서론 : 정치 향방이 결정되었다. a. 탄핵 8 : 0 인용, 대통령선거 임박 2025년 4월 4일 오전 11시 21분 헌법재판소의 尹대통령에 대한 탄핵심판 인용주문이 발표되며, 헌정사상 2번째(2017년에 이어 2번째) 탄핵이 이루어졌다. 그리고 탄핵이 인용됨에 따라 탄핵일로부터 60일 이내(2025년 6월 3일 이전) 대통령선거가 치루어지고, 대통령선거 당선자는 당선일부터 바로 대통령업무를 진행하게 되었다. 이에 따라 2024년 12월 3일 비상계엄 발표 후 약 4개월 만에 탄핵이 이루어졌고, 약 6개월 만에 대통령이 바뀌게 되었다. 바야흐로 이제 새로운 대통령을 맞이해야 될 상황에 이른 것이다. b. 이재명 선거법 2심 무죄 2025년 6월 경 대통령선거가 임박함에 따라 각종 여론조사 등을 통해 현재 대통령이 될 가능성이 가장 높은 사람으로 손꼽히는 이재명 더불어민주당대표에 대한 사법리스크가 자연히 부각되었다. 이재명 더불어민주당대표는 이미 선거법으로 1심에서 징역1년, 집행유예2년의 처분을 받았다. 하지만 2025년 3월 26일 서울고등법원에서 이루어진 2심에서 선거법 관련 혐의가 무죄로 결정됨에 따라 이재명 더불어민주당대표는 대통령출마의 마지막 장애물이 사실상 걷히게 되었다. c. 제 21대 대통령에 가장 가까운 사람은 ? 위와 같은 상황으로 인해 많은 사람들은 대한민국의 제21대 대통령으로 이재명이 대통령이 될 것이라 생각하고 있다. 필자 역시 특별히 큰 변수가 없다면, 이러한 모습이 이어질 것으로 예상된다. 이재명 더불어민주당대표는 제20대 대통령선거에 후보로 출마하여 47.83%의 득표율을 보였으며 이후에도 윤석열 전 대통령과 갈등모습을 지속적으로 보였고, 제22대 국회의원선거를 통해 더불어민주당에 대한 장악력도 크게 높였기 때문이다. 그(이재명)가 대통령으로 된다면, 부동산시장에 미칠 영향을 생각해보고 이에 따른 투자방향 등을 이성적으로 생각해보자! 그가 대통령이 된다면 ? 1. 부동산에 미칠 영향은 ? 2. 결론 1. 부동산에 미칠 영향은 ? a. 세금 1) 소득세(양도소득세 등) 소득세(양도소득세 포함)의 경우 2023년 과세표준금액이 일부 정정되었지만, 장기간 보유하고 매도하는 경우가 많은 부동산의 경우도 일반과세 기준 위와 같은 양도소득세 과세표준을 가지고 있다. 현실적인 관점에서 양도소득세 과세표준을 살펴본다면, 부동산거래를 활성화하기 위해 2주택자(혹은 다주택자)도 장기보유에 대한 공제율(장기보유특별공제)을 높이는 것이 필요하지만, 주택을 매수-매도함에 따라 발생하는 양도소득을 '투기소득'으로 간주하는 더불어민주당의 성향상 위와 같이 양도소득세의 개편이 이루어질 가능성은 거의 전무하다. 되려 시행령을 통해 연장된 양도소득세 중과세 한시적유예(현재 '26년 5월 10일까지 연장됨)를 연장하지 않는 등 투기과열지구 내 주택을 매도하지 못하게 만드는 방법을 취하고, 인플레이션을 따라가지 못하는 소득세 과세표준에 대한 개편 역시 '분배'라는 키워드의 적용으로 인해 상당기간 지연되지 않을까 생각된다. 2) 보유세 보유세는 크게 공시가 등에 비례해서 매겨지는 재산세, 부동산을 보유함에 따라 발생하는 종합부동산세로 나누어 볼 수 있다. 재산세, 종합부동산세 모두 공시가격(공동주택공시가격 등)을 바탕으로 산정되기에 그가 대통령이 된다면, 기본적으로 문재인 정부에서 추진하였던 공시가율 상향을 통한 공시가 현실화를 추구할 것으로 예상된다. 그리고 2022년 일부 완화된 다주택자 중과세율 및 시행령 등을 통해 조정할 수 있는 공제금액(현 1주택자 12억원, 2주택이상 9억원) 및 공정시장가액비율(현행 60%)를 조정함에 따라 실질적인 종합부동산세를 높일 것으로 예상된다. 그리고 '이중과세'에 대한 시비가 발생하는 종합부동산세 대신 '국토보유세'를 신설해 보유세 부담을 크게 높일 가능성 역시 존재한다. 그가 대통령이 된다면, 행정부와 입법부(국회)를 사실상 장악한 형태이기 때문에 보유세를 높이는 방향으로 정책을 진행하지 않을까 생각된다.