욕 먹을각오하고 씁니다. 왠 비교질? 비교가 짜증나는 이유. 꼭 패배자가 있습니다. 신계: 호날두vs메시 비교 뭔의미? (메시가 짱인데) sky: 연대vs고대 뭔의미? (연대가 짱인데) 특히, 전 재산+정든 보금자리 우리집을 제3자인 남이 다른 단지 비교하면서 좋다 나쁘다 하는게 참 짜증나는일입니다. 그래서 부동산 책에서는 작가가 함부로 단지 비교를 못합니다. - 단지별 단점 지적은 엄청 욕먹는일 동네부동산 공인중개사도 특정 매물에 대한 이해관계가 있는경우가 있어서 단점을 숨기는 경우가 많습니다. 그러나 부동산카페의 회원들간의 단지비교 다툼 댓글은 꽤 공부가 됩니다. (정말 이래도 되나 싶을정도로 남의 동네 욕을 하십니다.) 어쨌든. 진짜 옛날 80년대 아파트분양가 시세표입니다. - 서초 우성(33p): 5,800만원 - 반포주공(32p): 7,200만원 -여의도시범(36p): 7,800만원 -압구정현대(37p): 7,500만원 흔히 얘기하는 여의도가 압구정 바르던시절. 지금의 라이벌 구도는 어떻게 바뀌었을까요? 대결마다 제 개인적인 pick을 코멘트하겠습니다. (제 개인 편애에 빠지지 않도록 객관성을 위해 투표함을 달아놓겠습니다. - 네이버카페) 1. 서푸써 vs 에스티지 위 2개 단지는 '14년 같은해에 분양되어 자주 비교되었습니다. 특히 서초4동(서푸써) vs 서초2동(에스티지) 동네비교로 확전되는 모습을 보였습니다. 서푸써는 푸르지오의 하이엔드 브랜드인 '써밋'을 최초 적용한 단지로서 스카이브릿지등 고급화에 신경을 많이 썼습니다. (+서초4동 서일중학교가 서초구 1등 학군이라고 하네요.) 에스티지는 서초 독수리오형제 단지(우성1,2,3차+무지개+신동아)중 최초로 재건축 입주를 한 단지로서 5개 단지가 모두 재건축이 되어 시너지가 기대되는 단지입니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/171316 https://cafe.naver.com/jaegebal/171316 제 개인 pick은 에스티지입니다. 가까운 미래에 5개 단지 신축 완성을 앞두고 있고 같은 블록내 롯데칠성 부지의 개발도 기대됩니다. 서초4동의 진흥아파트 재건축도 응원합니다. 2. 래미안위브 vs 래미안크래시티 2개 단지는 래미안갤러리라는 모델하우스에서 통합 분양한 것으로 기억합니다. (관련 사진을 본 것같은데 찾기가 어렵네요) 지금으로선 상상하기 힘들지만 미분양으로 고생해서 같이 묶어서 선착순 동호수계약을 모집하고 있었네요. 분양시기, 입주시기, 규모가 같고 위치도 전답뉴타운 인접지역이라서 자주 비교할 수 밖에 없는 단지들입니다. '17년까지는 5호선 답십리역이 인접한 래미안위브가 좀 더 우위에 거래되었으나, 현재는 크레시티가 더 높은 가격에 거래되고 있습니다. (이제는 래위 주민들도 크레시티를 상급으로 인정하는 분위기 입니다.) 아무래도 gtx 2개 노선이 들어오는 청량리역(+주복3총사 입주) 인근에 가까운 크레시티가 선호되는 분위기입니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/468046 https://cafe.naver.com/jaegebal/468046제 개인 pick도 크레시티입니다. 북측에 인접한 전농8구역도 1,750세대 롯데캐슬이 입주 예정이라 시너지 예상합니다. 3. 상갈역 금화마을3단지 vs 청명역 영통포레파크원 쌩뚱맞고 관심밖 대결이시라 생각하시겠지만, 사회초년생들의 무주택 탈출을 고민하시는 경우 고민하는 2개 단지입니다. (청명역 영통포레파크원은 황골주공1단지에서 단지명이 변경되었습니다.) 2개 단지 모두 20평대 중심의 소형평형 단지입니다. 매가가 4억원정도에 전세가율이 60~70%에 육박하기 때문에 1~2억 시드로 첫투자를 밞으시는 분들에게 투자 추천드리는 단지들입니다. 