1. 들어가면서 a. 역대급 부동산 규제에 수도권 정비사업장 '멘붕' 2025년 10월 15일 정부에서 발표한 부동산 종합대책에 의거 서울전역 및 경기 핵심지 12곳을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정함에 따라 앞으로 수도권 주택 공급의 한 축을 담당했던 정비사업장의 위축은 불가피할 전망이다. 부동산규제에 따라 기존 이주비대출에 대한 우려에 더해 재당첨제한, 전매제한(조합원 지위승계 제한)이 더해지며 추후 분양가상한제의 적용우려까지 더해지기 때문에 자연히 정비사업을 통한 주택공급은 위축될 수 밖에 없다. 2025년 10월 15일 발표된 부동산규제가 정비사업에 어떤 영향을 미치는지, 그리고 이러한 상황 속에 상대적으로 규제의 영향을 덜 받을 곳은 어떤 지역인지 살펴보자! 그리고 정부의 이러한 정책이 낳을 부작용 또한 예상해보자! 2. 인사이트 a. 부동산규제가 정비사업에 미친 영향 2025년 10월 15일 혹은 그 이전 발표된 부동산규제 중 정비사업에 가장 크게 영향을 미치는 것들은 재당첨제한, 전매제한(조합원 지위승계제한), 분양가상한제, 그리고 6월 27일 발표된 대출규제가 있다. 그리고 재건축 및 관리처분인가 이후단계의 재개발은 토지거래허가구역의 영향을 받기도 한다. 1) 재당첨제한 재당첨제한이란 도시 및 주거환경정비법 제72조 6항에 의거 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원분양 혹은 일반분양을 받은 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원분양의 경우 최초 관리처분계획인가일을 기준으로 한다.)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청(조합원분양 및 일반분양)을 할 수 없다는 내용이다. 하지만 재당첨제한과 관련된 부분은 상당히 애매모호한 부분이 많고, 재당첨제한 관련법의 입법취지가 '투기과열지구내 정비사업에서 5년의 기간 내에 한 번만 일반분양 또는 조합원분양을 받도록 제한하는 내용이다'(출처 : 20022구합 71424 판례 )이기 때문에 입법취지에 맞춰 재당첨제한의 해석을 할 경우 상당한 갈등이 불러올 것으로 예상된다. 그리고 이러한 갈등은 불필요한 걱정을 낳아 많은 정비사업구역에서 사업진행을 하는데 불협화음을 유발하지 않을까 생각된다. 재당첨제한에 대한 자세한 내용은 아직 이와 관련된 판례가 거의 없는 관계로 이만 생략한다. 2) 전매제한 전매제한이란 재개발의 경우 관리처분인가일 이후(2018년 1월 24일 이후 사업시행인가 신청을 한 곳), 재건축의 경우 조합설립인가일 이후 몇몇 사유를 제외하면 조합원지위승계를 제한함으로 사실상 전매를 제한하게 만든 제도이다. 2025년 10월 16일 서울 전역 및 수도권 12개 지역이 투기과열지구로 바뀜에 따라 기존 정비사업 등을 진행하던 현장들이 모두 전매제한에 저촉되어 거래가 끊기게 되었다. 특히 재개발 전매제한의 경우 해당법이 만들어지던 시점 투기과열지구였던 서울의 경우 상당수의 사업장들이 2018년 1월 24일 이전 사업시행인가신청을 해 적용대상에서 빠져나갔지만, 법 적용당시 투기과열지구가 아니었던 수도권지역들의 경우 이를 생각치 않고 정비사업을 진행해 이후 투기과열지구 지정에 따라 갑작스레 전매제한이 적용된 사례 또한 존재한다.(현재 경기 광명시 광명11R구역, 광명12R구역이 대표적 사례이다.) 그리고 재건축의 경우 조합설립인가(혹은 신탁사 선정일)이후 전매제한이 적용되는데, 최근 활발히 정비사업 진행이 이루어지던 목동의 경우 6단지가 조합설립인가가 이루어지고, 13, 14단지가 신탁사선정이 이루어짐에 따라 갑작스레 전매제한이 이루어지면서 생각치 않은 피해를 입게 될 것으로 예상된다. 참고로 전매제한의 경우 2021년 6월 경 조합원 자격제한 취득시기 조기화를 입법하려 한 사례도 있다. 이에 따르면 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 정비구역 지정(혹은 조합설립인가 후) 전매제한을 적용시키는 것이 한 때 고려되었다는 것은 규제 후 정비사업의 투자수요가 몰려 정비사업진행지역의 가격이 상승하게 될 경우 위와 같은 조합원 자격제한 취득시기 조기화와 같은 규제책이 또 등장할 수 있음을 시사한다. 3) 분양가상한제 분양가상한제란 투기과열지구 중 분양가격, 청약경쟁률, 거래량 중 1개 이상 조건에 해당되면, 주거정책심의위원회를 열어 적용할 수 있는 제도이다. 2025년 10월 15일 부동산규제시 분양가상한제 적용지역의 확대는 이루어지지 않았지만, 이러한 조항에 따라 언제든 분양가상한제의 적용이 가능할 수 있으며, 분양가상한제의 경우 발표 후 3개월 정도의 유예기간만 준 채(2020년 분양가상한제 발효시점에는 기존 3개월에 코로나19 영향으로 추가 3개월의 유예기간을 더해 총 6개월의 유예기간을 부여함) 분양가상한제 적용이 이루어지기에 현재 정비사업을 진행하는 곳들의 경우 분양가상한제 부분도 감안해야 될 것으로 보인다. 