(부동산거래가 줄어들어 양도세 및 취득세가 줄어들 수는 있지만, 보유세는 항상 정기적으로 걷을 수 있으며 세금액수를 예상하기 용이하기 때문이다.) 3) 취득세 취득세의 경우 '20년 8월 지방세법개정안 통과에 따라 적용된 다주택자(조정지역 2주택 혹은 비조정지역 3주택이상)에 대한 취득세 중과세가 계속 이어지고 있다. 취득세 중과세의 경우 2022년 이후 중과세율조정, 및 중과세 폐지에 대한 이야기는 계속 있었지만 국회와 행정부가 대립함에 따라 취득세중과세가 계속 이어지고 있으며 이로 인해 지방부동산의 침체를 본격적으로 유발하고 있다. 그가 대통령이 된다면, 미분양이 심화되고 아파트가격 조정이 크게 이루어진 지방에 대해서는 다주택자의 취득세 중과세를 완화시킬 가능성도 있다. 그리고 고가주택들이 지속적으로 가격이 상승함에 따라 고가주택에 대한 매수수요를 억제하기 위해 취득세중과가 이루어지는 호화주택(고가주택)에 대한 기준을 완화시키는 것 역시 추진하지 않을까 예상된다. b. 규제 1) 규제지역 지정 현재 투기과열지구는 강남3구(서초, 강남, 송파) 및 용산구까지 서울 내 4개구만 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되어 있으며, 나머지 지역들은 모두 비규제지역 상태이다. 투기과열지구의 지정을 위해서는 3개월 기준 주택가격상승률이 소비자물가지수에 비해 현격히(1.5배) 상승하였을 때 주거정책심의위원회(이하 주정심)을 통해 결정되며, 조정대상지역은 동일기간 주택가격상승률이 소비자물가지수에 비해 1.3배 이상 상승하였을 때 주정심을 통해 지정할 수 있다. 당장은 경기침체가 계속 이루어지며 주택에서도 양극화현상이 뚜렷하게 나타나기에 현재 규제지역(투기과열지구)를 제외하면 대부분의 행정구역들이 부동산가격이 안정화된 모습을 보이고 있다. 그래서 단기적으론 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)의 신규지정이 이루어질 가능성은 낮아 보인다. 하지만 금리인하 및 정치적 안정세 등으로 서울 내 주요지역들의 아파트거래량과 매매가격상승세가 심화된다면 규제지역이 추가될 가능성 역시 무시할 수 없다. 그래서 매 주 목요일 발표되는 한국부동산원의 '주간아파트 가격동향'을 잘 살펴볼 필요가 있다. 그리고 2025년 3월 24일부터 적용된 서울 내 투기과열지구 내 전체 아파트에 대한 토지거래허가구역 적용은 6개월이 지나도 계속 이어질 가능성이 높아 보인다. 하지만 매매가격 상승이 더디었던 규제지역 내 외곽에 위치한 아파트들은 토지거래허가구역의 해제가 이루어질 가능성이 높다. 2) 분양가상한제 분양가상한제에 대한 기준은 현 제도를 그대로 유지하는 형태로 이어지지 않을까 예상된다. 현재 분양가상한제 대상지역은 투기과열지구이면서 아래 선택요건 중 하나 이상을 충족한 지역으로 사실상 투기과열지구라면 거의 무조건 지정이 될 수 밖에 없는 상태이다.(투기과열지구의 경우 분양세대가 적으며, 온라인(청약홈)을 통해 청약이 활발하졌기 때문에 청약경쟁률이 높을 수 밖에 없기 때문이다.) 하지만 공사비, 사업비, 금융비용 등 아파트를 짓기 위한 비용이 상승하고 있으며 무엇보다 핵심지 내 아파트들의 매매가격이 상승됨에 따라 분양가상한제의 상한가격은 계속 조정될 가능성이 높아 보인다. 디에이치클래스트, 래미안원펜타스 등 향후 청약이 예정된 아파트들의 분양가를 보면 분양가상한제 적용에 따른 분양가를 추정해 볼 수 있을 것이다. 3) 그 외 규제 그 외 예상되는 규제로는 '19년 12월 16일 부동산대책에서 발표된 초고가주택에 대한 주택담보대출금지(15억원 이상 주택에 대한 주택담보대출금지) 조치 등이다. 이는 헌법상 재산권 등 제약요소는 명백하지만 청와대에 위치한 참모들의 생각에 따라 이러한 제도들이 적용될 가능성도 높다. 그가 대통령이 된다면, 자연히 그를 보좌하는 청와대의 참모들은 더불어민주당 혹은 이와 비슷한 성향을 가진 사람들로 채워질 가능성이 높기에 이러한 돌발적인 규제 역시 발생할 가능성이 높아 보인다. c. 