제가 늘 강조하는 경부고속도로라인(강남-판교-수원 일자리 벨트)과 수인분당선을 끼고 있습니다. 작은 자본이지만, 이 곳 단지라도 매수해두신다면 인플레 헷지에서 꽤 안전한 포트폴리오가 됩니다. 상갈역은 상권이 좀 부족하다는 평이 많고 청명역은 강남을 향해 한 칸(3분) 더 먼 단점이 있습니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/4419734 https://cafe.naver.com/jaegebal/4419734제 개인 pick은 상갈역 금화마을 3단지입니다. 강남 접근성이 좀 더 좋고 대형공원(통삼근린공원)에 인접한 장점이 있습니다. 4. 헬리오 vs 올파포 가장 핫한 라이벌 대결입니다. 헬리오 입장에서는 곤혹스럽습니다. 단군이래 단일단지 최대세대 타이틀을 올파포에게 넘겨준 것은 그러려니 합니다. 그런데 송파-헬리오시티가 강동-올파포에게 가격이 동일하거나 넘고 있는 상황이 당황스럽습니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/5321854 https://cafe.naver.com/jaegebal/5321854제 개인 pick은 헬리오시티입니다. 대치동 라이딩이 유리하며, 강남에 탄천을 사이에 두고 인접한 점이 우위에 있다고 봅니다. 5. 대치 우선미 vs 반포주공1단지 압도적인 top1 압구정현대(+한양,미성 등). 뒤를 이을 2인자는? 3개 단지(압구정현대, 반포주공1단지, 대치우선미)는 애초에 부자들을 위해 만든 대형평수단지들로 재건축없이 현 상태에 만족하는 거주자도 꽤 됩니다. 반포주공1단지 1,2,4주구(한강변)- 디에이치 클래스트로 시공중이며, 반포주공1단지 3주구 - 래미안 트리니원으로 시공중입니다. 반면에 대치 우선미는 신통기획이라든지 말이 나오고 있지만 재건축이 너무 초기단계입니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/3471334 https://cafe.naver.com/jaegebal/3471334제 개인pick은 반포주공1단지입니다. 재건축은 빠른게 장땡입니다. 또한 최근 집값을 리딩하는 한강변 반포를 대치보다 더 좋게 봅니다. 6. 엘스 vs 리센츠 잠실에서 재건축 후 입주한 엘리트래파 5개 단지가 총 2.4만세대입니다. (둔촌 올파포 x2) 잠실 대장단지의 신고가 1건이 2.4만세대에 직접 영향을 줄 만큼 의미가 큽니다. 그러나 오늘 소개하는 12개 대결중에 가장 의미없는 대결로 보입니다. 아래 글의 댓글에서도 거기서거기. 아무 의미없다는 의견이 많습니다. (헬리오시티 507동 vs 407동 대결만큼 의미가 없다는 뜻입니다.) https://cafe.naver.com/jaegebal/1661022 https://cafe.naver.com/jaegebal/1661022그래도 제 개인pick은 엘스입니다. 삼성-잠실 mice개발이라는 엄청난 대형개발 호재에 가장 인접한 단지입니다. (해당 대형개발로 강남 주요 단지를 앞서는거 아니냐는 얘기도 나올정도입니다. - 저는 그정도는 아니라고 봅니다..) 7. 과천 래미안슈르 vs 판교 봇들7단지 위 2개단지는 해당 지역의 대장단지들은 아닙니다만, 장기적인 가격 상승 그래프를 보기 위해 데려왔습니다. 경기도대장 과천&판교. 하도 두 지역이 비교를 많이 해서 지겨운 측면이 좀 있습니다. 2곳 주민들은 경기도라는 단어를 싫어합니다. 준강남이라는 수식어가 듣기 좋습니다. 2개 지역은 강남권의 배후도시라는 공통점이 있습니다. 덕분에 웬만한 서울지역보다 부촌이며 최근까지 가격이 끌어올라온 마용성이 좀 거슬립니다. 판교는 판교테크노밸리라는 자체 일자리가 있습니다. 과천도 지정타라는 일자리가 있습니다. 