올해 10월까지의 빌딩업계 분위기 입니다. 1. 오잉? 재건축부지가 팔린다. 나대지 재건축부지는 보통 나대지 or 썩은 다가구주택(통빌라건물)을 말합니다. 2021년까지 강남 재건축부지는 매물이 나오기만 하면 팔렸습니다. (썩은 건물을 신축/리모델링해서 되팔면 시세차익이 2배까지도) 故구하라씨의 건물 투자 노하우 (JTBC 한끼줍쇼 中) 그러나 2022년부터는 기피 물건이 되었습니다. 이유? - '22년 10월부터 근생 용도변경이 막힘 (→ 취득세 중과세 + 대출막힘) - 신축/리모델링 건축비는 상승 (+임차인 명도비용) - 강남 사옥형 건물 공실사태 (주택가 재건축부지는 사옥형밖에 답이없음) - exit하려는 시세가격은 하락 즉, 신축/리모델링 하느라 개고생했는데 시세차익은 재미없음 그나마 용도변경에 대한 해결책들은 1~2개 생겼으나... https://blog.naver.com/buildingsrg/223242128855 https://blog.naver.com/buildingsrg/223242128855 오잉? -최근 제가 관리하던 한남동, 청담동, 대치동,역삼동 재건축부지가 팔렸습니다. 다가구주택(≒ 재건축부지) 팔린 물건들은 공통점이 있었는데, - 물건 내놓은지 1년이상됨 - 주택상태임. 근생 용도변경 협조가 안됨 (취득세 중과세 + 대출안됨) - 임차인은 6개월안에 다 내보내주는 조건. - 메인길가는 아니고 주택가지만, 그래도 강남 or 한남동 (점점 근생건물로 바뀌어가는 분위기) 솔직히 계약까지 가기 힘든 물건이라 관리를 집중하진 않았습니다. 그런데 팔렸습니다. 아직도 이해는 되지 않지만, 기존 완성형 물건들이 소진되고 결국에는 재건축부지까지 찾은 것으로 보입니다. 빌딩시장 회복의 시그널임이 분명합니다. 2. 거리에 공실 (특히 사옥형) 강남 대로변이든, 골목이든 강북 잘나가는 상권이든 1층, 2층이상 할것없이 중간중간에 임대 딱지가 자주 보입니다. 건물주께서도 임대 채워달라고 중개사에게 전화가 자주 옵니다. 그래도 이자비용 버티시는 분들이 대부분이시지만, 결국에는 실사용자에게 매도하시는 분들도 계십니다. 3. 거래량 올 한해를 리뷰했을때, 올초 3월에 가장 차가운 시장이었으나 올여름 7월에 반포를 중심으로 아파트시장이 뜨거워지면서 빌딩도 최다거래량을 기록했습니다. 7월은 정말 바빴습니다... 그 이후 가을은 꾸준한 거래를 유지중입니다. 사내 계약물건 건수 1월 12건 2월 12건 3월 4건.... 4월 10건 5월 18건 6월 15건 7월 31건 !!! 8월 17건 9월 16건 10월 10건 +@ 3-1. 올해 강남 거래 와... 2024년 강남지도를 봤을때 거래된 물건들입니다. 강남빌딩중개법인들이 굶어죽지않고 계속 사업하는 이유입니다. 2번에서봤던 공실들이 있던지 말던지 강남이라는 핵심지에 땅을 사두려는것입니다. 강남의 환금성을 보여주기도 합니다. 3-2. 올해 서초 거래 아파트시장을 리딩하는 서초(특히 반포) 빌딩시장에서는 서초는 좀 아웃사이더네요. 지도에 거래 빈도가 낮습니다. 그나마 거래가 활발한 교대역을 가져왔음에도 뜸합니다. 3-3. 올해 성수동 거래 파란색 중공업지. 특히 가운데 평당 2.5억찍힌 연무장길 중심으로 hot합니다. (아랫쪽 한강쪽 노란부분은 성수전략정비구역으로 아파트 조합원물건 사시는 겁니다.) 서쪽은 준공업지가 아님에도 서울숲이 가까운 아틀리에길로서 거래가 좀 되었습니다. 어쨌든 성수동이 제 기대보다는 거래량이 좀 적었습니다. 성수동이 뜬다지만, 역시 강남만큼 거래량이 압도적인 곳이 없지요. 3-4. 올해 홍대 거래 홍대는 거래가 꾸준한 곳입니다. 유동인구가 아직 엄청납니다. 특히 외국인들이 서울로 들어오는 관문입니다. (공항철도) 홍대지역의 동쪽보다는 서쪽(삼거리포차쪽)이 거래가 많고 인기가 많습니다. 3-5. 올해 연남동 거래 연남동은 홍대입구3번출구로 연트럴파크를 끼고 있고 여전히 엄청난 유동인구를 자랑합니다. 특히 연트럴파크 동쪽에 미로길이라는 곳을 중심으로 빌딩거래가 활발한데, 올해 연남동 성적표는 초라합니다. (매물은 많습니다.) 너무 가격이 올라서 매수자들입장에서는 매력이 떨어졌다고 생각들 하십니다. 3-6. 올해 한남동 거래 한강진역 아랫쪽에 한남카페거리에서 그나마 거래가 이뤄졌습니다. 유행타지 않고 꾸준히 거래되는 모습입니다. (매물이 많지 않습니다.) 4. 