정당방향 vs 자기정치 그가 대통령이 된다면, 그가 속해 있는 정당(더불어민주당)의 방향과 대통령의 생각방향이 다소 다를 수 있다는 생각도 든다. 그래서 이러한 부분에서 그가 최고권력자인 대통령이 되었을 때, 정당방향과 자기정치 간 상충요소가 발생할 수 있다는 생각도 든다. 1) 민주당의 정당방향 더불어민주당의 경우 중도진보정당을 지향하는 정당으로 분배위주의 정책을 추진할 가능성이 높다. 이러한 정책방향은 속칭 86세대들이 주류를 이루고 있으며 속칭 '강남좌파'들이 더해져 주 지지층이 된 정당특징 때문으로 보인다. 그래서 분배, PC(정치적 올바름) 등이 생각의 주류를 이루며 이념화가 되었기에 이러한 부분을 정책에 반영시키기 위해 노력할 것으로 보인다. 2) 자기정치 하지만 그(현재 대통령이 될 것으로 가장 유력한 사람)의 경우 대통령이 된다면, 자기정치를 할 가능성이 높다. 일단 그는 민주당의 정책방향과 다소 다른 모습을 보이기도 한다. 영화 '아수라'에서 등장하는 안남시장 박성배처럼 부동산개발에 따른 이익발생에 대한 높은 이해도를 가진 것으로 예상되며 이념보다는 현실에 기반해 생각하고 행동하려는 모습을 보이기에 이러한 부분이 자기정치를 하는데 반영될 가능성이 높아 보인다. 그래서 재개발, 재건축 등 정비사업, 그리고 큰 국책사업(경부선지하화, 경부고속도로지하화, GTX 등) 역시 경기부양을 위해 규제하지 않고 밀어붙일 가능성 또한 존재한다. 무엇보다 민주당 내에서도 그를 견제하는 것이 어렵기에 그가 생각한 방향대로 정책을 펴 나가려 하지 않을까, 그리고 이 과정에서 민주당과 갈등이 발생할 수 도 있지 않을까 생각된다. 3. 결론 a. 결과는 양극화다. 어찌 되었건 양극화는 점점 피할 수 없는 현실이 되어가고 있다. 하지만 그가 대통령이 된다면 양극화의 속도가 조금 더 빨라지지 않을까 생각된다. 이는 부동산에서도 마찬가지인데 보유세 등 세금의 증세는 소득이 있는 사람들만 좋은 부동산(집)을 구입할 수 있게 만들고 소득이 높은 사람들이 찾는 집은 자연히 가치가 오르기 때문이다. 반면 소득이 적은 사람들은 좋은 부동산(집)을 당연히 살 수 없으며, 좋지 않은 부동산 역시 자의 반 타의 반으로 구입하지 않을(못할)가능성이 높아질 것이다. 그렇기에 소득의 차이는 시간이 지날수록 자산의 차이로 이어지기에 양극화는 더 심화될 것이다. 그리고 정당(현재 원내교섭단체를 이루고 있는 정당들의 성향은 거의 비슷하다.)정치인들의 경우 이러한 모습을 막으려하기보다 이를 통해 무산자가 되어가는 사람들의 표를 얻기 위한 매표행위가 계속 이어질 것으로 예상된다. b. 가치있는 지역은 ? 그래서 가치있는 부동산에 대한 생각은 예전과 같다. 현재 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정된 강남3구 및 용산구에서 아파트가격의 상승을 주도하고 있는 지역, 그리고 그 외 토지거래허가구역으로 지정된 지역(여의도, 목동, 성수) 그리고 재개발을 통해 대단위 아파트가 조성될 예정인 서울 내 핵심지역(흑석, 노량진, 북아현 등)들의 미래가치는 계속 높아질 것이다. 그리고 미래에는 주거지로서 강남 및 강남인접지역의 집중성은 더 강화될 것이고, 직주근접 차원에서 보면 도심, 여의도의 접근성 역시 미래에도 중요하게 반영될 것이다. 미래에 주택을 구입할 수 있는 사람들은 철저하게 고소득자 위주로 재편될 가능성이 높이며, 이러한 고소득자들의 상당수는 도심 및 여의도의 직장을 가질 것으로 예상되기 때문이다. 2025년 4월 4일은 정치적으로 급격한 변화가 이루어진 날이지만 부동산 측면에서 보면 크게 변한 부분은 없다. 하지만 국제정세가 점점 엄혹해지는 만큼 '소규모 개방경제국가'인 우리나라의 경제적 어려움은 더욱 커질 것이며 어려움에서 자유로울 수 있는 고소득자들이 찾을 만한 주택들의 미래가치는 점점 더 높아질 것으로 예상된다. 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/223822603491
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