서론 : 3월 19일 토지거래허가구역 확대 지정 2025년 3월 19일 서울시와 국토교통부 등은 2025년 2월 서울 내 잠실, 삼성, 대치, 청담동의 토지거래허가구역 해제발표에 따라 부동산시장이 과열되고 있다고 판단, 서울 내 4개 구(서초, 강남, 송파, 용산)에 위치한 전 아파트를 토지거래허가구역으로 확대지정하였다. a. 서울 내 아파트의 1/4이 대상이다. 2025년 3월 19일 발표에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 서울 내 4개 구의 아파트는 도합 2,200단지 약 40만 호에 달한다. 이는 현재 서울 내에 위치한 전체 아파트(약 155만 호) 대비 1/4 이상에 해당되는 수준이다. 토지거래허가구역의 경우 대개 인근 개발호재 및 정비사업(재개발, 재건축)진행에 따른 호재로 인해 투기수요가 유입될 것으로 보이는 곳에 한정적으로 지정하는 것으로 대체로 특정 아파트 혹은 특정 지역(특정 동 수준)을 대상으로 지정하였으나 이처럼 광범위하게 지정한 사례는 유례를 찾아볼 수 없다. b. 핀셋규제가 아니다. 3월 19일 토지거래허가구역지정은 통상적으로 사람들이 생각한 부동산가격이 상승한 일부 지역 혹은 특정 아파트를 대상으로 한 '핀셋규제'가 아니다. 토지거래허가구역으로 지정된 송파구의 경우에도 2월 이후 잠실동의 토지거래허가구역 해제에 따라 잠실동 내 아파트를 중심으로 매매가격상승이 크게 이루어졌지만 송파구 중.남부에 위치한 재건축 혹은 행정구역상으로는 송파구이지만 위례신도시 내에 위치한 지역들의 경우 부동산가격상승이 거의 없었기 때문이다. 용산구의 경우도 한남동, 동부이촌동 등 일부 지역들만 아파트가격이 부분적으로 상승하였을 뿐 그 외 지역들의 경우 아파트가격의 상승이 거의 이루어지지 않았지만 광범위한 규제의 영향으로 모두 토지거래허가구역으로 지정되었다. c. 왜 토지거래허가구역일까 ? 3월 19일 토지거래허가구역으로 지정된 서울시 내 4개 구(서초, 강남, 송파, 용산)의 경우 이미 투기과열지구로 지정되어 대출규제(다주택자 대출금지, LTV 40% 적용 등) 및 분양가상한제 등 각종 규제의 적용이 이루어지던 지역이었다. 하지만 이러한 지역들에서도 통계상 부동산가격 상승률이 크게 나타났으며(서초, 강남, 송파의 경우 2025년 2월 이후 부동산가격상승률이 크게 나타났고, 특히 서초구, 송파구, 강남구의 경우 2025년 3월 이후에는 2018년 이후 가장 큰 주간 아파트가격 상승률(0.6% 이상)을 보였다.) 2025년 3월에 접어들면서 이러한 모습이 과천, 용산, 성동, 마포, 강동구 등으로 전이되려는 모습을 보이고 있다. 이처럼 급작스러운 토지거래허가구역의 지정이유와 지정에 따른 여파를 살펴보고, 이에 따른 대안책을 생각해보자! 토지거래허가구역 지정과 여파 1. 토지거래허가구역으로 지정된 이유와 여파 2. 결론 1. 토지거래허가구역 지정이유와 여파 a. 토지거래허가구역이 지정된 이유는 ? 다소 급작스럽게 서울 내 4개 자치구가 토지거래허가구역으로 지정된 이유는 아래와 같다. 1) 거래량 감소유도 토지거래허가구역으로 지정된 첫 번째 이유는 거래량 감소를 유도하기 위해서이다. 2024년 여름 월 7~8,000건에 달하였던 월간 아파트거래량은 2024년 9월 대출규제 등의 적용과 함께 월 3,000여건으로 거래량이 감소하였다. 하지만 2025년 2월 5,738건으로 거래량이 급격이 증가하였고(거래신고기간을 감안하면 2월 거래량은 6,000여 건으로 예상된다.) 2025년 3월에는 2월보다 더 많은 아파트거래량을 보일 것으로 예상된다. 대개 아파트거래량이 많을수록 부동산가격 상승폭이 커지게 되고, 특히 현재 아파트거래량은 서울 내 곳곳에서 이루어지기 보다 특정 자치구(서초, 강남, 송파, 마포, 성동, 강동 등)에 집중되어 나타나는 만큼 토지거래허가구역 지정을 통해 서울 내 아파트 거래량을 줄여 가격안정을 시키려는 이유가 아닐까 생각된다. 2) 과열분위기 억제 서울 내 특정지역을 중심으로 거래량이 증가함에 따라 자연히 해당되는 지역들의 부동산가격상승이 크게 나타난 모습을 보인다. 