사내 분위기 - 공인중개사 시험(10.26)을 맞이해서 대규모 채용준비로 분주합니다. 시험에 떨어진 분들 → 중개보조원 시험에 붙은 분들 → 소속공인중개사 올 시험pass하고 내년에 보실분들 → 중개보조원 빌딩사령관팀에 많이 지원해주시기 바랍니다. (회사규정상 만40세 미만) https://www.jobkorea.co.kr/Recruit/GI_Read/45725113 https://blog.naver.com/buildingsrg/223533822769 https://blog.naver.com/buildingsrg/223533822769 - 회사들 구조조정 루머 (오픈 카톡방 출처) 꾸준히 거래되는 빌딩시장과 달리, 기업들 분위기가 심상치 않습니다. 한국은행(금융통화위원회)에서 모를리가 없습니다. 버거운 기업들을 위해서 기준금리는 계속 낮출수 밖에 없습니다. 기존에 다니고 계신 회사분위기가 심상치 않아서 이직하고 싶으신 분들은 빌딩중개업계 문을 두드려 보시기 바랍니다. 활짝 열려있습니다. -특히 제가 7년간 몸담던 대기업의 분위기가 많이 안좋습니다. "휴... 일찍 옮겨서 다행이다" 라는 생각보다는 L케미칼 출신이라는 프라이드. 시드머니로 부의사다리를 올라가게 도와준 회사. 능력있는 직장동료들과 으쌰으쌰하며 실무 능력을 많이 키워서 고마운 마음을 항상 가슴 속에 쥐었는데, 승승장구하길 바랬던 회사의 휘청이는 모습에 마음이 꽤 아픕니다. - 앞서보여드린 거래량 실적들과 같이 빌딩중개업계 1위인 원빌딩의 분위기는 꽤 괜찮습니다. 퇴사자가 눈에 띄게 줄었습니다. 본인이 열심히 하면 잘 벌겠다는 믿음이 굳건해졌습니다. 5. 경쟁업체 동향 - 너도나도 유튜브, 인스타, 강의 등 활발 젊은 매수고객들이 많아졌다보니 경쟁업체들의 유튜브, 인스타, 강의개설 등 활발한 모습이 눈에 띕니다. 저도 인스타 계정이 있습니다만, 일단 블로그 글에 충실하려고 합니다. - 공투 모음 (주의) 특히, 경쟁사들이 공동투자 인원을 많이 모집하는데, 주의하셔야 합니다. 개인-가족 투자와 달리, 생판 모르는 남들과 지분이 섞이면 환금성이 떨어져서 EXIT가 어렵습니다. 애매한 현금시드라면 차라리 미국 주식 투자 등으로 시드를 키우는것을 권장드리겠습니다. 6. 약간의 상승세 - 요즘 유독, 매입하자마자 p붙여서 매물 내놓는 경우 많습니다. (미등기전매x, 등기후 바로 매도하는 조건) (양도세x, 보유기간 상관없이 법인세) - 2021년과 같이 매주 신고가를 찍고 기존 거래가보다 많이 받으려는 움직임까지는 아닙니다. 다들 찾으시는 좋은위치와 좋은조건의 물건이 소진되다 보니 소폭 상승의 움직임은 감지되고 있습니다. 특히, 강남권중심으로 아파트가격 상승이 컸다보니 빌딩시장의 상승세를 기대하시는 수요가 많습니다. 7. 매수손님 유형 : 실수요자 vs 수익형 - 실수요자 사옥형 매입 (마침 공실로 비워있는 물건이 많아서 이해관계 맞음) 월세내느니 마침 은행이자도 내려가겠다 대출받아서 실사용용으로 매입하는 분들. - 수익형 똘똘한한채 졸업하신분들. 현금남아서 투자 서울메인지역은 수익률 3%이상으로 찾으심. (은행이자보다는 낮은수익률이지만, 시세차익에 포커스) 경기지역은 수익률 5~6%까지도 보심. (시세차익보다는 은퇴하신 어르신들께서 따박따박나오는 현금흐름 추구) 8. 매수자 문의가 더 많음 -빌딩사령관으로 활동하면서 문의전화가 많이 옵니다. 매도자 문의 30% 매수자 문의 70% 이정도 비율로 체감됩니다. 그렇다고 매도자 우위시장은 아닙니다. 아직까지는 매수자우위시장으로 매수자가 가격네고를 적극적으로 한다면 꽤 잘먹히는 시장. (늦지 않았음) 9. 대출 - 주담대만큼 조이거나 규제하진 않습니다. 정부에선 아직까지 정당한 경제적 사업 행위로 판단. (주택은 투기로 보지만, 근생건물은 정당한 경제활동!) 은행에서 신규법인들의 빌딩대출을 RTI에 준하여 규제를 할 수도 있다는 소문이 있지만, 아직까지는 괜찮습니다. 혹시라도 주택시장처럼 대출규제가 따라올지도 모르기 때문에 규제 전에 사두는게 유리할수 있습니다. -현재는 매가의 70~80%까지도 대출이 가능하기 때문에 공격적인 레버리지 투자가 가능합니다. (vs 아파트는 dsr규제로 인해서 적극적인 대출이 어려움) 이상입니다.
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