안녕하세요 5분임장입니다 :) 오늘은 - 현재 전월세를 찾고 있는 분들 - 전월세를 놓으려는 임대인들 모두에게 정말 중요한 칼럼이 될 것 같은데요 그럼 각설하고 바로 시작하겠습니다! 영상으로 보시려면 ▼▼▼ 최근 토지거래허가구역이 해제되면서 강남을 비롯한 최상급지의 엄청난 상승세가 기록되었고 이어서 지난 19일에는 토지거래허가구역이 재지정되면서 약간 혼란의 시기를 지나고 있죠? 특히 강남3구와 용산구 전역에 있는 모든 아파트를 토허제로 묶으면서 실수요자들은 물론, 투자자분들 역시 굉장한 혼란에 빠져 있습니다. 그럼 실제 현장 분위기는 어떨까요? 5분임장이 가장 잘하는 거, 바로 현장 분위기 전달하는 거죠? 있는 그대로 말씀드릴게요. 토허제로 묶인 지역들은 약간 위축된 모습이 있긴 합니다. 급하게 급매로 던지려는 분들도 어느정도 있었구요. 다만 강남3구 바로 다음이라 할 수 있는 마포구, 성동구, 광진구, 강동구, 동작구의 똘똘이들이 정말 무서운 속도로 문의가 많이 들어오고 있는데요. 자 그럼 데이터도로 실제 상승하고 있는지 확인해보자면요 지난 3월 둘째주 KB시계열을 보셔도 과천을 제외하면 1위부터 10위까지 모두 서울의 중상급지가 차지하고 있는 걸 볼 수 있죠. 한국부동산원의 3월 3째주 자료를 확인해봐도 서울이 지난 주 대비 0.25%가 상승했을 정도로 서울 전역으로 현재의 상승온도가 퍼지는 게 아닐까 싶을 정도죠. 근데 이 자료를 보세요. 현재 서울의 매물 추이인데 지금이 거의 정점이라 할 수 있을 정도로 굉장히 많은 매물이 등록되어 있죠. 이를 두고 이렇게 해석하는 사람들이 있죠. 라구요. 자 여러분, 매매 물량만 가지고 고점을 논하는 건 무리가 있습니다. 시장에 매물이 많이 나와있다 하더라도, 수요가 계속 받쳐준다면 가격은 계속 올라갈 수 있기 때문인데요. 그렇다면 매매 물량보다 더 정확한 지표가 뭐가 있을까요? 그렇죠. 오늘 칼럼의 제목에서 눈치채셨듯 바로 전월세 매물 추이입니다. 전세는 매매처럼 가수요가 없죠? 전세 싸다고 2개, 3개씩 계약하진 않잖아요? (하신다면 할 말은 없구요;;) 때문에 전세 매물이 현재 늘고 있는지 아니면 줄고 있는지에 따라서 시장을 전망하는 게 한결 수월해집니다. 특히 현재 시장은 더 그렇죠. 서울도, 경기도도, 인천도 모두 전세 물량이 2022년 대비 굉장히 크게 줄고 있죠. 위 세 지역은 수도권으로 묶이기 때문에 당연히 같이 보시는 게 맞겠죠? 그럼 이제 이런 말을 하는 사람들도 있습니다. 틀린 말은 아닙니다. 다만 전제가 필요하죠. "월세가 적정 매물로 적정 가격에 있다면요." 전세매물이 줄어드는 속도 만큼은 아니지만, 월세 역시 매물이 빠른 속도로 줄어들고 있습니다. 즉, 전세가 매물이 없어지고 있고 전세 가격은 이에 따라 오른다해서, 월세로 무작정 도망갈 수 있는 상황이 아니라는 겁니다. 심지어 KB부동산 월간 시계열에서 바로 지난 달인 2월 데이터를 보셔도 "매물감소 > 가격증가" 의 증거를 찾아볼 수 있죠? 현재 서울의 월세 지수는 121.5 수도권 전체로는 123에 달하죠. 이게 2022년 1월이 100을 기준으로 잡고 있는 만큼, 지금의 월세 상승이 굉장한 폭이라는 건 굳이 말 안 해도 알 수 있죠. 그럼 전월세 매물은 왜 이렇게 줄었냐구요? 당연히 다주택자를 때려 잡았으니까 그렇겠죠. 더 못사게 취득세 중과하고 보유세 중과하고 심지어 대출마저 잘 안해주는 방향으로 가고있다보니 결국 전세와 월세를 공급하는 다주택자들은 점점 매물을 급하게 던지고, 그리고 새롭게 진입하는 다주택자들이 없다보니 당연히 전월세 매물은 계속 줄어들죠. 여러분, 시장에 좋고 나쁜 건 없습니다. 서로의 역할이 있을 뿐이죠. 여러분들도 전세, 월세 좋아하시잖아요? 