '반트 라이프스타일'로 바꾸어 회원권을 개당 1억 2,000만원씩 1,500계좌를 분양해 1,800억원을 회수하는 방식을 사용하기로 하였다.
상가 지하1층~지상1층, 약 1,956평 규모로 오픈할 예정인 '반트'는 지하1층 남녀사우나, 스파, 필라테스룸, 키즈존, 데크층 수영장, 골프연습장, 1층 피트니스, 맴버스라운지(식당, 카페 등)로 지어질 예정이다.
하지만 이러한 시설들의 경우 대단지 아파트 커뮤니티와 비슷한 모습을 보이고 있다. 통상 강남권에 지어지고 있는 3,000세대 내외 아파트들의 경우 위 시설들 중 대부분이 커뮤니티에 입점해 있으며, 적용면적의 경우 사우나.스파 약 400평, 필라테스룸 50평, 키즈존 50평, 수영장 300평, 골프연습장 500평, 피트니스 300평, 라운지(식당,카페) 300평 이상으로 거의 2,000평에 육박하는 경우가 많기 때문이다.
통상 2020년대 후반 이후 입주하게 될 신축-대단지 아파트의 커뮤니티시설과 비슷한 규모로 '반트'가 입점할 경우 이 곳을 1억 2,000만원으로 회원권을 매수할 사람들이 얼마나 될까? 회원권의 경우 추후 얼마나 높은 가치를 유지하게 될까? 등을 생각해본다면, '반트'의 입점 역시 디에이치대치에델루이의 당면한 문제를 해결할 수 있는 방법은 아닐 것으로 예상된다.
정비사업을 진행함에 있어, 단지규모가 작은 소단지의 경우 평당비용(공사비 및 사업비)는 증가하게 되고, 수익(분양가 및 상가분양수익)은 떨어지는 경우가 많다. 그래서 최근 많은 재건축단지들이 상당한 갈등에도 불구하고 '통합재건축'을 추진하고 있다. 시간이 지날수록 소단지 정비사업이 고단해지는 현실은 더 커질 것이다.
위 글은 아래 기사 등을 참조로 작성하였습니다.
https://n.news.naver.com/article/024/0000103992
위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다.
https://blog.naver.com/jmd0104/224216868411 |
