무주택자에게 추석선물 12개를 드렸는데, 첫집을 장만한 1주택자분들에게도 10개 선물을 드리겠습니다. 이제 나는 집을 마련했으니 부동산은 졸업이다~~~ 하는 분이 계실까요?? 상급지로 이동하던, 신축으로 가던, 평수를 넓히던 우리시선은 이미 다른단지에 가있습니다. 오늘은 주택 장만으로 지식과 시야가 팍팍 넓어졌지만, 아직도 좀 헷갈리는 것들을 정리해봤습니다. 1. 서울 vs 경기도 양극화? 수정중입니다 2. 중급지 대형평형 집을 장만하고 나니, 불만이 쌓입니다. 입지는 만족스러운데, 집이 좁은 겁니다. 아이는 하나 늘었고, 큰아이는 이제 사춘기... "여보 우리 열심히 살았잖아. 40평대로 넓혀보자" 삐삐!! 경고!!) 같은급지 평수만 넓히기. nono!! → 최상급지에서나 하는 행동 예시) 왕십리뉴타운 >>> 답십리뉴타운 *넘사벽 서열은 당연히 아시죠? '17년 7월기준 답십리 래미안위브(46평): 8.4억 → 현재 14.9억 (+6.5억) 왕십리 센트라스(34평) : 8.0억 → 현재 17.0억 (+9.0억, 역전) "여보 우리 그돈으로 왕뉴갔으면 2.5억은 더 벌었어!!" 3. 하급지 신축 vs 상급지 구축 와.. 이건 진짜 헷갈립니다. (이건 감의 영역입니다.) 예시 한개로 일반화 할 수도 없습니다만, 예시하나 보고 가시죠. 청계벽산 아파트는 왕십리뉴타운에 딱 달라붙어있는 '96년식 구축아파트입니다. '17년 7월기준 답십리 래미안위브(34평): 6.7억 → 현재 13.5억 (+6.8억) 왕십리 청계벽산(32평) : 5.2억 → 현재 10.6억 (+5.4억) 케바케 일거 같습니다만, 신축 래미안위브가 1.4억 더 벌었네요. 이번 승부는 하급지 신축 win 저번 포스팅에서 봤던 3세대 신축 power 일까요?? 4. 비과세는 2년만에 졸업 → 장특공은 10년 각오 이사를 자주 다녀야 돈을 번다는 얘기 들어보셨나요? 매도가 12억이하는 2년 거주or보유시에 양도세가 비과세로 zero입니다. A주택(2년): 2억 매수 → 6억 매도 (+4억), 양도세 zero B주택(2년): 8억 매수 → 12억 매도 (+4억), 양도세 zero C주택(2년): 15억 매수 → 20억 매도 (+5억), 양도세 44%과세 (누진공제 2,540만원) 그러나 매도가 12억이 넘는 것은 이제 고가주택으로 여겨서 비과세 혜택이 사라집니다. 대신 10년이상 실거주하면 시세차익에 대해 장특공 80%를 받습니다. (5억의 시세차익을 1억의 시세차익밖에 안본것으로 봐줌) 1주택자 장특공 기본요건: 3년보유+2년실거주 시세표를 보면 중급지 신정뉴타운, 광명(철산), 이문뉴타운, 장위뉴타운에서 매도시에는 비과세를 거의 받기 때문에 2년만에 exit 하는게 좋습니다. 그 이상 상급지에서는 10년이상 거주해야 하기 떄문에 확실한 상급지로 jump해서 10년의 시세차익을 80% 장특공 받아야 합니다. (10년이나 묶이기 때문에 애매한 jump는 뭔가 아쉽습니다.) ex) 저는 답십리파크자이(매도가 10억), 신길센트럴자이(매도가 12억)를 비과세 받고 그 다음으로 3개 급지는 위인 서초2동 에스티지(매수가 18억)로 갈아탔습니다. 당연히 10년이상 보유 및 거주할 마음으로 매수했습니다. 5. 최상급지 진입타이밍은 지금!! 당장!! (지각비만 늘어날뿐) 오늘도 기사가 떴습니다. 최상급지 원베일리 국평이 60억을 찍었습니다. 더이상 형님이 없는 최상급지는 눈치 볼 형님이 없기 때문에 천장없이 그냥 팍팍팍팍 신고가를 찍습니다. - 원베일리국평 1채(60억) = 서초2동 에스티지 국평 2채 (30억 x2) (이정도까지 차이날 일인가!!, 저평가?? 키맞추기 대기??) 예를 들어 서초2동 에스티지는 (영원한 반포의 동생) 반포 오르고 잠원 오르고 이제 빈 갭에 서초2동이 기다렸다가 오르는데, 원베일리는 줄 서지 않고 그냥 막 신고가를 찍습니다. 최상급지(반포, 한남뉴타운, 성수전략)를 매수하실분들은 (돈있으신분들) 저평가??? 그런거 계산하지말고 오늘 사세요. 