무주택에서 1주택으로 가는 길은 험난하기만 하다. 어떤 집을 사야 하는지부터 대출을 얼마나 받아야 하는지, 혹시 집값이 떨어지지는 않을지 모든 것이 걱정이기 때문이다. 주변에 아무리 조언을 구하러 다녀도 결단을 내리기 어렵다. 경험이 없으니 두려운 것은 당연한 것이다. 그러나 조금만 용기를 낸다면 무주택의 장점을 최대한 활용하여 내 집 마련을 할 수 있다. 오늘은 무주택자에게 어쩌면 최선의 선택이 될 수 있는 방법에 대해 이야기해 보도록 하겠다. 입주가 임박하거나, 현재 입주 중인 분양권을 줍줍하는 것이다. 해당 단지가 무피나 마피라면 더욱 좋다. 현재 입주 중인 단지들은 대부분 약 3년 전 분양을 마친 단지들이다. 부동산 시장이 막 꺾이기 시작했던 그 시기. 둔촌주공마저 미분양으로 남았던 그 암흑의 시기에 정부는 분양권 규제를 먼저 풀기 시작했다. 전매제한 및 거주의무를 폐지하고 규제지역도 강남 3구와 용산구만 남겨두고 모두 해제한다. 분양권 규제 완화로 인해 다주택자들의 분양권 투자 접근이 좀 더 용이해졌다. 거주 의무도 없고 중도금 대출도 모두 나오니 계약금 10%만 있으면 되기 때문이었다. 또한 등기칠 때까지 취득세 중과도 되지 않고 보유세도 없어 세금에 대한 부담도 없기에 다주택자의 투자처는 거의 분양권이 유일했다. 어차피 3년 뒤 잔금 시점에는 취득세 중과도 완화가 될 것이라 믿고 있었으니까. 그리고 3년 뒤 지금. 기대와는 다르게 정책의 변화가 없다. 다주택자 취득세 중과도 여전하며, 대출규제는 더욱 빡빡해졌다. 이미 비싸져 있는 분양가, 고금리의 중도금 후불이자, 다주택자에 대한 주담대 금지, 조건부 전세자금 대출 금지는 보유한 분양권의 잔금을 치르기 더욱 어렵게 만든다. 대출도 안 나오고, 세입자를 구하기도 어렵고, 어떻게든 돈을 마련해서 등기를 쳐도 취득세만 수 천만 원이다. 어쩔 수 없다. 방법은 한 가지다. 던지기. 반면 무주택자의 경우 상황이 다르다. 다주택자에게 꼭 필요한 것들을 무주택자는 모두 가지고 있다. 정말 깡패 같은 혜택들. 일단 대출력이 좋다. 신축 아파트의 경우 보통 분양가보다 감정가가 높게 책정되는 경우가 많은데, 현재 비조정지역 생애최초 무주택자의 LTV는 80%다. 감정가의 80%까지 대출이 나온다는 것이다. (단, DSR은 차주마다 상이하다) 또한 취득세에 대한 부담이 없다. 다주택자는 12%의 취득세를 내야 하는 반면, 무주택자는 1~3%의 취득세만 내면 된다. 심지어 생애최초로 주택을 구입하는 경우라면 취득세를 200만 원 감면해 주기도 한다. 마피의 경우라면 분양가보다 저렴하게 입주할 수 있다. 보통 입주가 마무리되고 나면 가격은 분양가보다 오른다. 잔금을 하기 전이야 마이너스라도 정리하려 하지만 잔금 이후에는 손해 보고 팔 이유가 없다. 이미 납부한 취득세, 옵션 비용, 중도금 대출 이자, 세금 등을 모두 매매가에 포함시킨다. 입주 후 2년 뒤 비과세 도래 시점 시세가 분양가보다 비싸게 형성되는 이유다. 무주택자라면 현재 마피로 나오고 있는 분양권을 잘 살펴보는 것이 좋아 보인다. 새 집에 살며 시세차익도 노릴 수 있는 기회가 될 수 있으니까. 누군가의 위기는 누군가에게 기회가 된다. 급한 사람들의 매물을 낚아채고 버티면 언젠가 오른다. 우리는 인플레이션 속에서 살고 있으니까. ✔️ 함께 보면 좋은 글 ✔️ https://blog.naver.com/bookggum/223731242367https://blog.naver.com/bookggum/223715870181
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