종합 결론: 내년 3월정도까지는 관망세, '25년 봄에 상승 (유동성 흡수로 상승) <거시적 관점> 1. 금리하락기 확정 이제는 금리 인하기 입니다. (누구나 아는사실) 2022년 부동산이 박살난 이유는 오직 금.리.상.승 입니다. 즉, 금리하락으로 이제 부동산경기는 회복됩니다. 시장에 유동성은 늘어나고 고정자산(부동산)이 흡수할 수 밖에 없습니다. 그런데 지금 왜 주춤하냐?? 금감원 중심으로 은행권 대출을 압박하고 있습니다. (+ 연말에는 은행이 실적 다쌓아서 적극대출을 안합니다.) 아무리 금감원이 발버둥 쳐도 시중은행의 주담대 금리는 기준금리 따라 못버티고 내려갈 수 밖에 없습니다. (+ 늘그랬듯, 연초에 은행권들 실적 zero 스타트로 적극적으로 움직일 것.) 2. 타시장 움직임 현재 유동성 흡수 강도를 체크해봅시다. 선행시장을 보시죠. - 비트코인 - 美 주식 (대장주 엔비디아, 테슬라) - 빌딩시장 거래량폭발 (올해 7월~) but - 코스피 (국장 좋지 않은신호) 대장주 삼성전자가 엉망입니다. 한때 우리나라를 지탱하던 석유화학도 엉망입니다. (중국 과잉생산+중동 생산) 세계시장에 유동성이 넘쳐나더라도 한반도에 현금이 돌지 않으면 아무 소용 없습니다. (수출) 좀 찜찜한 부분입니다. (11월말 한국은행이 부동산상승 우려에도 불구하고 기준금리를 깜짝 인하한 이유) <미시적 관점> 3. 현시장: 주요 단지들 매매거래량 주춤 + 시세보합 아실과 같은 부동산 빅데이터 어플로 모니터링하는 것도 좋지만, general한 자료는 와닿지가 않습니다. (7월에 반포사태를 시작으로 거래량 폭발) +전망 indicator : 직방 알림설정 (전세도 모니터링해야 함.) - 주간 아파트시장 0.xx % 상승 기사? 와닿지 않아. - 반포 원베일리: 최상급지. 아파트시장의 방향성을 가장 빨리 보임. - 잠실 엘리트/헬리오+둔주: 허리라인. 서울 아파트 중상위권 시세 indicator - 그외 시세표 전체 알람설정 도움됨. (평일 낮 12시마다 알람울리는게 짜증나긴함) https://blog.naver.com/buildingsrg/223646540664 https://blog.naver.com/buildingsrg/223646540664 +) 미시적 indicator: 아실 지도 (재개발+재건축 단계별 진도 영역표시 매우 유용) 지역별 전망 보기 쉬움 ++) 추조사관 단계 순서정도는 외워두자. 4. 입주물량 & 전세가 - 둔촌주공 올파포: 1.2만 세대수도 많지만, 중상위권 포지션(허리)에서 시장에 큰 영향을 끼칩니다. 그런데, 헬리오때랑 다르게 전세시장이 흔들리지 않습니다. 내년 이문휘경 입주가 있지만 서울 신축수요 폭발로 둔촌처럼 흡수가 좋을 것. * '25년에만 3개 대단지 총 9,196세대가 입주함. (1년간 한꺼번에...) (언제나 수요에 비해 공급이 부족한 서울 신축) 5. 최근 분양 분위기 (=신축 목마름과 그 비명) 비강남권 추첨제 60% 청약. 주변시세대비 분양가가 높음. 그러나 경쟁률 기대이상 - 노원 서울원 아이파크 (경쟁률 엉망일줄 알았는데 웬걸?) - 이편한 당산 리버파크 - 힐스 등촌역 (과연?) - 창경궁 롯데캐슬 시그니쳐 (과연?) +) 링크: 청약보단 시세대로 지금사는게 좋다 https://blog.naver.com/buildingsrg/223402349518 https://blog.naver.com/buildingsrg/223402349518 <중장기적 전망> 6. 정치 이슈 - 민주당 총선 장악.. (현재는 서울시장 - 서울시 의원 - 대통령 : 보수 여당이기 때문에 괜찮지만...) - 대통령/여당 지지율 하락 → 차기 '26지선/'27대선 민주당 장악 유력 (재개발-재건축 진도 느려질것 / 재-재보다는 기존 구축신축 투자가 안정적) *정말 재재 투자하고 싶으시면 중상위 입지 + 사업시행인가 지난 것 정도가 좋습니다. - 이재명대표 집행유예 ??? 어리둥절.. 이재명out 되면 민주당에선 한동훈 차기대선후보 이길 후보 없습니다( 2심+대법선고 중요) - 美 트럼프 당선.. 美 자국우선주의 보호무역 + 주한미군 안보비용 증가예상 = 국가재정 loss 및 대미 수출 악화 →아쉬운점 美 대중국 압박 가속화 : 수출 여력 악화 / 한반도내 통화량 순환 감소 7. 트렌드 - 직주근접 3도심 중 강남 접근성이 제일 중요 (동남권 치중화 현상) - 한강뷰?? no. 부촌 반포-압구정-청담-한남이 한강에 위치했을뿐. 한강뷰가 대세라고 광장-가양-미사-김포 투자 돌진?? - 학군 여전히 중요. 10년 후에도 중요. but 학군 전성기는 지났음. (학령인구 감소. 점점 인서울 점수 하락중) 직주근접 > 학군 - 양극화 테북 vs테남 강남 vs 비강남 서울 vs수도권 수도권 vs지방 계속 심화중 강남 근처라도.. 서울 근처라도.. 수도권으로 강남 1시간내 출퇴근 권이라도.. 최대한 가까이 투자. - 신축 얼죽신 계속됨. 얼죽신의 가장 중요한 원인은 주차입니다. 주차대수 1.2대 이상의 구축은 낡아도 가격방어가 될 것. (특히, 3세대 준신축 =지상 공원화 물건은 방어 good) 됐고 트렌드 결론? 기존 top 1 반포 계속 대세. + 압구정/한남/성수에 부가 지금보다 더 몰립니다. (1+3) 돈이 부족하지만 덕보려면 지리적으로 이들 근처에라도 붙을수록 좋습니다. → (10년 후) 1 top. 압구정, 왕의 귀환. 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223681328506 https://blog.naver.com/buildingsrg/223681328506
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