강남 투룸 오피스텔 낙찰 후, 잔금대출 받기까지의 이야기 지난 글에서는 서울 강남구에 위치한 투룸 오피스텔을 낙찰받은 실제 사례를 소개드렸습니다. 오늘은 그 후속 이야기, 바로 '경락잔금대출'을 준비하는 과정을 공유드리려 합니다. "투자금은 적게 넣고, 수익은 효율적으로!" 부동산 경매 투자에서 빠질 수 없는 이 대출 전략은, 사실 알고 보면 누구나 활용할 수 있는 도구입니다. 그리고 특히 저 같은 조건을 가진 사람에게는, 사실상 유일한 대출 루트이기도 했습니다. 저는 이런 조건이었습니다 저는 강남구 유주택자이자, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 초과자입니다. 이미 보유 부동산이 있고, 대출도 여럿 존재하는 다주택자이자 다중채무자입니다. 일반 매매 상황이었다면, 어떤 금융기관도 저에게 쉽게 대출을 내주지 않았을 것입니다. 하지만, 이번 오피스텔은 가능했습니다. 왜냐하면 “이건 경매 물건이었기 때문” 입니다. 경락잔금대출, 무엇이 다른가? 경매로 낙찰받은 물건에 대해서는 금융기관이 일반 매매와 전혀 다른 방식으로 접근합니다. 담보가치를 감정평가 기준으로 판단하며, 낙찰가 기준으로 대출 비율을 책정하고, 경우에 따라 DSR 기준을 유연하게 적용하기도 합니다. 즉, 신용과 소득이 부족하거나 다주택자인 경우에도 경매를 통해서는 상대적으로 유리한 조건의 대출을 받을 가능성이 열리는 것이죠. 실전 대출 조건, 이렇게 선택했습니다 낙찰을 받은 후, 저는 여러 대출상담사 분들에게 입찰보증금 영수증, 사건번호, 용도, 낙찰가 등의 정보를 문자로 보냈습니다. 이 중에서 저는 중도상환수수료가 낮고, 근저당 비율이 높은 조건을 골랐습니다. 왜냐하면, 임차보증금으로 대부분 회수 가능한 구조였고, 현금 유동성을 극대화해야 다음 투자를 이어갈 수 있기 때문입니다. 결과적으로 다음과 같은 조건의 대출을 확보할 수 있었습니다. 낙찰가 : 2억 7,755만원 대출금액: 2억 1,700만 원 (낙찰가의 약 78%) 금리: 연 5.2% 중도상환수수료: 0.5% 모든 상담사가 정답은 아니다 – 비교는 필수입니다 물론, 모든 상담사들이 항상 최상의 조건을 제시해주지는 않습니다. 어떤 곳은 금리가 높거나, 중도상환수수료가 불리할 수도 있죠. 그래서 여러 상담사에게 조건을 받아보고, 꼼꼼히 비교하는 과정이 꼭 필요합니다. 그게 결국, 몇천만 원의 차이를 만드는 지름길이 되니까요. 나도 됐는데, 당신도 가능합니다 처음부터 좋은 조건이 아니어도 괜찮습니다. 저 역시 토허제지역이자 조정지역인 강남구 유주택자, 다주택자, DSR 초과자였습니다. 하지만, 경매는 그 자체로 다릅니다. 금융기관의 판단 기준이 바뀌는 시장이기도 하고, 그만큼 기회도 열리는 곳입니다. 한 줄 결론: 대출을 알면, 투자 판이 달라진다 실전 경매에서 ‘대출’은 단순한 금융상품이 아닙니다. 투자금의 규모를 좌우하고, 수익률을 결정짓는 핵심 전략이죠. 많은 분들이 대출을 어렵고 위험하다고 느끼지만, 제대로 이해하면 누구보다 유리한 위치에 설 수 있습니다. 저 역시 직접 낙찰과 대출을 진행하며, 수강생들의 실전 피드백과 함께 현장에서 바로 적용 가능한 대출 전략을 다듬어 왔습니다. 제가 드리는 건 ‘정보’가 아닌 ‘판단력’입니다 이론은 인터넷에서도 배울 수 있습니다. 하지만 실전은 전혀 다른 차원입니다. 현장에서 통하는 전략, 은행과 협상하는 언어, 임대 흐름까지 고려한 대출 구조... 이건 경험에서 나오는 감각이고, 그 감각을 함께 만들어가는 것이 제 수업의 본질입니다. 수업이 끝났을 때, 수강생이 저 없이도 입찰을 준비하고, 조건 좋은 대출을 스스로 비교하며, 위험을 감지하고 판단할 수 있다면, 그게 바로 제가 목표했던 진짜 교육입니다. 이 글이 도움이 되셨다면, 언젠가 제 경매과외 수업에서 더 깊이 있는 실전 전략과 사례를 함께 나눌 수 있기를 바랍니다. 공부는 단지 지식을 쌓는 것이 아니라, 투자의 기회를 발견하는 눈을 기르는 과정이니까요. https://blog.naver.com/gangnam_abba/223726104077
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