특히 현재 부동산가격의 움직임은 '갭메우기'형태로 중심부가 상승하면 주변부로 상승효과가 확산되는 것이 아닌 중심부만 계속 과열되는 모습을 보이기 때문에 국토부 및 서울시에서는 과열분위기가 생각보다 심각하다 인지한 것으로 생각된다. 하지만 이러한 지역들의 부동산가격 상승의 이유는 속칭 '오쏘공'이라 불리는 2025년 2월 강남.송파구의 4개 동(잠실, 삼성, 대치, 청담동)에 대한 토지거래허가구역 해제 때문은 아니다. 기준금리의 지속적인 인하, 정부 발 대출규제의 한계성 등이 종합되었고 서울 내 주택공급감소 역시 부동산가격움직임에 이유가 되었다. 여러 이유가 누적되어 응축된 에너지가 부동산가격상승으로 나타났지만, 정부는 단기적으로 심리가 과열되었다고 판단 토지거래허가구역이라는 극약을 사용한 것으로 보인다. 3) 갈아타기 수요 억제 3월 19일 토지거래허가구역 지정을 살펴보면, 부동산가격상승을 주도한 특정 지역을 대상으로 한 것이 아닌 특정지역이 위치한 특정 구를 대상으로 광범위하게 이루어졌다. 이는 과거처럼 부동산가격상승이 크게 이루어지는 특정지역만을 대상으로 토지거래허가구역을 지정하면, 주변지역으로 부동산가격상승세가 확산될 것이 걱정되었기 때문은 아닐까 생각된다. 그래서 송파구, 용산구 등 특정지역(잠실, 동부이촌동, 한남동)에서만 부동산가격상승이 집중적으로 이루어진 지역도 전체 아파트를 대상으로 토지거래허가구역으로 지정하였다. 그리고 옥수, 금호, 성수 등을 중심으로 부동산가격상승이 과열되고 있는 성동구, 공덕, 아현 등을 중심으로 부동산가격상승이 이루어지는 마포구에서도 토지거래허가구역 지정 후 아파트가격 상승이 지속될 경우 조정대상지역 혹은 투기과열지구 지정을 생각하고 있다고 발표하였다. b. 토지거래허가구역 지정의 부작용은 ? 하지만 이번 토지거래허가구역 지정은 유례없이 광범위하게 이루어진 만큼 많은 부작용을 낳을 것이다. 대표적인 부작용은 아래와 같다. 1) 외곽지역도 지정되었다. 이번 토지거래허가구역 지정은 자치구를 기준으로 전체적으로 이루어진 만큼 자치구 내에서도 부동산가격 상승이 거의 이루어지지 않은 지역도 토지거래허가구역으로 묶인 부작용이 발생하게 되었다. 송파구의 경우 위례신사선의 진행난황이 이루어지는 위례신도시, 송파구 외곽에 위치한 거여마천뉴타운 등의 지역들은 실질적으로 부동산가격상승이 거의 이루어지지 않았으나 같은 '송파구'에 속해있다는 이유로 토지거래허가구역으로 지정되었다. 이러한 모습은 정부에서 토지거래허가구역 지정에 다소 세밀하지 못한 면이 있었다는 것을 증명한다. 2025년 2월 서울시의 토지거래허가구역 해제 역시 토지거래허가구역 지정시점(5월)이 아닌시기 급작스레 이루어진 것처럼 토지거래허가구역지정도 급작스레 이루어졌기에 그 만큼 정책신뢰성 역시 타격을 입었을 것으로 예상된다. 2) 거래동결로 인한 혼란 급작스러운 토지거래허가구역의 지정은 '갈아타기'를 진행하려는 많은 사람들의 사다리를 끊는 모습을 보이게 되었다. 특히 2025년 2월 이후 급작스레 상승한 강남, 서초, 송파(잠실) 내 주요 아파트를 매수하기 위해 선 매수를 하고 해당지역을 후매도하려 생각한 경우 급작스러운 토지거래허가구역 지정으로 매도를 하지 못하거나(특히 매도하려는 곳이 토지거래허가구역에 위치하고 있고 임차인이 있는 경우 3월 23일까지 매도가 이루어져야 한다.) 매도가 어려워진 경우 기존 매수계약 역시 파기를 할 수 밖에 없으며 대개 부동산의 매수-매도는 서로 갈아타기가 맞물리는 경우가 많아 시장 내 혼란이 극대화 될 것으로 예상된다. 그리고 이러한 모습은 시간이 지났을 때, 상급지로 이동하려는 사다리를 끊은 사례로 기억될 것이다. 3) 다시 풀 수 있을까 ? 