우선 반포가 그동안 치고간 이유는 상당수준 풍선효과 였다고 봄. 즉 사람들이 강남 3구 입성해야 하는데 돈많은 사람들이 토허제고 모고 신고하기도 귀찮으니 토허제 없는 반포로 감. 그럼 토허제 끝난 지난 1달간 왜 반포가 더 오름? 그건 좀 과했음 즉 고점에 물린듯. 그래도 돈많으니 신경 안쓸듯. 그들만의 리그가 됨. 그럼 강남3구 + 용산 근처로 풍선효과? 그건 Yes and No. 상당수준 이미 오른 경향. 아마도 둔주나 흑석 등은 더 갈수도. 하지만 강남이 눌리면 도리어 강남3구로 갈듯. 기본적으로 정부가 잘 못 생각하는게 갭투기 수요임. 갭투기 수요 실질적으로 그리 많지 않음. 왜? 전세가격이 그닥이라. 갭이 매우큼. 예전에는 4-5억 투자해서 투자금 대비 꽤 좋은 수익률 나옴. 현재 갭투자 20억 수준해서 추가로 10억 오를까 말까한 구조임. 즉 삼성전자 주가 100만원일때랑 비슷한 상황. 즉, 지금의 강남3구 수요는 대부분 실수요. 이번에 입성 못하면 영영 못들어 갈까봐... 문제는 강남에 들어오려는 사람들이 이렇게 많은데 공급도 별로 없지 토허제로 기존집도 팔기 어려워지면 주변 동네로 갈수도 있지만 토허제에도 불구하고 강남3구 가격은 더 갈수도 있음. 왜냐 공급이 주는 효과가 나타남. 도리어 강남3구 주변이 갭투자 수요가 더 많았을수도? 그럼 강남3구 가격에 대한 확신이 없는한 주변이 더 가격이 빠질수도 있음.
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