근데 그 전세, 월세 공급해주는 사람이 다주택자인데, 그들을 싫어하면 대체 전월세를 어디서 찾으시겠다는 건데요? 심지어 이번에 토허제가 재지정되면서 집값 급등을 잡아야한다는 의견이 나왔다고 하죠. 뭐 저도 어느 정도 이해가는 부분이 있습니다. 너무 과하게 오르면 정부 입장에선 이를 마냥 좌시하긴 어렵겠죠. 근데 바로 뒤에 이런 말이 나오죠. "세입자들은 전셋값 하락을 기대"한다고요. 아니 ㅋㅋ 여러분 상식적으로 토허제에 묶여서 다주택자들이 갭투를 못하는데 전월세 매물은 더 줄어들지 않겠습니까? 근데 어떻게 전셋값이 더 하락하냐구요 최상급지 집값이 너무 올라서 토허제 재지정하겠다? 오케이 받아들인다니까요? 근데 이에 대한 부작용도 받아들일 준비는 하신거죠? 이에 대한 부작용이 뭐냐구요? 갭투자 불가 > 전월세 매물 폭감 전월세 매물 폭감 > 전월세 가격 상승 => 매매 수요 자극 제가 칼럼의 앞에서 말씀드렸듯 매매물량만 가지고 고점을 논하는 건 무리가 있죠. 우리가 생각을 해보자구요. 여러분이 집을 팔고 싶은데, 집 바로 앞에 있는 부동산 한 곳에다만 내놓을까요? 아니죠. 여러군데에 연락해서 내놓기도 하고, 또 부동산에 따라서는 동료 중개사에게 부탁해서 타 부동산에 뿌리기도 하죠. 그래서 실제 매물은 1개인데, 이게 네이버부동산 상에서는 5개, 혹은 10개까지 늘어나기도 하죠. 따라서 네이버부동산 매물 개수을 크롤링하는 아실의 데이터만 보고 따지기에는 다소 무리가 있다는 겁니다. 하지만 전월세 매물 추이는 훨씬 유의미하죠. 심지어 전세와 월세 역시 중복으로 내놓을 수 있음에도 그 매물의 추이가 현재 줄고 있다는 게 가장 문제구요. 즉 실수요로 대변되는 전월세가 줄고 있다는 건, 매매 수요를 자극하기에 충분하다는 겁니다. 그럼 이런 말을 하시는 분도 계시겠죠? 근데 이런 생각을 조금이라도 하셨다면, 정말 시장의 생리를 모르시는 겁니다. 지금 시장에 전월세 공급할 수 있는 다주택자요? 앵간한 사람들 2022~2023년에 다 죽었습니다. 지금 그들은 굉장히 소수만 남았고, 심지어 그들조차 숫자가 점점 줄고 있죠. 즉, 내가 전월세에 살고 싶어도 어쩔 수 없이 매매를 강요당하는 시장상황이 다가오고 있다는 겁니다. 마지막으로 당부드리겠습니다. 지금 전세를 고민하신다? 개인적으로 정말 그러지 않기를 추천드립니다. 가장 추천하는 건, 본인이 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 실거주용으로 매수하는 겁니다. 다만 그게 여력이 안 된다면, 나중에 입주할 아파트를 전세끼고 사두시고 지금은 차라리 월세에 거주하세요. 물론 이런 말을 아무리 해도 "집값은 떨어질거니까 절대 안 삼" 이라고 말하는 분들이 계시겠지만, 그분들은 그분들의 의견이 있는거니 제가 뭐라 할 말은 없습니다. 그렇게 하세요. 다만 지금 전월세 매물 줄어드는 추이가 심상치 않고, 금리는 계속 인하되고 있는 상황이기 때문에 수급의 측면에서도 유동성의 측면에서도 중하급지로의 상승흐름이 퍼지는 게 명약관화죠. 부디 지금 좋은 선택 하시기 바라겠고, 지금의 선택 한 번이 향후 10년의 자산규모를 결정한다는 걸 염두하시면 좋겠습니다. 감사합니다 :) 5분임장 단톡방 ▼▼▼ 링크 : https://open.kakao.com/o/gWfBaRqf 코드 : 9843 5분임장 유튜브 채널 ▼▼▼ https://www.youtube.com/@5minute.imjang 5분임장 저서 <지방아파트 황금입지> 출간! 대한민국 전지역 입지분석 + 향후 전망까지 ▼▼▼ 지방 아파트 황금 입지 - YES24 *상담 및 비즈니스메일 : 5minute.imjang@gmail.com
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