또한 gtx-c호재, 재건축예정단지들, 지정타 신축입주단지들 지금보다 더 개선될 호재가 많습니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/4557672 https://cafe.naver.com/jaegebal/4557672제 개인pick은 판교봇들7단지입니다. 과천인구수는 8.5만명 (지정타로 더 들어오겠지만,) 분당구 인구수는 47만명입니다. 규모의 경제에서 유리하고 제가 좋아하는 경부고속도로라인(강남-판교-수원 일자리벨트)입니다. 8. 고덕 그라시움 vs 신길 에스티움 (움.움.. ?) 최근 고덕 상승세가 날카롭습니다. (서울 동남권 치중현상) 고덕과 신길을 비교하다니, 고덕주민들은 급이 다른데 어처구니가 없을 수도 있겠습니다. (고덕은 최근 마용성급에 비교합니다.) 고덕과 신길이 자주 비교되어 온 이유는 마침 주요단지들의 일반분양 시기가 비슷했기 때문에 '16년말~'17년에 청약을 고민하던 분들이 2개 지역을 자주 비교했었기 때문입니다. (분양가도 1억밖에 차이 안났었습니다.) 지금은 신길30평대와 고덕20평대를 비교할 만큼 벌어졌네요.. 흑석뉴-노량진뉴-신길뉴 급지 벨트 잠실-둔촌-고덕 급지 벨트 각자 막내라인이긴 하네요. https://cafe.naver.com/jaegebal/1365570 https://cafe.naver.com/jaegebal/1365570 제 개인pick은 고덕그라시움입니다. 뉴타운 재개발지역의 어수선함은 재건축지구의 쾌적함을 못 따라옵니다. (특히, 학군지 역할) 게다가 고덕은 9호선 연장으로 강남접근성도 개선됩니다. 9. 청담자이vs 삼성라클래시 강남 토박이 분들의 찐강남은 테헤란로북측(테북)이며, 서초구도 제외됩니다. 의외로 강남건물주 고객님들 상대하다보면 강남구→ 서초구에 대한 거부감이 큽니다. (반포: ???) 테남+양재천 남측에있는 개포동도 거부감이 엄청 큽니다. 정말 찐강남 테북에서 신축아파트가 너무너무 귀합니다. 지도를 펴보시고 신축아파트 단지를 찾아보십시오. 정말 압구정 재건축밖에 답이 없습니다. (한참멀었습니다. 15년이상 봅니다.) 압구정 사시는분들, 혹은 강남 상가주택 거주하시던 분들이 구축에 지쳐 인근 신축을 알아보면 선택지가 얼마 없습니다. 바로 청담자이와 삼성동 래미안라클래시 입니다. (+삼센아) (그마저도 1천세대이하 단지입니다.) https://cafe.naver.com/jaegebal/3653774 https://cafe.naver.com/jaegebal/3653774제 개인pick은 청담자이입니다. 연식이 10년이나 더 낡았지만, 한강인접성 + 내년 청담르엘(1,261세대)입주를 좋게 봅니다. (한강뷰아닌 못난이어도 상관없습니다. 한강뷰RR이 시세리딩합니다.) 특히, 도산대로 인접으로 강남 최상급지로 인정합니다. (강남 최상급지는 역세권이 중요하지 않습니다.) 10. 타워팰리스 vs 도곡렉슬 도곡동은 현재 강남권 학군지 투자처로 최고입니다. (대치동은 토허제로 갭투자도 안되니, 환금성이 떨어집니다.) 앞으로의 미래는 모르겠지만, 투자 고려요소중 학군은 현재까진 매우 중요한 요소입니다. 내 아이가 착하고 공부열심히하는 아이들 사이에서 자라게하고 그 아이들과 평생 인맥을 만들어주고 싶은게 부모 마음입니다. 시골촌놈시절 제가 봤던 타워팰리스는 압구정현대보다도 높은 최고 부자들 그사세였습니다. 지금도 그 시각이 크게 변하진 않았습니다. (최고엘리트 여당대표도 여기 사시지요..) https://cafe.naver.com/jaegebal/2547020 https://cafe.naver.com/jaegebal/2547020 제 개인pick은 도곡렉슬입니다. 타워팰리스도 좋은 투자처로 생각합니다만, 주상복합은 호불호가 있기 때문에 수요층이 제한될 수 있습니다. 아실 그래프와 같이 도곡렉슬-타워팰리스 격차는 붙었다 떨어졌다를 반복할 것입니다. 