내일 사면 지각비 낼뿐입니다. 6. 계속 보유할까요? 계속 보유는 최.상.급.지. 도달할때 뿐 호재!! 기다리자 !! 호재네요!! 저는 신안산선 개통하면 팔 꺼에요 호재네요!! 저는 옆 신축 대단지 완공되면 팔 꺼에요 특히, 시세 12억 이하 애매한 분들은 2년 보유하셨으면 파세요 제발.. 계속 쥐지 마세요. 호재 이미 거의 선반영되었어요!! 이제 더 갖고 계셔봤자 세제혜택 없어요 상급지는 양극화 때문에 더 멀어지고 있다니까요? 그동안 모은돈 있잖아요?? 보태서 상급지 점프하세요 2년동안 돈 못모았다구요?? 그럼 전세로 매꾸고 상급지 가세요 그럼 실거주 집은요?? 월세 사시라니까요ㅠㅠ +) 시세 12억 이하분들은 댓글에 "000단지 보유중이에요. 계속 보유해도 될까요?" 질문 금지 7. 최상급지 slot 채웠다? + 꼬마빌딩 와 드디어 제 직업 빌딩사령관 발휘할 때가 되었네요. 저는 압구정현대 보유자에요!! 저는 한남뉴타운 조합원이에요!! 저는 성수전략지구 조합원이에요!! 저는 대치동 우선미 살고 있어요!! 저 반포자이 사는데요?? 이제 아파트는 졸업하셨어요. 축하드립니다. +) 저 아직 강남 중급지 사는데요. 장특공 8년이나 더살아야해요 이제는 꼬마빌딩 매수하실 때 입니다. 꼬마빌딩 장점 - 대출이 70%이상 나온다. (지겨운 DSR 안녕) - 매도시에 법인세 22%밖에 안낸다. (지겨운 양도세 49.5%안녕) - 올근생건물 일테니까 다주택자 중과세 없다. 전화주세요. 02-512-......... 8. 한남, 성수 vs 강남 다시 5번 항목 복습해봅시다. 최.상.급.지 천장없어서 신고가 줄안서고 계속 쭉쭉쭉 반포, 압구정뿐아니라, 한남뉴타운, 성수전략정비구역도 최상급지에요. +심화)) 서초2동 독수리오형제 살래요? 한남3구역 입주권 살래요? → 한남이죠 9. 전세가 vs 매매가 이번엔 기초로 돌아가봐야겠어요. 우리나라에만 있는 전세 제도를 봅시다. 전세: 월세는 0만원인데, 보증금만 있어요. ex) 아까 호재네요!! 했었죠. 여의도~ 영등포~ 시흥~안산에 신안산선이 공사중입니다. 신안산선 신풍역 공사장 앞에 있는 신길센트럴자이. 전세가는 호재가 반영되었을까요? no 매매가는 호재가 반영되었을까요? yes 전세는 임대차계약기간동안만 누릴수 있는 인프라가 가격에 담겨있어요. 매매가는 앞으로의 호재가 100%까지는 아니지만 담겨있어요. 100%가 아니라고 했어요. 가끔 누가 호재가 100% 선반영 되었다고 하는데, 그건 이론상 맞지 않아요. 매커니즘을 한번 봅시다. 호재 아직 미발생 → 전세가 상승x → (전세가에 의한) 매매가 상승 x 호재발생 → 전세가 상승 → (전세가에 의한) 매매가 상승 ok *신안산선이 개통되면 전세가가 증가하고 매매가를 끌어올려요. 즉, 다알고있는 호재라고 하더라도 당장 이용할 수 있어야 반영되는 매매상승분이 있습니다. +심화) 그렇다고 호재발생할때까지 안팔고 기다리지 마세요. 상급지는 양극화로 더 멀리 떠나가고 있어요. +보너스) 신축 전세가율: 50% 정도 ex) 매가가 34억이야? 전세는 한 17억정도 받겠네? 구축 전세가율: 40%~50% 정도 재건축단지 전세가율: 20%~30% *언제 쫒겨날지 모름. / 너무 낡았는데 집주인이 안고쳐줌 10. 다주택자 vs 똘똘한 한채 → 똘똘한 한채 win 포트폴리오 잘구성하셔야 합니다. 제가 말이죠. 마래푸도 있는데, 고덕 그라시움도 있어요. ㅎㅎㅎ 뭘 팔아야 할까요? 둘다 파세요. 일시적1가구2주택 요건 아니라도 파세요. 언젠가는 청산해야 합니다. 똘똘한 한채로 뭉치세요. (복습: 양극화의 시대) 이상입니다. 네이버에 '빌딩사령관'을 검색하세요. https://blog.naver.com/buildingsrg/223579395557 https://blog.naver.com/buildingsrg/223579395557
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