이번 토지거래허가구역 지정은 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월 간 한시적으로 지정하였다고 발표하였다. 하지만 2020년 6월 잠.삼.대.청(잠실, 삼성, 대치, 청담동)의 토지거래허가구역 지정 역시 GBC의 착공지연 등 이슈에도 불구하고 약 5년 가까이 지속된 모습을 보았을 때, 한 번 지정된 토지거래허가구역 지정해제는 상당한 정치적 부담을 가지고 있는 것이 아닐까 생각된다. 특히 여론을 통해 작은 것도 크게 포장되는 현재와 같은 상황에서는 일시적인 심리과열로 인한 부동산가격움직임에도 정치권에서 민감하게 반응할 수 밖에 없다. 그래서 굳이 토지거래허가구역을 해제해 부동산가격을 상승시켰다는 오명을 쓰고 싶어하지 않아 토지거래허가구역의 해제 역시 쉽지 않을 것으로 예상된다. c. 토지거래허가구역 지정의 여파 이번 토지거래허가구역 지정에 따른 여파는 아래와 같다. 1) 지역 내 핵심지 지향성이 강화된다. 이번 토지거래허가구역 지정은 해당지역만을 대상으로 한 핀셋규제가 아닌 광범위한 규제를 보인 만큼 같은 지역 내에서도 좀 더 위치, 상품성 등이 좋은 핵심지 지향성이 더욱 강화될 것이다. 서초구에서는 반포 내 대단지(124주구, 3주구, 신반포2차, 4차, 아리팍, 원베일리, 퍼스티지, 반포자이), 강남구에서는 압구정(압구정특별계획구역), 송파구에서는 잠실(잠실주공5단지, 잠실우성123차, 잠실장미, 엘리트레파 등) 현재 토지거래허가구역으로 지정된 지역 내에서도 가장 핵심지에 해당되는 지역으로 이동하려는 성향이 커질 것이다. 그리고 아직 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정되지 않았지만 추후 분위기에 따라 지정이 될 것으로 생각되는 지역들 역시 해당 지역 내에서 가장 좋은 아파트를 선호하는 경향이 강해질 것이다. 예를 들어 마포구, 성동구 등의 지역이 추가적으로 규제의 영향을 받는다면 마포래미안푸르지오, 래미안옥수리버젠과 같은 대단지 준신축/신축급 아파트와 마포구 상암동, 성동구 마장동 등에 위치한 기축아파트 모두 같은 규제선상에 오를 가능성이 높기 때문에 가능한 같은 지역 내에서도 좋은 지역, 좋은 아파트를 선호하는 모습이 커질 것이다. 이는 지역 내 분화와 양극화를 가속화시키는 요인이 될 것이다. 2) 풍선효과 vs 규제지역지정 리스크 일부 언론에서는 3월 19일 토지거래허가구역 및 규제지역으로 지정되지 않은 마포구, 성동구, 강동구, 과천시 등의 지역들이 풍선효과로 인해 주요 아파트들의 매매가격이 상승할 것으로 이야기하고 있다. 하지만 이러한 지역들 역시 풍선효과로 인해 매매가격이 상승하더라도 추가적인 규제가 생길 가능성이 높으며, 기 규제지역(서초, 강남, 송파, 용산) 내 아파트들의 가격 이상으로 상승하기는 어렵기에 풍선효과에 따른 기대감과 아울러 추후 규제에 대한 두려운 등이 같이 작용할 것으로 예상된다. 그래서 규제지역으로 지정되지 않은 곳은 풍선효과와 함께 규제지역지정에 대한 리스크가 같이 반영되어 가격형성이 이루어질 가능성이 높다. 3) 규제확대 가능성은 ? 정부에서는 토지거래허가구역 지정 이후에도 시장 과열이 지속될 경우 조정대상지역 및 투기과열지구 추가지정을 적극적으로 검토한다고 이야기하였다. 하지만 규제지역으로 지정되기 위해서는 최소한의 정량적 요건(최근 3개월 간 주택가격 상승률이 소비자물가지수 대비 1.3배(혹은 1.5배)이상 상승하였을 때)은 충족해야 한다. 그리고 토지거래허가구역 지정 후 서울 내 주요지역들에서도 매매가격이 조정된 매물들이 출회하거나 거래량이 줄어드는 모습을 보이기에 당분간 규제지역 확대는 이루어지기 어려울 것으로 예상된다.(하지만 최근 정치적이슈 등으로 선거 및 정권교체가 이루어져 행정부의 수반이 교체되는 등 이슈가 여전히 남아있어 이를 쉽게 예상하긴 어렵다.) 3. 결론 a. 토지거래허가구역은 ? 2025년 3월 19일 토지거래허가구역 확대지정 이후 서초구청에서는 토지거래허가구역에 대한 주요내용이 담긴 Q&A를 발표하였다. 