안녕하세요 5분임장입니다 :) 여러분들 신축 좋아하시죠? 네 저도 좋아합니다 ㅋㅋㅋ 근데 신축을 얻을 방법은 1) 청약에 당첨되거나 2) 기축 신축 단지를 비싸게 사거나 이기 때문에 모든 분들이 신축이 좋다고 마냥 선택할 수가 없는게 현실이죠. 그래서 많은 분들이 선택하는 게 바로 이죠. 오늘은 제가 가지고 있는 "서울 재건축 vs 인천 재개발" 비교를 해보려하는데요 그럼 바로 시작하죠! 지난 번 제가 보유한 재정비 구역의 총회를 한 군데 다녀왔습니다. 뭐 여러 안건이 있었습니다만, 핵심은 이거였죠. "전세대 3bay를 4bay로 바꾸는 설계변경" 3bay를 4bay로 바꿔준다고? 얘기만 들으면 굉장히 좋은 설계변경이죠? 안 할 이유가 없죠? 근데 재정비 구역에 따라선 안 할 이유가 있습니다. 일단 서울에 보유한 재건축 단지A는 1) 용적률을 올리고 층수를 높여 일반 분양 세대수 증가를 위한 설계변경 을 진행하고 있고 인천에 보유한 재개발 구역 B는 2) 전세대 3bay를 4bay로 바꾸는 설계변경 을 진행하고 있죠. 서울 재건축 A는 일반분양분을 늘려 사업성을 좋게 만들어주고, 인천 재개발 B는 4bay로 바꾸는 것이니 상품성을 좋게 만들어주죠. 여기서 재건축/재개발 초보와 중수수가 나뉘게 되는데요, (제가 초고수란 얘기가 아니라 ㅋㅋ) 초보 반응 : 중수 반응 : 초보와 중수의 반응 모두 틀린 건 아닙니다. 다만 디테일에서 아쉬운 점이 있고, 그걸 간단히 코멘트 드리기 위함인데요. 실제로 제가 한 접근법은 다음과 같습니다. 서울 재건축 A단지 : 세대수 증가 설계엔 찬성 인천 재개발 B구역 : 4bay 변경 설계엔 반대 왜 서울은 찬성했고, 인천은 반대했을까요? 서울이 더 좋은 지역이고 인천은 저렴한 지역이라서요? 아마 대부분은 그렇게 생각하실 수 있습니다. 다만 둘 다 찬성하거나, 둘 다 반대하는 게 초보나 중수의 의견엔 맞았을텐데도 하나는 찬성, 다른 하나는 반대한 이유는 때문입니다. 서울 재건축 A단지는 조합원의 90%이상이 찬성하는 분위기였으며 심지어 동네 중개사들조차 '하는 게 무조건 좋다'고 알고 있었습니다. 중개사들의 의견은 중요한데요, 만약 신규 매수자(예비 조합원)가 이에 대해 물어본다면 중개사들은 좋은 쪽으로만 설명하기 때문이죠. *만약 저보고 결정하라 했으면 저는 설계 변경 반대했습니다. 반면에 인천 재개발 B구역은 조합의 대표와 이사가 강력하게 4bay로의 설계 변경을 반대하고 있었으며, 왜 반대하는지에 대해서도 충분한 이유를 가지고 설명하고 있었습니다. 조합원들은 자연스럽게 따라가는 분위기였구요. *만약 저보고 결정하라 했으면? 이건 설계 변경 찬성했을 것 같습니다. 위에서 재건축/재개발 중수가 생각했던 것처럼, 재정비 사업은 '속도'가 핵심입니다. 특히 요즘처럼 공사비도 많이 오르고, 분양 역시 불투명한 시기엔 더욱 그렇죠. 다만 제가 찬성과 반대를 한 이유가, A구역은 서울이고 B구역은 인천이기 때문이 아닙니다. 서울 재건축 A구역은 총 금액 16억 짜리임에도 시간 끌리는 것에 대한 리스크를 잘 몰랐고, 인천 재개발 B구역은 총 금액 5억 짜리의 상대적 저가 구역임에도 시간 지연의 위험성에 대해서 잘 알고 대처하고 있었습니다. 그럼에도 서울 재건축 A구역의 설계 변경을 찬성한 이유는, 여기서 반대해봤자 시간이 더 끌리기 때문입니다. 조합과 조합원의 수준이 대충 통밥 나왔다면, 그들을 바꾸려고 하기보단 그냥 빠르게 순응하는 것이 낫습니다. 재건축/재개발 구역을 임장하시거나 아니면 매수의 목전에 있을 때, "여긴 비싼 곳이니까 조합이 일을 잘하겠지?" 이렇게 생각마시고 실제로 일을 잘하는지 따져보세요. (일을 잘하는지의 기준은 얼마나 빠르게 사업을 진행하는지로 따지시면 됩니다) 혹은 반대로 "여긴 저렴한 곳이니까 조합이 일을 잘 못하겠지?" 라고 생각마시고, 실제로 일을 못하는지도 체크해보세요. 다시 한 번, 핵심은 "속도"라는 걸 잊지 마시고 무조건 찬성도, 무조건 반대도 아닌 '어느쪽으로 움직여야 빠른지'를 유동적으로 생각해보시면 좋겠습니다. 5분임장 단톡방 ▼▼▼ 링크 : https://open.kakao.com/o/gWfBaRqf 코드 : 9843 5분임장 유튜브 채널 ▼▼▼ https://www.youtube.com/@5minute.imjang 5분임장 저서 <지방아파트 황금입지> 출간! 대한민국 전지역 입지분석 + 향후 전망까지 ▼▼▼ 지방 아파트 황금 입지 - YES24 *상담 및 비즈니스메일 : 5minute.imjang@gmail.com #부동산전망 #부동산내집마련 #임장 #그룹임장 #임장강의 #부동산강의 #아파트전망 #지역분석 #2030재테크 #아파트임장 #
| 