지금은 붙어있으니 타워팰리스가 저평가구간이 아니라고 봅니다. 수요가 안정적인 대단지 3세대 아파트가 안정적인 투자처입니다. 11. 여의도 시범 vs 목동 7단지 여이목잠 (여의도, 이촌동, 목동, 잠실) 강남外 강세지역입니다. 여의도와 목동단지는 토지거래허가구역으로 갭투자가 불가능합니다. 즉, 환금성이 낮아서 투자 권유지역은 아닙니다. 목동은 재건축단지로 낡았음에도 불구하고 학군 우수성으로 40% 수준으로 전세가율이 훌륭합니다. (vs 여의도시범 20%) 이는 매매가 fundamental이 훌륭한 것으로 볼 수 있기 때문에 투자처로서 안정적이라고 볼 수 있습니다. 여의도는 전체 1만세대 수준으로 거주지로서 규모의 경제가 아쉽습니다. (목동 1~14단지만 2.6만세대 + 비단지) 하지만, 대한민국에서 가장핫한 백화점(더현대) + ifc몰 + 여의도한강공원(올림픽대로 안거치고 접근)+ 여의도공원 + 3대 업무지구 그 자체로 인프라가 매우 훌륭합니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/199266 https://cafe.naver.com/jaegebal/199266제 개인pick은 여의도시범입니다. 여의도가 전체적으로 목동보다 재건축진도가 빠릅니다. (빠른게 장땡) 또한 학군지보다는 직주근접이 최근 투자 트렌드입니다. 서울 메인지역에 가까운 여의도 시범을 더 우위로 봅니다.(+한강 올림픽대로 없는 접근성) 12. 반자 vs 반래퍼 반포에서 원베일리, 아리팍, 반디클 등 형님들 많이 생겼으나, 해당 두단지는 3세대 아파트의 신선한 충격으로 아파트패러다임을 바꿔준 상징적인 단지들입니다. 반포자이가 더 전국적으로 유명하고 강남구 접근성도 좋아보입니다만, 기본적으로 반포대교를 기준으로 서쪽에 있는 반래퍼가 더 좋습니다. 동쪽은 잠원동 및 삼호가든사거리를 끼고 있는 지역이 반포내 중하급지로 인식하고 있습니다. (특히 반포쪽 부동산 방문하시면 더욱 심하게 말씀하십니다.) 즉, 서측과 동측의 분위기가 많이 다르다는 것입니다. 최근에 반포자이 대형평수가 저평가구간에 들어서 매수 후기를 말씀해주신 네임드분도 계시기 때문에 두 단지에 대해 고민하시는 분들이 많을 것 같습니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/4750738 https://cafe.naver.com/jaegebal/4750738제 개인pick은 반래퍼입니다. 반포내 서열은 뚜렷합니다. 본인께서 가용하실 수 있는 최대 자금을 투입하시고 여유가 되시면 더 상급지인 반래퍼를 선택하시는게 맞습니다. 특히, 반포국평급 매수시에는 단기간에 시세차익이 억단위로 클 것이고 장특공80% 10년거주 혜택을 노리시는게 좋기 때문에 최소 10년이 묶입니다. 한번의 선택으로 10년이 fix되기 때문에 최선의 선택을 하셔야 후회가 없습니다. (저평가-고평가의 gap보다도 10년동안의 시세벌어짐이 더 큼) 그밖에 기대되는 라이벌지역 한남3구역 vs 성수전략지구 (개인pick : 한남 win) https://cafe.naver.com/jaegebal/5330403 https://cafe.naver.com/jaegebal/5330403 노뉴vs 흑뉴 (개인pick : 흑뉴 win) https://cafe.naver.com/jaegebal/5299901 https://cafe.naver.com/jaegebal/5299901 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223633321907 https://blog.naver.com/buildingsrg/223633321907
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