토지거래허가구역의 경우 부동산거래를 위해서는 거래당사자들이 행정관청에 허가신청서를 제출하고 이에대한 승인을 받아야 되는 절차가 추가적으로 필요하다. 하지만 이번 토지거래허가구역 확대지정의 경우 서울 내 4개 자치구 전체를 대상으로 지정되었으며, 현재 해당 구에서는 토지거래허가를 담당하는 공무원들이 2~3명 정도밖에 없다는 이야기도 있다. 그렇기에 해당 공무원들이 토지거래허가구역에 대한 업무처리를 원활히 진행하기 어려울 수 도 있다.(특히 해당공무원들은 부동산매수-매도자 등에서 엄청난 민원을 받을 가능성이 높다.) 그렇기에 토지거래허가구역으로 지정된 초기에는 행정업무처리 등의 미비로 토지거래허가구역 내 거래량이 줄어들 것으로 예상된다. 우리나라의 경우 행정업무를 처리하는 공무원들의 역량은 낮은 편이 아니지만, 업무를 지시하고 분장하는 상위 책임자들의 역량은 이를 따라오지 못하는 경우가 많다. 하지만 어쩔 수 없다. 처음에는 담당하는 공무원도 토지거래허가를 신청하는 매수-매도자도 모르모트(실험대상)이 될 가능성이 높다. 부동산 관련 규제는 과정을 최대한 복잡하고 번거롭게 만드는데 점점 특화되고 있다. b. 지금 사야 될 매물은 ? 급작스러운 토지거래허가구역 지정 및 추후 규제지역 확대 등의 경고가 이루어진 상황에서 지금 부동산매수를 생각한다면, 어떠한 곳들을 사야되는지 생각해보면 아래와 같다. 1) 규제지정에 따른 급매 2025년 3월 23일까지 부동산계약을 할 자금이 있다면, 규제지역 지정에 따라 급매 등이 출회할 가능성이 높은 매물들을 찾아 볼 필요가 있다. 대개 부동산의 경우 매도와 매수가 동시에 이루어지는 경우가 많다. 그리고 지역 내에서도 가장 선호하는 아파트(잠실의 경우 엘스,리센츠, 개포의 경우 개포프레지던스자이 등) 보다는 2~3순위로 선호하는 아파트를 매도하고 1번순위의 아파트 혹은 조금 더 상급지를 매수하려는 경향이 크다. 그리고 최근 시장분위기를 감안해보면, 선매수 - 후매도를 진행한 사람들도 있을 것이다. 이처럼 규제지역 지정에 따라 발생할 수 있는 급매를 찾아보는 것 도 좋을 것이다. 이러한 아파트들이 많을 것으로 보이는 곳들은 잠실의 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오 등 2~3순위 아파트와 개포의 개포래미안포레스트, 래미안블레스티지 등 2~3순위에 해당되는 아파트들이 될 것이다. 이러한 곳들은 시간이 지나면 위치 등 가치로 인해 매매가격이 상승할 가능성이 높아 규제지역 지정에 따라 가격조정이 된 매물을 매수하는 것 도 좋은 투자방법이 될 수 있다. 2) 기 토지거래허가구역 재건축 혹은 토지거래허가구역 지정여부와 관계없이 계속 높은 가격을 유지할 수 있는 곳을 매수하는 것 도 좋은 방법이다. 특히 압구정과 같이 기존에 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 토지거래허가구역 추가지정과 관계없이 안정적인 가격을 형성할 가능성이 높으며, 최근 재건축, 재개발 등 정비사업에 대한 규제가 완화되어 통합심의 등을 통해 고층 정비사업 또한 빠르게 인허가를 받을 수 있게 되었기에 이러한 곳들을 찾아보는 것 도 좋은 방법이다. 2) 재개발 이번 토지거래허가구역 지정은 해당지역(서초, 강남, 송파, 용산) 내에 위치한 '아파트'만을 대상으로 하였다. 그러기에 아파트가 아닌 단독, 다세대주택 등으로 이루어진 한남뉴타운과 같은 재개발 혹은 방배15구역과 같은 단독주택재건축 역시 좋은 투자대상이 될 것으로 생각된다. 하지만 재개발의 경우 속칭 '몸테크'로 불리는 실거주를 하는 것이 어렵고 규제지역으로 지정된다면 관리처분인가 후 전매제한 등의 영향을 받기에 이러한 점들을 고려해 매수를 선택하는 것이 좋지 않을까 생각된다. 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/223805639906 | 