하지만 최근 정부에서 '로또분양'역시 부동산의 투기수요를 불러올 수 있는 요소로 생각하고 있으며, 분양가상한제에 따른 일반분양자에게 과도한 확정이익부여 역시 부동산시장에 악영향을 끼칠 수 있는 점은 인지하고 있어 분양가상한제가 적용되더라도 일반분양가가 크게 낮아지지는 않을 것으로 예상된다.(혹은 채권입찰제 등을 통해 분양가상한제를 통해 얻어지는 이익의 상당부분을 국가에서 회수해 갈 수 도 있다.) 4) 이주비대출규제 이주비대출규제란 2025년 6월 27일 부동산대책발표에 따라 적용된 것으로 이주비대출 최대금액을 6억원한도로 적용하는 것이다. 이에 따라 재건축 등 조합원들의 종전자산이 높은 곳들은 이주비대출(최대 6억원)만을 가지고 이주가 불가능해 시공자 등으로부터 자금을 지원받아야 되는 상황이 되었으며 이는 시공자에게도 적지 않은 자금압박으로 다가와 건설사의 매출증가(주택공급)에 악영향을 끼칠 것으로 예상된다. 5) 토지거래허가구역 2025년 10월 20일 부로 서울전역 및 경기도 12개지역이 토지거래허가구역으로 적용됨에 따라 실거주를 해야 주택을 거래할 수 있도록 바뀌게 되었다. 이에 따라 서울 및 경기도 내 12개 지역 내에 위치한 재건축 및 관리처분인가 이후단계 재개발의 경우 토지거래허가를 받아 2년 간 실거주의무가 부여되었다. 이는 새로 토지거래허가구역으로 지정된 재건축 중 애매한 지역, 재개발의 경우 관리처분인가 이후 입주 후 실거주를 할 만한 가치가 높지 않은 곳들을 중심으로 매수세가 줄어들어 정비사업에서도 양극화를 부추기는 결과를 낳을 것으로 예상된다. b. 상대적으로 규제의 영향을 덜 받을 곳은 ? 위와 같은 규제에 상대적으로 영향을 덜 받는 곳들은 아래와 같다. 1) 기 규제지역 재당첨제한, 전매제한, 분양가상한제, 토지거래허가구역 등이 모두 적용받았던 기 규제지역의 경우 이번 정비사업에 대한 규제의 영향을 거의 받지 않거나 되려 새로 규제를 받은 지역들이 늘어남에 따라 상대적으로 더 나은 가치를 보일 가능성이 높은 지역이 되었다. 압구정, 반포, 잠실, 대치, 개포 등과 같은 지역에 위치한 재건축들이 대표적 사례이다. 2) 적절하게 사업이 진행된 곳 기 규제지역이 아니었더라도 적절하게 사업진행이 이루어져 사업이 전복될 우려가 낮은 정비사업 또한 좋은 투자처가 될 수 있다. 특히 재개발의 경우 관리처분인가일까지 전매제한을 받지 않으며, 아파트가 아닌 주택으로 이루어진 곳들의 경우 토지거래허가구역의 적용을 받지 않아 실거주를 하지 않아도 갭투자 등으로 매수가 가능하기 때문이다. 그리고 재당첨제한 등 이슈가 상충될 우려가 생길 경우 사람들이 우선 보유를 고려할 만한 곳 혹은 exit(매도 등)를 할 수 있을 만한 곳이 거래가 활발히 이루어질 수 있어 시간이 지나게 되면 상대적으로 규제의 영향이 덜하지 않을까 생각된다. 3. 결론 a. 규제의 여파는 극심할 것이다. 2017년 탄핵에 따른 대통령선거를 통해 집권한 문재인정부는 5년동안 약 26차례의 부동산대책을 발표하였다. 그리고 이러한 부동산규제는 서울 등의 부동산가격의 큰 상승을 유발하였다. 2025년 탄핵에 따른 대통령선거를 통해 집권한 이재명정부는 현재까지 문재인정부의 부동산정책을 거의 비슷하게 답습하고 있다. 그리고 이번 부동산대책의 경우 문재인정부에서 수 차례에 걸쳐 나누어 발표된 대책을 한 번에 몰아 발표한 느낌도 든다. 위정자들은 이러한 부동산규제가 사람들의 부동산매수심리를 억제해 부동산가격 상승을 억제할 수 있다 생각하거나 그렇게 믿고 싶은 듯 하다. 하지만 그 동안 수 차례(노무현정부, 문재인정부) 반복된 모습으로 학습효과가 생긴 사람들은 어떻게 생각할까? 위정자와 일반사람들의 인식이 다르다면 결과적으로 시장은 어떤 방향으로 갈까? 생각해보게 된다. b. 그래도 정책은 계속된다. 하지만 규제일변도의 부동산정책은 계속 이어질 것으로 예상된다. 과거 이재명대통령의 캐치프라이즈(Catchphrase)였던 '이재명은 합니다.'라는 말처럼 주어는 없지만 무언가 행동을 한다는 의미를 보여줘야 한다는 생각을 위정자들이 가지고 있다 판단되기 때문이다. 금이 가 물이 새고 있는 댐을 손으로 막아 물이빠져나가는 것을 차단하는 행동이 얼마나 이어질지는 잘 모르겠지만 그리고 주요 위정자들의 부동산 등 자산보유현황을 보면 미리 준비를 한 모습도 적지않게 보이기에 이미 결과는 예상되어 있다. 가장 안타까운 사람들은 위정자의 구호에 호응하여 자산과 관련된 의사결정을 하지 않거나 못하는 사람들이다. 이러한 사람들에게 미래는 더욱 가혹해질 것이다. 위 글은 아래 기사를 참조로 작성하였습니다. https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005575026 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/224046094781
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